Encadrement des loyers : 2 ans de sursis pour les villes déjà concernées

Morgane Caillière

Publié le jeudi 29 octobre 2026

Par 325 voix contre 17, le Sénat a voté le 21 octobre 2026 la prolongation de l'encadrement des loyers jusqu'en novembre 2028. Un plébiscite pour un texte a minima : pas de pérennisation et un périmètre inchangé, là où les députés voulaient davantage. Ces derniers ont jusqu'à fin novembre pour l'adopter à l'identique, sous peine de voir le dispositif s'éteindre.

Une prolongation à périmètre constant

Le texte adopté est la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». Le député socialiste Iñaki Echaniz l'avait déposée le 28 octobre 2025. En première lecture, le 11 décembre 2025, l'Assemblée nationale avait voté la pérennisation de l'encadrement des loyers et son ouverture à de nouvelles communes.

Les sénateurs ont réécrit ce cœur du texte. L'expérimentation créée par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 passe de huit à dix ans. Le périmètre ne bouge pas : dans l'Hexagone, seuls les territoires candidats avant le 25 novembre 2022 sont concernés.

Seuls les quinze membres du groupe Union nationale pour les territoires et deux Républicains, dont Bruno Retailleau, ont voté contre. La gauche a soutenu un compromis qu'elle juge insuffisant. La droite et le centre y voient deux années pour évaluer enfin le dispositif.

70 communes et 9 collectivités appliquent le plafonnement des loyers en octobre 2026, selon la rapporteure du Sénat, Amel Gacquerre.

Neuf territoires sont concernés : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole.

Course contre la montre à l'Assemblée nationale

L'expérimentation expire fin novembre 2026. Transmis aux députés le 22 octobre, le texte doit être voté conforme, c'est-à-dire sans aucune modification, pour devenir définitif. Un seul amendement adopté le renverrait au Sénat, à quelques jours de l'échéance.

Iñaki Echaniz a fait savoir qu'il défendrait la version sénatoriale, rapporte Public Sénat. Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des affaires économiques du Sénat, a appelé l'Assemblée à voter le texte en l'état. Faute d'adoption définitive à temps, le plafonnement prendrait fin dans les neuf territoires.

D'ici l'échéance, les arrêtés préfectoraux restent applicables. Tout bail signé ou renouvelé dans un territoire encadré doit respecter le loyer de référence majoré en vigueur à sa date de signature.

Complément de loyer, contrôles, sortie : ce que le Sénat a réécrit

Les sénateurs ont aligné les deux principaux recours du locataire sur un délai unique d'un an. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), instance paritaire de règlement amiable. Pour contester un complément de loyer, ce passage reste obligatoire avant le juge.

Pour un bailleur, le risque de contestation d'un complément de loyer court donc quatre fois plus longtemps. En contrepartie, une demande de baisse du loyer de base se prescrit deux ans plus tôt.

Une porte de sortie pour les communes

Une intercommunalité ou une commune pourrait quitter l'expérimentation avant son terme. Si l'intercommunalité en prend l'initiative, chaque commune membre disposerait de deux mois pour réclamer le maintien du plafonnement chez elle. D'après le ministre, très peu d'élus souhaitent partir.

Les maires pourraient aussi recevoir du préfet les pouvoirs de contrôle et de sanction, avec des amendes plafonnées à 5 000 € pour un particulier. Leur produit irait désormais à la collectivité délégataire. Jusqu'ici, seule Paris avait accepté cette délégation, faute de moyens ailleurs selon Amel Gacquerre.

Les loyers déclarés au fisc dès 2027

Le texte avance à 2027 la déclaration du montant des loyers à l'administration fiscale, via le service en ligne « Gérer mon bien immobilier » (GMBI). Les propriétaires y déclarent déjà l'occupation de leurs logements. Les sénateurs comptent sur ces données pour mesurer l'effet du plafonnement sur l'offre locative.

Un frein modeste sur les loyers, un angle mort sur l'offre

La mission confiée aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle a rendu ses conclusions en mai 2026. Elle chiffre l'effet modérateur du plafonnement entre 2 % et 4 % en moyenne. Les gains, inégalement répartis, ne vont pas en priorité aux ménages modestes, selon ces travaux cités par le gouvernement.

Le 14 octobre 2026, la Cour des comptes a jugé fragile la méthode de calcul des loyers de référence. La rapporteure évalue le coût du dispositif à 180 millions d'euros de recettes fiscales perdues. Son effet sur le nombre de logements mis en location n'a pas pu être mesuré, faute de données sur l'occupation du parc privé.

