La défiscalisation à Nantes

L'investissement locatif à Nantes constitue un placement sûr et rentable en 2026. Que ce soit dans l’immobilier neuf, ou dans l’ancien, il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant de défiscaliser, tout en agrémentant son patrimoine foncier.

En fonction de son objectif, l’investissement dans le neuf ou dans l’ancien peut avoir son importance. Disponibilité immédiate, intervention de travaux plus ou moins longs, revenus locatifs à moyen ou long terme, type de financement, etc, sont autant d’éléments décisifs, à prendre en considération lors de la réflexion du projet immobilier.

L’investissement immobilier dans le neuf, confère assurément de nombreux avantages. Des avantages fiscaux, car l’Etat a mis en place des dispositifs avantageux pour stimuler la construction neuve, et des avantages liés à la qualité des logements neufs et à leurs normes écologiques toujours plus exigeantes.

À Nantes, le contribuable peut choisir d’investir dans un des nombreux dispositifs disponibles sur le territoire français. La métropole très dynamique et attractive constitue quoiqu’il arrive un excellent choix pour un investissement locatif rentable.

Nantes : un territoire attractif

Nantes : Une ville aux sérieux atouts

Nantes, qui accueille environ 3 000 nouveaux habitants chaque année (et près de 10 000 à l’échelle de sa métropole), séduit pour sa qualité de vie, sa proximité avec Paris, son dynamisme, et son patrimoine historique et architectural.

Démographie en croissance

La Loire-Atlantique figure parmi les départements les plus dynamiques de France, portée par une croissance démographique soutenue et l'arrivée de 14 000 nouveaux étudiants sur la dernière décennie. Nantes Université compte d'ailleurs plus de 42 600 étudiants inscrits pour l'année 2024-2025. Il faut dire que Nantes compte de nombreux établissements supérieurs de qualité : Audencia Nantes, IMT Atlantique, Centrale Nantes, etc.

Dynamisme économique

Le tissu économique étant très diversifié et équilibré, l’économie nantaise se porte bien. Construction navale, aéronautique, biscuiterie, conserverie : la ville a su conserver un socle industriel important. Dans le même temps, la ville créative est un poids lourd de l’économie de services et elle investit beaucoup dans les nouvelles technologies digitales et les startups. Son label French Tech porte de nombreuses jeunes pousses du numérique.

Parc immobilier moderne et écologique

Le parc immobilier de la ville de Nantes offre tous types de logements du studio, à l’appartement T5, en passant par la maison avec jardin.

Les programmes immobiliers neufs de très bonne facture sont réalisés par des promoteurs de renom et certains quartiers voient leur visage transformé suite à la construction moderne et aux différents aménagements urbains.

Quels quartiers viser pour défiscaliser à Nantes ?

Certains quartiers nantais sont très recherchés comme Sainte-Anne, Zola ou Canclaux. Mais dans l’ensemble, c’est toute l’agglomération et sa périphérie qui sont convoitées. Les investisseurs choisissent souvent les petites surfaces qui se louent très bien et assurent un rendement locatif intéressant.

Défiscaliser dans l’immobilier neuf

Le dispositif Jeanbrun

Successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun ou « Relance logement » crée un nouveau statut du bailleur privé à partir de février 2026. Son principe : un amortissement fiscal du bien déductible de vos revenus fonciers, cumulable avec l'imputation du déficit foncier sur le revenu global.

• Engagement : 9 ans de location nue minimum
• Amortissement annuel (neuf) : 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social)
• Plafonds de déduction : jusqu'à 12 000 €/an d'amortissement + 10 700 €/an imputables sur le revenu global
• Ancien : éligible si travaux ≥ 30 % du prix d'achat (déficit foncier porté à 21 400 € jusqu'en 2027)
• Zonage : applicable sur tout le territoire

Certains dispositifs moins connus pourront permettre à de nombreux investisseurs d'investir dans l'immobilier neuf et de profiter de certains avantages.

Parmi eux, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), créé en 2014 et auparavant réservé aux investisseurs institutionnels.

Un appartement neuf vendu à TVA réduite avec le LLI

C'est l'un des principaux avantages du LLI, celui de pouvoir acquérir un bien neuf tout en profitant d'une TVA réduite à 10 % au lieu des 20 % classiques. Parmi les autres avantages, l'investisseur pourra bénéficier d'une exonération de la taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans et de frais de notaire réduits (entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 et 8 % dans l'ancien).

