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Le statut LMNP, qu’est-ce que c’est ?
La location meublée permet à un particulier de louer son ou ses bien(s) immobilier(s) de façon régulière en allégeant sa fiscalité. Le statut est ouvert à tous les contribuables français, mais ceux-ci doivent respecter quelques conditions, pour rester dans le cadre de la loi.
La différence entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) se situe au niveau du montant des recettes annuelles générées par l’activité locative. Les revenus annuels du loueur LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC et 50 % des revenus globaux du propriétaire.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit posséder tout l’équipement mobilier nécessaire au locataire pour une occupation normale : literie, volets ou rideaux, placards aménagés, ustensiles de cuisine, plaques de cuisson, table, etc.
Il arrive que le juge requalifie le logement de location vide, s’il ne possède pas le minimum d’équipements requis pour une location meublée.
Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre de nombreux avantages, tant fiscaux que pratiques. Il s’agit d’une option particulièrement intéressante pour investir dans l’immobilier à Nantes. Voici les principaux atouts à prendre en compte :
1. Des revenus locatifs peu fiscalisés
En louant votre bien sous le statut LMNP, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, grâce au régime micro-BIC, qui s’applique par défaut. Ce dispositif permet de réduire considérablement votre base imposable et d’optimiser votre rentabilité.
2. Le choix du régime réel
Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives l’ensemble des charges liées à votre bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). Cette solution peut s’avérer encore plus avantageuse sur le long terme, en particulier pour les investisseurs qui supportent des charges importantes.
3. L’amortissement du bien immobilier
Toujours dans le cadre du régime réel, vous avez la possibilité d’amortir votre bien, c’est-à-dire de comptabiliser sa dépréciation annuelle. Cet amortissement réduit d’autant votre base imposable, ce qui peut fortement diminuer le montant de l’impôt dû. Il est même possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur du bien sur une durée d’environ 30 ans, à condition de faire appel à un professionnel (expert-comptable) pour établir le calcul.
4. La récupération progressive de la TVA
En investissant dans une résidence de services neuve et en conservant votre bien pendant 20 ans, vous pouvez récupérer progressivement la TVA à 20 %. Ce dispositif constitue un avantage non négligeable pour réduire le coût global de l’investissement.
5. Un bail locatif plus flexible
Comparé à la location nue, la location meublée offre une plus grande souplesse. La durée du bail est réduite (9 mois au lieu de 3 ans) et le préavis est plus court. De plus, le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer (contre un seul pour une location vide), ce qui permet de mieux couvrir d’éventuels impayés ou dégradations.
6. Un statut simple et peu contraignant
Le LMNP est réputé pour sa simplicité : il permet de percevoir des revenus locatifs faiblement taxés sur une longue période (généralement 9 ans) et de se constituer un patrimoine immobilier sans lourdeurs administratives excessives.
- Revenus locatifs peu fiscalisés
- Amortissement du bien immobilier pour optimiser la fiscalité
- Récupération progressive de la TVA à 20 %
- Bail locatif plus souple que pour une location nue
- Statut simple et peu contraignant
- Revenus locatifs sécurisés sur la durée
- Augmentation du patrimoine foncier
Les conditions du statut LMNP
Définies par l'article 155 IV du Code Général des Impôts, les conditions suivantes doivent être observées pour prétendre à ce statut :
- Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer la location meublée au titre d’activité principale
- Ses recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € et elles ne doivent pas représenter 50 % de ses revenus globaux
- Le bien immobilier à louer doit être meublé de façon à ce que le locataire n’ait plus qu’à poser ses bagages dans le logement.
- La surface du bien ne peut être inférieure à 9 m²
Quel régime d’imposition ?
Généralement les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime BIC propose deux solutions : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime d’imposition micro-BIC
Le statut LMNP ouvre de plein droit le régime micro BIC (Bénéfices Industrielles et commerciaux). Ce régime forfaitaire est valable pour les locations en meublés de moins de 72 500 € et il permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages et d'allègements fiscaux intéressants dont un abattement de 50 % des revenus locatifs.
Le régime fiscal réel
Le régime fiscal réel propose de déduire les charges réelles des revenus locatifs en meublé (intérêts d’emprunt, achat de meubles, taxe foncière, etc.). Mais le véritable avantage réside dans la déduction de l’amortissement immobilier.
Quelles sont les charges déductibles en statut LMNP ?
Pour pouvoir déduire certaines charges de son investissement en LMNP, il faudra conserver précieusement les factures et que celles-ci soient postérieures à la date de début de l'activité de location. Quelles sont les charges qu'il est possible de déduire ?
- Les charges de copropriété
- Les frais d'électricité
- L'assurance du logement
- Les frais d'entretien et de réparation
- Les honoraires d'agence (dans le cas où vous passez par une agence de gestion locative)
- Les frais liés au téléphone et à internet
- Les impôts et taxe (taxes d'habitation, foncière, cotisation foncière des entreprises)
- Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier (si le crédit a été fait dans l'année)
Pourquoi choisir Nantes pour investir en meublé ?
