L’immobilier écologique : une transition vers le logement durable
SOMMAIRE
Le réchauffement climatique couplé à une raréfaction des ressources naturelles impose le défi de logements moins énergivores et plus durables, d’un bout à l’autre de leur vie.
Architectes, acteurs du bâtiment, promoteurs de l’immobilier et politiques doivent désormais composer avec le facteur “environnement” et joignent leurs efforts pour un urbanisme durable et la possibilité d’habiter à Nantes dans une construction immobilière plus “verte”.
Présentation des derniers progrès en faveur de l’écologie.

La transition écologique politique
La transition écologique est une volonté d’évolution de nos schémas économiques et sociaux qui doit renouveler nos modes de consommation et de production.
La Loi Climat et Résilience a été votée le 17 avril 2021. Vouée à la lutte contre le réchauffement climatique, ce programme tentaculaire contient un certain nombre de mesures visant la construction et l’immobilier. Le but ? : limiter les émissions de gaz à effet de serre du secteur de l’immobilier et définir un cadre légal pour la rénovation des logements.
La loi Climat entend accélérer la transition écologique opérée depuis 2012 en France. Le volet immobilier impose aux promoteurs et entreprises de constructions, de nouvelles normes tendant à limiter l’impact environnemental du logement.
Calendrier politique en faveur de la transition écologique :
- 1992 : Création de l’Agenda 21, pour la construction d'un développement durable du territoire
- 2012 : Naissance du CNTE, Conseil National de la Transition Écologique
- 2015 : Cop 21 et création du SNTEDD : stratégie nationale de transition écologique vers un développement durable
- 2019 : Présentation du “Pacte Vert pour l’Europe”
- 2021 : Vote de la Loi Climat et Résilience
si la France veut respecter l’Accord de Paris et arriver à la neutralité carbone en 2050, avec un parc entièrement vertueux, "il faudrait presque multiplier par 3 le rythme actuel des rénovations énergétiques"
Pierre-Emmanuel Thiard, directeur général adjoint Saint-Gobain France, Développement et Solutions
L’immobilier écologique et les normes environnementales

Le bâtiment est l'un des secteurs clé pour lutter contre le réchauffement climatique. Il représente 43% des consommations énergétiques nationales, soit 660 TWh, et près de 25% des émissions de CO2. Cela correspond à une tonne d’équivalent pétrole consommée, à une demi-tonne de carbone et à près de 2 tonnes de CO2 émises dans l’atmosphère par an et par habitant.
ecologie.gouv.fr
La RT 2012
La Réglementation Thermique 2012 (RT2012) fixe des exigences depuis la conception du bâtiment jusqu’à son confort et sa consommation d’énergie. Elle comporte 3 exigences de résultats :
- besoins bioclimatiques du bâti (Bbiomax) ;
- consommation d’énergie primaire (Cepmax) ;
- confort en été (Ticréf).
Pour atteindre cet objectif, la RT2012 exige un niveau de consommation énergétique plafonné à 50 kWhep/m²/an (kilowatt/heure d’énergie primaire) pour chaque bâtiment neuf. Elle est obligatoire pour tous les bâtiments neufs : maisons immeubles de bureaux ou d’habitation, bâtiments publics... depuis le 1er janvier 2013.
La RE 2020
La Réglementation Environnementale 2020 ambitionne de diminuer l’impact carbone des bâtiments et de poursuivre l’amélioration de leurs performances énergétiques. Prévue par la loi « Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique » (ELAN), son entrée en vigueur interviendra, d’après la déclaration (en février 2021) de la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, à partir du 1er janvier 2022.

