Les aides à l’investissement dans l’immobilier neuf à Nantes et en Loire-Atlantique

Il existe des aides à l’investissement locatif dans le neuf qui viennent compléter les crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques.

Ces soutiens financiers à l’investissement immobilier sont le fruit de l’État et tendent à étendre les possibilités d’emprunt à une plus large part des Français.

Le PTZ+ (prêt à taux zéro plus)

Version révisée du PTZ classique, le PTZ+ permet à une plus large frange de la population de contracter un crédit à 0% d’intérêt. Les règles d’application du PTZ+ sont les mêmes que dans le cadre d’un PTZ classique (lire "Les anciens dispositifs"), à quelques exceptions :

• il est attribué par les établissement de prêts sans conditions de ressources,
• la durée de remboursement du prêt est plus longue que pour un PTZ simple,
• le PTZ+ tient compte de la performance énergétique du logement neuf (BBC et réglementation thermique).

Depuis que le PTZ+ a été activé en remplacement du PTZ simple, ce sont 15.000 ménages supplémentaires qui ont pu bénéficier de cette aide de l’État, portant leur nombre à 380.000 ménages solvables.

Le PTZ+ est destiné à financer la construction ou l'acquisition d'une première résidence principale et n'est pas soumis à des conditions de ressources. Le logement ainsi financé sera soumis à l'obligation de rester la résidence principale des bénéficiaires pendant la durée du prêt, sauf exceptions. Le montant du prêt, sa durée et un éventuel différé de remboursement sont fonction des caractéristiques du logement (caractère neuf ou ancien, localisation géographique et performance énergétique du logement métropolitain) et des caractéristiques des bénéficiaires (nombre de personnes, revenus) - Décret n° 2010-1704 du 30 décembre 2010 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété.

Le dispositif de défiscalisation Pinel

Les particuliers domiciliés en France et qui achètent un bien immobilier neuf peuvent demander le soutien du dispositif Pinel à condition de mettre leur logement en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné et dans le respect des plafonds de ressources du locataire. Le logement devra également être positionné dans une zone “tendue”, c’est-à-dire, où la demande de logements dépasse l’offre (zone A, Abis et B1) ou dans une zone “détendue”, sur dérogation du préfet des Pays de la Loire (zones B2 et C).

La déduction fiscale, qui est le fait du Pinel, est calquée sur la durée de location du logement. Cet avantage est fonction du prix de l’opération immobilière et se fait dans la double limite de 300.000€ par logement neuf et de 5.500€ du mètre carré.

Francis et Muriel achètent un logement neuf de 2 pièces dans le quartier Hauts-Pavés / Saint-Félix à Nantes, pour un montant de 104.000€. Ils le proposent à la location pendant 12 années. Ils pourront déduire de leurs impôt sur le revenu, la somme de 18.720€ au cours de cette période, soit 2.080€ par an.

La loi Pinel, appliquée depuis le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021 vise à aider les ménages français à décharger leur assiette fiscale tout en se constituant un patrimoine durable.

Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires du gouvernement Macron, a décidé de prolonger le dispositif Pinel en 2018 et pour quatre années, soit jusqu'en 2021.

Consultez les conditions de l’achat en loi Pinel.

La TVA réduite

Dans certains cas, acheter un bien immobilier neuf induit un taux réduit de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) : 5.5% au lieu des 20% habituels.

Frédéric et Isabelle veulent habiter dans un appartement neuf de 2 pièces (45 m²) dans le quartier Dervallières / Zola, à Nantes. Ils l’achètent 137.000€ hors TVA. Avec la TVA réduite à 5.5%, ils paieront le bien 144.535€ (contre 164.400€ avec une TVA à 20%). Cela représente une économie 19.865€ par rapport à un achat classique.

L’investisseur et le logement neuf doivent respecter plusieurs conditions pour que la TVA réduite s’applique :

• le logement se situe dans un quartier recensé par l’ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine). Retrouvez la liste exhaustive des zones géographiques éligibles sur le site web de L'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.
• les ressources de l'acquéreur ne dépassent pas le plafond de ressources fixé par le ministère de la Cohésion des territoires. Ce plafond varie selon le nombre de personnes présentes dans le foyer et selon la zone géographique du bien immobilier. Le prix du logement neuf est, lui aussi, plafonné à un montant au mètre carré selon les zones géographiques.

Marine et Paul souhaitent acquérir un logement neuf dans le quartier Malakoff, à Nantes (zone classée “ANRU”). L’opération immobilière est possible car les ressources annuelles du couple ne dépassent pas le plafond de 38.777€.

Tous les plafonds de ressources sont disponibles sur le site de L'Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)

• le logement situé en zone ANRU est impérativement utilisé en tant que résidence principale et conservé pendant une durée de 15 ans minimum (sauf évolution de la situation professionnelle ou familiale). De ce fait la TVA réduite n’est pas compatible avec l’investissement locatif. Cependant, la TVA réduite est cumulable avec le PTZ+.

