Simulateur de rentabilité locative

La rentabilité locative désigne le ratio mesurant le revenu brut que la location d’un logement rapporte au regard du prix d’achat et de revient du bien. Ce rendement se traduit le plus souvent en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.

Le rendement locatif net se réfère au rendement d’un bien immobilier après déduction des charges et des impôts annexes. Celui-ci se calcule en retranchant les dépenses à la charge du bailleur et les impôts sur les revenus fonciers du rendement brut.

Pour investir à Nantes de manière efficace, il est primordial de se renseigner sur la rentabilité locative de l’opération.

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Pour calculer le rendement locatif d’un bien, il faut procéder ainsi :

• Pour le rendement brut : Il faut diviser le loyer annuel par le prix du bien et multiplier le résultat par 100.

Exemple : un appartement acheté 250 000 € loué 750 € par mois rapportera 3,5 % de rentabilité brute : (750 x 12 = 9 000 €/250 000 € = 0,036 x 100 = 3,5 %).

Le rendement brut mesure la compétitivité d’un investissement immobilier. Celui-ci permet d’avoir une idée du potentiel d’un investissement, affiné ensuite par le rendement net, calculé de cette manière :

• Pour le rendement net : il faut soustraire les frais les charges au montant du loyer annuel puis diviser le résultat par le prix d’achat. À ce résultat, on ajoute le coût du prêt immobilier que l’on multiplie par 100.

Exemple : 9 000 € – 1 100 € 150 000 € x 100 = 5,2 %.

• Pour le rendement net d’imposition ou “net-net” : On impute au loyer annuel toutes les charges fiscales liées au bien (donc l’impôt sur le revenu foncier).

Le rendement d’imposition prend en compte l’imposition et les éventuelles déductions fiscales. Le calcul dépend de la situation fiscale de l’investisseur et permettra de connaître la rentabilité réelle de l’investissement. Dans ce calcul, seront prises en compte les déductions de travaux ou d’emprunt.

Pour plus de précision, le calcul peut inclure un mois de vacance locative pour prendre en compte toutes les éventualités.

Calculer son rendement locatif avec la méthode Larcher

Autre manière de calculer son taux de rendement locatif : la méthode Larcher. Assez proche de la méthode de calcul classique, elle reste la plus rapide, même si elle est un peu plus approximative.

Il suffit de multiplier le loyer mensuel par 9. En effet, les charges d’un logement représentent généralement 25 % du loyer annuel, soit 3 mois de loyer sur 12. Une fois multiplié, il faut diviser le résultat par le coût global et réel de l’achat du bien puis multiplier le résultat par 100.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

C’est une question cruciale lorsque l’on s’apprête à investir dans un bien immobilier. S’il est coutume d’entendre que le taux de rendement brut d’un investissement locatif optimal serait de 10 %, il est pourtant ambitieux d’atteindre ce taux de rendement. Il aura plus de chance d’être atteint dans des petites villes où le marché locatif reste plus fragile.

Idéalement, un bon taux doit se situer entre 3 et 7 % de rentabilité locative. Pour réussir son rendement locatif, il est surtout primordial de prendre en compte plusieurs paramètres tels que :

• La capacité d’épargne de l’investisseur ;
• Le niveau de risque de l’emplacement où l’on investit ;
• Choisir le type de bien le plus recherché (petites surfaces par exemple) ;
• L’objectif de l’investissement entre rentabilité patrimoniale et rentabilité locative pure.

Quelle rentabilité locative pour Nantes ?

Très demandée sur le marché du logement, la Cité des Ducs nourrit un potentiel certain pour l’investissement locatif. Très fréquentée par les étudiants, les jeunes actifs et les familles, on sait d’ailleurs qu’il est préférable de privilégier les petites surfaces, dans les quartiers étudiants (proche des universités et des transports).

Idéalement, préférez un studio ou un appartement de 2 pièces :

Bon à savoir :

Selon les chiffres des tendances du marché immobilier nantais, le plus haut rendement locatif revient aux studios avec un rendement de 5,89 %. Autre type de bien intéressant, les 2 pièces dont la rentabilité se rapproche des 5,11 %.

Au 1^er trimestre 2021 :

• Le prix de vente d’un appartement neuf à Nantes Métropole est de 4 675 € le m²
• Les réservations aux investisseurs sont au nombre de 729 et représentent 58 % des réservations annuelles au détail au T1 2021 contre 52 % au T1 2020 : soit une hausse de +15 %.