Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Nantes : Investir en 2025

Initialement destiné aux investisseurs institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s'ouvre aujourd'hui aux particuliers, représentant une opportunité d'investissement locatif particulièrement séduisante.

Créé en 2014, ce dispositif offre des avantages financiers attractifs pour les investisseurs nantais. Alors, comment investir à Nantes en LLI ? Quels en sont les atouts du dispositif et les obligations à respecter en 2025 ?

Quels sont les avantages du LLI ?

  1. TVA réduite : Une économie de 10 % sur le coût d'acquisition par rapport à un bien soumis à une TVA classique.
  2. Exonération de taxe foncière : Jusqu’à 20 ans.
  3. Demande locative stable : Des plafonds de loyers attractifs qui minimisent les risques de vacance locative.
  4. Frais de notaire réduits : Environ 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
  5. Investissement responsable : Investir durablement dans des logements économes en énergie répondant aux normes environnementales les plus récentes (RE2020).
  6. Logement personnalisable : Grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs, les futurs propriétaires ont la liberté de modifier certains aspects de leur bien pour mieux l’adapter à leurs besoins.
  7. Accès facilité au stationnement : Les résidences neuves sont conçues pour inclure des places de parking privatives.

Quelles sont les obligations pour investir en LLI à Nantes ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI à Nantes, les investisseurs doivent respecter plusieurs conditions.

Créer une SCI

L’acquisition d’un logement en LLI doit se faire via une personne morale, généralement une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure facilite la gestion locative, la transmission du patrimoine et l'organisation des apports financiers.

S'engager 15 ans

Le bien doit être loué selon les conditions imposées pendant au moins 15 ans. Une prolongation jusqu’à 20 ans permet de conserver l’exonération de taxe foncière sur toute cette période.

Sélectionner des locataires selon leurs ressources

Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources adaptés à la composition de leur foyer et à la zone de tension locative du logement.

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 et C
Personne seule 43 475 € 43 475 € 35 435 € 31 892 €
Couple 64 976 € 64 976 € 47 321 € 42 588 €
1 personne à charge 85 175 € 78 104 € 56 905 € 51 215 €
2 personnes à charge 101 693 € 93 556 € 68 699 € 61 830 €
3 personnes à charge 120 995 € 110 753 € 80 816 € 72 735 €
4 personnes à charge 136 151 € 124 630 € 91 078 € 81 971 €
Majoration par personne suppl. +15 168 € +13 886 € +10 161 € +9 142 €

Respect des plafonds de loyer du dispositif Pinel

Les loyers appliqués dans le cadre du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sont plafonnés en fonction de la zone géographique du bien. Ils correspondent à ceux du dispositif Pinel abrogé fin 2024.

Nantes, initialement classée en zone B1, a été reclassée en zone A par l'arrêté du 5 juillet 2024. Les autres communes de la métropole nantaise sont classées en zone B1. Ainsi, pour un investissement en LLI à Nantes intramuros en 2025, le loyer maximal applicable est de 14,03 € par mètre carré.

un couple qui visite un appartement avec un gestionnaire locatif
© Gutesa - Shutterstock

Pourquoi choisir Nantes pour un investissement en locatif intermédiaire ?

La capitale historique de la Bretagne est régulièrement citée parmi les meilleures villes où il fait bon vivre en France. Son classement au Palmarès des villes vertes, où elle occupe la 3ᵉ place nationale est justifié par la présence de 100 parcs et jardins publics couvrent environ 57 m² d’espaces verts par habitant.

Une démographie en bonne santé

Nantes, sixième commune la plus peuplée de France avec 325 070 habitants en 2022, connaît une croissance démographique supérieure à la moyenne nationale. Entre 2020 et 2021, la métropole nantaise a accueilli 5 459 nouveaux habitants.

Selon un article de Ouest-France publié en décembre 2024, la population de Nantes a été estimée à environ 330 000 habitants en 2024. Un rapport du Conseil régional des Pays de la Loire indique que la métropole nantaise a enregistré une croissance démographique annuelle moyenne de 1,2 % au cours des cinq dernières années, ce qui correspond à environ 4 000 nouveaux habitants par an.

Une économie dynamique

Sur le plan économique, Nantes affiche une performance remarquable. Au premier trimestre 2024, le taux de chômage en Loire-Atlantique s'établissait à 5,5 %, inférieur de 1,8 point au taux national de 7,3 %.

L’économie nantaise repose sur des secteurs porteurs, tels que :

Le Pont Eric Tabarly à l'Île de Nantes
©Lap1n - Shutterstock

Une métropole à 2h de Paris et 1 heure des plages

Située à seulement 2 heures de Paris en TGV, la métropole nantaise est également desservie par l’aéroport Nantes Atlantique, qui a enregistré près de 7 millions de passagers en 2023, soit une hausse de 15 % par rapport à l’année précédente.

