SOMMAIRE
5 bonnes raisons d’investir à Nantes
Une demande locative très supérieure à l’offre
“Actuellement, la demande locative est nettement supérieure à l’offre et les petites surfaces bien situées peuvent être louées en une journée. La parution d’une offre locative pour un T2 suscite entre 30 et 40 appels dans les 48h”
Bertrand Merdrignac, expert immobilier à Nantes
L’immobilier nantais se compose de 61,5 % de locataires en 2020 contre 37 % de propriétaires selon l’INSEE*. Le prix au m² a flambé de 19 % en 5 ans pour les appartements neufs à Nantes intra muros.
Selon le club immobilier Nantes-Atlantique (CINA), les bailleurs ont en moyenne le choix entre 5 candidats pour trouver un locataire. Bien plus pour les T2 et les T3 qui correspondent à 69 % des recherches.
15 jours est le temps maximum pour louer un appartement à Nantes.
Pour faire face à la demande, l’ensemble de la métropole a investi plusieurs de ses quartiers et de ses communes limitrophes pour y construire des programmes immobiliers neufs (6 000 nouveaux logements par an).
3ème ville la plus créatrice d’emplois en France
82 % des cadres parisiens déclarent vouloir quitter la capitale, selon une étude menée en 2020 par Cadremploi. Leur principale peur reste de ne pas trouver d’emploi (66 %).
Si 61 % d’entre eux sont prêts à déménager en région, dans les faits la démission sèche affiche un léger recul comparé aux années précédentes. En revanche l’idée de de faire des allers/retours à Paris connait une popularité croissante : 38 % par rapport à 2019.
Dans un article du journal Le Monde daté de février 2019, Elie Guéraut, sociologue à l’université Paris-I définit Nantes comme le nouveau Montreuil. Le phénomène des “Nantisiens” est donc antérieur à la crise sanitaire.
“La vague parisienne qui a déferlé sur Bordeaux, il y a quelques années, se réoriente désormais sur Nantes et Rennes, où les prix de l’immobilier, s’ils ont grimpé de plus de 20% % ces 5 dernières années, restent tout de même nettement plus abordables.”
Bertrand Merdrignac, courtier immobilier à Nantes
Nantes jouit d’une superbe cote de popularité auprès des parisiens démissionnaires pré ou post–covid. Située à 2h de Paris depuis l’arrivée de la LGV, elle est classée deuxième au palmarès de leurs destinations favorites. Selon le classement Arthur Loyd 2021, la ville est la 1ère grande métropole de France qui affiche les plus belles performances économiques ; et pour cause, elle revendique :
- 2ème métropole la plus attractive pour son dynamisme économique et son marché de l'emploi en 2022 selon Hello Work ;
- taux de chômage le plus bas de France en Loire Atlantique en 2023 : 5,6 % ;
- plus de 8 757 emplois salariés créés entre 2010 et 2020.
L’économie nantaise est boostée par la présence de grands groupes et entreprises de renoms.
Parmi les pôles de compétitivités et grands groupes de la métropole nantaise, on retrouve entre autres : EMC2, Atlanpole Biothérapies, Eiffage Génie Civil, Airbus Operations, Lactalis Nestlé, LU, Tipiak, Tetra Pak, Pasquier, sans oublier le secteur de la construction navale à Saint-Nazaire. En 2025, Doctolib installera son 2ème siège au cœur du quartier de la Création et devra créer plus de 350 emplois.
Nantes est également au 1er rang dans le secteur agroalimentaire français et 2ème dans le domaine aéronautique au niveau national.
170 start-up sont créées ici tous les ans. Labellisée FrenchTech, la ville accueille plus de 20 000 postes dédiés au numérique (8 % des emplois de la métropole). Avec 1 420 entreprises installées sur la métropole, la filière recrute en permanence.
Une démographie ascendante
6ème ville de France, Nantes Métropole enregistre une démographie exponentielle depuis les années 1980. Selon le journal Capital**, la ville a accueilli 17.700 nouveaux habitants en 5 ans et 43.600 au niveau de l'agglomération.
La démographie de Nantes Métropole, c’est :
- 677 879 habitants en 2021 ;
- + 9400 habitants/an (entre 2013 et 2021) ;
- 45 % des habitants âgés de moins de 30 ans.
La ville de Nantes intramuros a accueilli à elle seule 45 % des nouveaux habitants du territoire (Insee).
La croissance démographique est un critère déterminant lors du choix d’une ville pour un investissement locatif. Plus celle-ci importante, plus la demande locative est potentiellement élevée.
140 000 étudiants dans l'académie nantaise
Avec un rythme de croissance de 1 300 étudiants supplémentaires par an , la pénurie (de logements étudiants NDLR) n’a pas fini de durer. Elle fait la une de la presse à chaque rentrée au presque.
Ouest France 04/10/2023
Avec 61 983 étudiants recensés (+24 % en 10 ans), plus de 140 000 dans l’académie, près de 10 % de la population nantaise est inscrite dans un établissement d’enseignement supérieur.
Le taux d’insertion moyen post études des nantais titulaires d’un master est de 91,3 % ; l’un des meilleurs de France. L’offre de formation riche et innovante, une vie culturelle intense et un marché de l’emploi novateur et dynamique, ont poussé la métropole au second rang du top des villes les plus attractives pour les jeunes diplômés (selon une enquête Les Echos Start).
Montée en puissance d’un pôle estudiantin majeur : l’Île de Nantes
Le Médiacampus a été ouvert sur l’Île de Nantes en 2017. En 2019, la municipalité y a installé le pôle numérique de l’université et en 2027, c’est le centre hospitalier universitaire qui sera inauguré.
Au terme de sa mutation, l’Île hébergera près d’1/3 de la population étudiante nantaise.
