Investissement locatif à Nantes : Programmes & Conseils IMMO9

5 bonnes raisons d’investir à Nantes

Une demande locative très supérieure à l’offre

L’immobilier nantais se compose de 61,5 % de locataires en 2020 contre 37 % de propriétaires selon l’INSEE*. Le prix du neuf au m² a baissé de 1% entre 2025 et 2026 (après une flambée de près de 20% entre 2020 et 2024) pour les appartements neufs à Nantes intra muros.

À Nantes, la tension locative reste élevée en ce mois de mars 2026. D’après le Club immobilier Nantes-Atlantique (CINA), un bailleur compte en moyenne cinq candidats pour louer son bien, avec une concurrence plus marquée sur les T2 et les T3, qui représentent à eux seuls 69 % des recherches.

Les loyers restent orientés à des niveaux hauts : l’agglomération nantaise enregistre un loyer médian de 12 €/m² hors charges, tandis que la commune de Nantes évolue entre 11,8 et 13,2 €/m² selon les quartiers. La ville reste par ailleurs soumise au régime des zones tendues, qui limite la hausse des loyers lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail jusqu’au 31 juillet 2026.

Cette pression s’explique aussi par la profondeur de la demande locale, portée notamment par Nantes Université et ses 42 000 étudiants, sur un marché où la construction neuve n’a pas suivi les objectifs de la métropole ces dernières années.

Pour faire face à la demande, l’ensemble de la métropole a investi plusieurs de ses quartiers et de ses communes limitrophes pour y construire des programmes immobiliers neufs (6 000 nouveaux logements par an).

3^ème ville la plus créatrice d’emplois en France

Un tissu économique solide qui soutient la demande de logements

La métropole nantaise s’appuie sur un tissu économique solide, qui soutient l’attractivité résidentielle et la demande de logements sur le long terme.

Sur la dernière décennie, la zone d’emploi de Nantes a enregistré une progression marquée du nombre d’emplois. Cette dynamique place la métropole parmi les grands pôles économiques régionaux, avec un marché porté par la diversité de ses activités : numérique, services aux entreprises, industrie, aéronautique, enseignement supérieur et recherche.

Le ralentissement observé à l’échelle nationale en 2024 et 2025 a aussi touché le marché nantais, mais sans remettre en cause ses fondamentaux. Le niveau de chômage reste contenu et le bassin d’emploi conserve une capacité d’attraction réelle pour les actifs, les cadres et les ménages en recherche d’un cadre de vie urbain, connecté et plus accessible que d’autres grandes métropoles françaises.

Pour un investisseur, un marché immobilier repose d’abord sur la profondeur de la demande. À Nantes, celle-ci est alimentée à la fois par la croissance démographique, par l’installation de nouveaux foyers et par la présence d’un socle économique suffisamment large pour soutenir les parcours résidentiels.

Autrement dit, la métropole nantaise n’offre pas seulement un cadre de vie recherché. Elle bénéficie aussi d’une base économique qui renforce la stabilité de son marché résidentiel, ce qui constitue un point d’appui important dans une stratégie patrimoniale de moyen ou long terme.

À l’échelle nationale, Nantes est l’un des grands pôles urbains les plus attractifs de l’Ouest. Sa connexion rapide à Paris, sa croissance démographique et la progression de l’emploi observée sur la dernière décennie confortent son statut de métropole recherchée. Dans le Baromètre Arthur Loyd 2026, elle se classe 3^e des très grandes métropoles pour la « connectivité, le capital humain et les transitions », un indicateur qui reflète à la fois son accessibilité, son bassin de talents et sa capacité d’adaptation économique.

• environ 2 heures de trajet direct vers Paris en TGV ;
• près de 684 000 habitants à l’échelle métropolitaine ;
• près de 393 500 emplois dans la métropole en 2022 ;
• un taux de chômage départemental limité à 5,6 % fin 2025, bien sous la moyenne nationale.

L’économie nantaise est boostée par la présence de grands groupes et entreprises de renoms.

Parmi les pôles de compétitivités et grands groupes de la métropole nantaise, on retrouve entre autres : EMC2, Atlanpole Biothérapies, Eiffage Génie Civil, Airbus Operations, Lactalis Nestlé, LU, Tipiak, Tetra Pak, Pasquier, sans oublier le secteur de la construction navale à Saint-Nazaire. En 2026, Doctolib installe son 2ème siège au cœur du quartier de la Création et devra créer plus de 350 emplois.

