Studio, T2 ou T3 : Quel type d’appartement acheter pour louer ?

Charlotte Costa

le 14 avril 2023

[ mis à jour le 09 avril 2025 ]

La réussite d’un investissement immobilier locatif n’est pas une mince affaire. Le succès d’un tel projet dépend de plusieurs facteurs. En tant qu’investisseur, vous devez vous poser les bonnes questions, pour faire les bons choix. Chez IMMO9, on sait que ce n’est parfois pas simple de répondre à toutes ces interrogations.

Pour vous donner une piste de réflexion, vous pouvez vous demander quelle typologie d’appartement acheter pour louer. En effet, le profil de locataire à qui vous allez louer, autrement dit votre cible est l’un des 3 piliers avec l’emplacement et le prix qui vous permettra de mener à bien votre projet d’investissement immobilier.

Dans cet article, nous vous guidons à travers les avantages et les inconvénients de chaque type d’appartement afin de vous aider à prendre une décision éclairée. Découvrez notre tableau récapitulatif à la fin de l’article.

Définir sa cible et choisir son emplacement : le combo gagnant pour un investissement locatif

Avant même de choisir quel type d'appartement acheter, il est important de définir la cible locative que vous souhaitez atteindre et de sélectionner soigneusement l'emplacement de votre bien. En effet, le type de locataire et l'emplacement de l'appartement sont des facteurs clés pour déterminer et optimiser la rentabilité de votre investissement.

Par exemple, si vous ciblez les étudiants, il peut être intéressant d'investir dans une grande métropole, au sein d’un quartier proche des universités ou des écoles. À l’inverse, si vous visez des jeunes couples ou des familles, privilégiez les quartiers résidentiels, calmes bien desservis par les transports en commun et pourvus en commerces, services, écoles, équipements culturels et sportifs.

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Quelle est la différence entre un studio, un T2 et un T3 ?

Les 3 typologies les plus fréquemment louées sont les studios, les 2 et les 3 pièces. Ce sont également les types d’appartements qui offrent les meilleures performances pour un investissement immobilier locatif. Voici comment ces typologies sont définies et leurs différences par rapport aux autres :

• Un studio est un appartement composé d'une seule pièce principale faisant office de salon, chambre et cuisine, ainsi que d'une salle de bain séparée. Les studios sont généralement de petite taille, entre 15 et 30 m².
• Un T2, ou deux pièces, est un appartement comprenant une chambre séparée, un salon avec coin cuisine ou une cuisine séparée et une salle de bain. Les T2 ont généralement une surface comprise entre 30 et 50 m².
• Un T3, ou trois pièces, est un appartement avec deux chambres, un salon, une cuisine (séparée ou non) et une salle de bain. Les T3 ont généralement une surface comprise entre 50 et 80 m².

Ce référentiel universel est issu de la loi Carrez. En effet, ce texte législatif oblige le propriétaire d’un logement en copropriété à faire mention de la superficie privative dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien. Les surfaces d’une hauteur inférieure à 1m80, les espaces extérieurs et les annexes sont exclus de la loi Carrez.

Sur certaines annonces, il se peut que vous voyiez la mention “bis” à côté de la typologie du logement. Ce phénomène est plus courant dans l’ancien. Cela signifie que le logement possède un espace supplémentaire trop petit (minimum 9 m²) pour être considéré comme une pièce, mais suffisamment grand pour un usage en bureau ou en chambre.

Acheter pour louer studio : un investissement stratégique

Acheter pour louer un studio peut être une option judicieuse pour les propriétaires souhaitant cibler les étudiants et les jeunes actifs dans les grandes villes. En raison de leur taille réduite et de leur prix d'achat souvent plus abordable, les studios sont particulièrement adaptés à ce public en recherche de logements économiques et fonctionnels.

Tous les ans, les logements situés dans les principales villes étudiantes comme Toulouse, Lyon, Montpellier ou encore Nantes sont pris d’assaut et reçoivent des dizaines de dossiers de candidature. La demande dans les quartiers situés à proximité des écoles et des universités est généralement très élevée. Par exemple à Nantes qui est une ville étudiante, le délai pour trouver un locataire d’un studio est de 19 jours, à Rennes, il est réduit à 12 jours seulement.

Pour vous, cher investisseur débutant ou aguerri, le studio a bon nombre d’avantages. Premièrement, c’est le type de logement le moins cher à l’achat. Deuxièmement, le studio permet de profiter d’une bonne rentabilité. Les prix au m²/mois des petites surfaces sont de manière générale plus élevés que les grandes superficies. Troisièmement, la vacance locative est quasi nulle avec les studios, ils se louent très rapidement.

