Investissement locatif à Nantes : Les conseils IMMO9

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Pourquoi investir à Nantes ?

À 2h15 de Paris et 45 minutes des plages de l’Atlantique, Nantes est une métropole à l’économie innovante et dynamique, classée 3ème ville étudiante de France. Un réseau de transports en commun performant, une vie culturelle foisonnante... la seule ville française à avoir été élue capitale verte de l’Europe, offre un cadre de vie privilégié qui attire 9 400 nouveaux habitants par an.

Avec une rentabilité locative affichant 3 à 5 % de rendement brut selon le quartier, une plus-value quasi garantie à la revente et une vacation proche du niveau 0, l'investissement locatif à Nantes séduit les investisseurs avertis.

Pourquoi, comment et où investir à Nantes ? IMMO9 vous donne toutes les clés pour réussir son investissement locatif à Nantes et en périphérie.

Lauriane Jarnac - Immo9

4 bonnes raisons d’investir à Nantes

Une demande locative très supérieure à l’offre

“Actuellement, la demande locative est nettement supérieure à l’offre et les petites surfaces bien situées peuvent être louées en une journée. La parution d’une offre locative pour un T2 suscite entre 30 et 40 appels dans les 48h”

Bertrand Merdrignac, expert immobilier à Nantes

L’immobilier nantais se compose de 61,2 % de locataires en 2018 contre 37,3 % de propriétaires selon l’INSEE*. Le prix au m² a flambé de +5.3% en 2020 pour les logements neuf à Nantes intra muros.

Selon le club immobilier Nantes-Atlantique (CINA), les bailleurs ont en moyenne le choix entre 5 candidats pour trouver un locataire. Bien plus pour les T2 et les T3 qui correspondent à 69 % des recherches.

15 jours est le temps maximum pour louer un appartement à Nantes.

Pour faire face à la demande, l’ensemble de la métropole a investi plusieurs de ses quartiers et de ses communes limitrophes pour y construire des programmes immobiliers neufs (6 000 nouveaux logements par an).

3ème ville la plus créatrice d’emplois en France

82 % des cadres parisiens déclarent vouloir quitter la capitale, selon une étude menée en 2020 par Cadremploi. Leur principale peur reste de ne pas trouver d’emploi (66 %).

Si 61 % d’entre eux sont prêts à déménager en région, dans les faits la démission sèche affiche un léger recul comparé aux années précédentes. En revanche l’idée de de faire des allers/retours à Paris connait une popularité croissante : 38 % par rapport à 2019.

Dans un article du journal Le Monde daté de février 2019, Elie Guéraut, sociologue à l’université Paris-I définit Nantes comme le nouveau Montreuil. Le phénomène des “Nantisiens” est donc antérieur à la crise sanitaire.

“La vague parisienne qui a déferlé sur Bordeaux, il y a quelques années, se réoriente désormais sur Nantes et Rennes, où les prix de l’immobilier, s’ils ont grimpé de 40 % ces 5 dernières années, restent tout de même nettement plus abordables.”

Bertrand Merdrignac, courtier immobilier à Nantes
©GaudiLab - Shutterstock

Nantes jouit d’une superbe cote de popularité auprès des parisiens démissionnaires pré ou post –covid. Située à 2h de Paris depuis l’arrivée de la LGV, elle est classée deuxième au palmarès de leurs destinations favorites. Selon le classement Arthur Loyd 2020, la ville est la 2ème grande métropole de France qui affiche les plus belles performances économiques ; et pour cause, elle revendique :

L’économie nantaise est boostée par la présence de grands groupes et entreprises de renoms.

Parmi les pôles de compétitivités et grands groupes de la métropole nantaise, on retrouve entre autres : EMC2, Atlanpole Biothérapies, Eiffage Génie Civil, Airbus Operations, Lactalis Nestlé, LU, Tipiak, Tetra Pak, Pasquier, sans oublier le secteur de la construction navale à Saint-Nazaire.

Nantes est également : au 1er rang dans le secteur agroalimentaire français et 2ème dans le domaine aéronautique au niveau national.

170 start-up sont créées ici tous les ans. Labellisée FrenchTech, la ville accueille plus de 20 000 postes dédiés au numérique (8 % des emplois de la métropole). Avec 1 420 entreprises installées sur la métropole, la filière recrute en permanence.