Investissement locatif à Nantes : quel type de bien choisir en 2025 ?
Ici comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend de votre profil. Plusieurs options sont possibles et dépendent de votre budget et de l’emplacement choisi.
Les petites surfaces sont à privilégier dans les quartiers étudiants ; les surfaces plus grandes en périphérie ou à proximité des bassins d’emplois. Autre critère majeur dans le choix d’une location : depuis la crise sanitaire et ses confinements, les logements avec balcon, terrasse ou jardin sont clairement sollicités ; et ce dans toutes les grandes métropoles de France.
Quel que soit votre choix, sachez qu’à Nantes, le risque de vacance locative est très limité par une tension immobilière exacerbée, tant que le loyer proposé correspond aux prix du marché.
Parts de la demande de location selon les typologies.
| Type d'appartement | Demande |
|---|---|
| Studios et T1 | 17 % |
| T2 | 40 % |
| T3 | 29 % |
| T4 | 12% |
Investir à Nantes en résidence étudiante
Investir en résidence étudiante à Nantes peut se faire en Pinel ou en LMNP. Stratégie fréquente des propriétaires bailleurs, l’investissement locatif en petite surface (du studio au T2) permet une vacance locative limitée à condition de miser sur les secteurs proches des universités, des grandes écoles, des transports en commun et des quartiers animés.
Les résidences étudiantes sont un investissement judicieux dans les villes dont l’offre de place dans les établissements supérieurs est en développement. C’est le cas de la capitale des Pays-de Loire avec entre autres cibles, l’Île de Nantes, les bords de l’Erdre dans la zone nord : Hippodrome Petit Port et le Rocher d’Enfer qui concentrent la majorité des campus de la ville.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Nantes ?
Dispositif Pinel, statut LMNP, loi Malraux... La pluralité des dispositifs fiscaux permet aux contribuables de défiscaliser une partie de leurs impôts et de toucher des revenus supplémentaires tout en se constituant un patrimoine immobilier.
La loi Pinel et le statut LMNP sont les dispositifs de défiscalisation qui soutiennent l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Pour investir son épargne dans l’immobilier ancien, la loi Cosse ancien, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de défiscaliser via un investissement immobilier voué à la location. À vous de déterminer quel dispositif de défiscalisation immobilière convient à votre profil et sera le plus rentable. Petit tour de piste des différentes options :
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Longtemps réservé aux institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose en 2025 comme une opportunité intéressante pour les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier neuf.
Ce dispositif permet aux investisseurs de profiter d'une TVA réduite offrant une économie d’environ 10 % sur le coût d’acquisition par rapport à un bien soumis à la TVA classique, ensuite une exonération de taxe foncière pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans.
Par ailleurs, grâce à des plafonds de loyers attractifs, le risque de vacance locative est clairement diminué, surtout dans une ville aussi dynamique que Nantes.
Les conditions sont :
- La création d’une SCI : L'investissement en LLI se fait uniquement via une Société Civile Immobilière, ce qui facilite parfois la gestion du bien, la répartition des parts entre associés et la transmission patrimoniale. Néanmoins, cette structure nécessite de bien évaluer les implications fiscales et juridiques avant de se lancer.
- Le respect des plafonds de loyers: vous devez respecter un loyer mensuel maximum par m², défini selon la zone où se situe votre logement (zone A, B ou C).
- Le respect des plafonds de ressources des locataires: ces derniers ne peuvent pas dépasser un certain seuil de revenus, afin de garantir l’accessibilité du logement à la classe moyenne.
- Le choix d'une durée d’engagement: vous vous engagez à louer votre bien pour une durée minimale (en général de 6 à 9 ans).
Le dispositif LLI offre un compromis entre un loyer libre et un loyer social. Il peut être intéressant si vous ciblez un public de locataires plus large (classe moyenne) et que vous recherchez un investissement locatif stable sur le long terme. À Nantes, où la demande locative reste soutenue, le LLI peut représenter une opportunité de rendement intéressante.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique aux particuliers qui louent un logement meublé. L’un des principaux avantages réside dans la possibilité d’amortir non seulement le coût du mobilier (meubles, électroménager…), mais aussi une partie du bien immobilier lui-même.
Pour le choisir, vous devez respecter un plafond de recettes locatives inférieur à 23 000 € annuels ou 50 % de vos revenus totaux. 2 options s'offrent alors à vous :
- Régime Micro-BIC: si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain montant (actuellement 72 600 €), vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire (50 %) sur les recettes, ce qui diminue le montant soumis à l’impôt.
- Régime réel: si vous le souhaitez ou si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel et déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissement du bien, etc.).
La loi Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000€ pour l’achat d’un bien ancien à rénover, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Entrée en vigueur en 2019, elle vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes.
Vous devez louer le logement non meublé, en résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans. Comme pour la désormais abrogée la loi Pinel, le taux de réduction fiscale varie ensuite selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) et peut atteindre jusqu’à 21 % du montant investi (plafonné).
Où investir ?
- Le logement doit se trouver dans l’une des communes faisant partie du programme Action Cœur de Ville, dont l’objectif est de dynamiser les centres-villes de taille moyenne.
- D’autres villes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) peuvent également être éligibles, dès lors qu’elles ont été identifiées par l’État comme nécessitant la réhabilitation de leur parc ancien.
En bref
Pour l'investissement locatif à Nantes, les conseils des experts sont :
- Favorisez les T2 et T3 (69 % des recherches) ;
- Préférez les villes de la proche périphérie ;
- Choisissez si possible les logements avec un extérieur, proche des transports et des commodités ;
- Visez la proximité des bassins d’emploi ;
- Faites vite !