Par ailleurs, le LLI n'est pas soumis au plafond des niches fiscales (10 000 €/an).

Le principe dans les grandes lignes

Pour pouvoir investir en LLI, l'investisseur doit respecter certaines conditions :

• Investir via une SCI
• Louer le bien pour une durée minimale de 15 ans.
• Louer le bien en respectant les plafonds de loyer Pinel.
• Louer à des locataires dont les revenus respectent les plafonds de ressources Pinel.

Les dispositifs fiscaux pour le neuf et l’ancien

Certains dispositifs ne sont pas conditionnés par le marché immobilier neuf ou ancien. Ils s’appliquent indifféremment.

Le statut LMNP

Le statut LMNP ou Loueur en meublé non professionnel permet selon le régime fiscal choisi de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs ou de procéder à l’amortissement du bien immobilier.

Outre l’abattement fiscal sur les revenus fonciers, le statut permet dans certains cas la récupération de la TVA et l’assurance de percevoir des revenus locatifs même en cas de vacance locative.

L'optimisation fiscale en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété permet de placer son épargne dans l’immobilier neuf ou ancien et constitue un outil d’optimisation fiscal, lors de la transmission de patrimoine. Le fait de n’être propriétaire que d’une partie du bien permet de diminuer le montant de la fiscalité, lors de l’acquisition de ce type de bien.

La SCPI, un modèle qui s’adapte à plusieurs dispositifs fiscaux

La Société Civile de Placement Immobilier permet de réaliser un placement en immobilier locatif en devenant propriétaire de parts. On distingue les SCPI fiscales des SCPI de rendement. Les SCPI fiscales permettent de défiscaliser (SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier, Denormandie...).

Le Girardin Social en Outre-mer

Le dispositif Girardin Social permet au contribuable de faire des économies d’impôts en investissant dans l’immobilier neuf ou en rénovant du logement ancien. Cette loi, uniquement valable en Outre-Mer offre une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement dans un programme immobilier.

La défiscalisation dans la vieille pierre

Les amoureux de la vieille pierre disposent de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux. Denormandie, Malraux, Loi Monuments Historiques en sont quelques pistes… Le mécanisme de déficit foncier s’applique surtout à l’immobilier ancien, puisqu’il inclut souvent des travaux.

La loi Cosse ou louer abordable

La loi Cosse a été abrogée en 2022. Elle a été remplacée par le dispositif "Louer abordable" puis depuis mars 2022 par le dispositif "Loc'avantage"

Le dispositif Loc'Avantages (ex-loi Cosse), en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des loyers perçus, selon le niveau de décote appliqué au loyer (Loc1, Loc2, Loc3) et le recours ou non à l'intermédiation locative. Convention ANAH obligatoire, engagement de location de 6 ans minimum.

Les avantages

La loi prévoit un abattement fiscal pouvant aller de 15 à 70 % des loyers bruts perçus pendant la durée de la convention. Plus la location à loyer modéré est longue, plus l’abattement fiscal est intéressant.

Pour bénéficier de ces avantages, la propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) pendant 6 ans ou 9 ans en cas de travaux. Le logement doit être loué nu et au titre de la résidence principale. Le propriétaire doit respecter des conditions de loyers et de ressources pour le locataire.

Dispositif Malraux et Monuments Historiques

Les dispositifs Malraux et Monuments historiques s’adressent principalement aux férus de patrimoine et de bâtiments classés. Créées dans le but de restaurer le vieux patrimoine français, ces lois fiscales visent en général des populations aisées ayant les moyens de réaliser de gros travaux de rénovation et de réhabilitation.

Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, offre une réduction fiscale de 12 % à 21 % du prix d’acquisition (travaux inclus), en contrepartie d’une période de location de 6 à 12 ans dans l'immobilier ancien rénové.

Déficit Foncier

Le mécanisme du déficit foncier intervient surtout dans le cadre de logements anciens réhabilités. Lorsque les charges de propriété sont plus élevées que les produits fonciers, on constate alors un déficit foncier. Le contribuable peut déduire ce déficit de son revenu brut global dans la limite de 10 700 €.

Ce mécanisme a pour but de réduire sa base imposable et par conséquent son montant d’imposition.

Le plafond de 10 700€ peut atteindre 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d'atteindre au minimum la classe D sur le DPE.