Zonage Jeanbrun Nantes Métropole

Le dispositif Jeanbrun conditionne ses avantages fiscaux à la zone géographique du logement, selon le classement ABC du ministère chargé du logement. A Nantes Métropole, les 24 communes se répartissent entre la zone A et la zone B1 : seule Nantes intra-muros est classée en zone A depuis l'arrêté du 5 juillet 2024, les 23 autres communes restant en zone B1. Connaitre la zone avant d'investir est indispensable pour calculer le plafond de loyer applicable et évaluer l'avantage fiscal réel.

Pour comprendre le fonctionnement complet du dispositif, le guide Jeanbrun à Nantes présente l'ensemble des conditions d'éligibilité et des taux d'amortissement.

Qu'est-ce que le zonage Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire national, zones B2 et C incluses, ce qui le distingue de l'ancien Pinel. Mais les plafonds de loyer et de ressources varient selon la zone géographique du bien : plus la zone est tendue, plus les plafonds sont élevés et plus le vivier de locataires éligibles est large.

Pour un investisseur, la zone détermine deux paramètres essentiels : le loyer maximum qu'il pourra pratiquer et les revenus maximaux du locataire qu'il pourra accepter. Ces deux paramètres ont un impact direct sur la rentabilité locative brute et sur le montant du déficit foncier généré par l'amortissement.

Nantes est en zone A depuis le 5 juillet 2024

La ville de Nantes a été reclassée de la zone B1 en zone A par l'arrêté du 5 juillet 2024, entré en vigueur le 26 juillet 2024. Ce reclassement reconnait officiellement le niveau de tension locative de la métropole nantaise et lui applique les plafonds Jeanbrun les plus favorables.

Ce reclassement ne concerne que la commune de Nantes intra-muros. Les 23 autres communes de Nantes Métropole conservent leur classement en zone B1, avec des plafonds de loyer inférieurs de 2,84 euros par metre carre au niveau intermédiaire.

Nantes Métropole : quelle zone pour chaque commune ?

Le tableau ci-dessous reprend les 24 communes membres de Nantes Métropole avec leur zone Jeanbrun au 23 mars 2026, d'après le zonage ABC en vigueur depuis l'arrêté du 5 juillet 2024.

Nantes Métropole ne compte aucune commune classée en zone A bis, B2 ou C au 23 mars 2026.

Quel plafond de loyer Jeanbrun appliquer selon la zone ?

Le plafond de loyer Jeanbrun s'applique a la surface utile du logement, multipliée par un coefficient correcteur. La surface utile integre la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, loggia) dans la limite de 8 m². Le coefficient est égal a (0,7 + 19/surface utile), plafonné a 1,2.

Pour les baremes complets par niveau et par configuration de logement, la page plafonds de loyer Jeanbrun a Nantes présente le détail des calculs avec des exemples chiffrés.

Quels plafonds de ressources des locataires s'appliquent en 2026 ?

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources appréciés a la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence 2024. Pour le niveau intermédiaire en zone A :

Les plafonds zone B1 et les baremes des niveaux social et tres social sont consultables sur la page plafonds de ressources Jeanbrun a Nantes.

Exemple de calcul : loyer Jeanbrun a Nantes (zone A) et a Saint-Herblain (zone B1)

Nantes, zone A, T2 de 42 m² habitables avec balcon de 6 m², niveau intermédiaire

• Surface utile : 42 + (6/2) = 45 m²
• Coefficient : 0,7 + (19/45) = 1,122
• Loyer max : 14,64 x 1,122 x 45 = 739 EUR/mois

Saint-Herblain, zone B1, T3 de 62 m² habitables avec balcon de 12 m², niveau intermédiaire

• Surface utile : 62 + 6 (moitié de 12 m² = 6 m², inférieur a 8 m²) = 68 m²
• Coefficient : 0,7 + (19/68) = 0,979
• Loyer max : 11,80 x 0,979 x 68 = 786 EUR/mois

Calculs a titre indicatif, non contractuels.

Quand le logement est éligible au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), il est possible de cumuler une TVA réduite a 10 % avec l'amortissement Jeanbrun. Ce montage est détaillé sur la page Super Jeanbrun Nantes .

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun a Nantes ?

• Logement neuf (VEFA) ou réhabilité (travaux supérieurs a 30 % du prix d'acquisition) acquis entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028
• Engagement de location nue a titre de résidence principale pendant 9 ans minimum
• Respect du plafond de loyer correspondant a la zone (14,64 EUR/m² en zone A, 11,80 EUR/m² en zone B1, niveau intermédiaire)
• Respect des plafonds de ressources du locataire a la date de signature du bail
• Location a un locataire autre qu'un membre du foyer fiscal ou un ascendant/descendant
• Logement situé dans un immeuble collectif
• Option exercée lors du dépôt de la déclaration fiscale de l'année d'acquisition, irrévocable

FAQ sur le zonage Jeanbrun a Nantes

Nantes est-elle en zone A en 2026 ?

Oui. La ville de Nantes intra-muros est classée en zone A depuis l'arrêté du 5 juillet 2024, entré en vigueur le 26 juillet 2024. Elle applique donc le plafond de loyer intermédiaire de 14,64 EUR/m².

Toutes les communes de Nantes Métropole sont-elles en zone A ?

Non. Seule Nantes intra-muros est classée en zone A. Les 23 autres communes de la métropole sont en zone B1, avec un plafond de loyer intermédiaire de 11,80 EUR/m². C'est le cas de Saint-Herblain, Rezé, Orvault, Vertou, Carquefou ou encore Saint-Sébastien-sur-Loire.

Saint-Herblain est-elle en zone A ou B1 en 2026 ?

Saint-Herblain est classée en zone B1 en 2026. Elle n'a pas été reclassée en zone A lors de l'arrêté du 5 juillet 2024, qui ne concerne que Nantes intra-muros.

Y a-t-il des communes de Nantes Métropole en zone B2 ou C ?

Non. Nantes Métropole ne compte aucune commune en zone B2 ou C. Les 24 communes membres sont toutes en zone A (Nantes) ou B1 (les 23 autres).

Le dispositif Jeanbrun est-il accessible aux communes de banlieue nantaise en zone B1 ?

Oui. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire français, toutes zones confondues. Les communes de Nantes Métropole classées en zone B1 sont éligibles, avec le plafond de loyer intermédiaire de 11,80 EUR/m² et les plafonds de ressources correspondants.