Quels plafonds de loyers Pinel à Nantes ?
La location d’un bien immobilier en loi Pinel à Nantes, suppose deux conditions essentielles :
- Le plafonnement du loyer, fixé en fonction du zonage Pinel
- Le respect du plafonnement des ressources du locataire, fixé en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer fiscal
La loi Pinel partage la France en établissant une cartographie selon la tension immobilière des villes : le zonage. La tension immobilière correspond au décalage entre l’offre de logements et la demande de logements au sein d’une ville.
La ville de Nantes et sa proche banlieue, appartiennent à la zone B1, selon le dernier zonage du dispositif Pinel. Les communes situées à plus de 30 kilomètres de Nantes appartiennent à la zone B2, celles situées à plus de 50 kilomètres, à la zone C. Les zones B2 et C ne font plus partie du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018, sauf dérogation.
Les trois conditions dérogatoires sont les suivantes :
- La commune dispose de l’agrément du préfet
- Le dépôt du permis de construire est antérieur à la date 31/12/2017
- La contrat d’acquisition a été signé avant le 31/12/2018
Les plafonds de loyer Pinel sont différents selon le zonage Pinel des communes. Mais comment donc calculer un plafond de loyer Pinel en zone B1 ? En zone B2 ? À quel plafond de loyer Pinel, les propriétaires doivent-ils se référer, pour fixer le prix du loyer de leur bien immobilier en location ?
Comment calculer les plafonds de loyers Pinel à Nantes ?
Le plafond de loyer Pinel correspond au loyer maximal que peut fixer le propriétaire à son locataire dans le cadre du dispositif Pinel. Il est indépendant de la durée locative choisie : 6, 9 ou 12 ans. Pour calculer le plafond de loyer, il faut connaître les deux indicateurs suivants :
- La surface pondérée du logement neuf
- La zone d’éligibilité Pinel du logement, à laquelle correspond un loyer maximal au mètre carré.
Pour déterminer la surface pondérée du logement neuf, il faut additionner la surface habitable à la moitié des surfaces annexes. Les surfaces annexes peuvent être : une terrasse, un balcon, une cave, ou un grenier, etc.
La ville de Nantes et sa périphérie proche se situent en zone B1 Pinel. La zone B1 regroupe toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants et les communes périphériques. Les villes de Saint-Herblain, d’Orvault ou de La-Chapelle-sur-Erdre sont également en zone B1.
Exemple de calcul de loyer maximal Pinel en zone B1
Meredith souhaite acheter un appartement à Couëron, la proche banlieue nantaise. Elle souhaite faire de l’investissement locatif. Elle a craqué pour un 3 pièces neuf de 68 m² avec un balcon de 10 m², au sein d’une résidence intimiste tout près des berges de la Loire.
Quel loyer maximal pourra être appliqué à cette location ?
| Loyer maximum applicable en zone B1 (2020) | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 68 + (10/2) = 73 m² |
| Plafond de loyer de la zone B1 | 10,51 € par m² |
| Loyer maximum applicable en zone B1 | 10,51 x (0,7 + 19/73) x 73 = 736,75 €/mois |
Pour bénéficier d’une réduction d’impôts, le propriétaire d’un logement neuf à Nantes ou Couëron (zone B1) pourra ainsi mettre son bien en location avec un loyer maximal de 10.51 €/m² par mois. Toutefois, il peut choisir d’appliquer un loyer inférieur à celui qui est indiqué.
Exemple de calcul de loyer maximal Pinel en zone B2
Les 28 communes de la Loire-Atlantique, comme Mesquer ou Savenay, appartiennent à la zone B2 de la loi Pinel. Et pour cause, ces villes sont situées à plus de 30 kilomètres de Nantes et n’appartiennent donc pas à la zone B1.
Dans ces villes, le loyer maximal applicable au mètre carré est de 9,13 €. Pour ces communes de la zone B2, une dérogation du préfet des Pays de la Loire est nécessaire pour application du dispositif Pinel.
Calculons le loyer maximum d’un appartement de 65 m² avec 8 m² de balcon à Mesquer et dans toutes villes situées en zone B2.
| Loyer maximum applicable en zone B2 (2018) | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 65 + (8/2) = 69 m² |
| Plafond de loyer de la zone B2 | 9,13 € par m² |
| Loyer maximum applicable en zone B2 | 9,13 x (0,7 + 19/69) x 69 = 614,44 €/mois |
Dans les communes de Mesquer ou Savenay, le propriétaire d’un logement de 65 m² avec un balcon de 8 m² peut mettre en location son bien avec un loyer mensuel maximum de 614,44 €. Il est également possible d’appliquer un loyer moins élevé.
Quelques précisions sur les plafonds de loyers
L’État a effectué un plan de zonage du territoire, afin de déterminer les zones éligibles à la loi Pinel. Sur toute la France, cinq zones géographiques ont été définies : zone A, zone Abis, zone B1, zone B2, zone C.
Les zones A, Abis et B1 sont toujours éligibles au dispositif Pinel en 2021 et jusqu’en 2024, suite au PLF 2021 (Projet de Loi de Finances 2021).
Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel sauf sur dérogation et pour des achats sur des constructions de logements datant de 2017.
Le dispositif Pinel qualifie la zone B1 de zone “intermédiaire”. Ceci signifie qu’une ville appartenant à la zone B1 - telle que Nantes - est sujette à une constante augmentation de sa population due à son attractivité (pour les étudiants, les actifs ou les retraités), ceci induisant également une demande importante d’habitations.
Les plafonds de loyers, propres à chaque zone Pinel, permettent de mettre son bien en location et de le rendre accessible au plus grand nombre de locataires. Grâce à cette mesure, tous les Français peuvent accéder au logement.
Les plafonds de loyers en vigueur dans toutes les zones sont les suivantes :
- Zone A bis = 17,55 €/m²
- Zone A = 13,04 €/m²
- Zone B1 = 10,51 €/m²
- Zone B2 éligible = 9,13 €/m²
Les plafonds de loyer dans les Outre-Mer sont fixés à 10,48 €/m² dans les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. En Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie, le plafond est de 12,81 €/m².