Quel revenu pour devenir propriétaire à Nantes en 2026 ?

Morgane Caillière

Publié le mercredi 04 novembre 2026

Avec 2 500 € nets par mois et 20 000 € d'apport, où peut-on acheter un deux-pièces neuf quand on emprunte seul ? À deux, quel revenu faut-il réunir pour s'offrir une chambre de plus ? À Nantes, la réponse dépend du quartier, mais aussi des aides auxquelles le foyer a droit.

Nous sommes partis d'appartements neufs en vente les 3 et 4 novembre 2026 dans trois quartiers nantais, puis à Saint-Herblain, Rezé et Sainte-Luce-sur-Loire. Pour chaque adresse, nous avons calculé le revenu nécessaire. Quand le logement s'y prête, nous avons aussi mesuré l'effet du prêt à taux zéro (PTZ), de la TVA à 5,5 % ou du bail réel solidaire (BRS). Deux comparaisons avec l'ancien, à Nantes Erdre et à Bottière-Chénaie, complètent l'enquête.

Revenu net ou revenu fiscal : ce que regarde la banque

Pour situer les montants, le niveau de vie médian à Nantes s'établissait à 26 720 € par an en 2023, soit environ 2 227 € par mois et par unité de consommation, selon l'Insee. Ce repère intègre les prestations sociales et déduit les impôts directs. Il ne se compare donc pas terme à terme aux salaires de notre tableau.

Un achat fait intervenir deux revenus. Pour fixer la somme prêtée, la banque regarde les revenus nets avant impôt. Pour ouvrir le droit au PTZ ou à la TVA réduite, elle retient le revenu fiscal de référence (RFR) des futurs occupants. Pour le PTZ, les ressources prises en compte correspondent au plus élevé de deux montants : ce RFR ou le coût de l'opération divisé par neuf.

Le plafond d'accès au PTZ atteint 49 000 € pour une personne seule et 73 500 € pour deux à Nantes, classée en zone A. Saint-Herblain, Rezé et Sainte-Luce-sur-Loire relèvent de la zone B1, où ces plafonds tombent à 34 500 € et 51 750 €.

Le zonage ABC classe les communes selon la tension de leur marché du logement, de A bis à C. Il fixe aussi les montants du PTZ. Le prêt couvre un pourcentage du prix, dans la limite d'un coût d'opération plafonné : 150 000 € pour une personne seule en zone A, 135 000 € en zone B1.

Nos simulations avec PTZ retiennent un revenu fiscal de référence de 24 000 € en 2024 pour une personne seule, et de 39 000 € pour le couple sans enfant. Tous les acheteurs sont primo-accédants et achètent leur résidence principale.

De moins de 1 500 € à plus de 3 700 € par mois selon l'adresse

Revenu mensuel nécessaire, net avant impôt, par foyer

Les calculs reposent sur 20 000 € d'apport et un crédit sur 25 ans au taux fixe de 3,75 %, hors assurance, sans autre emprunt en cours. Les mensualités incluent une assurance annuelle de 0,25 % du capital initial de chaque prêt, jusqu'à son remboursement. Pour les logements en BRS, elles comprennent aussi une estimation de la redevance du terrain. Les charges de copropriété restent exclues.

Nantes Erdre : le PTZ rapproche le neuf de l'ancien

2 415 € nets par mois avec un PTZ, ou 2 940 € avec un prêt classique, permettent d'acheter seul un deux-pièces de 38,19 m² à Erdre-Porterie. L'appartement du premier étage est affiché à 205 000 €, terrasse de près de 10 m² et parking intérieur compris.

Dans la même résidence, deux appartements de 46 à 48 m² coûtent entre 231 000 et 232 000 €. Tous trois dépassent les 4 268 €/m² relevés par Le Figaro Immobilier pour un deux-pièces neuf dans le quartier, d'après ses estimations au 1er octobre 2026. Les autres résidences du secteur sont réunies dans nos programmes neufs à Nantes Erdre.

