Loi Jeanbrun à Nantes : Comment investir ?

Loi Jeanbrun à Nantes : Comment investir ?

Une nouvelle ère s'ouvre pour l'investissement locatif nantais. Le gouvernement a retenu, dans le budget soumis au 49.3, la création d'un "statut" du bailleur privé nommé "dispositif Jeanbrun" du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Cette loi également appelée " dispositif Relance Logement" remplace les mécanismes de défiscalisation classiques par une logique comptable d'amortissement, plus lisible. Quel intérêt pour l'investissement locatif à Nantes ? Suivez le guide.

Le principe : un amortissement plafonné

Ce mécanisme vous permet de déduire une partie de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers chaque année. Le calcul obéit à deux règles strictes :

• La base de calcul : L'amortissement s'applique sur 80 % du prix d'acquisition du logement.
• Le plafond fiscal : La déduction est plafonnée selon le niveau de loyer pratiqué (de 8 000 € à 12 000 € par an).

Quel taux d'amortissement pour votre bien ?

Le taux annuel d'amortissement varie selon deux critères : l'état du bien (neuf ou ancien) et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal grimpe.

Pour un logement neuf (ou VEFA)

Note : Seuls les logements situés dans un immeuble d'habitation collectif sont éligibles.

• 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €/an.
• 4,5 % par an pour un loyer social, plafonné à 10 000 €/an.
• 5,5 % par an pour un loyer très social, plafonné à 12 000 €/an.

Pour un logement ancien avec travaux

Condition : Les travaux doivent représenter au moins 30 % du montant de l'achat.

• 3 % par an pour un loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €/an.
• 3,5 % par an pour un loyer social, plafonné à 10 000 €/an.
• 4 % par an pour un loyer très social, plafonné à 12 000 €/an.

Le plafond du déficit foncier pour le neuf comme pour l'ancien est fixé à 10 700 €/an. Il peut être cependant être doublé pendant 2 ans pour l'ancien (soit 21.400€ déductibles des revenus globaux pendant 2 ans maximum), une manière d'encourager la rénovation énergétique du parc immobilier français.

Cette grille de taux place le choix du loyer au cœur de votre stratégie : opter pour un loyer "social" peut débloquer un amortissement supérieur qui compense la baisse des revenus locatifs.

Comment être éligible à Nantes ?

Pour bénéficier de ce cadre fiscal à Nantes, votre projet doit respecter plusieurs critères cumulatifs :

• Durée d'engagement : Vous devez louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans.
• Type de location : Le bien doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.
• Plafonds de loyers : Les loyers doivent respecter les seuils définis par le dispositif.
• Locataire : Ne doit pas être un membre de la famille.
• Zonage : Le dispositif ne comprend pas de zonage et s'applique partout en France.

Pourquoi ce nouveau dispositif pour 2026 ?

La volonté du gouvernement est de mettre fin à l'empilement de dispositifs fiscaux temporaires et complexes (comme le LMNP ou le LLI). L'objectif est d'instaurer, dès 2026, un mécanisme d'amortissement pérenne et lisible pour les propriétaires louant des résidences principales à loyers maîtrisés.

Selon le ministre Vincent Jeanbrun, cette réforme vise à "créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an". Selon les calculs du gouvernement, cette mesure devrait générer plus de 500 millions d'euros de recettes fiscales.

Note sur le calendrier législatif : À la date du 9 février 2026, ce dispositif figure parmi les amendements retenus dans la partie recettes du budget, sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité par un 49.3. Pour être définitivement adopté, le dispositif devra encore passer l'étape de validation par le Conseil Constitutionnel.

Les points de vigilance et limites du dispositif

Si ce dispositif offre de belles opportunités, il s'accompagne de garde-fous stricts qu'il faut anticiper :

• La déduction liée à l'amortissement est plafonnée selon le niveau de loyer : de 8 000 € à 12 000 €
• Ce dispositif est exclusif. Pour le même bien, il est impossible de le cumuler avec d'autres mécanismes de réduction d'impôt comme le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ou le dispositif Denormandie.

Quels plafonds de loyer à Nantes Métropole ?

Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun devraient, selon les publication de senat.fr, correspondre aux loyers Pinel, pour les loyers intermédiaires. L'info reste à venir (publiée par décret) et sera mise à jour en temps réel sur notre site.

(c) Lauriane Jarnac - IMMO9

Les plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun

À l'instar des plafonds de loyers intermédiaires, les plafonds de ressources seront confirmés par décret mais sont également ceux du dispositif Pinel. Voici les plafonds applicables actuellement en 2026 :

(c) Lauriane Jarnac - IMMO9

Cumuler le LLI avec le dispositif Jeanbrun

Il est également possible et intéressant de cumuler les dispositifs Jeanbrun et LLI puisque Nantes se situe en zone A. L'amortissement Jeanbrun permet de bénéficier d'une réduction d'impôts, tandis que Le LLI offre une TVA réduite à 10 % à l'acquisition. Avec TGV Paris à 2h et une croissance urbaine attendue (+100 000 habitants à l'horizon 2030), Nantes attire une demande locative croissante. Les loyers, bien qu'encadrés au barème intermédiaire (basés sur le Pinel), restent rémunérateurs.

Pourquoi choisir Nantes pour votre investissement en 2026 ?

Située à un carrefour stratégique, à seulement 2h15 de Paris et 45 minutes des plages de l'Atlantique, la métropole nantaise offre des fondamentaux solides pour le bailleur privé. Son attractivité ne se dément pas : grâce à son cadre de vie (seule ville française élue capitale verte de l'Europe) et une économie innovante, elle attire en moyenne 3 000 nouveaux habitants chaque année.

Pour l'investisseur, cette démographie est soutenue par une population jeune et active : Nantes se classe désormais 8ème ville étudiante de France. Entre transports performants et vie culturelle dense, la demande locative y est structurellement forte.

Exemple chiffré d'investissement dans la métropole Nantaise (T2 neuf en zone A)

Le bien immobilier

• Prix : 250 000 € (frais de notaire 7 500€ inclus)
• Surface : 43 m² – Terrasse : 8 m²
• Typologie : T2
• Zone : A – forte tension locative

Optimisation fiscale – Déficit foncier

• Déficit foncier généré (charges + amortissement) : 10 340 €
• TMI acquéreur : 30 %
• Économie d’impôt : 3 102 € / an soit 258 € / mois

Financement

• Durée : 25 ans
• Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
• Mensualité de crédit : 1 295 € / mois

Équilibre mensuel de l’opération

EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : à partir de 427 € / MOIS