Nantes est également au 1er rang dans le secteur agroalimentaire français et 2ème dans le domaine aéronautique au niveau national.

170 start-up sont créées ici tous les ans. Labellisée FrenchTech, la ville accueille plus de 20 000 postes dédiés au numérique (8 % des emplois de la métropole). Avec 1 420 entreprises installées sur la métropole, la filière recrute en permanence.

Une démographie ascendante

6^ème ville de France, Nantes Métropole poursuit sa progression démographique. Selon l’Insee, la métropole compte 683 981 habitants en 2022. Elle a gagné en moyenne 7 510 habitants par an entre 2016 et 2022, puis 7 160 habitants par an entre 2017 et 2023, ce qui la place parmi les territoires les plus dynamiques de Loire-Atlantique.

La démographie de Nantes Métropole, c’est :

• 683 981 habitants en 2022 ;
• + 7 510 habitants par an en moyenne entre 2016 et 2022 ;
• 40,1 % d’habitants âgés de moins de 30 ans en 2022 ;
• plus de 68 000 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur en 2022.

La ville de Nantes intramuros a accueilli à elle seule 45 % des nouveaux habitants du territoire (Insee).

La croissance démographique est un critère déterminant lors du choix d’une ville pour un investissement locatif. Plus celle-ci importante, plus la demande locative est potentiellement élevée.

140 000 étudiants dans l'académie nantaise

Un pôle étudiant de premier plan dans l’Ouest

La pression sur le logement étudiant reste forte à Nantes, dans un contexte de progression continue des effectifs.

Nantes confirme son poids dans l’enseignement supérieur. Dans son classement 2025, L’Étudiant place la métropole au 8^e rang des meilleures villes étudiantes de France. La part d’étudiants atteint 9,87 % de la population de l’unité urbaine, et la progression des effectifs sur dix ans est jugée très forte, avec 13 885 étudiants supplémentaires entre 2013-2014 et 2023-2024, soit une hausse de 25,93 %.

Le bassin étudiant dépasse largement l’échelle de la seule ville-centre. L’académie de Nantes compte près de 155 000 étudiants à la rentrée 2024. À l’échelle de Nantes Métropole, plus de 68 000 étudiants étaient inscrits dans l’enseignement supérieur en 2022, soit plus d’un habitant sur dix. Nantes Université rassemble à elle seule 42 000 étudiants, selon son bilan mis à jour au 30 mars 2026.

Cette dynamique soutient la demande locative. Selon L’Étudiant, le loyer moyen d’un studio s’établit à 512 € dans l’unité urbaine entre mai 2024 et mai 2025. La plateforme qualifie l’offre de logement d’“satisfaisante”, tout en soulignant un marché locatif “tendu”.

Montée en puissance d’un pôle estudiantin majeur : l’Île de Nantes

Le Médiacampus a été ouvert sur l’Île de Nantes en 2017. En 2019, la municipalité y a installé le pôle numérique de l’université et en 2027, c’est le centre hospitalier universitaire qui sera inauguré.

Au terme de sa mutation, l’Île hébergera près d’1/3 de la population étudiante nantaise.

Investissement locatif à Nantes : quel type de bien choisir en 2026 ?

Ici comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend de votre profil. Plusieurs options sont possibles et dépendent de votre budget et de l’emplacement choisi.

Les petites surfaces sont à privilégier dans les quartiers étudiants ; les surfaces plus grandes en périphérie ou à proximité des bassins d’emplois. Autre critère majeur dans le choix d’une location : depuis la crise sanitaire et ses confinements, les logements avec balcon, terrasse ou jardin sont clairement sollicités ; et ce dans toutes les grandes métropoles de France.

Quel que soit votre choix, sachez qu’à Nantes, le risque de vacance locative est très limité par une tension immobilière exacerbée, tant que le loyer proposé correspond aux prix du marché.

Parts de la demande de location selon les typologies.

