Droits de donation : jusqu'à 300 000 € exonérés pour l'achat d'un logement neuf
C'est la nouveauté du projet de loi de finances 2025, les donations réalisées pour l'achat d'un logement neuf seront exonérées des droits de succession jusqu'au 31 décembre 2026.
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire (cumul des donations reçues de plusieurs donateurs), pour financer l’achat d’un logement neuf sans droits de donation, un argument solide pour acheter ou investir dans l'immobilier neuf cette année.
Quels avantages pour l'acquéreur ?
- Profitez d’une exonération totale des droits de donation pour financer l’achat d’un logement neuf.
- Cumulable avec les avantages fiscaux existants, notamment l’exonération de droit commun (jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans en ligne directe).
- Possibilité d’achat aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif.
- Une opportunité unique pour mettre à profit l’épargne familiale et transmettre son patrimoine sans frais de donation.
Qui est concerné par cette exonération ?
La mesure concerne l'ensemble des acheteurs, qu'ils soient propriétaires en résidence principale ou investisseur en immobilier locatif.
Les donations peuvent être réalisées par :
- Les parents
- Les grands-parents
- Les arrière-grands-parents
- Les oncles et tantes (en l'absence de descendance)
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
- L'acquisition doit concerner un logement neuf, en l'état de futur achèvement ou un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation énergétique, dans un délai de 6 mois après la donation.
- Le bien doit être utilisé comme résidence principale par l'occupant, qui peut être un locataire. Il n'y a aucune restriction sur le montant du loyer, mais le bail ne peut être signé avec un membre du foyer fiscal du donataire.
- L'offre est valable jusqu'au 31 décembre 2026, une opportunité limitée pour profiter de cet avantage fiscal.
- Le bien doit être conservé comme résidence principale ou comme location à usage d'habitation principale pendant au moins 5 ans. Cette durée court à partir de l'achat ou de l'achèvement du logement. Si cette condition n'est pas respectée, l'exonération fiscale est annulée.
Attention, l'exonération ne pourra pas être accordée si le bénéficiaire a déjà profité d’un crédit d’impôt ou d’une déduction fiscale liée à l’investissement immobilier financé par cette donation.
legifrance.gouv.fr
Exemple d'achat d'un logement neuf exonéré de droits de donation
Paul souhaite aider sa fille, Charlotte, à devenir propriétaire d'un appartement neuf à Nantes. Grâce au dispositif temporaire d'exonération des droits de donation, il peut lui transmettre une somme importante sans impôt.
L'appartement sélectionné est un T3 neuf d'une valeur de 280 000 €. Pour financer cette acquisition, Charlotte peut bénéficier d'une donation familiale exonérée jusqu'à 300 000 €, répartie entre plusieurs donataires :
- Paul (son père) lui donne 100 000 €,
- Marie (sa mère) ajoute 100 000 €.
- Jean et Claire (ses grands-parents) complètent avec 50 000 € chacun.
Grâce à cette transmission exonérée, Charlotte peut couvrir l'intégralité du coût d'achat sans avoir à payer de droits de donation. En respectant les conditions du dispositif, notamment l'obligation d'acheter un logement neuf dans les 6 mois et de l'utiliser comme résidence principale, cette opération lui permet d'accéder à la propriété sans frais supplémentaires, avec une fiscalité allégée.
Pourquoi anticiper un achat immobilier grâce à une donation ?
Anticiper un achat ou un investissement immobilier en bénéficiant d'une donation permet de maximiser son pouvoir d'achat et d'optimiser sa fiscalité.
- Faciliter l'accès à la propriété : recevoir une donation pour financer un achat immobilier permet d'augmenter son apport personnel, ce qui réduit le montant du crédit et facilite l’accès à un prêt immobilier avec des conditions plus avantageuses (taux d’intérêt réduit, mensualités plus faibles).
- Profiter des conditions actuelles du marché : avec l'évolution des taux d'intérêt et du marché immobilier, anticiper un achat grâce à une donation peut être levier stratégique pour investir au bon moment, sans attendre d'avoir accumulé un apport personnel suffisant.
- Transmettre son patrimoine progressivement : pour les donateurs, cette exonération permet de transmettre une partie de leur patrimoine sans fiscalité, tout en aidant un proche à se constituer un patrimoine immobilier.
- Profiter d'une revalorisation du bien à long terme : l'immobilier est un placement sûr, anticiper une telle dépense permet de capitaliser sur la hausse des prix à long terme, plutôt que de conserver une épargne soumise à l'inflation.
Pourquoi acheter un logement neuf ?
Investir dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages, aussi bien pour les primo-accédants que pour les investisseurs souhaitant optimiser leur placement. Voici les principaux avantages :
Avantages financiers et fiscaux
- Frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
- Exonération de la taxe foncière : jusqu'à 2 ans d'exonération dans certaines communes.
