Loi Pinel à Nantes

La ville “aux cent jardins” et son agglomération réunissent toutes les conditions d’une ville où il fait bon investir dans un programme immobilier neuf :

• démographie en hausse : +6,46% en cinq ans dans la ville de Nantes et +6.49% pour le département de la Loire-Atlantique,
• présence croissante d’étudiants dans l’académie nantaise : +2,6% en un an (source : ministère l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation),
• création d’entreprises : 1.984 nouveaux établissements recensés au registre du commerce et des sociétés en 2014,
• création d’emplois : 328.071 emplois, en hausse de 1,2% par an depuis 2007,
• pôles de compétitivité de portée mondiale et des clusters dynamiques : Arronax (accélérateur de particules pour la recherche en radiochimie et oncologie), Technocampus (trois plateformes dédiées aux technologies avancées de production), EMC2, Atlanpole Biotherapies, ID4CAR, Novabuild, Atlanpole Blue Cluster,
• présence de grands projets en matière d'infrastructure et d’équipement : restructuration de l'Île de Nantes, réaménagement de la gare, construction d'un CHU, amélioration du périphérique nantais, projet de liaison ferroviaire entre Nantes et Rennes via l’aéroport du Grand Ouest, etc.

Ces indices garantissent une forte demande locative et assurent aux investisseurs Nantais de louer leurs biens rapidement et durablement via le dispositif Pinel.

En 2018, dans la métropole nantaise, près de 66% des ventes au détail dans l'immobilier neuf seront des réservations à investisseurs si l'on en croit les chiffres 2017 de l'Observatoire de l'immobilier de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (en augmentation de 11% par rapport à 2016).

Le dispositif Pinel à Nantes

La loi Pinel est un dispositif qui soutient les contribuables dans leur investissement sur le marché de l’immobilier neuf.

Le dispositif Pinel permet aux Nantais de réaliser une réduction d’impôt sur le revenu pour tout achat d’un bien immobilier neuf. Pour ce faire, l’acquéreur du logement neuf doit le mettre en location pour une durée minimale de 6 ans.

L’achat du bien immobilier à Nantes doit avoir lieu avant le 31 décembre 2021 pour que l’acheteur profite des avantages du dispositif Pinel.

Comment fonctionne le processus de défiscalisation Pinel ?

Le particulier qui se porte acquéreur d’un bien immobilier neuf et s’engage à le mettre en location pendant au moins 6 ans, peut bénéficier des avantages de la loi Pinel.

Cette mise en location peut être prolongée à 9 ou 12 ans, ce qui a pour conséquence d’augmenter la déduction fiscale :

• 6 années de mise en location donnent droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 12% du montant de l'investissement,
• 9 années de mise en location donnent droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du montant de l'investissement,
• 12 années de mise en location donnent droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 21% du montant de l'investissement.

Le dispositif Pinel permet de concrétiser deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

En 2018, à Nantes Métropole, le prix de vente moyen au mètre carré est de 4.028€ sur le marché de l’immobilier neuf, en hausse de 6.2% depuis 2017 (chiffres du troisième trimestre 2018 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Pays de la Loire). À titre de comparaison, les grandes agglomérations françaises présentent des prix de vente similaires :

Devant les conséquences positives du dispositif Pinel, Jacques Mézard, de concert avec le Conseil des ministres, a décidé de le maintenir en 2018 et jusqu'en 2021.

Les avantages d’un investissement Pinel à Nantes

L’investissement locatif est un investissement engageant pour bon nombre d’épargnants à Nantes : bâtir un patrimoine durable, percevoir mensuellement un revenu (loyer), aider un membre de sa famille à se loger ou encore préparer sa retraite, sont autant de bonnes raisons d’investir en loi Pinel.

Avec une démographie en hausse de 5,67% sur cinq ans (Insee 2013), à Nantes le marché locatif connaît une demande croissante.

De plus, la ville compte 61,2% de ménages locataires (Insee 2013). Cela s’explique en partie par le nombre élevé d’étudiants (127.000 dans l’académie des Pays de la Loire, chiffres 2015-2016).

Pour un propriétaire, ce pourcentage de ménages locataires est le gage d’une mise en location aisée et durable.

Dynamisme du marché de l’emploi, création d’entreprises, présence des transports en commun (aéroport, gare TGV), faible taux de chômage, nombreux cadres et chercheurs, insertion professionnelle des jeunes facilitée sont autant de raisons d’investir à Nantes (Palmarès 2017 des villes de France où il fait bon vivre et travailler - L’Express Emploi).

