Pinel à Nantes : top 5 des communes pour investir dans la Métropole

Amélie Caralp

le 18 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

Aux vues de la croissance démographique de la ville sur les 10 dernières années (+ 10,9%), et de la tension locative qui y règne, investir en Pinel à Nantes représente une véritable opportunité pour les investisseurs. Cependant, les prix pratiqués ne sont pas nécessairement accessibles à tous les porte-monnaie. Pour les investisseurs désireux d’acquérir un logement neuf à Nantes, mais dont le budget est assez serré, la meilleure des alternatives est d’investir dans l’une des communes de la Métropole, tout aussi recherchées et surtout moins chères. Immo9 vous livre son top 5 des communes pour investir en Pinel autour de Nantes.

Pinel à Nantes et aux alentours : les communes concernées

Nantes se trouve en zone B1 du dispositif Pinel. Les investisseurs peuvent donc bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000€ en investissant en Pinel à Nantes. En contrepartie, ils s’engagent à mettre leur bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant un plafond de loyer fixé à 10,55€/m² et un plafond de ressources des locataires.

Nantes Métropole en zone B1

Nantes Métropole se compose de 24 communes et compte quasiment 660 000 habitants. L’ensemble de ces communes est situé en zone B1 du dispositif Pinel, ce qui rend une grande partie des programmes immobiliers neufs qui s’y construisent éligibles à la réduction d’impôts Pinel.

Voici les villes où il est possible d’investir en Pinel dans la métropole Nantaise :

Les autres communes en zone B1

En s’éloignant de la métropole nantaise, certaines communes restent tout de même en zone B1 du dispositif Pinel. C’est le cas notamment de certaines villes de la côte de Jade. On trouve par exemple :

• La Baule – Escoublac
• Château-d’Olonne
• Guérande
• Pornic
• Pornichet
• Trignac
• Saint-Nazaire
• …

Il est donc possible de profiter de la réduction d’impôts Pinel pour l’acquisition d’un logement neuf mis en location au titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

1 - Investir en loi Pinel à Saint-Sébastien-sur-Loire

À 2 kilomètres de l’Île de Nantes et 6 kilomètres au sud de l’hypercentre, la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire regorge d’atouts qui en font une ville idéale pour un investissement locatif en Pinel.

Très bien desservie par le réseau de bus de la Métropole et par une gare TER, la ville offre un accès simplifié à Nantes et à ses bassins d’emploi. Depuis le centre-ville de Saint-Sébastien-sur-Loire, il ne faudra que 14 minutes de train pour arriver à la gare de Nantes. De là, 15 minutes supplémentaires suffiront pour rejoindre l’hypercentre, joignable en seulement 15 minutes en voiture. 5 minutes seront suffisantes pour se rendre sur l’Île de Nantes par la route, et 10 minutes en vélo.

La commune de Saint-Sébastien-sur-Loire, en plus de sa proximité à Nantes, bénéficie de toutes les infrastructures, commerces et services nécessaires à la vie quotidienne, la rendant très attractive aux yeux des locataires potentiels. Supermarchés, écoles, salles de spectacles, cinéma... Tout est disponible en ville. La grande zone commerciale de Saint-Sébastien-sur-Loire représente également un bassin d’emploi dynamique.

Les programmes Pinel à Saint-Sébastien-sur-Loire

Le marché de l’immobilier neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire est également très dynamique. Actuellement, 6 programmes neufs éligibles Pinel sont en cours de construction, ce qui représente 410 appartements.

Les prix démarrent à partir de 180 000€ pour un appartement de 2 pièces de 41,5m² avec 25m² de terrasse. La moyenne des prix des logements neufs en cours de commercialisation s’élève à 4 045€/m². Soit environ 16,5% moins cher qu’à Nantes, qui affiche des prix autour de 4 708€/m² au dernier trimestre 2021**.

Jérôme souhaite investir dans un appartement neuf à Saint-Sébastien sur Loire. Il choisit un studio de 36m² avec balcon de 8m², commercialisé au prix de 161 800€. Frais de notaire inclus, son achat lui revient à 165 845€. Comme il le mettra en location pendant 12 ans, le montant de sa réduction d’impôts Pinel s’élèvera à 34 827€.

Jérôme pourra louer son bien 495,8€ par mois, soit un revenu locatif annuel de 5 949,6€. La rentabilité locative brute de son achat sera de 3,7% avant déduction de la réduction d’impôts Pinel. Après avoir retranché le montant de la réduction d’impôts, la rentabilité de l’appartement monte à 4,5%.

2 - Investir en loi Pinel à Saint-Herblain

La ville de Saint-Herblain, à l’Ouest de Nantes, jouxte le quartier Dervallières-Zola. La commune est particulièrement dynamique en matière d’immobilier et laisse la place à de nombreux projets urbains comme la ZAC du Grand Bellevue, à cheval sur Saint-Herblain et Nantes, et la ZAC la Baule. Ces projets d’envergure permettent de dynamiser le marché de l’immobilier neuf à seulement quelques minutes de Nantes.

Au-delà de ces projets urbains qui transforment progressivement la ville, Saint-Herblain jouit de nombreux autres atouts, à même de ravir les investisseurs et d’attirer les locataires dans la commune. Les nombreux arrêts de tram de la ligne 1 et de la ligne 3, le réseau de bus et la gare TER La Basse-Indre Saint-Herblain permettent de gagner l’hypercentre de Nantes en une trentaine de minutes.

La commune dispose de toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne ainsi que de nombreux espaces verts, idéaux pour les balades en famille. La zone autour du centre commercial Atlantis et l’Institut de Cancérologie de l’Ouest sont d’importants bassins d’emploi de la Métropole nantaise.