- Possibilité de financement via le PTZ : financement sans intérêts pour les primo-accédants sur l'ensemble du territoire, sous conditions de ressources.
- TVA réduite à 5,5 % ou 10 % (dans certaines zones éligibles), permettant une économie sur le prix d'achat.
Avantages patrimoniaux
- Un bien répondant aux dernières normes énergétiques : conforme à la réglementation RE2020, garantissant des économies sur les factures d'énergie.
- Aucune rénovation à prévoir : pas de travaux à financer contrairement à l'ancien, le bien est prêt à l'emploi.
- Garantie constructeur : protection contre les vices de construction grâce aux garanties décennale, biennale et de parfait achèvement.
- Confort et modernité : des logements bien isolés, lumineux et adaotés aux normes d'accessibilité et de domotique.
Comment structurer la donation pour optimiser au mieux l'exonération fiscale ?
Pour tirer pleinement parti de cette exonération, il est essentiel de structurer au mieux la donation. Voici quelques points clés à prendre en compte :
📌 Fractionner les donations entre plusieurs donateurs
Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € exonérés (parents, grands-parents, arrière-grands-parents). Il est donc possible de structurer la donation pour atteindre 300 000 € sans frais, en sollicitant plusieurs membres de la famille.
📌 Effectuer la donation avant de signer l’achat
Pour bénéficier de l’exonération, les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois suivant la donation. Il est donc essentiel de bien planifier le transfert d’argent avant la signature chez le notaire.
📌 Sécuriser la donation avec un acte notarié
Il est obligatoire de passer par un notaire pour sécuriser sa donation, notamment pour clarifier la nature du don (avancement d’hoirie ou hors part successorale) et éviter tout litige futur lors d’une succession.
📌 Associer la donation à un financement bancaire
Si le montant de la donation ne couvre pas la totalité du bien, il est possible de compléter l’achat avec un prêt immobilier. Un apport initial conséquent réduit le risque pour la banque et peut permettre d’obtenir des conditions de financement plus avantageuses.
Pourquoi acheter à Nantes ?
Selon les données de l'Insee, Nantes a gagné 5 459 nouveaux habitants entre 2020 et 2021, une progression qui témoigne de l'attractivité continue de la ville. Située à 2h15 de Paris et à 1 heure des plages de l'Atlantique, la Cité des ducs séduit tous azimuts, aussi bien pour un achat en résidence principale que pour investissement locatif. Premier pôle économique du Grand Ouest, elle se place comme une ville dynamique attirant jeunes actifs, cadres, étudiants et retraités en quête d'un environnement stimulant aux portes de la Bretagne.
Moteur économique du Grand Ouest
Nantes s'affirme comme une métropole au tissu économique diversifié et résilient, combinant héritage industriel et essor technologique. Forte de ce socle industriel, notamment dans l'aéronautique (Airbus, Daher) et la construction navale (STX France, DCNS), elle a su évoluer vers des secteurs stratégiques comme les biotechnologies, la finance et les services aux entreprises. Son dynamisme s'appuie également sur des pôles d'innovation, tels que le Pôle Jules Verne, qui accompagne la transition vers l'industrie du futur.
En parallèle, Nantes s'impose comme un hub du numérique et de l'entreprenariat, labellisée French Tech, attirant startups et talents au sein du Quartier de la Création sur l'Île de Nantes. Avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale, Nantes conjugue croissance économique et dynamisme entrepreneurial, confirmant son statut de métropole attractive et tournée vers l'avenir.
Une métropole verte au cadre de vie recherché
Si Nantes s’impose aujourd’hui comme l’une des métropoles les plus attractives de France, c’est en grande partie grâce à son cadre de vie exceptionnel, alliant engagement environnemental et proximité avec l’eau. Capitale verte européenne en 2013, la ville continue de miser sur une politique écologique ambitieuse et une gestion exemplaire de ses ressources naturelles.
La ville affiche une qualité de l'air remarquable 310 jours par an, un record derrière sa voisine Rennes. Elle poursuit ses efforts pour réduire ses émissions de gaz à effet de serre, limiter la pollution sonore et optimiser la gestion de l'eau et des déchets.
Autrefois surnommée la "Venise de l'Ouest", Nantes est née d'un ensemble d'îles, aujourd'hui reliées entre elles, lui conférant une relation unique avec l'eau. Traversée par la Loire, l'Erdre et la Sèvre, la ville est parcourue par 350 km de cours d'eau, dont 150 km navigables et 46 km aménagés en promenade.
Une ville à forte population étudiante
Si Nantes a perdu quelques places au classement des villes étudiantes du magazine l'Étudiant, elle n'en reste pas moins une terre d'accueil prisée par les jeunes. Évènements culturels, mobilité, universités, coût de la vie... Autant d'atouts qui ont convaincu 154 000 étudiants en 2023. La ville a d'ailleurs connu une augmentation de 29 % du nombre d'étudiants sur 10 ans. Cette population est une cible stratégique pour un investissement locatif.