Un marché immobilier en tension

La demande locative à Nantes demeure particulièrement soutenue. En 2024, le taux de vacance locative dans la métropole nantaise était de 5,1 %, inférieur à la moyenne nationale de 8,1 %.

Selon les données de l’Observatoire de l’Immobilier de la Métropole Atlantique (OIMA), le prix moyen au m² dans le neuf à Nantes atteignait 5 100 € en 2024, avec une progression annuelle de 6 %.

Quels objectifs pour le LLI ?

Le logement locatif intermédiaire, instauré en 2014, vise à pallier l'augmentation des loyers dans le parc privé et à offrir une solution aux ménages ne pouvant accéder au logement social. Son mécanisme repose sur un encadrement des loyers, fixés entre 15 et 20 % en dessous des prix du marché local.

Le LLI répond à 2 objectifs principaux :

En application de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements doivent répondre aux conditions suivantes :

Objectif de 75 000 logements intermédiaires d'ici 2026

En mars 2024, le gouvernement français a signé un pacte avec les principaux acteurs du secteur immobilier pour financer la construction de 75 000 logements intermédiaires neufs et anciens d'ici 2027. 14 assureurs se sont engagés à apporter 400 millions d'euros de fonds propres pour soutenir cette initiative.

Engagements de l'État

Engagements des opérateurs

Exemple d’investissement en LLI : Sophie investit à Rezé

une femme ausculte l'écran avec une loupe
© Business Plus _ Shutterstock

En 2025, Sophie, une jeune cadre nantaise, décide d’investir en LLI. Elle choisit un appartement T3 neuf de 60 m² situé à Rezé, une commune limitrophe de Nantes qui sera desservie par deux nouvelles lignes de tram et une nouvelle ligne de busway électrique en 2027.

Les économies de Sophie

  1. Exonération de taxe foncière : Sophie économise environ 1 400 € par an sur 20 ans, soit 28 000 € au total.
  2. TVA réduite : Elle économise 24 000 € par rapport à un bien avec une TVA classique à 20 %.
  3. Frais de notaire réduits : Ces frais, autour de 2,5 %, permettent une économie de 12 000 € par rapport à un achat dans l’ancien.

Le rendement brut annuel de cet investissement est : (8 143,20 € / 240 000 €) × 100 = 3,39 %.

Les étapes de création d’une SCI pour investir en LLI

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) à Nantes pour investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) implique plusieurs étapes essentielles :

1. Rédaction des statuts

Les statuts constituent le document fondateur de la SCI, définissant ses règles de fonctionnement, telles que la gestion des biens en LLI et la répartition des parts entre associés.

Ils doivent inclure des informations obligatoires, notamment la dénomination sociale, la durée de la société, l'objet social, l'adresse du siège social, l'identité des associés, le montant des apports et du capital social, ainsi que l'identité du ou des gérants. Il est recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat pour garantir la conformité juridique des statuts.

2. Choix du siège social

Le siège social de la SCI peut être établi au domicile de l'un des associés ou dans un local dédié. Il est également possible de recourir aux services d'une société de domiciliation pour bénéficier d'une adresse professionnelle et de services complémentaires.

3. Constitution du capital social

Les associés effectuent des apports en numéraire (sommes d'argent) ou en nature (biens immobiliers) pour constituer le capital social de la SCI. Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI, et une attestation de dépôt du capital sera délivrée par la banque.

4. Publication d'un avis de constitution

Après la signature des statuts, un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du département de la Loire-Atlantique. Cet avis doit comporter des informations telles que la dénomination sociale, la forme juridique, le capital social, l'adresse du siège, l'objet social, la durée de la société, les noms et adresses des gérants, ainsi que les modalités de cession des parts sociales.

5. Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

La dernière étape consiste à déposer un dossier complet auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou directement au greffe du Tribunal de Commerce de Nantes pour immatriculer la SCI au RCS.

Le dossier doit inclure les statuts signés, le formulaire M0 rempli, l'attestation de dépôt des fonds, l'attestation de parution de l'annonce légale, une copie des pièces d'identité des gérants et associés, ainsi qu'une déclaration des bénéficiaires effectifs. Une fois l'immatriculation effectuée, la SCI obtient la personnalité juridique et peut débuter ses activités.

6. Choix du régime fiscal

Les associés doivent opter pour le régime fiscal de la SCI. Par défaut, la SCI est soumise au régime des sociétés de personnes, où chaque associé est imposé sur sa part des bénéfices. Toutefois, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux selon la situation financière de la SCI et les objectifs des associés.

Investissement locatif à Nantes : Les conseils IMMO9