Crédit immobilier : les banques veulent assouplir les règles

Hervé Koffel

Publié le jeudi 15 octobre 2026

Le plafond d'endettement de 35 % s'invite dans le débat de la présidentielle de 2027. Le 28 septembre 2026, la Fédération bancaire française (FBF) a demandé qu'il cesse d'être imposé aux banques. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n'y avait pas touché le 15 septembre, et la Banque de France y tient.

Fédération bancaire française : haro sur les règles obligatoires

Publiée au nom de 317 banques, la contribution de la FBF à l'élection présidentielle compte huit mesures. Au chapitre du logement, la fédération propose de rendre facultatives les règles du HCSF, y compris pour l'investissement locatif : « Ce système administré est inutile, alors que les banques savent déjà gérer le risque. »

Selon la fédération, ces règles pénalisent les primo-accédants aux revenus encore modestes et certains ménages au reste à vivre élevé. Son texte ne précise pas si un plafond subsisterait, même à titre indicatif.

La FBF rattache la mesure à un texte réglementaire, et non à une loi. Elle suggère aussi un nouveau prêt à taux zéro (PTZ), encore à définir, pour les moins de 35 ans, hors zonage.

Deux plafonds et une soupape depuis 2022

Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 s'impose à toutes les banques. Le taux d'endettement, rapport entre les charges d'emprunt et les revenus nets avant impôt, ne peut dépasser 35 %, assurance comprise. La durée est plafonnée à 25 ans, et à 27 ans lorsque l'entrée dans le logement est différée.

Cette tolérance couvre l'achat sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et la construction d'une maison. Elle joue aussi dans l'ancien, si les travaux pèsent au moins 10 % du coût total.

Chaque banque peut toutefois déroger à ces critères dans la limite de 20 % du montant de sa production trimestrielle de crédits immobiliers. Au moins 70 % de cette enveloppe va aux acheteurs d'une résidence principale.

Les primo-accédants doivent recevoir au moins 30 % de l'enveloppe, pris sur ces 70 %. Le solde, soit 6 % de la production, reste libre d'emploi, investissement locatif compris.

Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, prise sur le fondement du 5° de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier et modifiée les 29 juin et 18 décembre 2023 (décisions D-HCSF-2023-2 et D-HCSF-2023-6).

Au HCSF, statu quo et satisfecit

Dans son communiqué de séance du 15 septembre 2026, le HCSF (Haut Conseil pour la Stabilité Financière) juge la production de crédits stable. En juin 2026, le taux d'effort moyen des emprunteurs atteignait 30,9 % et la durée moyenne 22,7 ans. 18,1 % de la production a dérogé aux critères au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt.

Le Haut Conseil salue une « bonne appropriation de la norme et de ses flexibilités » par les banques. Le 24 juin 2026, devant les députés, la Banque de France imputait à la règle moins de 10 % du recul du crédit.

Ses responsables voient dans les plafonds des « garde-fous structurels » : un assouplissement nourrirait d'abord la hausse des prix et de l'endettement.

Reste à vivre : la piste des députés

Le reste à vivre désigne la somme dont dispose un ménage chaque mois, une fois ses crédits et ses charges fixes payés. La proposition de loi n° 2652, déposée le 14 avril 2026 par Lionel Causse et seize autres députés, veut l'inscrire dans la loi.

Son article 2 permettrait aux banques d'écarter le plafond de 35 % si elles démontrent l'absence de risque d'endettement excessif. Le niveau de reste à vivre de l'emprunteur entrerait notamment dans cette appréciation. Renvoyé à la commission des finances, le texte n'y avait pas été examiné au 15 octobre 2026.

À la différence de la FBF, ses auteurs ne remettent pas en cause le caractère obligatoire de la norme. La Banque de France reste réservée : le critère pourrait favoriser les foyers aisés au détriment des ménages modestes.

Calcul simplifié, avant charges courantes. Avec 2 400 € nets par mois et 840 € de mensualité, le taux d'effort atteint 35 % : il reste 1 560 €. Avec 9 000 € et 3 600 €, il passe à 40 %, hors norme, mais il reste 5 400 €.

Investisseurs : des loyers comptés, jamais déduits

Pour un investissement locatif, les loyers attendus s'ajoutent aux revenus, après une décote fixée par la banque. Le HCSF exclut en revanche le calcul différentiel, qui retrancherait ces loyers de la mensualité. La Banque de France observe qu'en pratique, ils sont retenus à 60 % ou 70 %.

Un propriétaire qui rembourse encore sa résidence principale atteint donc vite le plafond s'il finance un second bien. Hors norme, il dépend des 6 % libres, à moitié inemployés selon la Banque de France.

Si la règle reste obligatoire, l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC) demande au minimum d'en exclure l'investissement locatif. Sa présidente, Julie Bachet, estime qu'un assouplissement profiterait d'abord aux investisseurs et aux revenus élevés.

Puis-je déjà emprunter au-delà de 35 % ?

Oui : selon la Banque de France, un ménage très solvable bloqué par les 35 % peut déjà relever de la marge de flexibilité. Chaque banque choisit toutefois seule les dossiers qu'elle y fait entrer.

Le taux d'usure, l'autre plafond à surveiller

Le taux d'usure plafonne le taux annuel effectif global (TAEG), qui ajoute aux intérêts les frais, assurances et garanties exigés. Depuis le 1er octobre 2026, ce plafond s'établit à 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus.

Révisé chaque trimestre, le seuil d'usure suit la hausse des taux de crédit immobilier avec retard. L'APIC réclame un retour temporaire à une révision mensuelle, comme en 2023. Julie Bachet, présidente de l'APIC, déclarait le 6 octobre 2026 que le premier blocage est justement la problématique des taux d'usure.

Aucune modification n'a été annoncée au 15 octobre 2026. Il faudrait pour cela une décision du HCSF, présidé par le ministre de l'Économie, ou une loi. Même assouplie, la norme ne créerait aucun droit au crédit pour les emprunteurs. La Banque de France observait en juin 2026 une hausse des dossiers de surendettement, d'abord liée au crédit à la consommation.

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Morgane Caillière

le 13-10-2026

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