Quelles nouveautés ?
- Pour la consommation d'énergie, les maisons neuves ne devront pas dépasser 4 kilos de CO2/m²/an.
- La consommation de chauffage devra être inférieure à 12 kWhep/m2.
- La consommation d’énergie totale devra être inférieure à 100 kWh/m², soit 2 fois moins que dans la RT2012.
- La RE 2020 entrera en vigueur progressivement. A titre d’exemple, la filière béton ne sera impactée qu’en 2028.
À terme, les logements neufs devront adopter un bilan énergétique passif. Ce qui implique qu’un bâtiment devra produire autant d'énergie qu’il n’en consomme.
La limitation des émissions de CO2 liées à la phase de construction du bâtiment sera mise en place. L’utilisation de matériaux biosourcés et renouvelables, y compris dans le gros œuvre sera imposée.
MaPrimeRénov'
Depuis le 1er janvier 2021, 300 000 demandes ont été enregistrées pour le dispositif Ma primRénov’. Lancé en 2020, ce programme d’aide à la rénovation (spécifiquement créé pour favoriser l’isolation des passoires thermiques) est financé par le gouvernement à hauteur de 2,4 milliards d’euros. Si le dispositif ne finançait que les travaux des propriétaires occupants, dans un premier temps, depuis le 1er juillet 2021, les bailleurs et propriétaires non occupants peuvent également en bénéficier.Victime de son succès, le dispositif voit le montant d’aide accordé à chaque propriétaire baisser de mois en mois, s’il était de 4000 euros en janvier 20202, il devrait tourner autour de 3 000 euros dans le cas où le chiffre de 800 000 demandes serait atteint.
La norme ISO 14001
La norme ISO 14 001 concerne le système de management environnemental d’un bâtiment. Elle encadre le logement comme l’immobilier d’entreprise.
Ses exigences :
- La planification des actions de l’entreprise en faveur de l’environnement ;
- une analyse des bilans des activités de la société et leur impact environnemental ;
- la création de documents explicatifs des bonnes pratiques ;
- la réalisation d’audits réguliers.
L’immobilier écologique et les labels écoresponsables des territoires

Cit’ergie est un dispositif de labellisation et de management qui récompense la mise en œuvre d’une politique climat-air-énergie ambitieuse pour les collectivités. Avec 207 collectivités engagées, 122 collectivités labellisées, ce Label concerne actuellement 33,9 % de la population française.
Ses fonctions :
- récompenser la cohérence d’ensemble des politiques locales ;
- accélérer la réalisation des objectifs de réductions des émissions de gaz à effet de serre ;
- acculturer les élus et les agents sur ces sujets ;
- apporter visibilité et reconnaissance au travail des collectivités.
le label Écoquartier
Partie de ville ou ensemble de bâtiments qui intègre les exigences du développement durable, en ce qui concerne notamment l'énergie, l'environnement, la vie sociale.
Définition dictionnaire Larousse
Un Écoquartier doit s’appliquer à répondre aux problématiques suivantes :
- traitement des eaux de pluie ;
- réduction et valorisation des déchets ;
- prise en compte d’une densité de construction raisonnable et intégration d’une biodiversité urbaine ;
- proximité des transports en commun et déplacements "doux" et non polluants (voies piétonnes, pistes cyclables…) ;
- développement des énergies renouvelables et sobriété énergétique ;
- écoconstruction répondant aux dernières normes d’émissions de gaz à effet de serre (HQE, FSC, HPE et THPE…).
Depuis le lancement du label Écoquartier en 2013, la Loire-Atlantique multiplie les programmes d’écoquartiers :
- Champ de Foire et Ilot Connétable à Clisson ;
- Bottière-Chénaie, Saint Joseph de Porterie, la Prairie au Duc et 5 Ponts Village Solidaire à Nantes ;
- Les Perrières à la Chapelle sur Erdre ;
- Bagatelle à Saint-Herblain ;
- Jaguère à Rezé ;
- Bagatelle à Saint-Herblain ;
- La Corbinière à Pornic ;
- L’Ardillais à Boussay ;
- Maison Neuve à Guérande ;
- Courtil Brécard et Sautron à Saint-Nazaire ;
Les certifications et labels des bâtiments écologiques