Stimuler la construction de logements dans les zones géographiques qui en ont besoin : telle est l’ambition de l’État lorsqu’il octroie une TVA réduite sur le prix d’achat des logements neufs en zone ANRU.

Les frais de notaire réduits

La réduction des frais de notaire est un bénéfice qui s’applique si l’acheteur acquiert :

• un logement neuf, autrement dit jamais habité ni vendu par le maître d’ouvrage,
• un logement en état futur d’achèvement ou vente sur plan (VEFA),
• un logement qui vient d’être construit et n’a jamais été habité.

Depuis le 1er janvier 2013, la vente d’un logement acquis en VEFA et achevé depuis moins de 5 ans revient à la vente d'un logement ancien. De fait, elle ne bénéficie plus de la réduction des frais de notaire.

Pour en savoir davantage sur les frais de notaire réduits à l’achat d’un bien immobilier neuf, prenez contact avec :

• La Chambre des Notaires de Loire-Atlantique
  119, rue Coulmiers
  BP 74223
  44042 Nantes Cedex 1
  Tél. : 02 40 74 37 16
  Fax. : 02 40 29 21 29

L’exonération de la taxe foncière

À Nantes et ses environs, les logements neufs sont exonérés de la taxe foncière pour une durée de 2 ans.

Qu’est-ce qui est considéré comme un “logement neuf” par le législateur ?.

Ainsi, ouvrent droit au bénéfice d'une exonération temporaire les changements suivants :

• les constructions nouvelles,
• les reconstructions,
• les additions de construction,
• les changements de consistance,
• les changements d'affectation limitativement énumérés par la loi.

Bulletin officiel des finances publiques-impôts

La taxe foncière est l’autre nom de la “taxe locale sur les propriétés bâties”.

Il s’agit d’un impôt local payé par les ménages. La taxe foncière est versée à la collectivité locale dans laquelle est situé le logement neuf. Cet impôt compose les ressources fiscales de Nantes et de la Loire-Atlantique.

L’impôt foncier sert :

• au développement des équipements collectifs (écoles, collèges, équipements sportifs, véhicules de transport en commun),
• au développement des services locaux (paiement des employés du secteur public, soutien à la culture et au sport).

Les anciens dispositifs

Le PTZ (remplacé par le PTZ+)

Le prêt à taux zéro (PTZ) ou “prêt ne portant pas intérêt” est un prêt aidé par l’État. Il permet au particulier qui emprunte de l’argent de n’engager aucun frais de dossier ni aucun intérêt d’emprunt.

Le PTZ est octroyé aux investisseurs à l’achat de leur résidence principale (logement habité au moins huit mois par an). C’est pourquoi, le bien immobilier ne peut être loué par le propriétaire tant qu’il ne s’est pas acquitté du remboursement intégral du prêt.

Les bénéficiaires du prêt à taux zéro sont les primo-accédants, en d’autres termes, les acheteurs n’ayant pas acquis de résidence principale au cours des deux années qui précédent l’offre de prêt. Ils doivent également respecter certaines conditions de ressources.

Ivan et Charlotte - couple nantais - respectent un plafond de ressources de 42.000€ par an. Ils pourront bénéficier d’un prêt à taux zéro à Nantes (zone Pinel B1).

NB : les ressources considérées sont la somme du revenu fiscal de référence et des revenus des autres membres qui occuperont l’habitation (sans être rattachées au foyer fiscal).

La somme, prêtée par l’État dans le cadre d’un PTZ, ne peut excéder 40% du montant de l’opération immobilière. De ce fait, un PTZ fonctionne nécessairement en synergie avec une ou plusieurs autres aides (prêt épargne logement, prêt conventionné, PAS, prêt bancaire classique etc).

Charlotte et Ivan acquièrent un bien immobilier neuf à Nantes pour un montant de 200.000€ (zone Pinel B1). Le montant maximum de leur PTZ sera de : 80.000€ (40% de 200.000€).

Le PTZ accordé au couple nantais sera complété par un prêt classique afin de compenser les 60% manquants à finaliser l’achat (120.000€). Par ailleurs, avec un apport personnel de 60.000€ (30% du montant de l’investissement), le couple est en mesure de négocier un taux de crédit plus profitable que les taux du marché auprès de son établissement bancaire.

La durée de remboursement d’un PTZ dépend des revenus de l’emprunteur mais aussi de la composition du ménage acquéreur et de la zone géographique du bien immobilier. Plus les ressources du foyer seront élevés, plus la durée de remboursement de l’emprunt sera courte.

Toutes les banques qui proposent de contracter un PTZ sont conventionnées par l’État. D’autre part, tout particulier qui revend son bien immobilier pour en acheter un autre peut demander le transfert de son prêt à taux zéro.

En savoir plus sur les taux de crédits immobiliers

• Les taux de crédits immobiliers à Nantes