Plafonds de loyer Jeanbrun à Nantes : combien peut-on percevoir ?
La question que se pose tout investisseur au moment de signer un compromis est sans nul doute : quel loyer vais-je pouvoir pratiquer ? Avec le dispositif Jeanbrun, la réponse dépend de deux variables : la zone géographique du bien et le niveau de loyer choisi parmi les trois proposés. À Nantes, reclassée en zone A par l'arrêté du 5 juillet 2024, le plafond intermédiaire s'établit à 14,64 €/m² en 2026. Mais ce chiffre ne s'applique pas directement à la surface habitable du logement : il faut d'abord calculer la surface utile, puis lui appliquer un coefficient multiplicateur.
Nous détaillerons ici le mécanisme de calcul, les plafonds applicables à Nantes et en Loire-Atlantique, et donnerons deux exemples chiffrés pour illustrer le processus.
Plus d'informations sur le dispositif JeanbrunLe décret d'application du dispositif Jeanbrun n'est pas encore paru au Journal officiel. Les plafonds de loyer intermédiaires présentés ici s'appuient sur les barèmes Pinel 2026, utilisés comme référence provisoire mais qui, en toute vraisemblance, seront confirmés par le décret. S'il y a des changements, ils pourront être ajustés à la publication du décret.
Surface utile et coefficient : le calcul du loyer Jeanbrun
Le plafond de loyer Jeanbrun s'applique à la surface utile du logement, et non à sa surface habitable. Ces deux notions ne coïncident pas : la surface utile intègre la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, loggia), dans la limite de 8 m². Un appartement de 50 m² habitables avec un balcon de 10 m² affiche ainsi une surface utile de 55 m². La moitié du balcon (5 m²) étant inférieure au plafond de 8 m², elle est entièrement prise en compte.
À cette surface utile s'applique un coefficient correcteur : (0,7 + 19 / surface utile). Ce coefficient augmente mécaniquement quand la surface diminue, pour compenser le fait qu'un petit logement coûte proportionnellement plus cher à construire. Il est plafonné à 1,2 : dès que la surface utile descend en dessous de 38 m², le coefficient atteint ce maximum et ne peut aller plus haut. Le loyer mensuel maximum s'obtient en multipliant le plafond de la zone par ce coefficient, puis par la surface utile.
Le niveau de loyer retenu (intermédiaire, social ou très social) conditionne non seulement le loyer plafonné, mais aussi le taux d'amortissement fiscal auquel l'investisseur peut prétendre dans le cadre du Jeanbrun. Ce choix est donc structurant pour toute la durée de l'investissement.
Nantes en zone A : les plafonds de loyer Jeanbrun applicables
Nantes figure dans la liste des communes reclassées de zone B1 en zone A par l'arrêté du 5 juillet 2024, entré en vigueur le 26 juillet 2024. Ce reclassement, qui reconnaît le niveau de tension locative de la métropole nantaise, lui applique les plafonds Jeanbrun les plus élevés.
| Niveau de loyer | Plafond zone A (€/m²) | Taux d'amortissement (neuf) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | 3,5 % |
| Social | 12,06 €/m² | 4,5 % |
| Très social | 9,47 €/m² | 5,5 % |
L'écart entre intermédiaire et très social représente 5,17 €/m². Pour un logement dont la surface utile corrigée dépasse 50 m², cet écart se traduit par plus de 270 € de différence mensuelle sur le loyer plafonné. Cette somme, l'amortissement fiscal doit venir la compenser pour que le très social reste pertinent sur le plan patrimonial.
Exemple d'un calcul de loyer Jeanbrun à Nantes
Prenons un T2 de 45 m² habitables situé à Nantes, avec un balcon de 7 m². La moitié du balcon (3,5 m²) est inférieure à 8 m², elle s'ajoute intégralement à la surface habitable : surface utile = 48,5 m².
Le coefficient est de (0,7 + 19 / 48,5) = 1,0918, en dessous du plafond de 1,2, donc non plafonné. Le loyer mensuel maximum se calcule ainsi pour chaque niveau :
- Intermédiaire : 14,64 × 1,0918 × 48,5 = 775,19 €/mois
- Social : 12,06 × 1,0918 × 48,5 = 638,58 €/mois
- Très social : 9,47 × 1,0918 × 48,5 = 501,44 €/mois
La différence entre le loyer intermédiaire et le loyer très social s'établit à 273,75 €/mois, soit plus de 3 280 € par an. En contrepartie, le taux d'amortissement passe de 3,5 % à 5,5 %, ce qui peut générer un déficit foncier sensiblement plus élevé, selon le prix d'acquisition du bien.
Plafonds de loyer des communes de Loire-Atlantique en zone B1
Toutes les communes de Loire-Atlantique n'ont pas suivi Nantes dans son reclassement en zone A. En zone B1, les plafonds sont inférieurs de 2,84 €/m² à ceux de Nantes pour le loyer intermédiaire.
| Niveau de loyer | Plafond zone B1 (€/m²) | Taux d'amortissement (neuf) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 11,80 €/m² | 3,5 % |
| Social | 9,72 €/m² | 4,5 % |
| Très social | 7,64 €/m² | 5,5 % |
Pour identifier le zonage exact d'une commune, vous pouvez vérifier sur notre simulateur de zonage. Les classifications peuvent varier d'une commune à l'autre au sein d'une même agglomération.