Selon NF Habitat, un logement écologique certifié voit augmenter sa valeur immobilière de 9 % en moyenne.
Décernés le plus souvent par des organismes indépendants, les labels sont nombreux :
Label HPE : Haute Performance Energétique
Le label HPE ou Haute Performance Énergétique récompense les bâtiments dont les performances énergétiques dépassent la réglementation en vigueur. Ils certifient également de la durabilité des équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage.
Label HQE : Haute Qualité Environnementale
Cette certification vise à limiter à court et long terme les impacts environnementaux d’une construction ou d’une réhabilitation.
C’est une marque commerciale établie par l’Association HQE, inspirée du label HPE sus cité. Il se démarque par sa dimension végétale, hydrologique et sanitaire et peut s’accompagner de la certification “NF Ouvrage Démarche HQE”.
NF Habitat
Le label NF Habitat est une certification délivrée par les organismes indépendants de l’Association QUALITEL aux programmes de logements neufs. Il vise à garantir une certaine qualité de vie aux habitants :
- respect des normes environnementales ;
- réduction des consommations d’énergie ;
- confort d’usage : thermique, acoustique, luminosité ;
- qualité de l’air et des équipements installés.
La certification NH Habitat HQE comporte deux exigences environnementale supplémentaires :
- Résilience : logements performants dans la résistance aux aléas climatiques.
- Bâtiment connecté : conditions de connectivité optimale du bâtiment à la fibre optique et aux réseaux de communication.
- mise en place une gestion performante des eaux pluviales et des déchets ;
- accès aux transports doux ;
- favorisation de l'énergie renouvelable ;
- utilisation de matériaux certifiés ;
- confort thermique et bonne ventilation.
- BEPOS (bâtiment à énergie positive) Effinergie 2013 ;
- BBC Effinergie 2017 ;
- BEPOS Effinergie 2017 ;
- Effinergie Patrimoine.
- Effinergie Rénovation ;
- Effinergie + ;
BBC : Bâtiment Basse Consommation

Le label BBC, créé en 2007, a mis en place une démarche de conception bioclimatique du bâti. Un bâtiment BBC est une construction consommant 50 % d’énergie en moins par rapport aux exigences de la réglementation thermique de 2005. Il fixe la consommation énergétique d’un logement à 50 kWh/m² (norme adoptée plus tard dans la RT2012). En outre, les fuites d’air sont plafonnées à 0,6m3 par logement et 1m3 par immeuble.
Label LEED : ”Leadership in Energy and Environnemental Design”
Crée aux États-Unis dans les années 2000, le label LEED permet de standardiser les bâtiments affichant une exigence élevée en matière de respect de l’environnement. Le cahier des charges comprend les exigences suivantes :
Label BREEAM : Building Reserch Establishment Environmental Assessment Method
Ce Label britannique utilisé par 83 pays et certifiant plus de 500 000 bâtiments, évalue les performances environnementales des bâtis sur les points suivants : innovation, biodiversité, énergie, santé et bien-être, matériaux, management, pollution, transport, eau et recyclage.
Exemples d’organismes certificateurs dans l’immobilier écologique
Cerqual Qualitel Certification :
Cerqual Qualitel Certification est un organisme créé en 2015, qui atteste de la qualité des logements neufs selon des critères environnementaux, économiques et techniques. Son référentiel a été élaboré après concertation entre professionnels de la construction, collège d’experts, associations de consommateurs et autres organismes d’intérêt général. Il décerne les certifications NF Habitat et NH Habitat HQE pour des projets en construction, en rénovation ou en exploitation.
Effinergie
Depuis 2006, l’association Effinergie est un acteur régional et national qui travaille à massifier la rénovation des bâtiments pour soutenir la transition énergétique, à travers la création d’outils pédagogiques, l’animation de groupes de travail, une veille technique et le développement de labels :
Le label Bâtiment Biosourcé

