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L’immobilier neuf à Nantes : nos experts passent sur France 2 !

Crédit immobilier à Nantes

Graphiques affichés sur l'écran d'un ordinateur

Au sein de la métropole nantaise, les taux d’intérêts sont avantageux et le prix d'un logement neuf est de 3.876€ du mètre carré en moyenne (chiffres 2017 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Pays de la Loire).

Les taux de crédit à Nantes et dans Pays de la Loire

DuréeTaux moyenévolution
25
ans
1.86% =
20
ans
Accédez au baromètre complet des taux immobiliers à Nantes
15
ans
Dans les Pays de la Loire, le revenu annuel médian est de 20.150€. C’est 11% de moins que la moyenne nationale. Néanmoins, entre 2010 et 2016, la part de l’investissement locatif dans la région a augmenté de 1% (Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2016 ? Crédit Foncier, 2016).

Le crédit immobilier se divise en un capital (somme dont l’emprunteur a besoin) et des intérêts (définis par l’établissement de prêt). En d’autres termes, le taux de crédit est le pourcentage d’intérêt qu’un emprunteur doit payer en marge du capital (la “somme empruntée”).

Baromètre IMMO9 des taux de crédit à Nantes

Le taux de crédit n’est pas une valeur fixe. Il varie selon :

  • les emprunts étatiques (“obligations assimilables au trésor”)
  • les taux directeurs et les politiques des établissement bancaires régionaux (en 2017, la Fédération bancaire française recense 1.580 agences bancaires dans les Pays de la Loire),
  • la conjoncture économico-politique en région.

Faites une simulation d’achat de biens immobiliers en fonction des taux de crédit.

L’apport financier

Des centimes d'euros étalées

L’apport financier correspond à la somme d’argent personnel que l’emprunteur investit dans son bien immobilier. Les capacités de remboursement de l’emprunteur sont méticuleusement étudiées par la banque au cours du montage du dossier financier.

Lorsque l’emprunteur verse un apport personnel dans le cadre de sa demande de prêt, la banque se trouve davantage disposée à accepter le dossier.

Cette somme d’argent personnel réduit le risque de non-remboursement auprès de l’établissement de prêt. Ce dernier accorde d’autant plus facilement un crédit que l’apport personnel est conséquent. De plus, quand l’apport financier de l’acquéreur immobilier est important, le coût du prêt immobilier s’en trouve réduit (montant des intérêts moindre).

Par ailleurs, l’apport personnel idéal correspond à 30% du montant emprunté. Avec une telle somme, les établissements bancaires sont généralement disposés à entrer en négociation concernant le pourcentage des intérêts (ou taux de crédit).

À Nantes, Morgan et Magali achètent un T3 neuf dans l’hypercentre (rue Busson Billault) pour un montant de 271.000€. Pour négocier le taux de leur crédit avec la banque, il leur faut posséder un apport personnel d’environ 81.300€.
Demandez votre simulation dès à présent

Simulation de crédit à taux fixe

Au moment de la contractualisation d’un prêt à taux fixe, le montant des intérêts ainsi que le montant des mensualités de remboursement sont fixés par la banque de manière ferme, c’est-à-dire pour toute la durée du crédit. Cela se fait en accord avec le profil financier de l’emprunteur

Le remboursement de l’emprunt se compose des intérêts et du capital, tous deux mensualisés.

Nantes centre-ville

Nantes, vue depuis le port de l'Erdre
Mathilde et Frédéric ont choisi d’investir dans un T3 de 272.000€ situé sur l’île de Nantes.

Leur profil investisseur permet à la banque de conclure avec le couple un prêt sur 20 ans. Avec son apport personnel de 81.600€ (30% du montant de l’opération), le ménage nantais négocie un excellent taux de crédit : 1.55%.

Frédéric et Mathilde empruntent 190.400€ (272.000€ - 81.600€). Le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 922€. L’emprunt coûte environ 30.987€ soit 1.549€ annuels.

Nantes périphérie

La cours intérieure du Château des grands Ducs de Bretagne
Marc et Isabelle achètent un T2 neuf à La Chapelle-sur-Erdre (au nord de Nantes), pour un montant de 157.000€ afin de le louer à Jérémy, leur fils.

Le couple nantais n’a pas d’apport personnel. La banque lui accorde un prêt à taux fixe de 1.49%, pour une durée de 15 ans.

Isabelle et Marc empruntent la totalité du montant de l’opération financière : 157.000€. Le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 976€. L’emprunt a un coût de 18.714€, soit 1.248€ annuels (montant des intérêts d’emprunt).

Simulation de prêt in fine

Simulation de prêt avec un courtier en immobilier

À contrario du prêt classique, le prêt in fine occasionne un remboursement des intérêts de l’emprunt mais pas d u capital. Ce dernier est remboursé en une seule fois au terme du contrat (“in fine”).

Pour cette raison, le taux de l’emprunt in fine est plus élevé que celui d’un prêt à taux fixe. Néanmoins, l’acquéreur pourra déduire de son impôt sur le revenu, le montant des intérêts.

