La ville “aux cent jardins” et sa périphérie réunissent des conditions plus que favorables à l’investissement locatif en loi Pinel. Le marché immobilier nantais se traduit par un parc immobilier neuf en croissance et une forte demande locative. Avec un vaste choix d’appartements neufs à Nantes éligibles au Pinel, locataires et investisseurs ne peuvent que trouver leur bonheur !

Nantes, ville dynamique située à l’ouest de la France, figure régulièrement parmi les villes françaises où il fait bon vivre. C’est une métropole verte, qui offre à ses habitants un cadre de vie sain et agréable. En 2013, elle est élue “Capitale verte européenne” ! Elle possède également un réseau de transports innovant et efficace, porté par le tramway, le busway, le chronobus et autre navibus (les navettes fluviales).

La population de Nantes Métropole compte aujourd’hui plus de 650 000 habitants. C’est la huitième ville de France par sa population et le nombre d’étudiants empruntant les bancs des universités croit également : (+2,6 % en un an - source : ministère l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation).

Située à environ 2h40 de Paris en train, Nantes est résolument tournée vers l’avenir avec de grands projets urbains amorcés : restructuration de l'Île de Nantes, construction d’un nouveau CHU, lancement du projet immobilier Euronantes comprenant le réaménagement de la gare avec sa mezzanine design, 500 000 m² de bureaux et 2000 logements neufs.

Tous ces atouts conjugués font de Nantes Métropole un choix avisé, pour un investissement locatif en loi Pinel réussi et rentable !

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La loi Pinel à Nantes : ce qu’il faut savoir

Sylvia Pinel fait voter la loi Pinel, alors qu’elle est ministre du logement et de l’égalité des territoires. Promulgué en 2014, le dispositif permet aux investisseurs de réaliser une opération de défiscalisation sur le revenu à l’occasion de l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf.

La loi Pinel vient défaire la précédente loi Duflot qui n’avait pas su séduire les investisseurs de l’époque. Son objectif : étoffer l’offre de logements neufs dans certaines villes dites “tendues” ; ces villes étant en déficit d’habitations.

Le 13 novembre 2020, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du logement, proroge le dispositif jusqu’en 2024, tout en réduisant l’avantage fiscal octroyé, dès janvier 2023. En outre, depuis le 1^er janvier 2021, le dispositif ne concerne plus que les logements faisant partie d’un bâtiment collectif. Les maisons individuelles ne sont donc plus éligibles à la loi Pinel.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel à Nantes

L’investissement locatif en loi Pinel à Nantes, permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant de réductions d’impôts sur le revenu. L’avantage fiscal s’établit en fonction du prix d’achat du bien, de sa localisation, de sa surface et de la durée de location choisie. La période locative s’étend de 6 à 12 ans, avec une réduction d’impôts pouvant atteindre 63 000 €.

Dès le 1^er janvier 2023, la réduction d’impôt passera :

• de 12 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans
• de 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans
• de 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans

Dès le 1^er janvier 2024, la réduction d’impôt passera :

• de 10,5 % à 9 % pour un engagement de 6 ans
• de 15 % à 12 % pour un engagement de 9 ans
• de 17,5 % à 14 % pour un engagement de 12 ans

Jacques a investi dans un appartement neuf à Saint-Herblain. Un 3 pièces de la résidence Aurore dont la livraison est prévue pour le 3^e trimestre 2022. D’une valeur de 238 000 €, le 3 pièces réservé auprès du courtier immobilier est éligible au dispositif Pinel. Si Jacques loue cet appartement durant 12 ans, il pourra obtenir un abattement fiscal sur ses revenus de près de 50 000 €.

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Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel à Nantes

Pour bénéficier des avantages d’un investissement locatif en loi Pinel à Nantes, il convient de respecter certains critères d’éligibilité.

Tout d’abord, le bien acheté doit être neuf ou avoir été acheté en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), c’est à dire sur plan. Un bien est neuf lorsqu’il a moins de 5 ans et qu’il n’a encore jamais été habité.

Petite particularité : les appartements ayant moins de 15 ans et ayant bénéficié de travaux de rénovation ou de réhabilitation peuvent prétendre au dispositif Pinel.

L’acquisition immobilière doit être non meublée et doit respecter les normes environnementales en vigueur. La RT2012 prévoit que la consommation énergétique des bâtiments ne doit pas dépasser 50kWh/m²/an. Dès le mois de janvier 2022, la RE2020 remplacera la RT2012.

Aussi, pour que le dispositif Pinel soit applicable, le bien doit avoir été achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture des Chantiers, et loué 12 mois après la remise des clés à l’investisseur.

L’investisseur ne peut prétendre à la loi Pinel, que si le bien acheté appartient à une zone éligible au dispositif Pinel. Le zonage Pinel peut être modifié d’une année sur l’autre. Depuis 2020, les zones Pinel éligibles sont les zones A, Abis et B1.

Par définition, l’investissement locatif ne peut pas être réalisé au titre de la résidence principale. Le bien est acheté pour être loué dans un premier temps. La durée de location minimale est de 6 ans et peut aller jusqu’à 12 ans. Par la suite l’acquéreur peut disposer de son bien comme il le souhaite.

L’investisseur doit respecter d’autres conditions propres à l’achat du bien :

• L’investissement est plafonné à 300 000 € par foyer fiscal
• Il ne doit pas dépasser 5 500 €/m²
• L’acheteur ne peut investir grâce au dispositif que 2 fois par an
• La réduction d’impôt est plafonnée à 10 000 €/an/foyer

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Quelle zone Pinel à Nantes ?

