Hôtel Maës à Nantes : un monument historique de la place Mellinet mis aux enchères

Hervé Koffel

le 19 février 2026

[ mis à jour le 19 février 2026 ]

L'hôtel Maës, bâti en 1827 pour la haute bourgeoisie nantaise et inscrit aux Monuments Historiques, s'apprête à changer de mains. L'État met ce joyau de près de 1 500 m², lové sur une vaste parcelle arborée, aux enchères en ligne du 17 au 19 mars 2026. Mise à prix : près de 2 millions d'euros. Une pièce rare sur l'échiquier immobilier Nantais, à la croisée du patrimoine et de la défiscalisation.

Un joyau du XIXe siècle sur la place octogonale de Mellinet

À l'ouest de Nantes, entre le boulevard Allard et la rue Richer, la place Général-Mellinet dessine un octogone parfait. Huit hôtels particuliers aux façades jumelles y montent la garde depuis bientôt deux siècles, tous inscrits aux Monuments Historiques. L'hôtel Maës, au numéro 4, est l'un d'eux. Et c'est lui que l'État a décidé de céder.

La parcelle cadastrée abrite cinq composantes distinctes :

• l'hôtel particulier proprement dit, 315 m² de surface utile brute, en R+2,
• deux immeubles de bureaux mitoyens, 523 m² et 392 m², soit 32 bureaux au total,
• une maison d'habitation de 87 m² en mauvais état,
• et un jardin arboré, protégé dans sa totalité au titre des Monuments Historiques.

Au cumul, la surface bâtie atteint 1 466 m², un gabarit peu courant pour un bien patrimonial en cœur de métropole.

La place Mellinet a été conçue en 1827 par les architectes Étienne Blon et Louis Amouroux pour accompagner l'extension de Nantes vers l'ouest et son port. Huit pavillons identiques, huit parcs privés à l'arrière, le tout forme un ensemble sans équivalent dans la ville, témoin unique de l'architecture de la Restauration. Derrière la façade néoclassique de l'hôtel Maës, les décors intérieurs révèlent un style éclectique : cage d'escalier aux plafonds peints remaniée dans les années 1860, salon néo-Louis XV, salle à manger fin XIXe. Dehors, le jardin recèle une rivière anglaise et un pont en rocaille.

La protection patrimoniale s'est construite par étapes : un arrêté du 24 octobre 1988 pour les façades et toitures, un second du 29 août 2011 pour le jardin, la cage d'escalier, le salon et la salle à manger. Le site bénéficie d'une inscription depuis le 20 juillet 1974. L'acquéreur n'achètera pas seulement des murs : il héritera d'une responsabilité patrimoniale encadrée par le Code du patrimoine (article R. 621-80).

Des Allard aux Lefèvre-Utile : deux siècles de bourgeoisie nantaise

L'histoire de l'hôtel se lit comme un roman de la bourgeoisie industrielle nantaise. La famille Allard fait ériger l'édifice dès les premières années du chantier. Le bâtiment passe entre les mains de Pierre-Joseph Maës, négociant et armateur, qui lui laisse son nom. Après un retour chez les Allard et un passage par Albert Lespinette (1886-1901), l'hôtel est racheté en 1902 par le savonnier-parfumeur Alexis Biette. Son fils Maxime le revend en 1931 aux Lefèvre-Utile, ceux-là mêmes qui ont fondé la marque LU, dont la tour emblématique domine toujours le quai Ferdinand-Favre.

À partir des années 1940, la vocation du lieu bascule. L'hôtel est progressivement investi par des administrations : Douanes, Impôts, Marine, puis services de l'EDF. Les salons d'apparat cèdent la place aux bureaux en open space. Les parquets cirés disparaissent sous la moquette administrative. Résultat : le site officiel des cessions de l'État qualifie aujourd'hui la maison d'habitation de « en mauvais état » et prévient que « des travaux seront nécessaires pour rendre l'ensemble fonctionnel ». L'hôtel Maës attend un repreneur capable de lui rendre son lustre, et prêt à en assumer le coût.

1,96 million d'euros : enchérir, à quel prix ?

La vente est pilotée par Agorastore, plateforme spécialisée dans les cessions de biens publics, pour le compte de la Direction de l'immobilier de l'État (DIE). Les enchères se dérouleront exclusivement en ligne, du 17 mars 2026 à 14 h au 19 mars 2026 à 16 h. Le prix de départ est fixé à 1 960 000 €, honoraires de négociation inclus. Chaque surenchère devra respecter un pas minimal de 15 000 €. Cette cession entre dans la politique de rationalisation du parc immobilier public : la DIE a cédé 645 biens pour 279 millions d'euros en 2023 (+37 % sur un an) et ambitionne de réduire de 25 % les surfaces de bureaux de l'État d'ici 2032.

Mais lever la main, ou plutôt cliquer, ne suffit pas, car pour acheter un tel bien, le cahier des charges impose deux conditions préalables. D'abord, la visite physique du bien est obligatoire. Ensuite, chaque acquéreur potentiel devra soumettre un programme de rénovation détaillé, validé par la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture (CNPA). L'État ne vend pas au plus offrant aveuglément : il cherche un repreneur capable de redonner vie au lieu sans en trahir l'âme.

