Investissement LMNP à Nantes

Le statut LMNP qui date de 1949 offre au propriétaire-bailleur un cadre fiscal souple et de nombreux avantages dont une fiscalité plus attrayante. S'il n’est pas, à proprement parler un dispositif de défiscalisation, il est un statut avantageux pour faciliter l'investissement locatif à Nantes.

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Le statut LMNP, qu’est-ce que c’est ?

La location meublée permet à un particulier de louer son ou ses bien(s) immobilier(s) de façon régulière en allégeant sa fiscalité. Le statut est ouvert à tous les contribuables français, mais ceux-ci doivent respecter quelques conditions, pour rester dans le cadre de la loi.

La différence entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) se situe au niveau du montant des recettes annuelles générées par l’activité locative. Les revenus annuels du loueur LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC et 50 % des revenus globaux du propriétaire.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit posséder tout l’équipement mobilier nécessaire au locataire pour une occupation normale : literie, volets ou rideaux, placards aménagés, ustensiles de cuisine, plaques de cuisson, table, etc.

Il arrive que le juge requalifie le logement de location vide, s’il ne possède pas le minimum d’équipements requis pour une location meublée.

Souvent couplé au dispositif Censi-Bouvard, le statut LMNP permet de profiter d’une réduction fiscale de 11 % du montant HT de l’acquisition, sur 9 ans.

Le statut LMP en deux mots

Lorsque les revenus locatifs annuels dépassent les 23 000 € et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus du ménage, alors c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui est retenu. Le loueur en meublé professionnel doit déclarer ses revenus au régime réel.

Dans le cadre du LMP, les revenus locatifs ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) puisque ces revenus sont professionnels.

Les avantages du statut LMNP

Louer avec le statut LMNP confère de nombreux avantages fiscaux, mais pas que … Il existe différentes raisons pour lesquelles il fait bon investir en LMNP.

Devenir loueur en meublé non professionnel permet tout d’abord de générer des revenus peu fiscalisés. Le propriétaire-bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % appliqué sur ces revenus locatifs. Il doit pour cela être assujetti au régime micro-BIC, qui est le régime par défaut s’appliquant au LMNP.

Si le propriétaire décide d’être assujetti au régime réel, alors il peut déduire de ses recettes locatives les charges locatives engagées.

Le propriétaire-bailleur a la possibilité d’amortir son bien immobilier, c’est-à-dire calculer sa dévalorisation chaque année, lorsqu’il est assujetti au régime réel. La dépréciation découlant de l’amortissement va pouvoir s’imputer au revenu et donc diminuer la base imposable du propriétaire LMNP réel. Il est possible d’amortir jusqu’à 85 % du bien immobilier sur une période incitative de 30 ans !

Dans ce cas, il convient de faire appel à un comptable qui saura optimiser le montage.

Le propriétaire peut récupérer la TVA à 20 % de façon progressive sur 20 ans lorsqu'il investit en résidence service neuve et conserve son bien pendant 20 ans.

Le bail locatif dans le cadre d’une location meublée est moins contraignant que pour une location nue. La durée du bail n’est que de 9 mois pour une location meublée, contre 3 ans pour une location nue. La rupture du bail attend un préavis moins long pour un bail en location meublée. Enfin, le montant du dépôt de garantie peut être plus élevé dans le cadre d’une location meublée (2 mois, contre 1 mois en location nue).

Enfin, le statut LMNP est simple et peu contraignant et le propriétaire-bailleur s’assure des revenus locatifs peu taxés pendant une longue période (généralement 9 ans).

