Budget 2027 : Attendre pour aider son enfant à acheter neuf ?

Morgane Caillière

Publié le mardi 13 octobre 2026

Donner de l'argent à ses enfants pourrait coûter moins cher au premier semestre 2027 : c'est ce que propose le gouvernement dans son projet de budget, examiné par les députés depuis ce mardi 13 octobre 2026. Pour les familles qui financent un achat dans le neuf, le calendrier change la donne. Leur propre avantage fiscal, jusqu'à 100 000 € exonérés par donateur sans entamer les abattements classiques, s'arrêtera avec les versements du 31 décembre 2026.

Un coup de pouce de six mois, encore à voter

Le gouvernement a déposé son projet de loi de finances (PLF) pour 2027 à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. L'article 4 du texte contient deux mesures sur les donations. Elles s'appliqueraient aux dons d'argent versés entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.

La première relèverait le plafond du don familial. Un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent de moins de 80 ans pourrait donner 50 000 € sans droits à un descendant majeur ou émancipé, contre 31 865 € actuellement. Un oncle ou une tante sans descendance pourrait aussi en faire profiter ses neveux et nièces. Et l'argent resterait libre : rien n'obligerait à acheter un logement.

La seconde concernerait surtout les familles qui donnent au-delà des abattements. Pour ces dons, le barème habituel serait remplacé par un taux unique de 6 % sur la part taxable restant après les abattements, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Une seule condition d'âge s'ajouterait : le bénéficiaire devrait avoir moins de 50 ans, qu'il soit majeur ou mineur émancipé. Devant la commission des finances de l'Assemblée, le 1er octobre 2026, le ministre de l'Économie Roland Lescure a assuré que ces mesures s'adressaient « plutôt aux classes moyennes ».

Les règles actuelles sont bien plus lourdes : entre un parent et son enfant, la part taxable d'une donation est imposée à 20 % entre 15 933 € et 552 324 €, puis à 30 %, 40 % et jusqu'à 45 % au-delà. Avec la réforme, le taux tomberait même à 5 % si le bénéficiaire versait au moins 1,1 % de la somme reçue à une association d'aide aux plus démunis ou aux victimes de violences conjugales, avant de déclarer le don. Ce geste ne donnerait pas droit à la réduction d'impôt habituelle.

Pourquoi un tel geste ? Selon l'exposé des motifs, deux tiers des ménages qui héritent comptent au moins une personne de 60 ans ou plus. L'héritage tombe souvent trop tard pour aider à acheter un logement ou à créer une entreprise. Le gouvernement veut donc que l'épargne des aînés circule plus tôt vers les jeunes générations.

« La France épargne beaucoup, mais transmet trop tard. Or, c'est au moment où l'on se loge, fonde une famille, investit ou entreprend que cet argent est le plus utile. »

Aucune de ces mesures n'est définitivement adoptée. Le 9 octobre 2026, la commission des finances a rejeté la partie « recettes » du budget, si bien que les députés repartent du texte du gouvernement en séance. Les votes sont prévus le 20 octobre sur cette première partie, puis le 17 novembre sur l'ensemble du budget. Le Sénat prendra ensuite le relais.

Pour acheter neuf, le compte à rebours a commencé

Les familles qui veulent financer un logement neuf disposent déjà d'un outil plus généreux. Depuis le 15 février 2025, un don d'argent pour l'achat d'un logement neuf est exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur, à condition de financer un logement neuf ou sur plan, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Il peut aussi payer des travaux éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale du bénéficiaire, sans cumul avec cette prime pour les mêmes dépenses.

Concrètement, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, autant de sa mère et autant d'un grand-parent : 300 000 € au total, le plafond par bénéficiaire. Petits-enfants et arrière-petits-enfants y ont droit, tout comme les neveux et nièces d'un donateur sans descendance. Aucun âge limite n'est imposé au donateur.

Ce dispositif ne couvre que les sommes versées au plus tard le 31 décembre 2026. Le gouvernement n'a prévu aucune prolongation dans son projet de budget 2027. Un amendement peut toujours être proposé pendant les débats, sans aucune garantie d'adoption.

Ces dons ont un autre intérêt : ils échappent au « rappel fiscal », la règle qui additionne les donations des quinze dernières années pour calculer les droits. L'abattement de 100 000 € entre parent et enfant et le don familial de 31 865 € restent donc intacts.

Jusqu'à 231 865 € transmissibles sans droits d'un parent à un enfant d'ici au 31 décembre 2026, sous conditions : 100 000 € de don pour un logement neuf, 100 000 € d'abattement et 31 865 € de don familial.

Article 790 A bis du code général des impôts (CGI), issu de l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Commentaires de l'administration : BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 1000, publiés le 4 septembre 2025.

VEFA : tout se joue chez le notaire

Attention au délai : l'argent doit être utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit son versement. Un don reçu le 31 décembre 2026 laisse donc jusqu'au 30 juin 2027.

Pour un achat en VEFA à Nantes, le fisc retient la date de l'acte authentique signé chez le notaire, et non celle du contrat de réservation. Une fois cet acte signé dans les temps, peu importe que les appels de fonds s'étalent ensuite sur toute la durée du chantier.

L'ordre des étapes compte aussi : le don doit arriver avant la signature, faute de quoi l'exonération tombe. Pour prouver l'usage de l'argent, l'acte doit mentionner un apport personnel au moins égal à la somme exonérée.