Une démographie ascendante

6e ville de France, Nantes Métropole enregistre une démographie exponentielle depuis les années 1980. Selon le journal Capital**, la ville a accueilli 17.700 nouveaux habitants en 5 ans et 43.600 au niveau de l'agglomération.

La démographie nantaise, c’est :

La ville de Nantes intramuros a accueilli à elle seule 45 % des nouveaux habitants du territoire (Insee).

La croissance démographique est un critère déterminant lors du choix d’une ville pour un investissement locatif. Plus celle-ci importante, plus la demande locative est potentiellement élevée.

140 000 étudiants dans l'académie nantaise

© Rawpixel.com - Shutterstock

Le marché du logement étudiant dans la métropole nantaise est plus que tendu, il est à deux doigts de craquer. Le phénomène n’est pas nouveau, mais la situation est particulièrement inquiétante depuis deux ans. Trente personnes intéressées en trois jours par un 36 m² quartier Graslin pour 540 € par mois, publié le 15 août.

Ouest France 31/08/2021

Avec 61 983 étudiants recensés (+24 % en 10 ans), plus de 140 000 dans l’académie, près de 10 % de la population nantaise est inscrite dans un établissement d’enseignement supérieur.

Le taux d’insertion moyen post études des nantais titulaires d’un master est de 91,3 % ; l’un des meilleurs de France. L’offre de formation riche et innovante, une vie culturelle intense et un marché de l’emploi novateur et dynamique, ont poussé la métropole au second rang du top des villes les plus attractives pour les jeunes diplômés (selon une enquête Les Echos Start).

Montée en puissance d’un pôle estudiantin majeur : l’Île de Nantes,

Le Médiacampus a été ouvert sur l’Île de Nantes en 2017. En 2019, la municipalité y a installé le pôle numérique de l’université et en 2023, c’est le centre hospitalier universitaire qui sera inauguré.

Au terme de sa mutation, l’Île hébergera près d’1/3 de la population étudiante nantaise.

Investissement locatif à Nantes : quel type de bien choisir ?

Ici comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif à Nantes dépend de votre profil. Plusieurs options sont possibles et dépendent de votre budget et de l’emplacement choisi.

Les petites surfaces sont à privilégier dans les quartiers étudiants ; les surfaces plus grandes en périphérie ou à proximité des bassins d’emplois. Autre critère majeur dans le choix d’une location : depuis la crise sanitaire et ses confinements, les logements avec balcon, terrasse ou jardin sont clairement sollicités ; et ce dans toutes les grandes métropoles de France.

Quel que soit votre choix, sachez qu’à Nantes, le risque de vacance locative est très limité par une tension immobilière exacerbée, tant que le loyer proposé correspond aux prix du marché.

Parts de la demande de location selon les typologies.

type d'appartement demande
studios et T1 17 %
T2 40 %
T3 29 %
T4 12%

Investir à Nantes en résidence étudiante

Investir en résidence étudiante à Nantes peut se faire en Pinel ou en LMNP. Stratégie fréquente des propriétaires bailleurs, l’investissement locatif en petite surface (du studio au T2) permet une vacance locative limitée à condition de miser sur les secteurs proches des universités, des grandes écoles, des transports en commun et des quartiers animés.

Les résidences étudiantes sont un investissement judicieux dans les villes dont l’offre de place dans les établissements supérieurs est en développement. C’est le cas de la capitale des Pays-de Loire avec entre autres cibles, l’Île de Nantes, des bords de l’Erdre dans la zone nord : Hippodrome Petit Port et le Rocher d’Enfer qui concentrent la majorité des campus de la ville.

Où investir à Nantes ?

La métropole est intégralement classée en zone B1 Pinel. Selon nos experts de l’immobilier nantais, certains secteurs sont toutefois plus indiqués que d’autres pour un investissement locatif à Nantes rentable.

Concrétiser un projet d’investissement immobilier implique de connaître les réalités du marché local, de définir un budget précis, d’étudier les valeurs sûres actuelles et en devenir.

Quels quartiers sont ciblés par les investisseurs ?

Si vous avez le budget, les quartiers du centre ville ont l’avantage de réduire à zéro le risque de baisse des prix, dans l’immobilier ancien comme dans le neuf. C’est d’autant plus vrai que Nantes est, selon nos experts, le nouveau Bordeaux en matière de migration parisienne.