Les conditions du dispositif

La loi Pinel est applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014. En revanche, pour ce qui est de la location aux ascendants et descendants, elle ne s’applique que depuis le 1er septembre 2015.

Par exemple, Joëlle et Xavier - couple nantais - pourront louer leur bien à leur fils Mathieu, seulement si le logement a été acheté le 1er septembre 2015 ou après.

Pour bénéficier des avantages alloués par le dispositif Pinel, il est nécessaire de respecter des conditions strictes : type de bien immobilier, normes thermiques et environnementales, délais de construction et d’achèvement, plafonds de loyers, plafonds ressources des locataires, zones éligibles.

Conditions relatives au logement

Romain et Stéphanie ont acheté un appartement neuf à Nantes, dans le quartier Dervallières-Zola. Pour que leur investissement soit éligible au dispositif Pinel, le bien doit respecter les conditions suivantes :

• être neuf ou en état d’achèvement (VEFA),
• respecter la réglementation thermique (RT 2012, RT 2020 prochainement) ou avoir obtenu le label “bâtiment basse consommation” (BBC 2009) ou ”haute performance énergétique” (HPE),
• être construit dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.

Conditions relatives à la location

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien neuf doit être loué :

• pour une durée de 6 à 12 ans,
• dans les 12 mois suivant la livraison du bien (respect du délai de mise en location).

Le zonage Pinel à Nantes et en périphérie

Nantes et sa proche périphérie, appartiennent à la zone B1 du dispositif Pinel.

En loi Pinel, la zone B1 rassemble l’ensemble des agglomérations qui dénombrent plus de 250.000 habitants (et leur proche périphérie).

Les villes voisines de Nantes comme, La Chapelle-sur-Erdre, Saint-Herblain et Saint-Sébastien-sur-Loire, qui sont situées à moins de 30 kilomètres de Nantes, appartiennent également à la zone B1.

Les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Nantes comme Savenay, Ancenis ou Mouzillon n’appartiennent pas à la zone Pinel B1, mais à la zone B2, éligible Pinel uniquement sur dérogation du préfet des Pays de la Loire.

Enfin, les villes situées à plus de 50 kilomètres de Nantes - comme Le Gavre par exemple - sont classées en zone C, non éligible à la loi Pinel.

Les plafonds Pinel en région nantaise

Plafonds de loyers

Le plafond de loyer définit le montant maximal auquel un investisseur peut mettre en location son logement neuf. Il se base sur deux paramètres :

• surface pondérée du logement,
• zone d'éligibilité Pinel du bien.

À Nantes, Orvault, Guérande ou encore Saint-Léger-les-Vignes (proche périphérie), le loyer au mètre carré imposé par le dispositif Pinel est de 10,28€.

De leur côté, les communes qui s’éloignent de plus de 30 kilomètres de l’agglomération nantaise appartiennent à la zone B2. Elles voient leur prix au mètre carré imposé à 8,93€. Dans les villes de la zone B2, le dispositif Pinel s’applique sur dérogation du préfet des Pays de la Loire.

Plafonds de ressources

Le plafond de ressources détermine les ressources maximum du futur locataire pour accéder à un bien en loi Pinel. Ce plafond est calculé en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique du bien loué.

À Nantes (zone Pinel B1), les ressources d’un couple, marié ou non, ne doivent pas dépasser les 41.618€ annuels (2019) pour qu’il puisse prétendre à la location d’un logement Pinel. Pour une personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge, le plafond du foyer fiscal est de 60.420€ par an pour prétendre louer un bien régi par la loi Pinel.

Louer son bien à Nantes en loi Pinel

Du point de vue du propriétaire, l’intérêt du dispositif réside dans la réduction d’impôt sur le revenu dont il bénéficie du fait de l’achat d’un bien en loi Pinel. Cette réduction fiscale peut permettre au propriétaire qui achète en loi Pinel de voir diminuer son impôt sur le revenu pendant 12 ans (au maximum).

De plus, lorsque le bien a été acheté grâce à un prêt bancaire, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus nets fonciers du propriétaire.

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.

Il est à noter que le dispositif Pinel profite d’un sérieux qui dispose les banques à accorder un prêt. De quoi aider les Nantais à devenir propriétaires sans apport et à moindre risque par rapport aux placements financiers.

D’autre part, quand la période de mise en location du logement Pinel prend fin (6, 9 ou 12 ans), le propriétaire a le choix de l’habiter, de le vendre ou bien de le remettre en location.

Découvrez les quartiers de Nantes les plus rentables pour un réaliser un investissement et louer en loi Pinel.

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