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Investir à Châtellerault : LMNP ou Denormandie ?

La commune de Châtellerault n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Châtellerault

Vous souhaitez faire un investissement locatif près de Nantes ? Vous cherchez à optimiser votre fiscalité et à investir dans une ville prometteuse ? Châtellerault, située au cœur de la Vienne, offre des opportunités uniques pour les investisseurs immobiliers. Avec le dispositif Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % en rénovant un bien ancien dans son centre historique. En optant pour le statut LMNP, vos loyers peuvent être exonérés d’impôt jusqu'à 25 ans, grâce au mécanisme d’amortissement.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Châtellerault ?

Vue sur la ville de Châtellerault
© EBASCOL - Shutterstock

Située aux confins du Poitou et de la Touraine, sur les bords de la Vienne, Châtellerault est d’une des deux sous-préfectures du département. Elle est un important pôle économique et administratif du territoire, en plus d’être un centre tertiaire. La ville abrite des acteurs majeurs des secteurs aéronautique et automobile tels que Thales Avionics, Safran Aircraft Engines, Hutchinson, Magneti Mareeli et Fenwick-Linde.

Son technopole renforce l’attractivité de son bassin industriel, qui joue un rôle clé dans l’économie régionale.

Depuis 2011, Châtellerault a lancé un vaste programme de rénovation immobilière dans son centre-ville, baptisé Opération de Restauration Immobilière (ORI). Les objectifs principaux de cette initiative sont de remettre sur le marché des logements modernisés, d’améliorer l’habitabilité des bâtiments et de revitaliser le centre-ville de nouveaux résidents et commerçants.

Sur le plan culturel et architectural, Châtellerault offre un cadre de vie agréable, avec des équipements modernes (théâtres, médiathèques, infrastructures sportives) et des lieux emblématiques comme le Pont Henri IV et le Musée Auto Moto Vélo, qui témoignent de son riche passé. La ville met également en avant sa nature environnante, notamment avec la Forêt de Châtellerault et les berges de la Vienne, propices aux activités de plein air.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Châtellerault ?

Située à mi-chemin entre Paris, Nantes et Bordeaux, Châtellerault bénéficie d'une position géographique avantageuse. La ville est bien desservie par les axes autoroutiers et ferroviaires, facilitant les déplacements vers des métropoles comme Poitiers et Tours. Cette accessibilité renforce son attractivité pour les locataires en quête de commodités et d'opportunités professionnelles.

Les prix de l'immobilier à Châtellerault sont particulièrement abordables, avec un prix moyen au mètre carré de 1 524 € (janvier 2025). Cette accessibilité permet aux investisseurs d'acquérir des biens à moindre coût, favorisant ainsi une rentabilité intéressante.

La municipalité a mis en place des programmes de restauration immobilière, tels que l'Opération de Restauration Immobilière (ORI), visant à rénover des immeubles vacants ou dégradés. Ces initiatives contribuent à la modernisation du parc immobilier et à la redynamisation du centre-ville, offrant ainsi des opportunités d'investissement intéressantes.

Pourquoi investir à Châtellerault en loi Denormandie ?

Investir en loi Denormandie à Châtellerault représente une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant allier optimisation fiscale, valorisation patrimoniale et contribution à la revitalisation urbaine.

La loi Denormandie permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du coût total de l’investissement (achat + travaux). Cette réduction s’étale sur la durée de l’engagement locatif, soit 6, 9 ou 12 ans, et offre un avantage fiscal significatif pour les investisseurs.

Voici les taux de réductions d’impôt, selon la durée de location choisie :

Durée de locationMontant de la réduction d'impôt
6 ans12 % du prix du bien
9 ans18 % du prix du bien
12 ans21 % du prix du bien

Avec IMMO9, vous pouvez acheter un appartement déjà rénové à Châtellerault et avez ainsi la possibilité de bénéficier rapidement de la réduction d’impôt. Le Denormandie permet de combiner réduction d’impôt et loyers réguliers grâce à un engagement locatif. Les investisseurs peuvent ainsi amortir rapidement leur investissement tout en réduisant leur imposition.

Investir en loi Denormandie à Châtellerault, c’est bénéficier d’un avantage fiscal majeur, tout en valorisant un bien immobilier dans une commune en plein développement. Avec une demande locative croissante et un cadre fiscal attractif, ce dispositif offre une solution idéale pour investir de manière rentable et durable.

Comment investir à Châtellerault en loi Denormandie ?

Pour pouvoir investir à Châtellerault en bénéficiant des avantages du dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés :

Quels sont les critères à remplir pour le logement à rénover ?

  • Le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration ou un local transformé pour être utilisé comme habitation.
  • Le logement doit être loué vide et utilisé comme résidence principale par le locataire, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de l’engagement pris.
  • Les loyers hors charges doivent respecter des plafonds définis, variant selon la localisation géographique du bien :
    Localisation du logementPrix du loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le logement doit être loué à un ou des locataires dont les revenus respectent les conditions de ressources en vigueur dans la zone où se trouve bien. Châtellerault étant en zone C, les plafonds devront respecter les suivants :                                                                                                                                                                      
    Composition du foyer locataireZone B2 et C
    Personne seule31 892 €
    Couple42 588 €
    Personne seule ou couple ayant
    une personne à charge
    51 215 €
    Personne seule ou couple ayant
    deux personnes à charge
    61 830 €
    Personne seule ou couple ayant
    trois personnes à charge
    72 735 €
    Personne seule ou couple ayant
    quatre personnes à charge
    81 971 €
    Majoration par personne à charge
    à partir de la cinquième
    9 142 €

    Exemple d’investissement en loi Denormandie à Châtellerault

    François a choisi d’investir à Châtellerault en Denormandie avec l’aide d’IMMO9, qui lui a permis de trouver un appartement T3 déjà rénové. Il a acheté ce bien, idéalement situé dans le centre historique, au prix de 150 000 €.