Certains secteurs comme Beaujoire, Saint-Joseph de Porterie, Pont du Cens ou encore Saint Jacques-sur-Loire peuvent rapporter autour de 4 % de rentabilité locative brute.

L’Île de Nantes, épicentre de l’innovation immobilière en Loire-Atlantique

©nikolpetr - Shutterstock

L’Île est le laboratoire nantais de la ville de demain... un petit coin d’intelligence collective au service de l’urbanisme, nanti d’un quartier de la création, du pôle universitaire du numérique, d’une école d’architecture, des beaux-arts, des arts appliqués..., d’espaces publics intelligents et axés développement durable. En bref : un secteur en perpétuel évolution.

Pour anticiper l’accueil du CHU de la ville en 2026, plus d’une dizaine de programmes neufs anticipent les 60 000 habitants prévus en 2040 (contre 20 000 actuellement).

L’Île est donc le foyer actif et innovant d’un immobilier nantais propice à l’investissement. Le prix des logements est assez élevé, mais le quartier qui concentre toute l’attention de la municipalité pour un aménagement durable est promis à un avenir radieux.

Pour tout connaitre de l’Île et de ses programmes en cours de commercialisation, consultez notre page dédiée :

L’Île de Nantes & ses programmes immobiliers neufs

Quartier Beaujoire

Situé à l’est de l’Erdre au nord de Nantes, le secteur de la Beaujoire est desservi par le TAN (tramway) et par plusieurs lignes de bus. Il est connu dans toute la ville pour héberger le Parc des Exposition (20 hectares) ainsi que le stade Louis Fonteneau (stade du FC Nantes). La zone est très riche en espace vert, ce qui constitue un cadre de vie agréable, loin de l’hyper densité du centre-ville mais bénéficiant de la proximité avec toutes les commodités du quotidien. 57% des habitants sont locataires.

Le prix moyen du m² dans le quartier Beaujoire est de 3 271 €.

Quartier Saint-Joseph de Porterie

Au nord de l’Erdre, le micro quartier de Saint-Joseph de Porterie est composé de locataires à 57%. C’est un secteur plutôt jeune qui affiche une moyenne d’âge de 36 ans. 50% des foyers sont des familles avec enfants. Le quartier dispose d’un collège et plusieurs écoles élémentaires et maternelles. Il est bien desservi par les transports en commun et possède de nombreux espaces verts. C’est donc une zone mixte qui peut convenir aux jeunes couples comme aux étudiants ou aux familles avec enfants.

Le prix moyen du m² dans le quartier Saint-Joseph de Porterie est de 3 347 €.

Pour de plus amples informations sur Saint Joseph de Porterie et ses programmes, consultez notre page dédiée :

Le quartier de l’Erdre & ses appartements neufs

Quartier Pont du Cens

C’est l’un des secteurs les plus jeunes de la métropole nantaise (plus de la moitié des habitants ont moins de 30 ans). Au cœur du grand quartier de Petit Port, il héberge un grand campus universitaire mais également un complexe de loisir et un grand nombre d’activités adaptées aux jeunes comme aux familles. La zone est desservie par de nombreuses lignes de bus et par la ligne 2 du TAN. Le secteur est composé à 31% de maisons et 69% d’appartements. La majorité des habitants sont locataires et célibataires.

Le prix moyen du m² dans le quartier Pont du Cens est de 3 504 €.

Pour découvrir Pont du Cens, Hippodrome Petit Port, ses programmes immobiliers livrés ou commercialisés en VEFA, consultez notre page dédiée :

Investir à Hippodrome Petit Port

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Quelle ville périphérique pour un rendement locatif optimisé ?

Selon nos experts nantais, Les Sorinières, Vertou et Saint-Herblain, au sud de la Loire, présentent des profils prometteurs pour réussir son investissement locatif à Nantes. Si la côte Atlantique attire d’avantage votre attention, de très belles rentabilités locatives sont actuellement possibles sur Saint-Nazaire.

Pour une rentabilité intéressante, miser sur la première couronne des grandes métropoles est une stratégie très souvent payante. Les prix y sont plus abordables que ceux de l’hyper-centre et favorisent donc une meilleure rentabilité locative. Mais ce qui motive les investisseurs à acheter en périphérie c’est avant tout la potentielle plus-value à la revente sur une période de 8 à 10 ans.

