Les aides à l’achat immobilier dans le neuf

Faire appel aux aides à l’achat d’un bien immobilier neuf facilite l’accès à la propriété des ménages et apporte un soutien financier en complément de l’emprunt immobilier à Nantes souscrit.

Elles sont le plus souvent sous forme de prêts accordés par l’État, mais aussi parfois par la ville ou la région. Ces soutiens à l’investissement immobilier représentent l’opportunité à une plus large part des ménages de pouvoir investir sur le marché du neuf en 2023.

Aide à l’achat immobilier dans le neuf pour les investisseurs

La loi Pinel

Afin de profiter des différents avantages de la loi Pinel, l’investisseur en locatif doit respecter certaines conditions.

• habiter en France
• acheter dans une zone dite “tendue” (zone où la demande en logements surpasse l’offre)
• investir dans un logement dont le montant n’excède pas les 300 000 et les 5 500 € du m²
• Respecter un plafond de loyer
• Mettre le logement en location pour une période de 6,9 ou 12 ans

Simulation d’un projet Pinel

Pour l’achat sans apport personnel, d’un T2 de 42 m² avec 9 m² de terrasse à 225 500 €, frais de notaire inclus, financé sur 20 ans à un taux de 1,50 % (+ 0,36 % d’assurance emprunteur) :

Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative
Document d'information non contractuel

	Dépenses	Recettes
Mensualités	-1.153 €/mois
Économie d'impôt		jusqu'à +376 €/mois
Loyer perçu		+538 €/mois
Charges	-150 €/mois
Effort d'épargne	389 €/mois

La réduction fiscale Pinel s’applique pendant toute la durée d’engagement de location du logement neuf. Elle est calculée selon un pourcentage appliqué au prix total de l’opération immobilière.

Prorogée jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel entend alléger l’assiette fiscale des ménages français et participer à constituer un patrimoine immobilier, valeur refuge.

Le PTZ

Véritable aide à l’achat immobilier, le PTZ présente l’avantage de ne pas avoir d’intérêts de remboursement. Ce crédit aidé par l’État assure également à l’emprunteur de ne payer aucun frais de dossier.

Conditions d’éligibilité du PTZ

Le PTZ s’adresse uniquement à un acquéreur primo-accédant : il s’agit d’un particulier qui n’a jamais réalisé d’achat immobilier ou qui n’a pas été propriétaire d’un bien en résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de PTZ.

Le prêt à taux zéro est à destination des acquéreurs achetant en résidence principale : le bien doit être occupé pendant au moins huit mois dans l’année. Ainsi, tout logement acquis via un PTZ ne peut être mis en location durant les six années suivant la date de versement du crédit.

Enfin, l’octroi d’un PTZ par un établissement bancaire est soumis à certaines conditions de ressources.

Betty et David souhaitent bénéficier d’une aide à l’achat immobilier à Nantes pour leur première acquisition. L’agglomération nantaise étant située en zone B1, le couple ne devra pas dépasser un plafond de ressources de 42 000 € annuels pour bénéficier du PTZ.

Conditions de ressources

Le revenu fiscal de référence et les revenus des personnes occupants le logement (hors foyer fiscal) constituent les ressources prises en compte pour l’octroi d’un PTZ.

Le prêt à taux zéro peut prendre en charge jusqu’à 40 % du montant de l’opération immobilière. D’autres aides à l’achat immobilier sont alors souvent nécessaires pour compléter le financement :

• prêt conventionné,
• prêt à l’accession sociale,
• prêt épargne logement,
• etc.

L’acquéreur peut compléter le PTZ par un apport financer personnel. Il peut également faire transférer son prêt à taux zéro s’il vend son bien immobilier pour en acquérir un autre. Par ailleurs, seules les banques conventionnées par l’État peuvent accorder un PTZ.

Exemple de PTZ à Nantes

Mélodie et Ronan achètent un appartement à Rezé, dans Nantes Métropole. Pour financer l’achat de ce deux pièces affiché au prix de 171 000 €, le couple peut bénéficier d’un prêt à taux zéro d’un montant maximal de 68 400 €, soit 40 % de l’investissement.

Pour compléter les 60 % restants, soit la somme de 102 600 €, Mélodie et Ronan peuvent utiliser un apport personnel ou solliciter un autre crédit.

Les banques privilégiant les dossiers dont le capital apporté est de minimum 30 %, le couple peut négocier un taux de crédit avantageux par un apport de 51 300 € (30 % de l’opération financière).

La durée de remboursement d’un prêt à taux zéro est fixée selon les revenus des emprunteurs, la composition du ménage et la zone géographique du ménage. Plus les revenus du foyer sont importants, plus la période de remboursement du PTZ est courte.