Comment le PTZ fait baisser le salaire requis

Une personne seule achète sa première résidence principale. Son revenu fiscal de référence s'élevait à 24 000 € en 2024, ce qui la place dans la première tranche du barème en zone A. Elle peut financer à taux zéro 50 % du coût d'opération plafonné, soit 75 000 €. Après déduction de l'apport, il lui reste 117 125 € à emprunter auprès de la banque. Si celle-ci cale les échéances du prêt principal sur le calendrier du PTZ, le remboursement total passe de 1 028 à 845 € par mois.

Neuf ou ancien à Saint-Joseph-de-Porterie ?

Dans ce secteur, un deux-pièces ancien de 40 m² avec jardin et parking est annoncé à 157 000 €. Avec le même apport et les frais d'acquisition de l'ancien, sa mensualité atteint 807 €. Les 48 000 € d'écart de prix se traduisent par 38 € de plus par mois dans le neuf, si l'acheteur obtient le PTZ.

À la Beaujoire, l'option du bail réel solidaire

Un T2 de 43 m² y est proposé à 148 400 € en BRS. Dans ce dispositif, l'acquéreur achète les murs et loue le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS), contre une redevance mensuelle. Le PTZ peut financer cet achat. À la revente, le prix reste encadré et le nouvel acquéreur doit remplir les conditions du dispositif.

Notre acheteur déclare 24 000 € de revenu fiscal en 2024 et autant en 2025. Il reste ainsi sous 30 424 €, plafond fixé par la métropole pour une personne seule hors quartiers prioritaires. Il achète pour y habiter et remplit, dans cet exemple, les autres conditions d'accès.

Sans PTZ, le crédit s'élève à 717 € par mois. Selon la redevance retenue, notre simulation situe le revenu nécessaire entre 2 070 et 2 155 € nets par mois. Avec un PTZ de 74 200 €, l'estimation descend entre 1 555 et 1 635 €. Le montant exact de la redevance figurera dans le bail.

Bottière-Chénaie : à deux, la TVA réduite ouvre la porte du T3

2 700 € nets par mois à deux permettent, dans notre simulation, d'acheter un trois-pièces d'environ 60 m² à Bottière-Chénaie. Ce budget suppose que le couple cumule la TVA à 5,5 % et le PTZ. Au troisième étage, l'appartement avec balcon est affiché à 223 999 € en TVA réduite, contre 254 786 € avec une TVA à 20 %.

30 787 € d'écart de prix pour le même trois-pièces, selon que la TVA s'applique à 5,5 % ou à 20 %.

Les deux acheteurs sont primo-accédants, sans enfant, et comptent y vivre. Pour la TVA à 5,5 %, le plafond annuel de ressources atteint 38 844 € pour un seul occupant et 58 057 € pour deux, en zone A comme en zone B1. Avec 39 000 € de revenu fiscal de référence à deux en 2024, le couple reste sous le plafond qui le concerne.

Pour le PTZ, la banque divise ces ressources par 1,5. Les 26 000 € obtenus placent le foyer dans la deuxième tranche du barème en zone A, qui finance 40 % du coût d'opération. En TVA réduite, cela représente environ 89 600 €. Au prix normal, le PTZ est calculé sur le plafond de 225 000 € applicable à deux personnes, soit 90 000 €.

TVA ou PTZ : ce que chaque aide fait gagner

Sans aucune aide, il faut 3 720 € nets mensuels à deux. Le PTZ seul ramène ce seuil à 3 180 €, pour 1 111 € de remboursement par mois. La TVA réduite seule le fixe à 3 235 €. Les deux cumulées le font tomber à 2 700 €, pour une mensualité de 943 €. Avec un PTZ dans les deux cas, la TVA à 5,5 % réduit donc le revenu nécessaire d'environ 480 € par mois.

Dans l'ancien, trois annonces de T3 du quartier affichent 155 000, 196 900 et 199 000 €, hors frais d'acquisition, plus élevés que dans le neuf. La moins chère offre elle aussi une terrasse et un parking. La résidence neuve propose également des studios et des T4, à retrouver parmi nos programmes neufs à Doulon.