Néanmoins, il est important que vous gardiez à l'esprit que les studios peuvent présenter quelques risques. Le turn-over des locataires est souvent plus élevé avec cette typologie, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires de gestion locative. Si vous louez à un étudiant, pensez à vérifier la solvabilité de chaque dossier, ainsi que les garanties et la caution. Cela vous évitera de faire face à des situations d’impayés.

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Investir dans un studio en loi Pinel à Nantes

Acheter pour louer un T2 : un bon rapport qualité / rentabilité / prix

Les appartements T2 sont un choix également intéressant pour les investisseurs à la recherche d'un bon équilibre entre qualité du logement, rentabilité et prix d'achat. Les 2 pièces offrent une surface habitable plus importante que les studios, ce qui les rend attrayants pour une variété plus large de locataires, tels que : les jeunes couples, les jeunes actifs et les étudiants avec davantage de moyens.

Les propriétaires de T2 n’ont pas à s’inquiéter des risques de vacances locatives et de turn-over fréquent. Ce type d’appartement s’adresse à des locataires plus stables et est en moyenne loué plus longtemps qu’un studio. Combinés à un emplacement proche des commodités, les T2 offrent un excellent rendement locatif. Un T2 présente aussi l’avantage d’être facilement loué non-meublé en loi Pinel ou meublé via le statut LMNP.

Toutefois, il est essentiel de prendre en compte les coûts d'entretien et de gestion locative associés aux T2, qui peuvent être légèrement supérieurs à ceux des studios en raison de leur superficie et de la taille de la copropriété. Néanmoins, ces coûts sont généralement compensés par une rentabilité locative attractive et une plus grande facilité à trouver des locataires avec de bons dossiers.

Investir dans un 2 pièces en loi Pinel à Nantes

Acheter pour louer un T3 : une meilleure stabilité

En milieu urbain ou plus rural, l’appartement 3 pièces est un passage quasi obligatoire pour de nombreux locataires. Offrant une grande pièce de vie et deux belles chambres, le T3 s’adapte à tous les profils : aux jeunes actifs qui souhaitent avoir un bureau, aux jeunes couples qui peuvent envisager la naissance d’un enfant, aux personnes âgées qui peuvent recevoir famille et amis ou encore aux jeunes qui veulent faire une colocation.

Le seul point qui vient noircir le tableau est le prix d’achat. En effet, les T3 coûtent relativement cher par rapport au loyer que vous pourrez proposer et que vous allez percevoir. Malgré un loyer plus élevé pour un T3 que pour un T2, la différence du prix d’achat ne sera pas proportionnelle. Dans une grande ville, le rendement locatif sera meilleur sur un T2.

Il ne faut pas pour autant négliger les avantages du T3. Ce sont des appartements qui se louent très facilement et rapidement, à des profils variés. La durée moyenne de location est 2 fois plus longue à celle d’un T2. Ces logements offrent également plus d’espace et de confort. Pour les appartements neufs, ils sont conformes aux dernières normes de construction de la RE2020. Les T3 garantissent une bonne stabilité à la fois aux locataires et aux propriétaires.

Enfin, le T3 est un type d’appartement très facile à revendre qui prend de la valeur sur le long terme. Au même titre que pour le marché locatif, les potentiels acheteurs sont nombreux à vouloir ce genre de bien qui se fait assez rare dans les grandes villes. Selon le prix d’achat, l’emplacement ou encore l’agencement, il se peut que vous réalisiez une belle plus-value lors de la revente.

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Investir dans un 3 pièces en loi Pinel à Nantes

Quel type d’appartement acheter pour louer ? Le récapitulatif

Pour conclure cet article, on retiendra que le type de logement à acheter pour louer dépend de vous et de vos objectifs. Vous devez toujours avoir en tête les 3 critères qui font la réussite d’un investissement locatif : le prix, l’emplacement et la cible. Combinez ces 3 indicateurs et offrez-vous une excellente rentabilité.

Retenez simplement que les studios se louent très facilement à des étudiants, d’autant plus si le logement est situé dans une grande ville, à proximité des campus universitaires et des écoles. L’investissement dans un appartement T2 est aussi à privilégier en ville. Choisissez un secteur vivant et bien pourvu en commodités. Enfin, les T3 sont en général plus rentables en périphérie, les locataires cibles sont en général des jeunes couples et des familles ayant une situation stable.

Découvrez notre récapitulatif ci-dessous :

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