©Dmitrijs Kaminskis - Shutterstock

La hausse des prix de l’immobilier dans la périphérie immédiate des métropoles est un phénomène connu des investisseurs aguerris. Si une commune est située à moins de 30 minutes de route de la ville, qu’elle est bien desservie par les transports en commun, proche des bassins d’emplois et que le cadre de vie est agréable, alors la probabilité que les prix de l’immobilier montent en flèche dans les années à venir est optimum.

Saint-Herblain

3e plus grande ville de Loire-Atlantique Saint-Herblain est une commune hétéroclite de l’agglomération nantaise. L’économie est boostée par la présence de grands groupes répartis au sein des ZAC de la Lorie, d'Ar Mor, des Moulinets et de Bio Ouest Laënnec.

Une offre culturelle et sportive riche et variée, un réseau de transports urbain efficace, de nombreuses écoles supérieures... les bases d’un cadre propice à un investissement locatif rentable sont réunies.

Le prix du m² d’un appartement à Saint-Herblain est de 3 056 €

Pour en savoir plus sur la commune et découvrir nos programmes immobiliers, consultez notre page dédiée :

Saint-Herblain & ses logements neufs

Vertou

Charmante commune de vignerons, la ville de Vertou est située au sud-est de la métropole, à 10km de Nantes. En train, 12 minutes suffisent pour rejoindre le centre-ville. La commune accueille plus de 3 300 entreprises dont l’usine de biscuits BN. De nombreux espaces verts dont les parcs réputés de la Sèvre et du Loiry participent à composer un cadre familial et agréable.

Comme toutes les villes de la proche périphérie nantaise, la commune de Vertou est située en zone B1 Pinel.

Le prix du m² immobilier neuf et ancien confondu à Vertou est de 3 426 €

Pour en savoir plus sur la ville de Vertou et découvrir nos programmes immobiliers, consultez notre page dédiée :

Vertou & ses programmes immobiliers en cours de commercialisation

Les Sorinières

Au sud de la Loire, Les Sorinières est une petite commune de 8 500 habitants. La ville offre plus de 1000 emplois répartis sur la centaine d’entreprises que compte les ZA Parc Océane nord et sud. La zone est particulièrement adaptée aux familles en quête d’équilibre entre dynamisme urbain et calme de la campagne (83 hectares d’espaces verts).

Située en zone B1 Pinel, la commune des Sorinières présente plusieurs programmes neufs situés à proximité des transports et des bassins d’emplois.

Le prix d’un appartement au m² aux Sorinières est de : 3 061 €

Découvrez plus en détail la ville : Les Sorinières et ses programmes neufs sur notre page dédiée :

Les Sorinières et ses programmes neufs

Rezé

La ville de Rezé profite d’un réseau de transports en commun important. Plus de 14 000 emplois générés par plus de 3 530 entreprises répartis entre les zones de Atout-Sud et Pont-Rousseau, confère à la ville une économie dynamique et ambitieuse. La commune abrite en outre le deuxième MIN (marché d’intérêt national) de France.

Rezé est placée en zone Pinel B1 et présente plusieurs programmes immobiliers neufs bien situés.

Le prix au m² est de : 3 241 €

Rezé & ses logements neufs
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Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Nantes ?

Dispositif Pinel, statut LMNP, loi Malraux... La pluralité des dispositifs fiscaux permet aux contribuables de défiscaliser une partie de leurs impôts et de toucher des revenus supplémentaires tout en se constituant un patrimoine immobilier.

La loi Pinel, le statut LMNP, Censi Bouvard sont les 3 dispositifs de défiscalisation qui soutiennent l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Pour investir son épargne dans l’immobilier ancien, la loi Cosse ancien, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de défiscaliser via un investissement immobilier voué à la location. Par ailleurs, un Pinel ancien existe pour les investisseurs qui ne craignent pas des travaux de grande ampleur.

À vous de déterminer quel dispositif de défiscalisation immobilière convient à votre profil et sera le plus rentable.

*source: INSEE Dossier complet des statistiques de la population de Nantes

**source: Capital Investissement immobilier à Nantes, les bons plans

Découvrez ici tous les dispositifs de défiscalisation à Nantes

©travellight - Shutterstock

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Nantes:

En bref

Pour l'investissement locatif à Nantes, les conseils des experts sont :

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