Cité Internationale des Congrès
Duchesse Anne-Château
La ville “aux cent jardins” et sa périphérie réunissent des conditions plus que favorables à l’investissement locatif en Pinel. Le marché immobilier nantais se traduit par une forte demande locative, des locations rapides et durables grâce au neuf, mais également à la loi Pinel à Nantes qui permet d’économiser jusqu'à 63.000 euros d'impôt. Avec un vaste choix d’appartements neufs à Nantes éligibles au Pinel, locataires et investisseurs ne peuvent que trouver leur bonheur.
Ville dynamique de l’Ouest, Nantes est aussi une ville étudiante avec une population universitaire en constante augmentation (+2,6 % en un an - source : ministère l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation). La démographie nantaise est aussi en hausse, à l’instar du nombre d’entreprises qui ne cessent de se créer (près de 2.000 nouveaux établissements recensés en 2014). À moins de 3 heures en train de Paris, Nantes est résolument tournée vers l’avenir avec de grands projets urbains : restructuration de l'Île de Nantes, réaménagement de la gare, construction d'un CHU.
Pour toutes ces raisons, Nantes Métropole réunit toutes les conditions pour un investissement locatif Pinel réussi et rentable.
Le Grand Éléphant à Nantes © Daliusposus - Shutterstock
Nantes étant une métropole où la tension immobilière est très forte (la demande est supérieure à l’offre), elle bénéficie donc du dispositif Pinel qui octroie certains avantages fiscaux, à condition de remplir les critères d’éligibilité.
Le Pinel étant un dispositif de défiscalisation immobilière, investir dans un logement neuf à Nantes attribue une réduction d’impôt aux investisseurs, en fonction du prix d’achat du bien, ainsi que de sa localisation et sa surface, et bien entendu de la durée de location choisie.
Cette période locative s’étend de 6 à 12 ans, avec une réduction fiscale pouvant atteindre 63.000 €.
| Taux de la déduction fiscale Pinel selon la durée locative du bien neuf | |
|---|---|
| Durée de location du bien neuf | Taux de la réduction d'impôt |
| 6 ans | 12 % du coût de l'acquisition |
| 9 ans | 18 % du coût de l'acquisition |
| 12 ans | 21 % du coût de l'acquisition |
Jacques a investi dans un appartement neuf à Saint-Herblain dont la livraison est prévue pour le 3e trimestre 2022. D’une valeur de 238.000 €, le trois pièces réservé auprès du courtier immobilier est éligible au dispositif Pinel. Si Jacques loue cet appartement durant 12 ans, il pourra obtenir un abattement fiscal sur ses revenus de près de 50.000 €.
Un rendez-vous en agence pour un projet immobilier © ESB Professional - Shutterstock
Pour qu’un appartement ou une maison soit éligible au Pinel, il doit être neuf, ou bien avoir été vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Les biens construits il y a moins de 15 ans et ayant bénéficié de travaux de rénovation ou de réhabilitation peuvent également être loués en Pinel.
La location du bien est non-meublée. Ce dernier doit constituer la résidence principale du locataire. Le logement doit respecter également les dernières normes de performances énergétiques en vigueur au moment de la construction : le label BBC 2005, ou la Réglementation Thermique 2012, plus communément appelée RT2012.
Aussi, pour que le dispositif Pinel soit applicable, le bien doit être achevé dans 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture des Chantiers, et loué 12 mois après la remise des clés à l’investisseur.
Enfin, l’appartement neuf ou la maison neuve doit se situer au sein d’une zone éligible au Pinel, soit une zone dite “tendue”.
L’investisseur devra veiller à respecter quelques autres conditions propres à l’achat du bien :
La ville de Nantes vue du ciel © SergiyN - Shutterstock
Les zones Pinel sont déterminées en fonction du nombre d’habitants et de la tension immobilière de la commune. Il existe 3 grands secteurs éligibles au dispositif : la zone Abis, la zone A et la zone B1. À la suite de la loi de finances 2018, les zones B2 et C sont sorties du dispositif.
| Les zones Pinel en France | |
|---|---|
| La zone Abis | Paris et ses 29 communes composant la petite couronne. |
| La zone A | Île-de-France, Côte d'Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et le Genevois français. |
| La zone B1 | Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, l'Outre-Mer, la Corse, La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry et Saint-Malo. |
Nantes étant une agglomération de plus de 250.000 habitants, la zone Pinel qui la concerne est la zone B1, à l’instar du Pinel à Bordeaux, Rennes ou encore Toulouse.
Les villes voisines de Nantes comme, La Chapelle-sur-Erdre, Saint-Herblain et Saint-Sébastien-sur-Loire, qui sont situées à moins de 30 kilomètres de Nantes, appartiennent également à la zone B1.
Les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Nantes comme Savenay, Ancenis ou Mouzillon n’appartiennent pas à la zone Pinel B1, mais à la zone B2, éligible au Pinel uniquement sur dérogation du préfet des Pays de la Loire.
Enfin, les villes situées à plus de 50 kilomètres de Nantes - comme Le Gavre par exemple - sont classées en zone C, non-éligible à la loi Pinel.
En fonction de la zone Pinel dans laquelle l’investissement se réalise, les plafonds de loyers, ainsi que les plafonds de revenus varient. Revu chaque année, le barème Pinel fixe le montant des revenus locatifs. En zone B1 à Nantes, les loyers Pinel en 2020 sont fixés à 10,44 €/m²/mois.
Tout savoir sur la zone Pinel à Nantes
Vue nocturne de l’Erdre traversant Nantes © Thomas Pajet - Shutterstock
Les propriétaires d’un logement neuf acquis avec la loi Pinel à Nantes doivent respecter des plafonds Pinel définis pour la zone Pinel B1.