Seul, un deux-pièces sous les 200 000 €

Pour un acheteur seul, 2 765 € nets par mois correspondent à un T2 de 38,22 m² proposé à 193 900 €, sans PTZ. Avec 75 000 € de PTZ, le seuil descend à 2 240 €. Au premier étage, le logement dispose d'un extérieur de 8,23 m² orienté sud. Son prix atteint 5 073 €/m², contre 4 468 €/m² dans l'estimation du Figaro Immobilier.

Une autre grille affiche 197 900 € pour la même surface au même étage : le prix de 193 900 € reste à confirmer auprès du vendeur. Dans le quartier, une autre résidence annonce des T2 dès 162 000 € sous condition de TVA réduite, sans préciser la surface concernée.

Saint-Donatien : un prix maîtrisé, à condition d'y rester

1 945 € nets par mois avec un PTZ, ou 2 470 € sans PTZ, permettent à une personne seule d'acheter un deux-pièces à Saint-Donatien. L'appartement de 46,10 m², avec une loggia de 7,50 m², est proposé à 175 000 € en prix maîtrisé. Deux autres T2 de la même opération entrent dans cette gamme : 45 m² à 186 000 € et 47,60 m² à 192 000 €.

Le prix maîtrisé impose d'occuper le logement en résidence principale pendant sept ans à compter de l'achèvement de l'immeuble. Le revenu fiscal de référence de 2024 doit rester inférieur à 44 344 € pour une personne seule ou à 66 276 € pour un couple sans enfant. Ces montants correspondent aux plafonds de ressources du logement intermédiaire en zone A pour 2026.

Avec 24 000 €, notre acheteur seul respecte cette condition. Le PTZ de 75 000 € ramène ensuite sa mensualité de 863 à 680 €. Les autres opérations du quartier sont présentées dans nos programmes neufs à Saint-Donatien.

Saint-Herblain : avec le PTZ, le prix libre rejoint la TVA réduite

Environ 2 070 € nets par mois permettent à une personne seule de financer un deux-pièces neuf de 40 m², avec une terrasse de 10 m², à Saint-Herblain. Le seuil est presque identique dans deux cas : 2 065 € au prix normal avec un PTZ, ou 2 070 € en TVA à 5,5 % sans PTZ. La grille annonce ce type de T2 à partir de 149 458 € en TVA réduite et de 170 000 € au tarif commercial, pour un prix catalogue de 186 000 €.

La commune relève de la zone B1. Avec 24 000 € de revenu fiscal en 2024, notre acheteur entre dans la deuxième tranche du barème et peut financer 40 % d'un coût d'opération plafonné à 135 000 €, soit 54 000 € de PTZ. Il reste aussi sous le plafond de 38 844 € exigé pour la TVA réduite.

Sans aide, il faut gagner 2 390 € pour rembourser 836 € par mois. La TVA réduite ramène la mensualité à 723 €, et le cumul avec le PTZ à 610 €, soit 1 745 € de revenu. À 170 000 €, le mètre carré revient à 4 250 €, proche des 4 120 € estimés par Le Figaro Immobilier dans la commune. D'autres résidences figurent parmi nos programmes neufs à Saint-Herblain.

Rezé : pleine propriété ou bail réel solidaire ?

2 530 € nets par mois donnent accès à un deux-pièces de 42,89 m² en pleine propriété à Rezé. Pour 179 000 €, l'appartement dispose d'un jardin, d'une terrasse et d'un stationnement. Comme à Saint-Herblain, la zone B1 limite le PTZ à 54 000 € pour notre acheteur, qui doit alors gagner 2 205 €.

Son prix de 4 173 €/m² se situe légèrement sous l'estimation du Figaro Immobilier, à 4 206 €/m². Dans la même commune, un autre T2 d'environ 38 m² est annoncé à 199 000 €. D'autres surfaces figurent parmi nos programmes neufs à Rezé.