Les zones Pinel sont déterminées en fonction du nombre d’habitants et de la tension immobilière de la commune. Il existe 3 grands secteurs éligibles au dispositif : la zone Abis, la zone A et la zone B1. À la suite de la loi de finances 2018, les zones B2 et C sont sorties du dispositif.

Nantes étant une agglomération de plus de 250 000 habitants, la zone Pinel qui la concerne est la zone B1, à l’instar du Pinel à Bordeaux, Rennes, ou encore Toulouse.

Les villes voisines de Nantes comme, La Chapelle-sur-Erdre, Saint-Herblain, Saint-Sébastien-sur-Loire, Rezé, Carquefou, Orvault, Bouguenais, et Couëron, appartiennent à la zone B1 Pinel. Ces villes font partie des communes situées à moins de 30 kilomètres de Nantes.

Les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Nantes comme Savenay, Ancenis ou Mouzillon n’appartiennent pas à la zone Pinel B1, mais à la zone B2, éligible au Pinel uniquement sur dérogation du préfet des Pays de la Loire.

Enfin, les villes situées à plus de 50 kilomètres de Nantes - comme Le Gâvre par exemple - sont classées en zone C, non-éligible à la loi Pinel.

En fonction de la zone Pinel dans laquelle l’investissement se réalise, les plafonds de loyers, ainsi que les plafonds de revenus varient. Revu chaque année, le barème Pinel fixe le montant des revenus locatifs. En zone B1 à Nantes, les loyers Pinel en 2021 sont fixés à 10,51 €/m²/mois.

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Les plafonds Pinel à Nantes

Lors d’un investissement locatif à Nantes, l’investisseur doit veiller à respecter deux types de plafonds définis pour la zone Pinel B1 :

• Le plafond Pinel de loyer à Nantes
• Le plafond Pinel de revenus pour les locataires nantais

Les plafonds de loyer à Nantes et en périphérie

Les plafonds de loyer Pinel ont été fixés pour s’assurer que les logements soient accessibles au plus grand nombre et qu’ils soient loués au plus vite. Dans le même temps le prix du loyer assure une rente intéressante pour l’investisseur.

Il existe une formule, pour calculer le loyer applicable d’un logement neuf en Pinel :

Marine et Erwan ont acheté un logement neuf dans le quartier de Breil Barberie à Nantes. Pour cet appartement trois pièces de 66 m² de surface utile (62 m² + 8 m² de balcon), le couple peut fixer un loyer maximal de 685,25 €, qu’il percevra chaque mois.

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Les plafonds de revenus à Nantes

Le plafond de ressources Pinel, assure l’accès à la location à des foyers aux revenus modestes. Plus le foyer du locataire est large, plus le plafond est élevé.

Par exemple, le locataire d’un logement neuf à Nantes ou en périphérie (zone B1 Pinel) - Carquefou, Orvault, Sautron, Rezé - doit avoir des revenus annuels inférieurs à 50 049 €, s’il a une personne à charge.

À Nantes, les plafonds Pinel de revenus sont relativement élevés, ce qui permet d’inclure un plus grand nombre de candidats.

Louer en Pinel à Nantes

Louer un logement neuf Pinel à Nantes est simple : il suffit de sélectionner un locataire répondant aux plafonds Pinel de revenus en zone Pinel B1 et de fixer un loyer dans le respect du plafond Pinel de loyer à Nantes.

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La gestion locative d’un logement Pinel à Nantes

• La gestion administrative : rédaction du bail locatif, etc.
• La gestion technique : gestion des états des lieux, exécution des travaux, etc.
• La gestion financière : encaissement des loyers, régularisation des charges, etc.
• Le contentieux
• La recherche de locataires

À qui peut-on louer à Nantes ?

Le propriétaire d’un logement neuf Pinel situé dans un quartier de la ville de Nantes ou en périphérie (zone Pinel B1 : Vertou, Carquefou, Indre, Bouaye, etc) peut mettre son bien en location auprès d’un locataire inconnu dans le respect des plafonds Pinel de revenus à Nantes.

Le propriétaire d’un logement neuf à Nantes peut également décider de mettre son bien en location auprès de l’un de ses parents ou de ses enfants. C’est l’une des spécificités avantageuses du dispositif Pinel.

Jeune diplômée, Louane décroche son premier job à Nantes. Pour faciliter son installation dans la cité des Ducs de Bretagne, ses parents installés à Sucé-sur-Loire, à quelques kilomètres de là, ont investi dans un 2 pièces neuf de 40 m², grâce au dispositif Pinel. De plus, cet appartement bénéficie d’une magnifique vue sur la Loire.

Ils vont pouvoir mettre ce logement neuf, à disposition de leur fille, pour un loyer de 480 €. Une aubaine pour Louane, qui peut démarrer sa vie d’adulte indépendante, sereinement !

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Après le Pinel ?

Lorsque le propriétaire du logement neuf acquis via le dispositif Pinel à Nantes arrive à la fin de la période de mise en location de 6, 9 ou 12 ans, plusieurs options s’offrent à lui :

• Il peut s’installer dans le logement neuf pour y vivre
• Il peut choisir de vendre son logement neuf et réaliser une plus-value intéressante pour son épargne retraite
• Il peut prolonger la mise en location de son logement neuf via le dispositif Pinel, si la durée de mise en location initiale a été inférieure à 12 ans