Crédit immobilier à Nantes

La production de crédits immobiliers a chuté de 19,9% en 2022, avec un recul qui s'est amplifié durant le quatrième semestre de l'année. [...]Sur l'ensemble de l'année 2022, le nombre de prêts accordés a diminué de 20,5% par rapport à l'année précédente. (Source : Observatoire CSA / Crédit Logement).

Financer l'achat d'un appartement neuf à Nantes avec un crédit immobilier nécessite aujourd'hui de bien préparer son dossier et d'avoir un apport personnel conséquent. Il faut néanmoins noter que le taux d'usure, combiné à l'inflation et à la hausse des taux de crédit, a réellement freiné l'accès au crédit en 2022. Le passage à un calcul mensuel du taux d'usure tel qu'il a été évoqué en janvier 2023 devrait permettre de relancer la production de crédit pour cette année à venir.

Crédit immobilier à Nantes : quel taux ?

Evolution des taux de crédit immobilier à Nantes

Le Baromètre des taux de crédit immobilier à Nantes est publié par IMMO9 depuis 2017 et réalisé en partenariat avec plusieurs courtiers en crédit. Étant donné la conjoncture actuelle, il révèle une tendance à la hausse des taux de crédit immobilier dans l’agglomération nantaise.

Alors que le taux de crédit immobilier sur 20 ans le plus élevé en 2021 à Nantes s’élevait à 1,33 %, il s'élève à 2,41 % à la fin d'année 2022. Au mois de janvier 2022, il n'était pourtant que de 0,98%. Sous les effets de l'inflation, il poursuit sa tendance haussière, et devrait certainement passer le seuil des 3% au cours de l'année 2023.

Les taux de crédit immobilier ont retrouvé des niveaux attractifs suite à l'accalmie de la crise de Covid-19. Cependant, la guerre en Ukraine et l'inflation qui en a découlé ont eu pour effet de faire remonter les taux de crédit, une tendance qui perdure en ce début d'année 2023.

Comment sont déterminés les taux de crédit immobilier à Nantes ?

Un crédit immobilier est composé d’un capital défini par l’acheteur selon son projet, et d’intérêts qui sont fixés par la banque. Le “taux”' du crédit représente le pourcentage d’intérêt que l’acheteur doit payer en plus du montant emprunté.

En France, il évolue d’une ville à l’autre en raison :

• des titres d'emprunts négociables émis par l'État,
• des taux directeurs et les politiques locales des organismes de prêts
• les événements économiques et politiques régionaux.

Crédit immobilier à Nantes : quel apport financier ?

L’apport financier est la somme personnelle que l’acquéreur injecte dans son opération immobilière. L’établissement bancaire qui autorise le crédit analyse le profil emprunteur de l’acheteur afin d’évaluer ses capacités à rembourser le crédit tous les mois.

Les banques tendent à être rassurées lorsqu’un apport personnel est versé. Ce dernier réduit les risques de non-remboursement du client, et favorisera la motivation de l’établissement bancaire à accorder un crédit. Par ailleurs, l’apport personnel permet d’alléger le coût du prêt immobilier puisque l’acquéreur emprunte une somme moins élevée.

L’apport personnel doit être plus ou moins égal à 30 % du montant du crédit pour que les établissements de prêts soient plus enclins à négocier le taux d’intérêt.

À Nantes, Nina et Aymeric forment le projet d’acheter une maison neuve de deux pièces de 46 m² avec un jardin de 29 m², dans le quartier de Dervallières-Zola, affichée à 266 000 €. Pour avoir l’assurance de bénéficier d’un taux de crédit immobilier plus avantageux que ceux du marché local, le couple devra disposer d’un apport personnel de l’ordre de 79 800 €.

Simulation de crédit à taux fixe à Nantes et dans le 44

Pour un prêt à taux fixe, le montant des frais mensuels est fixé à la signature du contrat et est invariable pendant toute la durée du crédit. Il comprend le remboursement d’une partie de l’ apport financier et une partie des intérêts.

Dans le centre-ville de Nantes

Melissa et Adrien veulent investir à Doulon. Ils ont eu un coup de cœur pour un appartement neuf deux pièces de 43 m² avec une loggia de 13 m² affiché à 175 800 €.

Après analyse de leur profil emprunteur et de leur dossier de financement, leur organisme bancaire leur accorde un prêt à taux fixe sur 15 ans.