Exemple de calcul d'un loyer Jeanbrun en zone B1 à Saint-Herblain
Prenons un T3 de 62 m² habitables à Saint-Herblain, avec un balcon de 12 m². La moitié du balcon donne 6 m², inférieure au plafond de 8 m² : surface utile = 68 m². Le coefficient est de (0,7 + 19 / 68) = 0,9794.
Ce coefficient, inférieur à 1, réduit légèrement le loyer par rapport au barème brut, à l'inverse des petites surfaces où le coefficient l'augmente. C'est une particularité des grands logements : leur loyer au m² est mécaniquement moins favorable que celui d'un studio ou d'un T2, toutes choses égales par ailleurs.
- Intermédiaire : 11,80 × 0,9794 × 68 = 785,88 €/mois
- Social : 9,72 × 0,9794 × 68 = 647,35 €/mois
- Très social : 7,64 × 0,9794 × 68 = 508,82 €/mois
Entre le loyer intermédiaire et le loyer très social de ce T3, l'écart est de 277,06 €/mois. Notons que le T3 de 62 m² à Saint-Herblain (zone B1, 785,88 € en intermédiaire) affiche un loyer très proche du T2 de 45 m² à Nantes (zone A, 775,19 €). C'est une illustration concrète de l'effet combiné du zonage et du coefficient surfacique.
Les communes de Loire-Atlantique en zones B2 et C
Au-delà de la première couronne et hors des zones tendues, certaines communes de Loire-Atlantique sont classées en zones B2 ou C. Les plafonds y sont plus bas, mais le dispositif Jeanbrun reste applicable sur l'ensemble du territoire. C'est là une différence capitale avec l'ancien Pinel, qui excluait les zones B2 et C.
| Niveau de loyer | Zone B2 (€/m²) | Zone C (€/m²) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 10,26 €/m² | 10,26 €/m² |
| Social | 8,45 €/m² | 8,45 €/m² |
| Très social | 6,64 €/m² | 6,64 €/m² |
L'écart entre le plafond intermédiaire de la zone A et celui de la zone B2/C est de 4,38 €/m². Sur un logement de 50 m² de surface utile corrigée, cela représente environ 220 € de loyer mensuel en moins. L'accès à l'amortissement Jeanbrun reste identique, mais le rendement locatif brut s'en trouve réduit.
Tableau récapitulatif des plafonds Jeanbrun 2026 en Loire-Atlantique
| Zone | Communes concernées (exemples) | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|---|
| Zone A | Nantes intra-muros | 14,64 €/m² | 12,06 €/m² | 9,47 €/m² |
| Zone B1 | Saint-Herblain et autres communes | 11,80 €/m² | 9,72 €/m² | 7,64 €/m² |
| Zone B2/C | Communes hors métropole | 10,26 €/m² | 8,45 €/m² | 6,64 €/m² |
FAQ
Le zonage d'une commune peut-il changer en cours d'investissement ?
Oui. Les arrêtés de zonage ABC sont révisables par le gouvernement. Nantes en est l'exemple récent : classée B1 jusqu'au 25 juillet 2024, elle est passée en zone A le 26 juillet. Le zonage applicable est celui qui est en vigueur à la date de l'acte authentique. Un changement de zone postérieur à la signature ne modifie pas rétroactivement le contrat locatif en cours.
Le plafond de loyer est-il le même pour le Jeanbrun et le LLI à Nantes ?
Oui. Les deux dispositifs partagent les mêmes plafonds de loyer intermédiaire, tous deux calés sur les barèmes Pinel/LLI révisés annuellement. En zone A, ce plafond intermédiaire est de 14,64 €/m² en 2026. C'est précisément ce qui rend le cumul LLI + Jeanbrun techniquement simple à gérer : un seul niveau de loyer encadre les deux dispositifs simultanément.
Peut-on fixer un loyer inférieur au plafond ?
Oui, le plafond est un maximum, pas une obligation. Un bailleur peut louer en dessous du plafond, par exemple pour fidéliser un bon locataire, ou parce que le marché local ne permet pas d'atteindre ce niveau. L'avantage fiscal Jeanbrun reste acquis dès lors que le loyer pratiqué ne dépasse pas le plafond correspondant au niveau choisi.
Les plafonds changent-ils chaque année ?
Ils sont revalorisés annuellement par arrêté ministériel, en fonction de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). La revalorisation peut être à la hausse comme à la baisse. Le bailleur doit s'assurer, à chaque renouvellement de bail ou chaque année, que le loyer pratiqué ne dépasse pas le plafond en vigueur pour l'année concernée. Pour anticiper ces révisions, l'accompagnement d'un conseiller spécialisé en investissement locatif à Nantes est recommandé.