Parmi ces plafonds Pinel, on trouve le plafond Pinel de loyer à Nantes et le plafond Pinel de revenus pour les locataires nantais.
Le plafond Pinel de loyers à Nantes définit le montant que le propriétaire d’un logement à Nantes et en région ne doit pas dépasser pour fixer son loyer Pinel à Nantes. En respectant ce plafond Pinel de loyer à Nantes, le propriétaire s’assure qu’il aura un maximum de candidats à la location de son logement neuf à Nantes.
Pour calculer le loyer applicable d’un logement neuf situé dans le quartier Nantes Erdre, le propriétaire d’un logement neuf Pinel doit utiliser la formule suivante :
| Calcul d’un loyer Pinel à Nantes | |
|---|---|
| Calculer la surface Pinel de son logement neuf à Nantes | 60 + (8/2) = 64 m² |
| Plafond Pinel de loyer à Nantes | 10.44€ par m² |
| Loyer maximum pour la zone B1 Pinel | 10.44 x (0.7 + 19/64) x 64 = 666.07€/mois |
Marine et Erwan ont acheté un logement neuf dans le quartier de Breil Barberie à Nantes. Pour cet appartement trois pièces de 64 m² (60 m² + 8 m² de balcon), le couple peut fixer un loyer maximal de 666.07€, qu’il percevra chaque mois.
Pour précision, la ville de Nantes est située dans la zone Pinel B1 : il s’agit d’une zone immobilière relativement tendue. Aussi, pour permettre à tous les Nantais de se loger malgré la forte demande locative, le gouvernement a pris la décision de fixer des loyers Pinel accessibles au plus grand nombre.
Tout savoir sur les plafonds Pinel de loyer à Nantes
Remise de clés d’un appartement neuf © AB Visual Arts - Shutterstock
Le plafond Pinel de revenus est un montant annuel que le candidat locataire ne doit pas dépasser pour prétendre à la location du logement neuf acquis en loi Pinel à Nantes (zone Pinel B1).
Le plafond Pinel de revenus du locataire d’un logement neuf à Nantes dépend de la constitution de son ménage fiscal. En effet, plus le foyer fiscal du locataire comprend de membres, plus le plafond Pinel de revenus à Nantes est élevé.
Par exemple, le locataire d’un logement neuf à Nantes ou en périphérie (zone B1 Pinel) - Carquefou, Orvault, Sautron, Rezé - doit avoir des revenus annuels inférieurs à 50.349€ s’il a une personne à charge.
Les plafonds Pinel de revenus à Nantes sont relativement élevés : cela permet d’inclure un grand nombre de potentiels locataires.
Tout savoir sur les plafonds Pinel de revenus à NantesLouer un logement neuf Pinel à Nantes est simple : il suffit de sélectionner un locataire répondant aux plafonds Pinel de revenus en zone Pinel B1 et de fixer un loyer dans le respect du plafond Pinel de loyer à Nantes.
Visite d’un appartement neuf dans une nouvelle résidence avec un courtier immobilier © Africa Studio - Shutterstock
Une fois que le propriétaire a choisi le locataire de son logement neuf Pinel situé à Nantes, il lui faut gérer son bien à l’année en accomplissant des formalités comme : écrire et faire signer le bail de location, transmettre les quittances de loyer, régulariser les charges ou encore gérer les états des lieux entrants et sortants.
Aussi, pour les propriétaires d’un logement neuf situé à Nantes qui ne se sentiraient pas à leur aise pour gérer la location de leur bien, il est possible de déléguer cette mission à des professionnels de la gestion locative.
Tout savoir sur la gestion locative d’un logement Pinel à NantesLe propriétaire d’un logement neuf Pinel situé dans la ville de Nantes ou en périphérie (zone Pinel B1 : Vertou, Carquefou, Indre, Bouaye, etc) peut mettre son bien en location auprès d’un locataire inconnu dans le respect des plafonds Pinel de revenus à Nantes.
Le propriétaire d’un logement neuf à Nantes peut également décider de mettre son bien en location auprès de l’un de ses parents ou de ses enfants. C’est l’un des spécificités avantageuses de l'investissement Pinel.
Louane s’est inscrite à l’École de Commerce de Nantes - ISG située dans le quartier Centre-Ville. Pour faciliter son installation dans la capitale de la Loire-Atlantique, les parents de Louane, installés Thouaré-sur-Loire, ont investi dans un studio étudiant neuf de 20 m² avec la loi Pinel à Nantes. Le couple met son logement neuf à disposition de sa fille pour un loyer de 300.67€.
Visiter un appartement neuf Pinel avant de le louer © Monkey Business Images - Shutterstock
Lorsque le propriétaire du logement neuf acquis via le dispositif Pinel à Nantes arrive à la fin de la période de mise en location de 6, 9 ou 12 ans, plusieurs options s’offre à lui.
Premièrement, il peut décider de s’installer dans le logement neuf à Nantes pour y vivre : ayant choisi un emplacement où la demande locative est élevée, il aura toutes les commodités à disposition.
Deuxièmement, il peut choisir de vendre son logement neuf à Nantes et réaliser une plus-value intéressante pour son épargne-retraite.
Enfin, si la période de location n’a pas été utilisée à son maximum, il peut vouloir prolonger la mise en location de son logement neuf à Nantes profiter encore des avantages de la loi Pinel à Nantes.
*Document non contractuel
| EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 € | ||
|---|---|---|
| T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol | ||
| Financement : |  |
934 € /mois |
| Economie Impôts : |  |
283 € /mois |
| Loyer Perçu : | |
530 € /mois |
| Plan Epargne Fiscal : | 121 € /mois | |
