Super Jeanbrun Nantes
Économie de la TVA à l'achat, amortissement fiscal à 3,5 % par an, exonération de taxe foncière pendant 20 ans : c'est ce que permet le cumul entre le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) appelé "Super Jeanbrun". En vigueur depuis le 21 février 2026, ce montage s'applique aux logements neufs acquis en zone A à Nantes via une structure à l'IR. Pour un investisseur qui achète un T3 neuf à 275 000 euros TTC, le gain fiscal combiné peut dépasser 4 800 euros par an par rapport à un investissement locatif classique.
Qu'est-ce que le Super Jeanbrun ?
Le terme "Super Jeanbrun" désigne le cumul de deux dispositifs distincts sur un même bien immobilier neuf :
- le dispositif Jeanbrun à Nantes, aussi appelé statut du bailleur privé, introduit à l'article 47 de la loi de finances 2026, qui permet d'amortir fiscalement la valeur du bâti sur les revenus locatifs en location nue
- le LLI à Nantes, issu de l'article 71 de la loi de finances 2024 (loi n°2023-1322), qui permet d'acheter un logement neuf éligible avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, à condition de louer à des locataires sous plafonds de ressources
La loi autorise le cumul de ces deux régimes sur un même logement, à condition que l'ensemble des règles propres à chacun soient respectées. Ce n'est pas une niche fiscale supplémentaire : c'est l'application simultanée de deux mécanismes légaux distincts qui, combinés, renforcent la structure économique d'un investissement locatif neuf à Nantes.
Le LLI à Nantes : avantages à l'acquisition
Dans le montage Super Jeanbrun, le LLI intervient en premier : à l'achat, puis tout au long de la détention du bien. Ses deux avantages principaux sont la TVA réduite à 10 % et l'exonération de taxe foncière sur 20 ans.
TVA réduite à 10 %
Le LLI permet d'acquérir un logement neuf en VEFA avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, conformément à l'article 279-0 bis A du Code général des impôts. Sur un logement neuf affiché à 250 000 euros hors taxes, cela représente une économie de 25 000 euros par rapport à une acquisition classique soumise à la TVA à 20 % (soit 300 000 euros TTC contre 275 000 euros TTC).
Exonération de taxe foncière
L'investisseur bénéficie d'une exonération totale de taxe foncière pendant 20 ans, sous la forme d'un crédit d'impôt équivalent au montant dû. Sur un bien dont la taxe foncière annuelle est estimée à 1 200 euros, l'économie cumulée sur 20 ans atteint 24 000 euros (hors revalorisation). Cette exonération est conditionnée au maintien de l'engagement LLI.
Structure de détention obligatoire
Le LLI exige que le bien soit détenu via une personne morale à l'impôt sur le revenu : SCI à l'IR, SARL de famille, ou SAS soumise à l'IR. Un investisseur personne physique ne peut pas accéder directement à la TVA réduite LLI. La constitution d'une structure adaptée est donc un préalable au montage.
Plafonds de loyers LLI à Nantes (zone A)
Nantes est classée en zone A depuis l'arrêté du 5 juillet 2024. Le plafond de loyer LLI applicable en zone A est de 14,64 euros par mètre carré (surface utile) pour 2026, révisable chaque année. Pour connaître les plafonds exacts appliqués au dispositif Jeanbrun, consultez notre page plafonds de loyer Jeanbrun à Nantes.
Le dispositif Jeanbrun : optimisation en phase locative
Une fois le bien acquis via le LLI, le dispositif Jeanbrun prend le relais sur la phase locative. Son mécanisme central : un amortissement annuel déductible des revenus fonciers, qui réduit — parfois jusqu'à quasi-zéro — l'imposition sur les loyers perçus.