Récapitulatif du bien mis en vente

Source : Direction de l'immobilier de l'État.

Rapportée à la surface bâtie totale, la mise à prix place le curseur à environ 1 337 €/m². Dans le quartier Dervallières-Zola, le prix médian tourne autour de 3 634 € au mètre carré (chiffres Le Figaro Immobilier janvier 2026). L'écart est trompeur : il reflète l'ampleur des travaux à prévoir sur un bien dont les contraintes réglementaires propres aux Monuments Historiques alourdissent la facture.

Le micro-marché de l'immobilier patrimonial protégé fonctionne selon ses propres règles qui sont la rareté de l'offre, un profil d'acheteurs très ciblé, ou encore la valorisation liée autant au prestige qu'au potentiel fiscal. Dans un marché nantais stabilisé, avec des taux redescendus autour de 3,4 % début 2026, ce type de bien pourrait séduire des investisseurs patrimoniaux rodés aux opérations de réhabilitation.

Dispositif Monument Historique : la niche fiscale sans plafond

Voilà le levier qui transforme un chantier coûteux en opération patrimoniale rentable. Le dispositif Monument Historique (MH), né de la loi du 31 décembre 1913, est sans doute le mécanisme de défiscalisation immobilière le plus puissant du droit français. Son principe tient en une phrase : les travaux de restauration d'un bien classé ou inscrit aux Monuments Historiques sont déductibles du revenu imposable du propriétaire, sans aucun plafond. Dans le jargon fiscal, c'est un « super déficit foncier », et il échappe au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour la plupart des autres dispositifs.

Concrètement, un contribuable qui engage 200 000 € de travaux sur un monument historique peut déduire l'intégralité de cette somme de son revenu foncier (ainsi que ses charges et intérêts d'emprunt), et si celui-ci est à zéro, imputer l'excédent sur le revenu global (d'après le principe du déficit foncier). Pour un foyer soumis à la tranche marginale d'imposition (TMI) de 45 %, cela représente une économie d'impôt de 90 000 € sur une seule année. Si le chantier s'étale sur deux exercices, l'effet se démultiplie. L'excédent éventuel non imputable reste reportable sur les revenus fonciers des six années suivantes. Aucun autre dispositif immobilier en vigueur en 2026 n'offre un tel rapport entre la mise et le gain fiscal, même si le nouveau dispositif Jeanbrun fonctionne également sur le principe de déficit foncier, ainsi que celui de l'amortissement.

Conditions et gain fiscal concret

La première condition pour bénéficier de la loi Monuments Historiques est temporelle : le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins quinze ans à compter de la date d'acquisition. La seconde est structurelle : la détention doit se faire en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière) familiale non soumise à l'impôt sur les sociétés. Les SCPI et SCI à l'IS sont exclues du dispositif. Le bien ne peut pas non plus résulter d'une mise en copropriété issue d'une division.

Sur le volet travaux, le propriétaire ne fait pas ce qu'il veut. Chaque intervention doit être autorisée par la DRAC (Direction régionale des affaires culturelles) et supervisée par un ABF (architecte des bâtiments de France). Les matériaux, les techniques, les coloris : tout est encadré pour préserver l'authenticité du bâti. Si l'acquéreur choisit de louer le bien, le bail doit porter sur un logement nu (non meublé) pour une durée minimale de trois ans, sans plafond de loyers ni conditions de ressources du locataire. En cas d'occupation personnelle, la déduction des charges tombe à 50 %.

Appliqué à l'hôtel Maës, le mécanisme donne un aperçu parlant. Prenons un acquéreur dans la tranche à 45 %, qui remporte les enchères à 2 millions d'euros et engage 400 000 euros de travaux sur deux ans :

Simulation indicative. Le montant réel des travaux dépendra du programme validé par la CNPA et la DRAC.

S'ajoutent à ce calcul la déductibilité des intérêts du prêt, des primes d'assurance et des charges locatives courantes. En cas de revente après quinze ans de détention, la plus-value bénéficie du régime classique d'exonération progressive. Le tout dans un cadre fiscal dérogatoire que ni le Pinel, désormais supprimé, ni le Malraux ne peuvent égaler.

Un outil de transmission hors normes

Au-delà de l'impôt sur le revenu, le dispositif MH recèle un autre atout, moins connu : l'exonération des droits de succession. Le mécanisme suppose la signature d'une convention avec le ministère de la Culture, l'ouverture du bien au public au moins 50 jours par an (dont 25 jours non ouvrables, entre avril et septembre) et la reprise par les héritiers de l'engagement de conservation de quinze ans. Pour les patrimoines importants, cette clause transforme un hôtel particulier en véhicule de transmission intergénérationnelle.

Quels travaux et réparations le locataire doit-il payer ?

Morgane Caillière

le 11-02-2026

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