Grâce à leur apport personnel de 52 740 €, soit 30 % du prix de bien immobilier, Melissa et Adrien bénéficient d’un excellent taux de crédit : 2,20 %.

Montant de l'emprunt	123 060 € (175 800 € - 52 740 €)
Mensualités de remboursement	860 €/mois
Coût du prêt immobilier	31 620 €, soit 2 108 €/an

Le couple emprunte 123 060 € (175 800 € - 52 740 €). Le montant de ses frais mensuels de remboursement est de 860 €. Le crédit à un coût de 31 620 €, soit 2 108 € annuels.

Dans la périphérie de Nantes

Sophie et Eric investissent dans un appartement dans la ville de Rezé, au sud de Nantes, affiché à 171 000 €. Sans apport personnel, leur établissement bancaire leur accorde un prêt à taux fixe à 2,35 % sur 20 ans.

Montant de l'emprunt	171 000 €
Mensualités de remboursement	982 €/mois
Coût du prêt immobilier	64 680 €, soit 3 234 €/an

Le couple emprunte 171 000 €. Les frais mensuels dédiés à rembourser le crédit immobilier s’élèvent à 982 €. Le prêt bancaire coûte 64 680 € à Sophie et Eric, soit 3 234 € par an.

Simulation de prêt in fine à Nantes et dans le 44

Dans le cadre de prêts in fine, les clients ne doivent rembourser à la banque que les intérêts du crédit. Le capital est versé à échéance du contrat, en une seule fois.

Afin de s'assurer que le client puisse solder facilement le capital au terme du contrat, les banques proposent généralement un produit de placement associé, tel qu’une assurance vie ou un bon de capitalisation. De cette manière, l’établissement bancaire est sûr d’être remboursé et l’emprunteur a l’assurance de pouvoir constituer le capital destiné à rembourser le crédit.

Dans le centre-ville de Nantes

Iris et Sylvain veulent déménager dans un appartement trois pièces à Nantes Erdre d’une valeur de 268 000 €.

Après étude de leurs capacités de financement, la banque leur accorde un prêt in fine sur 20 ans.

Grâce à l’apport personnel de 80 400 € qu’ils ont pu verser (soit 30 % de l’opération financière), Iris et Sylvain bénéficient d’un très bon taux d’intérêt : 2,49 %.

En fin de contrat, le couple devra rembourser à son établissement bancaire la somme de 187 600 € en une seule fois.

Nantes Métropole

Mélanie et Nicolas achètent un appartement neuf de deux pièces de 43 m² avec un balcon de 11 m², affiché au prix de 149 900 € à Sainte-Luce-sur-Loire, à l’est de Nantes.

Sans apport, leur banque leur octroie un prêt in fine sur une durée de 20 ans au taux avantageux de 2,6 %.

Montant de l'emprunt	149 900 €
Mensualités de remboursement	844 €/mois
Coût du prêt immobilier	52 660€, soit 2 633 €/an

Mélanie et Nicolas devront rembourser 149 900 € en seule fois à échéance du contrat, grâce à l’épargne réalisée au fil des années.

Crédit immobilier à Nantes : qu'en est-il du rachat de crédit ?

Est-il possible d’acquérir un logement neuf ou en VEFA par un rachat de crédit ?

Laurence et Bertrand ont acheté un appartement neuf deux pièces sur plans en VEFA dans le quartier des Hauts-Pavés-Saint-Felix. Pour réaliser une demande de rachat, le couple ne doit pas nécessairement attendre le déblocage de la totalité des fonds. En renégociant leur prêt auprès de leur établissement bancaire en augmentant leur mensualité d’une dizaine d’euros, Laurence et Bertrand gagnent 7 ans de durée sur leur crédit immobilier à Nantes.

Acheter un bien en VEFA avec un rachat de crédit

L’acquéreur d’un bien immobilier neuf peut financer son investissement par un emprunt immobilier ou par un prêt hypothécaire.

Le rachat de crédit permet à l’acheteur de profiter de plusieurs avantages pour investir dans l’immobilier neuf:

• Mensualités réduites ou égales
• Facilité de renégociation de crédit
• Le plus souvent, aucune contrepartie n’est demandée par les banques (ouverture d’un compte bancaire, domiciliation des revenus...)
• Possibilité d’établir un différé d’amortissement (il varie selon l’établissement de crédit et peut atteindre 36 mois)

Crédit immobilier à Nantes et aides à l’achat immobilier

Les acquéreurs qui souscrivent un crédit immobilier à Nantes peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et financiers pour leur projet d’acquisition immobilière :

• prêt à taux zéro
• loi Pinel
• TVA réduite
• frais de notaire réduits
• exonération de la taxe foncière

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Crédit facilitant l’accession à la propriété, le prêt à taux zéro n’engage aucun frais de dossier, et c’est l’État qui prend en charge les intérêts.

