Révision des valeurs locatives : l'amendement Juvin veut réformer la taxe foncière

Hervé Koffel

Publié le vendredi 23 octobre 2026

La taxe foncière des Nantais s'appuie encore sur une photographie du marché locatif prise en 1970. Un amendement au projet de budget 2027 propose de rafraîchir la valeur locative d'un logement à chaque vente, donation ou succession. Le mécanisme démarrerait le 1er janvier 2028, mais rien n'est encore voté au 23 octobre 2026.

Valeur locative cadastrale : des loyers d'avant le choc pétrolier

Chaque avis de taxe foncière part de la valeur locative cadastrale (VLC), le loyer annuel théorique que le fisc attribue à un logement. Pour la plupart des habitations, ce montant découle des opérations de révision foncière de 1970, rappelle la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

La VLC subit un abattement forfaitaire de 50 % pour les propriétés bâties, et les taux votés par la commune et l'intercommunalité s'appliquent ensuite à cette base. À Nantes, ils atteignent 46,34 % pour la ville et 6,41 % pour Nantes Métropole, des niveaux reconduits depuis plusieurs années.

Les bases sont revalorisées chaque année selon l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). La hausse atteint 0,8 % en 2026, d'après l'indice de novembre 2025. Ce coefficient suit les prix, pas les loyers, et ne corrige aucun écart entre deux logements.

3 à 4 fois : l'écart estimé, dans plusieurs grandes villes dont Nantes, entre le loyer fiscal d'un T3 de 65 m² (300 à 350 € par mois) et le loyer de marché (900 à 1 400 €), selon une étude Orka.tax.

Taxe foncière et vente immobilière : une mise à jour au rythme des notaires

Le député LR Philippe Juvin, rapporteur général du budget, a déposé le 10 octobre 2026 l'amendement I-3528 au projet de loi de finances (PLF) pour 2027. Son exposé des motifs résume la méthode : « une révision pas à pas, à chaque vente ou transmission à titre gratuit ».

Calcul de la taxe foncière dès 2028 : surface, secteur et localisation

La nouvelle valeur multiplierait la surface du logement par un tarif au mètre carré tiré des loyers moyens constatés dans un secteur géographique homogène. Un coefficient de localisation, compris entre 0,7 et 1,3, affinerait le résultat selon l'emplacement. Les logements d'exception seraient évalués à 8 % de leur valeur vénale. À noter que la révision porterait sur la valeur locative du logement, pas sur son prix de vente.

La base révisée entrerait dans les impôts l'année suivant la mutation. Pour un logement vendu en 2028, elle apparaîtrait sur l'avis 2029.

Avec une VLC de 4 000 €, la base imposable tombe à 2 000 €. Aux taux nantais cumulés (52,75 %), la taxe foncière atteint 1 055 €, hors taxe d'ordures ménagères et taxes annexes. Une VLC révisée à 5 000 € porterait l'avis à 1 319 € à taux inchangés. Ramenée à 3 500 €, elle le ferait descendre à 923 €. Montants illustratifs, pas des projections.

Nouveaux propriétaires : qui paierait plus, qui paierait moins ?

Tout dépendrait de l'écart entre l'évaluation de 1970 et le loyer actuel du quartier. Un logement situé dans un secteur devenu recherché pourrait voir sa base augmenter. À l'inverse, un bien jugé confortable à l'époque, dans une zone moins demandée aujourd'hui, pourrait voir la sienne reculer.

Le niveau final de l'impôt dépendrait aussi des taux, que les collectivités votent chaque année. L'auteur de l'amendement le reconnaît dans son exposé : deux bases coexisteraient un temps dans un même secteur, voire un même immeuble. L'Ifrap parle de « disparités transitoires » entre biens vendus et biens conservés.

Pour un projet d'investissement locatif, une base recalculée après l'achat pèserait sur la rentabilité nette.

Côté immobilier neuf à Nantes, le premier repère fiscal reste l'exonération de taxe foncière dans le neuf. Elle couvre les deux années qui suivent l'achèvement (article 1383 du code général des impôts). Les communes peuvent la limiter entre 40 et 90 % de la base, et l'intercommunalité peut la supprimer sur sa part.

Elle suppose une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement, et le texte de l'amendement ne modifie pas ce régime. Pour un primo-accédant financé par un prêt à taux zéro, la taxe foncière reste une charge à anticiper, comme les mensualités.

Réforme de 2031 ou amendement 2028 : deux calendriers distincts

L'amendement ne remplace pas la révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation (RVLLH), engagée en 2020 et plusieurs fois repoussée. Il servirait de transition et s'éteindrait à l'entrée en vigueur de cette réforme.

Article 146 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, modifié par l'article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : valeurs établies d'après le marché locatif au 1er janvier 2028, intégration dans les bases d'imposition au 1er janvier 2031.

Dans ce calendrier, le 1er janvier 2028 sert seulement de date de référence pour mesurer les loyers. Les bailleurs les déclareront avant le 1er juillet 2028. Un rapport au Parlement est attendu avant le 1er septembre 2029, puis les commissions locales siégeront en 2030.

Budget 2027 : où en est l'amendement Philippe Juvin ?

Une première version, limitée aux ventes, a été adoptée en commission des finances lors de l'examen du texte, du 7 au 9 octobre 2026. La commission a ensuite rejeté l'ensemble de la première partie du budget. Le texte a été redéposé pour la séance, élargi aux donations et successions.

Le vote solennel sur cette première partie, prévu le 20 octobre, a été reporté. Les débats reprennent le 27 octobre, avant le passage au Sénat. Une version proche, défendue par le même député, avait été rejetée en séance le 21 novembre 2025.

Quand pourra-t-on se promener dans le parc de la Confluence ?

Morgane Caillière

le 20-10-2026

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