Récapitulatif des avantages du statut LMNP

• Revenus locatifs peu fiscalisés
• Amortissement du bien immobilier dans un objectif d’optimisation fiscale
• Récupération de la TVA 20 %
• Bail locatif moins contraignant que pour une location non meublée
• Statut simple et non contraignant
• Revenus locatifs assurées pendant une longue période
• Augmentation du patrimoine foncier

Les conditions

Définies par l'article 155 IV du Code Général des Impôts, les conditions suivantes doivent être observées pour prétendre à ce statut :

• Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer la location meublée au titre d’activité principale
• Ses recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € et elles ne doivent pas représenter 50 % de ses revenus globaux
• Le bien immobilier à louer doit être meublé de façon à ce que le locataire n’ait plus qu’à poser ses bagages dans le logement.
• La surface du bien ne peut être inférieure à 9 m²

Quel régime d’imposition ?

Généralement les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime BIC propose deux solutions : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime d’imposition micro-BIC

Le statut LMNP ouvre de plein droit le régime micro BIC (Bénéfices Industrielles et commerciaux). Ce régime forfaitaire est valable pour les locations en meublés de moins de 72 500 € et il permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages et d'allègements fiscaux intéressants dont un abattement de 50 % des revenus locatifs.

Le régime fiscal réel

Le régime fiscal réel propose de déduire les charges réelles des revenus locatifs en meublé (intérêts d’emprunt, achat de meubles, taxe foncière, etc.). Mais le véritable avantage réside dans la déduction de l’amortissement immobilier.

Quelles sont les charges déductibles en statut LMNP ?

Pour pouvoir déduire certaines charges de son investissement en LMNP, il faudra conserver précieusement les factures et que celles-ci soient postérieures à la date de début de l'activité de location. Quelles sont les charges qu'il est possible de déduire ?

• Les charges de copropriété
• Les frais d'électricité
• L'assurance du logement
• Les frais d'entretien et de réparation
• Les honoraires d'agence (dans le cas où vous passez par une agence de gestion locative)
• Les frais liés au téléphone et à internet
• Les impôts et taxe (taxes d'habitation, foncière, cotisation foncière des entreprises)
• Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier (si le crédit a été fait dans l'année)

LMNP Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard, promulguée en 2009, permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt, à l’occasion d’un investissement locatif en immobilier neuf, dans une résidence de services meublée.

Il est possible de coupler statut LMNP et dispositif Censi-Bouvard. Le propriétaire-bailleur peut alors profiter d’un abattement fiscal de 11 % du prix du bien HT, d’une gestion locative entièrement prise en charge par un bailleur commercial et de loyers garantis même lorsque le bien n’est pas occupé. Il bénéficie également d’un abattement forfaitaire de 50 % des recettes locatives annuelles.

Résidence de services

Une résidence de services est considérée comme telle lorsqu’elle propose un certain nombre de prestations (accueil, ménage, restauration, laverie, etc.). Sont le plus souvent considérées comme résidences de services : les résidences étudiantes, les résidences séniors et les EHPAD.

Pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard, les logements meublés doivent être neufs, intégrés à des résidences de services et loués pendant au moins 9 ans au titre de la résidence principale. La gestion du logement est confiée à un gestionnaire exploitant.

LMNP à Nantes

Les atouts de Nantes font de la ville une destination attractive et convoitée par de nombreux français. Territoire innovant, numérique et favorisant la transition énergétique, Nantes Métropole possède également une démographie croissante avec un nombre d’étudiants toujours plus grand.

Que ce soit par le biais d’un gestionnaire exploitant ou non, la location meublée à Nantes est un choix gagnant, car la ville est très étudiante, touristique, et sa population croit de façon soutenue chaque année (1,2 % par an), en Loire Atlantique, selon l’INSEE.

De nombreux quartiers à Nantes peuvent se prêter à la location meublée, cependant certains sont assurés de recevoir du public une grande partie de l’année. Les quartiers Hauts-Pavés Saint-Félix et Cour des 50 otages sont connus pour leurs fortes attractivités. L’île de Nantes quant à elle est de plus en plus convoitée en raison des nombreux aménagements dont bénéficie le territoire aujourd’hui (CHU, transports en commun, nouveaux programmes immobiliers, etc.).

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