Le PTZ est destiné au projet immobilier des primo-accédants: ce sont les particuliers qui n’ont pas été propriétaires en résidence principale au cours des deux années précédentes.

Ce prêt à taux zéro permet de financer jusqu’ à 40 % de l’opération immobilière. Pour compléter ce financement, un ou plusieurs autres crédits sont cumulables et un apport personnel est conseillé. Pour les logements anciens, un Éco-PTZ existe également et peut être complété par d'autres dispositifs d'aide à la transition énergétique.

Florian et Annelise ont le projet d’acheter un appartement neuf avec un crédit immobilier à Nantes. Le montant maximum du coût total de l’opération ne pouvant excéder 189 000 € en zone B1, après étude de leur profil emprunteur, la banque leur octroie un PTZ de :

• 75.600€ car leurs revenus annuels ne dépassent pas 42.000€ (plafonds PTZ 2023).

Le PTZ +

Le PTZ+ est une version plus élargie du PTZ classique qui permet à de nombreux acquéreurs de bénéficier d’un prêt à 0 % d’intérêt sur une partie de leur prêt total.

La banque qui octroie un PTZ ou un PTZ+ doit être obligatoirement conventionnée par l’État.

TVA réduite

Tout logement neuf situé en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) profite d’un taux de TVA réduit à 5,5 % contre 20 % habituellement. Cette réduction de la TVA est en place depuis le 1^er janvier 2014.

Elodie et Rémi achètent un appartement neuf de 45 m² avec un balcon de 6 m² dans le quartier Bellevue, classé ANRU. Affiché à 171 000 € hors TVA, avec la TVA réduite à 5,5 % ils paieront leur bien neuf 180 405 €, contre 205 200 € avec une TVA à 20 %. Une différence notable qui correspond à une économie de 24 795 € par rapport à un investissement classique hors zone ANRU.

Certaines conditions doivent être respectées par les acquéreurs et les biens immobiliers pour appliquer la TVA réduite. Elles sont précisées dans l’extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts - BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715.

Frais de notaire réduits

Les frais de notaires réduits concernent l’achat d’un logement :

• neuf,
• en VEFA (en état futur d’achèvement),
• tout juste livré et jamais habité.

Depuis le 1er janvier 2013, la revente d’un bien acquis en VEFA pour un premier achat ne donne pas droit à la réduction des frais de notaires.

Les frais de notaires dans l’immobilier neuf s’élèvent à 2,5 % du montant du bien. Dans l’ancien, ils sont de 8 %. Une économie dont l’acquéreur peut profiter pour réaliser des Travaux Modificatifs Acquéreurs dans son logement (TMA).

Clothilde et Jérôme ont le projet d'investir dans un appartement neuf deux pièces à Saint-Sébastien-sur-Loire, en périphérie de la ville de Nantes, affiché à 209 500 €. Avec cette acquisition dans le neuf, le couple paiera 5 237,50 € de frais notariés. Pour un bien au même prix sur le marché de l’ancien, les frais de notaire seraient de 16 760 €, soit 8 % de leur investissement.

Loi Pinel

Mécanisme d’incitation fiscale présent uniquement sur le marché immobilier neuf, le dispositif Pinel permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts sur le revenu. Cette réduction d’impôts s’applique pour la mise en location d’un bien neuf durant 6, 9 ou 12 ans.

L’exonération de la taxe foncière

À Nantes, les biens immobiliers neufs bénéficient d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans. La région Pays de la Loire et le département de Loire-Atlantique prennent en charge une partie de cet impôt. La commune peut par ailleurs choisir de financer le restant de la taxe foncière : il s’agit de l’exonération totale.

Crédit immobilier à Nantes et aides à l’achat immobilier :

Souscrire à un crédit immobilier dans la ville de Nantes est cumulable avec chaque avantage financier et fiscal : prêt à taux zéro, TVA réduite, frais de notaire réduits, loi Pinel, exonération de la taxe foncière.