À Pirmil-les-Isles, un T2 de taille voisine est vendu en BRS : 41 m² au troisième étage, affichés à 131 000 €. Aucun logement de notre sélection ne coûte moins cher à l'achat. Sans PTZ, notre simulation situe le revenu nécessaire entre 1 795 et 1 875 € nets par mois, selon la redevance retenue. Avec un PTZ de 52 400 €, l'estimation descend entre 1 480 et 1 560 €.

Notre acheteur seul, avec 24 000 € de revenu fiscal en 2024 comme en 2025, reste sous le plafond local de 30 424 €. L'organisme foncier doit encore approuver son dossier. Le montant de la redevance applicable à cet appartement reste à confirmer auprès de l'organisme foncier solidaire.

En BRS, le crédit seul coûte ici 622 € par mois, sans PTZ. S'y ajoute la redevance du terrain. Atlantique Accession Solidaire, l'organisme foncier solidaire de la métropole, indique une fourchette générale de 0,15 à 0,82 €/m² par mois selon l'opération. Pour 41 m², cela représente 6 à 34 € par mois, d'où la fourchette de revenus du tableau.

Sainte-Luce-sur-Loire : le studio comme premier pas

2 260 € nets par mois permettent de financer un studio de 29,95 m² au deuxième étage à Sainte-Luce-sur-Loire. Affiché à 161 800 € avec une TVA à 20 %, il revient à 791 € par mois sans aide. Avec 54 000 € de PTZ, en zone B1, il suffit de 1 940 € de revenu.

Pour un deux-pièces, les annonces ne permettent pas de chiffrer un salaire fiable. Un T2 figure à 183 800 € dans nos annonces, mais un autre distributeur n'en signale plus aucun de disponible. Les disponibilités sont à vérifier parmi nos programmes neufs à Sainte-Luce-sur-Loire.

Taux, apport, assurance : comment nous avons calculé

Le taux fixe de 3,75 % sur 25 ans, hors assurance, correspond au taux moyen national relevé par CAFPI au 4 novembre 2026. Nous retenons un taux d'effort de 35 %, soit la part maximale des revenus nets avant impôt consacrée au crédit, assurance comprise, selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le revenu nécessaire est arrondi aux cinq euros supérieurs.

• 20 000 € d'apport et aucun autre crédit en cours ;
• acheteurs primo-accédants, qui occupent le logement en résidence principale ;
• assurance annuelle de 0,25 % du capital initial de chaque prêt, jusqu'à son remboursement, pour une couverture totale de 100 %, y compris pour le couple ;
• 2 000 € de frais de dossier et de garantie ;
• frais d'acquisition estimés à 2,5 % dans le neuf et 7,5 % dans l'ancien, dans les fourchettes de 2 à 3 % et de 7 à 8 % indiquées par les Notaires de France ;
• charges de copropriété et intérêts intercalaires avant livraison exclus.

Le calcul du PTZ en 2026

Pour une offre émise en 2026, la banque compare deux montants : le revenu fiscal de référence de 2024 des futurs occupants et le coût total de l'opération divisé par neuf. Elle garde le plus élevé, puis le divise par un coefficient familial, 1 pour une personne seule et 1,5 pour deux. Dans nos exemples, c'est toujours le revenu fiscal qui l'emporte.

Le PTZ finance 50 % du coût d'opération plafonné dans la première tranche, 40 % dans la deuxième. En première tranche, il se rembourse en 15 ans après un différé de 10 ans. En deuxième tranche, le différé dure 8 ans, suivi de 12 ans de remboursement. Nos simulations supposent que la banque lisse les échéances du prêt principal sur ce calendrier.

Zonage : arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation, modifié notamment par l'arrêté du 5 juillet 2024, qui classe Nantes en zone A. Plafonds de ressources de la TVA à 5,5 % : annexe III de l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux opérations de location-accession, dans sa version issue de l'arrêté du 24 février 2026, en vigueur depuis le 8 mars 2026 et jusqu'au 31 décembre 2026.

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Hervé Koffel

le 30-10-2026

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