L’accession à prix maîtrisés à Nantes

Instaurée pour faciliter le premier achat immobilier des primo-accédants, l’accession à prix maîtrisés permet d’acquérir un bien neuf à un prix inférieur à celui du marché immobilier.

En moyenne, la remise d’achat est comprise entre 20 % et 30 % par rapport aux prix de vente traditionnels.

Cumulable avec les autres aides à l’achat immobilier comme le PTZ, l’accession à prix maîtrisés émane d’un partenariat entre les collectivités locales et les promoteurs immobilier. Dans un souci de diversité sociale, elle vise à faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre.

À Nantes, les prix des logements en accession à prix maîtrisés sont plafonnés entre 2 400 € et 2 500 € le m².

La TVA réduite à Nantes

Sous certaines conditions, l’acquisition d’un logement neuf peut permettre à l’acheteur de profiter d’une réduction du taux de TVA: 5,5 % au lieu de 20 %. Cet avantage, cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ), permet de soutenir la construction immobilière et l’accession de logements neufs dans des secteurs géographiques spécifiques, dits “ANRU”.

La réduction de TVA s’applique dans le cadre de certaines conditions :

• Le logement doit se trouver dans une zone classée ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de cette zone
• L’acquéreur doit respecter un plafond de ressources fixé par arrêté ministériel. Il varie selon le nombre d’occupants du foyers et l’emplacement du logement. Le site de l’ANIL dispose des barèmes des ressources fixées.
• Le bien immobilier doit être utilisée en tant que résidence principale et conservé sur une période minimum de 15ans, sauf changements professionnels ou familiaux.

Bérangère et Clément ont le projet d’acheter un appartement neuf deux pièces situé dans le quartier Dervallières Zola de Nantes et affiché au prix hors TVA de 185 000 €. Avec une TVA réduite à 5,5 %, ils peuvent acquérir ce logement à 195 175 €. Avec un taux de TVA à 20 %, le couple devrait payer le logement 222 000 €. Une différence qui représente une économie de 26 825 €.

Les frais de notaire réduits : faciliter l’achat d’un bien immobilier neuf

Acquérir un bien immobilier neuf à Nantes, comme partout en France, permet de profiter de frais de notaire réduits par rapport à l’immobilier ancien. Sur le marché du neuf, les frais notariés s’élèvent à 2,5 % du montant de l’investissement, contre 8 % pour l’ancien.

Déjà bénéficiaires du PTZ à Nantes, Constance et Hervé profitent également de frais de notaire réduit pour leur acquisition dans le neuf. Leur appartement trois pièces, affiché au prix de 225 000 € leur coûte 5 625 € en frais de notaire. Si le couple avait acheté un bien équivalent sur le marché de l’ancien, les frais notariés auraient été de 18 000 €.

Pour profiter de la réduction des frais de notaire, l’acquéreur doit acheter un logement :

• neuf: jamais occupé ni vendu par le promoteur
• tout juste achevé
• en VEFA : Vente en État Futur d’Achèvement : c’est un bien immobilier acheté sur plan

Un bien immobilier acquis en VEFA puis revendu ne peut plus bénéficier de frais de notaire réduits car il obtient le statut de logement ancien. Dès lors, depuis le 1^er janvier 2013, ce type de vente ne profite pas de la réduction des frais notariés.

Pour en savoir plus sur la réduction des frais de notaire dans l’immobilier neuf, vous pouvez contacter :

• Chambre des notaires de Loire-Atlantique
• 119, rue de Coulmiers
• 44000 Nantes
• Tél: 02 40 74 37 16

L’exonération de la taxe foncière : une aide à l'achat dans l’immobilier neuf à Nantes

À Nantes, les logements neufs sont exonérés d’une partie de la taxe foncière pendant deux ans.

Sont considérés, par le législateur, comme logements neufs :

• Les constructions nouvelles
• Les reconstructions
• Les additions de construction
• Les changements de consistance
• Les changements d'affectation d’usage du bâtiment énumérés par la loi

Bulletin officiel des finances publiques-Impôts

Taxe foncière à Nantes : définition et objectifs

La taxe foncière est un impôt local français auquel sont soumis les contribuables à la collectivité locale qui sont propriétaires ou usufruitiers d’un logement en France.

Cet impôt constitue les ressources financières de Nantes Métropole et des Pays de la Loire.

Il est calculé par l’administration fiscales selon 3 indicateurs :

• La valeur locative cadastrale de la propriété
• Le coefficient de revalorisation
• Le taux d’imposition fixé par les collectivités locales

La somme perçue par la collectivité avec cet impôt permet de financer :

• le développement et la rénovation des infrastructures collectives (entretien des écoles primaires et des collèges, des gymnases, du réseau de transports en commun),
• le développement des services locaux employés du transport scolaire et des écoles, l'aide sociale, le traitement des déchets, soutien à la culture et au sport).