« Je ne crois pas que le plafonnement des loyers puisse résoudre la crise du logement. »

Le ministre a pourtant accepté la prolongation, pour laisser à la majorité issue de la prochaine présidentielle le soin de trancher. Le sénateur communiste Ian Brossat, qui réclame davantage de contrôles et de sanctions, a voté un compromis qui permet selon lui « d'échapper au pire ». Le 8 octobre, France urbaine, qui fédère grandes villes et métropoles, plaidait pour un outil permanent laissé au choix des élus.

Neuf en zone encadrée : le loyer de référence majoré dès la première location

À Bordeaux, Montpellier, Lille ou Lyon, un logement neuf loué pour la première fois voit son loyer fixé librement, dans la limite du loyer de référence majoré. Ce plafond correspond au loyer médian du secteur augmenté de 20 %. Un arrêté préfectoral le fixe chaque année selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location, vide ou meublée.

Un complément de loyer reste possible pour un bien doté de caractéristiques de localisation ou de confort supérieures aux logements comparables du secteur. Il doit figurer au bail, avec sa justification. Le délai de contestation porté à un an le rendrait plus exposé.

Pour un investisseur, le calcul de rentabilité part donc du loyer de référence majoré plutôt que des prix affichés dans les annonces. L'analyse juridique de l'ANIL sur l'encadrement des loyers détaille les règles territoire par territoire. Notre guide de l'investissement locatif à Nantes détaille les dispositifs fiscaux accessibles dans le neuf, de la défiscalisation au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Les résidences avec services pour étudiants ou seniors restent hors du champ du plafonnement. Les députés avaient voté leur intégration ; le Sénat a rétabli leur exemption, dans une rédaction applicable au 1er janvier 2027.

Encadrement des loyers à Nantes : une candidature restée sur le quai

Aucun loyer de référence ne s'applique à Nantes. La Ville a pourtant demandé à rejoindre l'expérimentation au printemps 2025, après le passage de Nantes en zone A du zonage ABC à l'été 2024. Nantes Métropole a porté la candidature au conseil métropolitain du 4 avril 2025, pour toute la ville de Nantes et des communes voisines, dont Saint-Herblain.

Le dossier arrivait après la clôture des candidatures, fixée au 25 novembre 2022 par la loi 3DS. Seule une réouverture par la loi pouvait le débloquer : le texte des députés la prévoyait, la version du Sénat ne la reprend pas. Même rouverte, l'entrée d'un territoire passerait encore par un décret du gouvernement, opposé à tout élargissement.

Johanna Rolland, maire de Nantes, a cosigné en mai 2026 une tribune de maires favorable à l'encadrement, portée par la Fondation pour le Logement. Agnès Bourgeais, maire de Rezé et vice-présidente de Nantes Métropole chargée de l'habitat, figure aussi parmi les signataires. Le 12 octobre, Que Choisir Ensemble de Nantes estimait l'économie possible à 493 € par an en moyenne pour un locataire.

Ce montant reste une projection associative, dont la méthode n'est pas détaillée. Pour situer le marché, la Ville évaluait en avril 2025 le loyer médian nantais à 12 €/m², sur 57 000 logements recensés.

À la relocation, des hausses déjà bridées

Nantes appartient à une zone tendue, où s'applique un autre mécanisme : l'encadrement de l'évolution des loyers. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 le reconduit pour les baux signés ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

Au changement de locataire, le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué. Le bailleur peut seulement l'indexer sur l'indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee, si aucune révision n'est intervenue dans les douze mois précédents. Des travaux importants ou un loyer manifestement sous-évalué ouvrent des exceptions encadrées.

Un T2 loué 600 € hors charges change de locataire, sans révision depuis douze mois. Avec les IRL des premiers trimestres 2025 (145,47) et 2026 (146,60), le nouveau loyer plafonne à 604,66 €. Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), aucune hausse n'est permise.

Première location : le loyer reste libre

Un logement neuf loué pour la première fois échappe à ce mécanisme : son loyer initial se fixe librement. La règle vaut aussi pour un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois. Les relocations suivantes entreront, elles, dans le cadre du décret annuel.

Pour un investisseur nantais, le niveau du premier loyer pèse donc sur toute la durée de détention. Comparer les prix de l'immobilier neuf à Nantes aux loyers du quartier reste le premier réflexe avant d'acheter.

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