Le mécanisme d'amortissement
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un amortissement forfaitaire des revenus fonciers imposables. Cet amortissement est calculé sur 80 % du prix d'acquisition (la valeur du bâti, hors terrain), avec les taux suivants selon le niveau de loyer pratiqué :
| Niveau de loyer | Réduction par rapport au marché | Taux d'amortissement (neuf) | Plafond annuel de déduction |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc1) | -15 % | 3,5 % | 8 000 euros |
| Social (Loc2) | -30 % | 4,5 % | 10 000 euros |
| Très social (Loc3) | -45 % | 5,5 % | 12 000 euros |
Source : article 31-I-1° i et j du CGI, loi de finances 2026.
L'amortissement est cumulable jusqu'à épuisement de 80 % de la base bâti. Pour un bien acheté 275 000 euros TTC (avec TVA LLI à 10 %), la base d'amortissement est de 220 000 euros (80 %). Au taux intermédiaire de 3,5 %, cela génère 7 700 euros d'amortissement annuel déductible des revenus fonciers.
L'effet sur l'imposition des loyers
L'amortissement vient en déduction des loyers perçus avant application de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Prenons un loyer annuel brut de 11 280 euros (940 euros/mois) avec 2 500 euros de charges déductibles et 7 700 euros d'amortissement Jeanbrun : la base imposable tombe à 1 080 euros au lieu de 8 780 euros. Pour un investisseur à la tranche marginale de 30 %, l'impôt sur les revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux à 47,2 %) passe de 4 144 euros à 510 euros, soit une économie de 3 634 euros par an.
Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Conditions du montage Super Jeanbrun
Le cumul LLI et Jeanbrun n'est pas automatique : chaque dispositif a ses propres règles, et le montage Super Jeanbrun exige qu'elles soient toutes satisfaites en même temps. Le tableau ci-dessous synthétise les conditions côte à côte.
| Condition | LLI | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type de bien | Logement neuf ou réhabilité (VEFA), normes RE2020 | Logement neuf ou ancien avec travaux représentant 30 % du prix |
| Localisation | Zones A, Abis, B1 (B2/C sur dérogation) | Tout le territoire français, sans zonage |
| Mode de location | Location nue, résidence principale locataire | Location nue |
| Plafonds de loyer | Plafonds LLI zone A : 14,64 euros/m² (identiques Jeanbrun intermédiaire) | Même barème que le LLI : 14,64 euros/m² en zone A (Loc1), 12,06 euros/m² (Loc2), 9,47 euros/m² (Loc3) |
| Plafonds de ressources locataire | Identiques Pinel | Identiques Pinel |
| Structure de détention | Personne morale à l'IR obligatoire (SCI, SARL famille, SAS IR) | Compatible personne morale à l'IR |
| Durée d'engagement | Minimum 15 ans | 9 ans minimum |
Le plafond de loyer LLI (14,64 euros/m² en zone A) est compatible avec un loyer Jeanbrun de niveau intermédiaire (Loc1, -15 % du marché). À Nantes, un T3 de 65 m² en zone A affiche un loyer de marché autour de 1 100 euros. Un loyer LLI/Jeanbrun intermédiaire s'établirait autour de 940 euros, ce qui reste cohérent avec la demande locative du marché nantais. Les plafonds de ressources des locataires éligibles Jeanbrun à Nantes précisent les conditions d'accès des locataires.
Simulation chiffrée à Nantes
La simulation suivante est indicative. Elle est basée sur les données de marché de mars 2026 et les textes en vigueur au 23/03/2026. Elle n'a pas de valeur contractuelle.
