Censi-Bouvard à Nantes
Créé en 2012, le dispositif Censi Bouvard permet de défiscaliser lors d'un investissement locatif à Nantes en meublé dans un logement neuf, en VEFA ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant subi d’importants travaux de réhabilitation ou de rénovation. La particularité du dispositif est que le bien doit se trouver dans une résidence neuve de services.
La loi Censi Bouvard a été abrogée le 31 décembre 2022.
SOMMAIRE
Qu’est-ce que la Censi Bouvard à Nantes ?
Amendement proposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, la loi Censi Bouvard vise à insérer de nouvelles dispositions fiscales pour la location meublée non professionnelle dans le code général des impôts.
L’idée est de proposer aux Loueurs en Meublés Non Professionnels (statut LMNP), d’autres avantages en termes de fiscalité, similaires à ceux de la loi Scellier. Destiné aux loueurs de logements neufs, ce dispositif permet de favoriser la construction immobilière en France et ainsi répondre au déficit de logements sévissant dans les grandes villes.
Le principal avantage du Censi Bouvard à Nantes est de pouvoir réduire son impôt directement sur le prix de revient du logement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.
Quelles sont les conditions de la loi Censi Bouvard à Nantes ?
Pour pouvoir investir en loi Censi Bouvard à Nantes, certaines conditions sont à respecter :
- Acheter ou avoir acheté un bien immobilier neuf, en VEFA ou réhabilité entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 dans une résidence neuve de services.
- Mettre le bien en location meublée dans les 12 mois suivants la livraison si celui-ci est en VEFA ou son acquisition si elle est postérieure.
- Le bien doit être loué par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans minimum.
- Le montant maximum de l’investissement retenu par l’Administration Fiscale est de 300 000 € Hors Taxes.
- L’activité de Loueur ne doit pas être exercée à titre professionnel. Le Censi-Bouvard ne concerne que le statut LMNP.
- Les revenus locatifs ne devront pas dépasser les 23 000 € annuels et ne doivent pas représenter plus de 50 % du revenu global du propriétaire. Ces revenus doivent être imposés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non celle des revenus fonciers.
- En 2021, l’investissement en Censi Bouvard à Nantes n’est pas soumis à un zonage particulier par rapport aux plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Qu’est-ce qu’une résidence de services ?
Une résidence de services est une résidence équipée de services para-hôteliers gérés par un exploitant spécialisé. Les biens d’une résidence de services sont loués à une clientèle particulière (séniors, personnes dépendants et étudiants).
Quels sont les logements éligibles à la loi Censi Bouvard à Nantes ?
Voici les logements éligibles à la loi Censi Bouvard à Nantes en 2021 :
- Les résidences étudiantes avec services
- Les résidences agréées pour personnes âgées ou en situation de dépendance avec services.
- Les résidences d’accueil et de soin agréées.
Quels avantages à investir en loi Censi Bouvard à Nantes ?
Le principal avantage de l’investissement Censi Bouvard réside dans la réduction fiscale. En effet, l’investisseur a la possibilité de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix du bien HT.
Comme pour la loi Pinel, il est possible de défiscaliser 300 000 € maximum sur un investissement.Autre avantage, la possibilité de réaliser un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs avec le régime Micro BIC. Il est également possible de se créer un déficit foncier grâce à l’imposition réelle simplifiée sous réserve de certaines conditions.
Avec le statut LMNP, le loueur n’a pas à gérer le bien, la gestion revient à l’exploitant de la résidence de services. Avec le bail commercial, la gestion du bien est ainsi facilitée avec une garantie de recevoir des loyers même si le logement n’est pas occupé.
En investissant dans un bien en résidence de services, l’investisseur a aussi l’opportunité de réaliser une plus-value sur le moyen et long terme. Ce type de bien est très recherché et offre un fort potentiel locatif.
F.A.Q loi Censi Bouvard
- Est-il possible de cumuler un investissement locatif en loi Censi-Bouvard avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Il n’est pas possible de cumuler un investissement Censi Bouvard avec d’autres avantages fiscaux tels que la loi Pinel, Girardin ou encore Malraux sur un même bien. Il est toutefois possible de réaliser plusieurs investissements sur une même année en respectant le plafond des niches fiscales. L’administration fiscale retiendra 300 000 € HT sur le calcul de la réduction d’impôt.
- Quand l’avantage fiscal d’un investissement en loi Censi Bouvard démarre-t-il ?
L’avantage fiscal débute l’année de la déclaration d’achèvement des travaux d’un logement loué en Censi Bouvard.
- Peut-on louer un bien en Censi Bouvard à un membre de sa famille ?
Le propriétaire ne peut pas louer ce type de bien à un membre de sa famille. La location du bien est confiée à l’exploitant de la résidence.
- Est-il possible d’investir dans un bien loué en Censi Bouvard en indivision ?
Il est en effet possible d’investir en loi Censi Bouvard à l’occasion d’une indivision. Les investisseurs se partageront l’avantage fiscal au prorata de leur quote-part sur le bien. La limite est de 300 000 € HT par indivisaire.
- Peut-on investir en loi Censi Bouvard sans apport financier ?
Si l’investisseur présente un dossier convainquant à sa banque justifiant de la rentabilité locative du bien ainsi que le coût des charges liées à l’investissement, il peut investir sans apport. Il a aussi la possibilité de se faire financer les frais de notaire.
- Comment récupérer la TVA sur son investissement en Censi Bouvard ?
Pour pouvoir récupérer la TVA de son bien loué en Censi Bouvard (soit 19,6 % du montant investi), l’investisseur devra passer par plusieurs étapes :
- Il devra s’inscrire au service des impôts d’entreprises. L’activité LMNP en Censi Bouvard devra être déclarée au centre des impôts dont dépend la ville où se situe le bien.
- Il doit souscrire au régime “réel simplifié de TVA”. Le choix de ce régime doit se faire avec le formulaire P0.
- Faire sa demande de remboursement au travers des formulaires imprimé 3310-CA3 N° C.E.R.F.A : 10963*15 et l’imprimé 3519 N°C.E.R.F.A 11255*10. Les déclarations devront ensuite être adressées au service des impôts des entreprises dont dépend la ville du logement, comme la déclaration de l’activité en Loueur Meublé.