En complémentarité avec le crédit in fine, l’établissement de prêt propose bien souvent des produits associés qui permettent de réaliser un placement financier. Il peut s’agir d’une assurance vie ou d’un bon de capitalisation. Cette démarche est profitable aux deux parties-prenantes : la banque se prémunit d’un non-remboursement et l’emprunteur se constitue une épargne en vue du remboursement final du capital emprunté.

Nantes centre-ville

Vue sur l'île de Nantes
Florian et Charlène achètent en investissement locatif un T2 de 171.000€, dans le quartier de Nantes Nord.

Ils obtiennent de leur établissement bancaire un prêt in fine sur une durée de 15 ans.

Avec un apport personnel de 51.300€ (30% du montant de l’opération), le couple originaire de Loire-Atlantique négocie un excellent taux d’intérêt : 1.39%.

Charlène et Florian doivent emprunter 119.700€ (171.000€ - 51.300€). Leurs mensualités de remboursement sont d’environ 74€ (montant mensuel des intérêts). L’emprunt a un coût de 13.310€, soit 887€ annuels, que le couple pourra déduire de son impôt sur le revenu.

En fin de contrat, Florian et Charlène devront s’acquitter de la somme de 119.700€ en une seule fois.

Nantes périphérie

Maisons de villages nantaises
Philippe et Inès achètent un T3 neuf de 194.000€ dans Saint-Herblain (à l’ouest de Nantes).

Le couple n’ayant pas d’apport personnel, la banque autorise un prêt à un taux de 1.59%sur 15 ans.

Le couple emprunte la totalité du montant du bien immobilier : 194.000€. De ce fait, le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 137€ (montant mensuel des intérêts d’emprunt). L’emprunt coûte 24.677€ soit 1.645€ par an, qui sont déductibles de l’impôt sur le revenu.

Inès et Philippe paieront 194.000€ en une seule fois au terme du contrat de prêt grâce à l’épargne constituée via un bon de capitalisation.

Les aides à l’investissement

Pour peaufiner leur projet d’investissement locatif, les Nantais peuvent compter sur l’existence de dispositifs incitatifs comme l’exonération de la taxe foncière et le dispositif Pinel. Des aides au financement sont également à leur disposition : prêt à taux zéro (PTZ, PTZ+), réduction de la TVA et baisse des frais de notaire..

PTZ et PTZ+

Les aides à l'investissement

Prêt accordé par l’État, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt qui n’entraîne pas de frais de dossier ni de frais d’intérêt.

L’aide est octroyée exclusivement aux primo-accédants (ménages jamais propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années).

Le montant du PTZ culmine à 40% du montant du bien immobilier. Pour cette raison, le prêt à taux zéro s’assortit d’un ou plusieurs autres crédits et, dans l’idéal, d’un apport financier personnel.

Yves et Chantal achètent un logement neuf en zone Pinel B1 (Nantes et sa proche périphérie). Le montant maximum du PTZ accordé par leur établissement de prêt sera de :
  • 60.000€ si le logement neuf coûte 150.000€,
  • 88.000€ si le logement neuf coûte 220.000€.
Contactez nos experts dès aujourd'hui

Le PTZ+ est une version revisitée du PTZ qui permet à un plus grand nombre de ménages d’obtenir un prêt à 0% d’intérêt sur une partie de leur prêt global.

La banque qui vous propose un PTZ ou un PTZ+ doit être conventionnée par l’État.

TVA réduite

Depuis le 1er janvier 2014, les logements neufs positionnés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), bénéficient d’un taux réduit de TVA : 5.5% au lieu des 20% habituels.

Jeanne et Luc achètent un T1 dans le quartier Malakoff, classé par l’ANRU. Ils acquièrent le logement pour un montant de 132.495€, hors TVA. Avec la TVA réduite à 5.5%, ils le paieront 139.782€ (contre 158.994€ avec une TVA de 20%). Cela représente une économie 19.212€ par rapport à un achat hors zone ANRU (achat classique).

Certaines conditions doivent être remplies par l’acheteur et par le logement pour compter sur une réduction de TVA. Ces conditions sont décrites dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts - BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715.

Réduction des frais de notaire

Une poignée de mains entre un courtier en immobilier et un couple d'investisseurs

Dans quels cas les frais de notaire peuvent-ils être réduits ? Si vous achetez :

  • un appartement neuf ou une maison neuve,
  • un appartement ou une maison en état futur d’achèvement (VEFA),
  • un appartement ou une maison juste construits et jamais habités.
Depuis 2013, un logement acheté en VEFA est considéré comme un logement ancien au moment de sa première revente, même s’il a été achevé au cours des cinq dernières années. Il n’est donc pas soumis aux frais de notaire réduits.

L’exonération de la taxe foncière

Dans la ville de Nantes, les logements neufs profitent d’une exonération de la taxe foncière.

Quel financement choisir dans le cadre de votre investissement locatif ?

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LOI PINEL 2018,

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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