Pendant cinq ans à compter de l'acquisition, ou de l'achèvement s'il est postérieur comme en VEFA, le logement doit être la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale à un locataire extérieur à son foyer fiscal. Une revente dans ce délai fait tomber l'exonération.

Don fléché ou don libre : comment s'y retrouver ?

Les deux dispositifs ne répondent pas au même besoin. L'un oblige à financer un logement, dans un délai serré. L'autre laisserait l'argent libre, avec un plafond plus bas, à condition d'être adopté par les parlementaires.

Pour un achat dans le neuf financé jusqu'à 100 000 € par donateur, le dispositif actuel reste plus avantageux. Celui de 2027 profiterait surtout aux familles qui ont déjà utilisé leurs abattements, ou qui souhaitent donner davantage.

À Nantes, deux familles et deux calendriers

À Nantes Métropole, le neuf s'est vendu en moyenne 4 802 € le m² habitable, hors parking, au deuxième trimestre 2026. Ce prix, relevé par l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), a baissé de 1,9 % en un an.

Pour un trois-pièces de 65 m², il faut donc compter environ 312 000 € hors parking, et autour de 211 000 € pour un deux-pièces de 44 m². Ce sont des estimations, car chaque programme fixe ses propres prix.

Dans bien des familles, le don sert d'apport personnel pour le crédit immobilier. Une note de Matignon, consultée par Le Monde le 12 septembre 2026, le dit elle-même : une transmission anticipée « peut devenir un apport immobilier, un investissement productif, une création d'entreprise ou de la consommation ».

Cas n° 1 : un couple aide sa fille de 34 ans à acheter un T3 sur plan. Les parents ont moins de 80 ans et n'ont jamais utilisé ni leur abattement ni leur don familial. Chacun verse 100 000 € en décembre 2026, et l'acte de VEFA est signé avant le 30 juin 2027.
Résultat : aucun droit à payer, et tous les abattements restent disponibles pour plus tard. S'ils attendaient 2027 et que la mesure était adoptée, ils pourraient aussi transmettre ces 200 000 € sans droits, en combinant par exemple 50 000 € de don familial et 50 000 € d'abattement par parent. Dans cette répartition, chaque parent aurait épuisé son don familial et la moitié de son abattement, pour quinze ans.

Cas n° 2 : un père de 68 ans a déjà donné 100 000 € à son fils en 2020. Son abattement ne se reconstituera qu'en 2035. Il veut lui donner 100 000 € de plus pour un T2 neuf ; le fils a 38 ans et n'a jamais reçu de don familial.
Versé avant le 31 décembre 2026 pour ce logement neuf, le don ne coûte rien. En 2027, si la mesure était adoptée, il coûterait 3 000 € : 50 000 € exonérés, puis 6 % sur les 50 000 € restants. Sans l'exonération logement ni les mesures proposées pour 2027, avec le seul don familial actuel de 31 865 €, la facture atteindrait 11 821 €.

La différence se chiffre en milliers d'euros, ou en abattements préservés. Encore faut-il respecter le délai de six mois, puis habiter ou louer le logement pendant cinq ans. Qui vise l'un des programmes immobiliers neufs à Nantes a donc intérêt à suivre cet ordre : réservation, versement du don, puis signature chez le notaire, au plus tard le 30 juin 2027 pour un don de fin décembre.

Et pourquoi pas les deux ?

Rien n'empêche de cumuler les deux : une famille peut verser le don pour le logement neuf avant le 31 décembre 2026, puis compléter au premier semestre 2027 avec le don familial relevé, si les parlementaires adoptent la mesure. Un parent qui a déjà donné 31 865 € pourrait ainsi ajouter 18 135 € sans droits.

Libre d'usage, cette somme pourrait payer un parking, équiper la cuisine ou réduire l'emprunt, en complément d'un prêt à taux zéro à Nantes pour les primo-accédants. Dans le même projet de budget, le gouvernement propose d'ailleurs un PTZ parentalité, qui serait ouvert même aux ménages ayant déjà eu un prêt à taux zéro.

Ce complément reste toutefois suspendu au vote. Montants, dates et conditions peuvent encore changer à l'Assemblée comme au Sénat. Et la loi de finances pour 2026 n'a été promulguée que le 19 février 2026 : donner en janvier 2027, avant l'adoption définitive, reviendrait à parier sur le texte final.

Cinq erreurs qui coûtent l'exonération

• Faire construire sa maison, ou acheter un terrain pour bâtir : seul l'achat d'un logement neuf, achevé ou en VEFA, est admis.
• Signer chez le notaire avant d'avoir reçu l'argent, ou après le dernier jour du sixième mois qui suit le versement.
• Acheter via une société civile immobilière (SCI) : apporter ou prêter la somme à la société ne compte pas.
• Revendre le logement dans les cinq ans, ou le louer à un membre de son foyer fiscal.
• Le louer à l'exploitant d'une résidence avec services pour étudiants ou seniors.

Ce don se déclare sur le formulaire papier n° 2735, en deux exemplaires, auprès du service des impôts chargé de l'enregistrement. Gardez la preuve du virement, daté au plus tard du 31 décembre 2026. Sans elle, le fisc retient la date inscrite sur la déclaration, à condition que celle-ci soit déposée avant le 31 janvier 2027.

Le formulaire de déclaration de don n° 2735 se télécharge sur le site officiel de l'administration. Si les parlementaires adoptent le texte en l'état, les dons du premier semestre 2027 devront, eux, être déclarés dans le mois qui suit leur versement.

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