Hypothèses
- Bien : T3 de 65 m², logement neuf en VEFA, quartier Île de Nantes (zone A)
- Prix affiché HT : 250 000 euros
- TVA LLI à 10 % : 25 000 euros
- Prix d'acquisition TTC : 275 000 euros
- Economie TVA par rapport à une acquisition classique (TVA 20 %) : 25 000 euros
- Structure de détention : SCI à l'IR
- Niveau de loyer : intermédiaire (Loc1, -15 %)
- Loyer mensuel pratiqué : 940 euros soit 11 280 euros/an
- Taxe foncière estimée : 1 200 euros/an (exonérée 20 ans via LLI)
- TMI investisseur : 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
Calcul de l'amortissement Jeanbrun
- Base d'amortissement (80 % de 275 000 euros) : 220 000 euros
- Taux Jeanbrun intermédiaire : 3,5 %
- Amortissement annuel : 7 700 euros
- Plafond annuel applicable : 8 000 euros (non atteint)
Résultat fiscal année 1
| Poste | Sans Super Jeanbrun | Avec Super Jeanbrun |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 11 280 euros | 11 280 euros |
| Charges déductibles | 2 500 euros (estimation) | 2 500 euros |
| Amortissement Jeanbrun | 0 | 7 700 euros |
| Base imposable | 8 780 euros | 1 080 euros |
| IR + PS (47,2 % TMI 30) | 4 144 euros | 510 euros |
| Taxe foncière | 1 200 euros | 0 euro (exonérée LLI) |
| Effort d'épargne net estimé | Élevé | Allégé de 4 835 euros/an |
Hors financement, le montage Super Jeanbrun génère une économie fiscale et patrimoniale de 4 835 euros par an en année 1, par rapport à un investissement locatif classique soumis au régime réel sans amortissement ni exonération de taxe foncière. Sur 15 ans, et en tenant compte de l'économie de TVA initiale de 25 000 euros, le gain cumulé peut dépasser 95 000 euros pour un profil investisseur à TMI 30 %.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et le LLI sans créer de société ?
Non. Le LLI impose une détention via une personne morale à l'impôt sur le revenu (SCI, SARL de famille, SAS IR). Un investisseur en nom propre ne peut pas accéder à la TVA réduite LLI. En revanche, le dispositif Jeanbrun seul est accessible aux personnes physiques. Le montage Super Jeanbrun nécessite donc de créer une structure juridique adaptée avant l'acquisition.
Le Super Jeanbrun est-il compatible avec toutes les zones de Nantes Métropole ?
Nantes intramuros est classée en zone A depuis le 5 juillet 2024, ce qui la rend directement éligible au LLI et au dispositif Jeanbrun. Les 23 autres communes de Nantes Métropole restent en zone B1, également éligibles au LLI. Les plafonds de loyer et de ressources varient selon la zone : zone A à 14,64 euros/m², zone B1 à 11,80 euros/m² pour le LLI intermédiaire.
Qu'arrive-t-il si l'investisseur cède le bien avant la fin de l'engagement LLI ?
Une cession avant la fin de l'engagement LLI (15 ans minimum) entraîne en principe la remise en cause des avantages fiscaux obtenus : la TVA réduite peut être rappelée et les exonérations de taxe foncière annulées. Il est donc impératif de s'engager sur la durée avant d'initier ce type de montage. Un conseil juridique et fiscal spécialisé est recommandé avant toute décision d'investissement.
L'amortissement Jeanbrun est-il plafonné par foyer ou par bien ?
Le plafond s'applique par foyer fiscal, tous biens confondus. Si un investisseur détient deux biens en Jeanbrun intermédiaire et que l'amortissement cumulé dépasse 8 000 euros, seul ce plafond est déductible. Si une part importante des revenus locatifs provient de logements sociaux ou très sociaux, des majorations du plafond sont prévues par la loi. La base d'amortissement cumulée ne peut pas excéder 80 % de la valeur du bâti sur la durée totale de détention.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel à Nantes ?
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun ne lui est pas strictement comparable : il ne repose pas sur une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, mais sur un amortissement des revenus fonciers. L'approche est différente. Le Jeanbrun bénéficie à des investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs imposables, tandis que le Pinel ciblait ceux qui voulaient réduire leur impôt sur le revenu global. Ces deux mécanismes ne sont donc pas interchangeables selon le profil fiscal de l'investisseur.