Le label réglementaire Bâtiment Biosourcé est prévu à l’article R. 111-22-3 du code de la construction et de l’habitation. Il concerne les bâtiments non résidentiels (écoles, gares, établissements de santé...) publics ou privés neufs (ou en partie neufs).
Bois et dérivés, chanvre, paille, plume ou encore laine de mouton... une matière biosourcée est issue de la biomasse végétale ou animale. Elle peut être utilisée dans les produits de construction.
Pour obtenir le label « Bâtiment Biosourcé » le constructeur doit justifier de la qualité globale du bâtiment. Il n’est donc accessible qu’en plus d’une certification : NF HQE, NF HPE, la certification permettant d’obtenir un label HPE, HQE Bâtiment Durable.
BEPOS : Bâtiment à Énergie Positive
Un bâtiment à énergie positive produit d’avantage d’énergie qu’il n’en consomme. Doté d’une architecture bioclimatique et d’équipements thermiques et électriques permettant de réduire les consommations énergétiques du bâtiment.
Un bâtiment BEPOS à Nantes
Impulsé par Nantes Habitat, réalisé en conception-construction par Bouygues Bâtiment Grand Ouest la construction de deux bâtiments 30 logements sur 5 étages dépasse de 10% les exigences du niveau BBC Effinergie et atteint le niveau BEPOS (énergie positive) avec à l’ajout de panneaux photovoltaïques en toiture. Les 30 logements sociaux du projet immobilier Grand Carcouët a remporté le concours EDF Bas Carbone en 2012 et a reçu le 2ème prix du concours national de la construction bois 2015 dans la catégorie Logements collectifs.
Les matériaux biosourcés
la filière bois
Ce matériau séculaire, biosourcé présente de nombreuses qualités écologiques thermiques et hygrométriques. En outre, c’est un matériau qui stocke le carbone.
En matière de conductibilité thermique, le bois est 15 fois moins conductible que le béton. Il permet donc d’éviter les ponts thermiques. En hiver, il conserve la chaleur et en été la fraicheur. Une maison de bois consomme beaucoup moins d’énergie fossile qu’une maison réalisée en béton.
En Loire-Atlantique, plusieurs bâtiments à ossature de bois ont déjà vu le jour, comme l’immeuble de 6 étages Kibori qui abrite des bureaux dans le quartier d’affaires Euronantes, la résidence étudiante réalisée en modules bois, à Saint-Nazaire ou le lycée de Nort-sur-Erdre à ossature bois lamellé-collé et isolation en laine de chanvre.
La terre crue

La terre crue est l’un des principaux matériaux de construction utilisés dans le monde, depuis des millénaires. C’est un matériau biosourcé et durable abondamment et localement disponible.
Additionné à d’autres matériaux comme le bois, la pierre..., il peut servir à construire des maisons contemporaines aux performances énergétiques remarquables.
Le Bambou
Traditionnellement exploité en Asie est un matériau respirant, et ultra résistant. C’est une plante à croissance rapide qui stocke le carbone. C’est donc un matériau biosourcé, durable et écologique. En Asie, on peut trouver des bâtiments entièrement construits en bambou comme La Panyaden International School, une école située en Thaïlande qui affiche un hall atteignant les 17 mètres de hauteur, ou le bâtiment tertiaire Bambou Carré Sénart dans la commune de Lieusaint (Ile de France) aux façades revêtues d'une double peau de bambou, livré en 2011. «La fibre de bambou possède une résistance de 40kg par mm² ; en comparaison, la fibre de bois résiste à 5kg par mm²... Le bambou est écologiquement intéressant à tout point de vue. Il permet, entre autres, d’éviter la déforestation », explique Monica Donati l’architecte en chef du projet.
Fibres animales, herbes de prairies, chaume, roseaux, miscanthus, paille de céréales, lin... La liste de matériaux biosourcés pouvant intervenir dans la construction de bâtiments durables est longue. Les Pays-Bas osent même la Wikkle House, maison en carton recyclé à la durée de vie remarquable d’un siècle. Montable en 1 jour, elle est disponible à un prix attractif : moins de 100 000 €
L’immobilier écologique, avenir du programme neuf à Nantes ?
Si l’immobilier écologique exige des investissements massifs tant à la construction, que dans l’équipement de toutes les pièces de la maison, il va pour autant s’imposer progressivement sur la carte des programmes immobiliers français. Les investissements nécessaires sont à long terme générateurs d’économies (sur la facture d’énergie) et de confort supplémentaire. A Nantes, plusieurs programmes situés dans des Écoquartier ouvrent la marche d’un immobilier plus durable.
Situé à l’Est de la Cité des Ducs, le quartier Bottière Chénaie hébergera à terme 5 000 habitants sur 35 hectares d’anciennes terres maraichères.
Soucieux de mixité et d’éclectisme différents modes d’habitat associent de l’habitat participatif, des logements à patios, des terrasses habitables, des espaces communs piétons et des jardins partagés.
Le ruisseau des Gohards a été réaménagé ; les eaux de pluie sont collectées dans les fossés le long des rues et dans des bassins qui agrémentent l’espace public. Des éoliennes hydrauliques participent à l’arrosage des jardins. Les murs de pierre les réservoirs et les puits ont été réhabilités.