Investir à Nantes en résidence étudiante

Investir en résidence étudiante à Nantes peut se faire en LMNP. Stratégie fréquente des propriétaires bailleurs, l’investissement locatif en petite surface (du studio au T2) permet une vacance locative limitée à condition de miser sur les secteurs proches des universités, des grandes écoles, des transports en commun et des quartiers animés.

Les résidences étudiantes sont un investissement judicieux dans les villes dont l’offre de place dans les établissements supérieurs est en développement. C’est le cas de la capitale des Pays-de Loire avec entre autres cibles, l’Île de Nantes, les bords de l’Erdre dans la zone nord : Hippodrome Petit Port et le Rocher d’Enfer qui concentrent la majorité des campus de la ville.

Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Nantes ?

Dispositif Jeanbrun/relance logement (ou encore bailleur privé), statut LMNP, loi Malraux... La pluralité des dispositifs fiscaux permet aux contribuables de défiscaliser une partie de leurs impôts et de toucher des revenus supplémentaires tout en se constituant un patrimoine immobilier.

La loi Pinel est abrogée depuis fin 2024. Le "statut" du Bailleur privé (qui n'est pas un statut mais un dispositif de défiscalisation) appelé dispositif Jeanbrun soutient désormais l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Pour investir son épargne dans l’immobilier ancien, la loi Cosse ancien, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de défiscaliser via un investissement immobilier voué à la location. À vous de déterminer quel dispositif de défiscalisation immobilière convient à votre profil et sera le plus rentable. Petit tour de piste des différentes options :

Le dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre fiscal

Intégré au budget 2026, le dispositif Jeanbrun (officiellement appelé « Relance logement ») succède au Pinel et ne crée pas un "statut" du bailleur privé (comme annoncé) à proprement parler, mais bien un dispositif de défiscalisation. Son principe : un mécanisme d'amortissement fiscal permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers, combiné à la possibilité d'imputer le déficit foncier sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €).

Les points clés :

• Applicable sur l'ensemble du territoire français, sans zonage géographique
• Engagement de location nue de 9 ans minimum
• Éligible au neuf (VEFA) et à l'ancien (avec 30 % minimum de travaux)
• Amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social)
• Plafond d'amortissement pouvant atteindre 12 000 € par an

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Longtemps réservé aux institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose en 2025 comme une opportunité intéressante pour les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier neuf.

Ce dispositif permet aux investisseurs de profiter d'une TVA réduite offrant une économie d’environ 10 % sur le coût d’acquisition par rapport à un bien soumis à la TVA classique, ensuite une exonération de taxe foncière pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans.

Par ailleurs, grâce à des plafonds de loyers attractifs, le risque de vacance locative est clairement diminué, surtout dans une ville aussi dynamique que Nantes.

Les conditions sont :

• La création d’une SCI : L'investissement en LLI se fait uniquement via une Société Civile Immobilière, ce qui facilite parfois la gestion du bien, la répartition des parts entre associés et la transmission patrimoniale. Néanmoins, cette structure nécessite de bien évaluer les implications fiscales et juridiques avant de se lancer.
• Le respect des plafonds de loyers: vous devez respecter un loyer mensuel maximum par m², défini selon la zone où se situe votre logement (zone A, B ou C).
• Le respect des plafonds de ressources des locataires: ces derniers ne peuvent pas dépasser un certain seuil de revenus, afin de garantir l’accessibilité du logement à la classe moyenne.
• Le choix d'une durée d’engagement: vous vous engagez à louer votre bien pour une durée minimale (en général de 6 à 9 ans).

Le dispositif LLI offre un compromis entre un loyer libre et un loyer social. Il peut être intéressant si vous ciblez un public de locataires plus large (classe moyenne) et que vous recherchez un investissement locatif stable sur le long terme. À Nantes, où la demande locative reste soutenue, le LLI peut représenter une opportunité de rendement intéressante.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui louent un logement meublé. Les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, il est possible de déduire les charges supportées et d’amortir le mobilier ainsi qu’une partie du bien immobilier, dans les conditions prévues par la fiscalité applicable.

Vous relevez du statut LMNP si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie : vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 €, ou elles restent inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Deux régimes d’imposition sont alors possibles :

• Régime micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés.
• Régime réel : sur option, ou si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC, vous pouvez déduire vos charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, certains frais de gestion, les dépenses éligibles et les amortissements.