Les atouts de Nantes font de la ville une destination attractive et convoitée par de nombreux français. Territoire innovant, numérique et favorisant la transition énergétique, Nantes Métropole possède également une démographie croissante avec un nombre d’étudiants toujours plus grand.
Que ce soit par le biais d’un gestionnaire exploitant ou non, la location meublée à Nantes est un choix gagnant, car la ville est très étudiante, touristique, et sa population croit de façon soutenue chaque année (1,2 % par an), en Loire Atlantique, selon l’INSEE.
De nombreux quartiers à Nantes peuvent se prêter à la location meublée, cependant certains sont assurés de recevoir du public une grande partie de l’année. Les quartiers Hauts-Pavés Saint-Félix et Cour des 50 otages sont connus pour leurs fortes attractivités. L’île de Nantes quant à elle est de plus en plus convoitée en raison des nombreux aménagements dont bénéficie le territoire aujourd’hui (CHU, transports en commun, nouveaux programmes immobiliers, etc.).
Découvrez l'ensemble des dispositifs de défiscalisation sur notre page dédiée :
Pourquoi choisir la résidence classique ?
Lorsque l’on envisage d’investir en LMNP dans une résidence classique, on acquiert un logement, qu’il soit neuf ou ancien, pour ensuite l’aménager avec, au minimum, les équipements requis par la loi. Cette formule d’investissement offre une gestion sur mesure, un véritable potentiel de valorisation patrimoniale et un régime fiscal adapté aux objectifs de chaque acquéreur.
1. Une liberté totale dans la gestion locative
À la différence des résidences gérées, l’investissement dans une résidence classique donne à l’investisseur un contrôle total sur son bien :
- Choix du locataire et fixation libre du loyer,
- Option de passer en location nue si nécessaire,
- Responsabilité des travaux et de l’entretien,
- Souplesse dans la revente ou la transmission du bien.
2. Un rendement locatif intéressant
En optant pour une location traditionnelle, l’investisseur peut optimiser ses revenus en fonction du marché et du standing proposé. La formule meublée, notamment, autorise l’application de loyers plus élevés. Par ailleurs, en assurant lui-même l’aménagement du logement, le propriétaire peut ajuster l’offre aux attentes de la clientèle, renforçant ainsi l’attrait du bien et améliorant le potentiel de rentabilité.
3. Un investissement évolutif et patrimonial
La résidence classique se distingue par sa grande souplesse, permettant d’ajuster la stratégie au fil du temps. L’acquéreur peut décider d’y habiter en résidence principale ou secondaire, ou encore d’adapter le mode de location selon les opportunités : passer d’une location nue à une location meublée, privilégier la colocation ou opter pour la courte durée. De plus, la valeur patrimoniale du bien peut progresser positivement grâce à l’évolution du marché immobilier, offrant des perspectives intéressantes de plus-value à la revente.
5. Une demande locative stable et variée
Les logements en résidence classique répondent aux besoins d’un large éventail de locataires, assurant ainsi une demande constante. Les étudiants et jeunes actifs recherchent des biens fonctionnels et bien situés, souvent déjà meublés, tandis que les familles privilégient des surfaces plus grandes, à proximité des commodités. Les professionnels en déplacement apprécient la praticité d’un logement meublé au cœur de la ville. Enfin, ce type d’investissement attire également les investisseurs qui souhaitent bâtir un patrimoine à long terme, avec une perspective solide de valorisation.
Pourquoi investir en résidence gérée ?
Placer son argent dans une résidence gérée est une stratégie intéressante pour quiconque souhaite un investissement rentable, sécurisé et peu contraignant. Sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ce type de placement offre des atouts spécifiques : un régime fiscal avantageux, des revenus locatifs garantis et la possibilité de récupérer la TVA à 20 %.
1. Une gestion locative simplifiée
En choisissant une résidence gérée, vous signez un bail commercial avec un professionnel qui prend en charge tous les aspects de la location :
- Mise sur le marché locatif,
- Entretien du bien,
- Gestion administrative et comptable,
- Versement des loyers.
2. Des loyers garantis avec ou sans locataire
Grâce au bail commercial signé avec l’exploitant, le versement des loyers est assuré, que le logement soit occupé ou non. Ce fonctionnement garantit une stabilité financière et prévient tout risque d’impayé.
L’un des avantages majeurs d’un investissement en résidence gérée réside dans la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien. Pour en bénéficier, deux conditions sont requises :
- Acquérir un logement neuf au sein d’une résidence proposant divers services (accueil, ménage, petit-déjeuner, blanchisserie, etc.).
- S’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans via un bail commercial.
- Grâce à ce mécanisme, le montant effectif de l’acquisition est réduit de 20 %, ce qui améliore la rentabilité de l’investissement.
5. Un marché porteur et diversifié
Les résidences gérées répondent à une forte demande locative dans différents domaines :
- Résidences étudiantes : un besoin soutenu dans les grandes villes universitaires.
- Résidences seniors : un secteur en plein essor en lien avec le vieillissement de la population.
- Résidences de tourisme : situées dans des zones de forte attractivité touristique.
- Résidences d’affaires : conçues pour accueillir les professionnels en déplacement.