Quels plafonds de loyers Pinel à Nantes ?

La location d’un bien immobilier en loi Pinel à Nantes, suppose deux conditions essentielles :

• Le plafonnement du loyer, fixé en fonction du zonage Pinel
• Le respect du plafonnement des ressources du locataire, fixé en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer fiscal

La loi Pinel partage la France en établissant une cartographie selon la tension immobilière des villes : le zonage. La tension immobilière correspond au décalage entre l’offre de logements et la demande de logements au sein d’une ville.

La ville de Nantes appartient à la zone A et sa proche banlieue à la zone B1, selon le dernier zonage du dispositif Pinel. Les communes situées à plus de 30 kilomètres de Nantes appartiennent à la zone B2, celles situées à plus de 50 kilomètres, à la zone C. Les zones B2 et C ne font plus partie du dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2018, sauf dérogation.

Les trois conditions dérogatoires sont les suivantes :

• La commune dispose de l’agrément du préfet
• Le dépôt du permis de construire est antérieur à la date 31/12/2017
• La contrat d’acquisition a été signé avant le 31/12/2018

Les plafonds de loyer Pinel sont différents selon le zonage Pinel des communes. Mais comment donc calculer un plafond de loyer Pinel en zone A ? En zone B1 ? En zone B2 ? À quel plafond de loyer Pinel, les propriétaires doivent-ils se référer, pour fixer le prix du loyer de leur bien immobilier en location ?

Comment calculer les plafonds de loyers Pinel à Nantes en 2024 ?

Le plafond de loyer Pinel correspond au loyer maximal que peut fixer le propriétaire à son locataire dans le cadre du dispositif Pinel. Il est indépendant de la durée locative choisie : 6, 9 ou 12 ans. Pour calculer le plafond de loyer, il faut connaître les deux indicateurs suivants :

• La surface pondérée du logement neuf
• La zone d’éligibilité Pinel du logement, à laquelle correspond un loyer maximal au mètre carré.

Pour déterminer la surface pondérée du logement neuf, il faut additionner la surface habitable à la moitié des surfaces annexes. Les surfaces annexes peuvent être : une terrasse, un balcon, une cave, ou un grenier, etc.

Exemple de calcul de loyer maximal Pinel en zone A

Paul et Sarah ont décidé de réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Nantes. Ils ont jeté leur dévolu sur un T2 de 40m² avec un balcon de 6m², au prix de 235 000€ dans le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix.

Quel loyer maximum pourront-ils appliquer pour la location de leur appartement neuf ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, un investisseur comptant acheter un logement neuf à Nantes (zone A) pourra donc mettre son bien en location au loyer plafonné à 14.49€/m² par mois. Il est cependant possible d'appliquer un loyer inférieur à ce plafond.

Exemple de calcul de loyer maximal Pinel en zone B1

Meredith souhaite acheter un appartement à Couëron, la proche banlieue nantaise. Elle souhaite faire de l’investissement locatif. Elle a craqué pour un 3 pièces neuf de 68 m² avec un balcon de 10 m², au sein d’une résidence intimiste tout près des berges de la Loire.

Quel loyer maximal pourra être appliqué à cette location ?

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts, le propriétaire d’un logement neuf à Couëron (zone B1) pourra ainsi mettre son bien en location avec un loyer maximal de 11.68€/m² par mois. Toutefois, il peut choisir d’appliquer un loyer inférieur à celui qui est indiqué.

Exemple de calcul de loyer maximal Pinel en zone B2

Certaines communes de la Loire-Atlantique appartiennent à la zone B2 de la loi Pinel. Et pour cause, ces villes sont situées à plus de 30 kilomètres de Nantes et n’appartiennent donc pas à la zone B1.

Dans ces villes, le loyer maximal applicable au mètre carré est de 10.15€/m². Pour ces communes de la zone B2, une dérogation du préfet des Pays de la Loire est nécessaire pour application du dispositif Pinel.

Calculons le loyer maximum d’un appartement de 65 m² avec 8 m² de balcon à Le Fenouiller et dans toutes villes situées en zone B2.

Dans la commune du Fenouiller, le propriétaire d’un logement de 65 m² avec un balcon de 8 m² peut mettre en location son bien avec un loyer mensuel maximum de 683,10 €. Il est également possible d’appliquer un loyer moins élevé.

Quelques précisions sur les plafonds de loyers

L’État a effectué un plan de zonage du territoire, afin de déterminer les zones éligibles à la loi Pinel. Sur toute la France, cinq zones géographiques ont été définies : zone A, zone Abis, zone B1, zone B2, zone C.

Les zones A, Abis et B1 sont toujours éligibles au dispositif Pinel en 2024 et jusqu’à la fin de l'année, suite au PLF 2021 (Projet de Loi de Finances 2021).

Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel sauf sur dérogation et pour des achats sur des constructions de logements datant de 2017.

Le dispositif Pinel qualifie la zone A de "très tendue". La zone B1, elle, est une zone “intermédiaire”. Ceci signifie qu’une ville appartenant à la zone B1 est sujette à une constante augmentation de sa population due à son attractivité (pour les étudiants, les actifs ou les retraités), ceci induisant également une demande importante d’habitations.

Les plafonds de loyers, propres à chaque zone Pinel, permettent de mettre son bien en location et de le rendre accessible au plus grand nombre de locataires. Grâce à cette mesure, tous les Français peuvent accéder au logement.

Les plafonds de loyers en vigueur en 2024 dans toutes les zones sont les suivantes :

• Zone A bis = 19.51€/m²
• Zone A = 14.49€/m²
• Zone B1 = 11.68€/m²
• Zone B2 éligible = 10.15€/m²