    Comme le logement respecte déjà les normes requises pour le dispositif Denormandie, François peut immédiatement bénéficier de l’avantage fiscal. En s’engageant à louer son bien pour une durée de 9 ans, il pourra profiter d’une réduction d’impôt totale de 27 000 €, soit 3 000 € par an, tout en générant des revenus locatifs réguliers.

    Avec ce projet, François combine avantage fiscal, valorisation patrimoniale et rentabilité locative dans une commune en plein renouveau. Grâce à l’accompagnement d’IMMO9, il a pu sécuriser son investissement et optimiser sa fiscalité en toute sérénité.

    *Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
    Avec un taux d'assurance à 0,34 %
    Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
    **Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
    ***Pour un impôt annuel de 4 000 €
    Simulation d'un investissement Denormandie pour un T3 à Châtellerault (en zone C)
    Résidence Programme Denormandie
    Prix d'achat 150 000 €
    Dont coût des travaux : 37 500 €
    Mensualités pour un prêt de
    100 000 €
    à un taux de 3,20 % :
    - 513 €/mois*
    sur 25 ans.
    Charges** - 150 €/mois
    Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
    Abattement fiscal total maximal 18 000 € 27 000 € 31 500 €
    Abattement fiscal total*** 18 000 € 27 000 € 31 500 €
    Abattement fiscal mensuel maximal + 250 € + 250 € + 219 €
    Abattement fiscal mensuel*** + 250 € + 250 € + 219 €
    Loyer Denormandie + 772 €/mois
    Effort d'épargne mensuel -359 €*** -359 €*** -328 €***

Pourquoi investir en LMNP à Châtellerault ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs grâce à ses multiples avantages fiscaux et à sa capacité à générer des revenus locatifs stables. Ce dispositif, accessible à tous les particuliers, s’impose comme une solution flexible et rentable pour diversifier son patrimoine et optimiser sa fiscalité.

L’un des principaux atouts du LMNP réside dans son régime fiscal attractif. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC. Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, etc.) tout en amortissant la valeur du bien immobilier, du mobilier et des équipements. Cet amortissement peut réduire, voire annuler l’imposition sur les revenus locatifs.

Le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, rendant la fiscalité accessible à ceux ayant peu de charges.

Les biens loués meublés se distinguent par une rentabilité locative généralement 10 à 20 % supérieure à celle des logements nus, grâce à des loyers plus élevés. Ce gain est renforcé par la forte demande locative pour des logements meublés, particulièrement prisés par les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité.

Comment investir à Châtellerault en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être remplies :

  • Un logement meublé et fonctionnel : le bien doit être équipé pour être immédiatement habitable par un locataire. Cela inclut des éléments essentiels tels qu’un lit, une cuisine aménagée, des espaces de rangement, une table et des ustensiles de base.
  • Un plafond de revenus locatifs : les recettes issues de la location doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
  • Un statut réservé aux particuliers : ce dispositif est destiné aux non-professionnels, sans nécessité d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclarer son activité et choisir son régime fiscal

L’activité doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, permettant d’obtenir un numéro SIRET. Deux régimes fiscaux s’offrent aux investisseurs :

  • Régime réel : ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. C’est une solution idéale pour les investisseurs ayant des charges importantes, car elle réduit significativement l’imposition sur les revenus locatifs.
  • Micro-BIC : simple et rapide, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Il convient aux biens ayant peu de charges associées et facilite la gestion fiscale.

Modes de gestion locative

Pour la gestion de votre bien, plusieurs options s’offrent à vous :

  • Gestion autonome : vous prenez en charge toutes les démarches, de la recherche de locataires à l’entretien du bien. Cette option maximise vos revenus, mais demande un investissement en temps et une gestion rigoureuse.
  • Gestion par une agence immobilière : une agence peut prendre en charge la gestion complète de votre bien (sélection des locataires, gestion des loyers et des travaux), moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers. Cela simplifie la gestion et offre une tranquillité d’esprit.
  • Résidences gérées : dans une résidence spécialisée (étudiante, senior ou touristique), un exploitant professionnel s’occupe de toutes les démarches locatives, y compris des loyers garantis par contrat. Cette solution clé en main convient parfaitement aux investisseurs recherchant des revenus réguliers sans contraintes de gestion.

Exemple d'investissement en LMNP à Châtellerault

   

Thomas a choisi d’investir en LMNP en achetant un appartement pour 180 000 € dans un quartier résidentiel de Châtellerault, proche des commodités et des écoles. En appliquant les règles d’amortissement, Thomas peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 5 400 €.

Pour aménager son appartement, il a dépensé 6 000 € en mobilier et équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 600 € par an. Il a également investi 4 000 € dans des travaux d’embellissement, incluant la modernisation de la cuisine, amortissables également sur 10 ans, soit 400 € par an.

Pendant les 10 premières années, Thomas pourra comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 5 400 €
  • Amortissement du mobilier : 600 €
  • Amortissement des travaux : 400 €
  • Total annuel : 6 400 €

Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Cependant, Thomas continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 5 400 € par an pour les 20 années restantes, garantissant une fiscalité optimisée et des revenus locatifs stables.

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