Trouver son appartement Pinel à Saint-Herblain

Très dynamique en termes d’immobilier neuf, la commune de Saint-Herblain compte actuellement 12 programmes neufs en cours de construction. C'est donc parmi plus de 410 logements éligibles à la loi Pinel que l’investisseur pourra faire son choix.

Les logements disponibles affichent des prix à partir de 148 000€ pour un studio de 36m² avec terrasse de 8m². Le prix moyen au m² des appartements Pinel à Saint-Herblain s’élève à 3 739€. Soit environ 1 000€/m² de différence avec les prix affichés à Nantes. En choisissant d’investir dans un logement de 36m² en Pinel à Nantes le bien aurait été en moyenne 35 000€ plus cher qu’à Saint-Herblain.

Un tel appartement pourra être loué au prix de 494€ par mois. Soit une rentabilité locative brute de 4%, et 4,9% après déduction de la réduction d’impôts Pinel (avec une mise en location pendant 12 ans).

3 - Investir en loi Pinel à Orvault

Avec près de 27 000 habitants, Orvault est une commune très dynamique. La preuve, sa population a augmenté de plus de 10% en seulement 10 ans. Cette forte croissance démographique a de quoi rassurer les investisseurs, d’autant plus qu’un tiers de la population est locataire.

Un vivier important de locataires, séduits notamment par la proximité de la ville à Nantes et à son campus universitaire du Tertre, accessible en seulement 10 minutes de vélo depuis le sud de la ville.

La ville est desservie par les lignes 2 et 3 du tramway, ce qui permet d’accéder à l’hypercentre nantais en 20 ou 30 minutes selon son emplacement. De nombreux commerces, services et infrastructures sont disponibles en ville comme la salle de spectacle L’Odyssée, le stade de Gagné ou le Bike Park d’Orvault. Deux vastes zones commerciales contribuent également au dynamisme économique de la ville.

Choisir son logement Pinel à Orvault

Bien que dynamique, la ville d’Orvault présente actuellement moins de programmes neufs que ses voisines. 3 programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel sont en cours de construction. 106 logements seront donc créés d’ici 2023. Les prix démarrent à 199 700€ pour un appartement 2 pièces de 49m² prolongé d’une terrasse de 6m². Le prix moyen constaté sur les logements actuellement en cours de commercialisation est de 4 089€/m², soit environ 600€/m² de moins que pour un investissement Pinel à Nantes.

Pour l’achat de cet appartement précisément, le loyer Pinel maximum sera de 584,5€ par mois. La réduction d’impôts Pinel pour une mise en location sur 12 ans s’élèvera à 42 985€. Soit une rentabilité locative brute de 3,4% et de 4,3% une fois la réduction d’impôts Pinel déduite du prix d’achat.

4 - Investir en loi Pinel à Rezé

3^ème ville de Nantes Métropole, Rezé bénéficie d’un vaste réseau de transports en commun (tram, bus, ferry) qui lui permet de se placer à seulement 20 minutes de l’hypercentre de Nantes. L’Île de Nantes, qui regorge elle aussi d’activités et qui devrait devenir un important bassin d’emploi médical avec la création du nouveau CHU, se place quand à elle à 10 minutes à pied du nord de Rezé.

Côté emploi justement, la ville de Rezé n’est pas en reste. De nombreuses zones d’activités économiques dynamisent la commune. Environ 3 500 entreprises composent le tissu économique de la ville, représentant plus de 14 000 emplois.

Trouver son programme Pinel à Rezé

La ville de Rezé propose actuellement 5 programmes neufs en cours de construction. 165 nouveaux logements sortiront de terre d’ici le 2^ème trimestre 2024. Ces appartements neufs sont proposés à partir de 171 000€ pour un 2 pièces de 44m² bénéficiant de 14,5m² de terrasse. Avec un prix au m² constaté de 4 016€ sur les commercialisations en cours, la ville de Rezé permet aux investisseurs de réaliser une économie de 17,2% sur leur investissement locatif, ou bien d’investir dans des mètres carrés supplémentaires.

Jeanne a décidé d’investir dans un logement neuf à Rezé pour pouvoir le louer en Pinel pendant 12 ans puis y loger son fils lorsqu’il sera étudiant. Elle opte donc pour un deux pièces de 41m² avec une terrasse de 10m² au prix de 184 700€. Avec les frais de notaire à 2,5%, son achat lui revient à 189 317€. La réduction d’impôts Pinel sera donc de 39 843€.

Concernant le montant maximum pour la mise en location du bien, il s’élève à 540€ par mois. Hors réduction d’impôts Pinel, la rentabilité locative brute de ce bien sera de 3,4%. Après déduction, elle s’élèvera à 4,3%.

5 - Investir en loi Pinel à Vertou

Au sud de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Rezé, la ville de Vertou accueille plus de 25 000 habitants dans un environnement à la fois rural et urbanisé. Très verte, avec ses 65% d’espaces naturels, et traversée par la Sèvre, elle est très plébiscitée par les familles avec enfants ou les jeunes couples en recherche de tranquillité à quelques minutes de Nantes.

La ville est cependant plutôt dynamique en termes d’emplois, puisqu’elle accueille plus de 3 300 entreprises, dont l’usine de biscuits BN. Bien desservie par le réseau de bus de la Métropole, la commune est également dotée d’un bon réseau routier qui permet de gagner l’Île de Nantes en une quinzaine de minutes.

Les logements Pinel à Vertou

La ville verra sortir de terre 305 logements neufs éligibles Pinel d’ici le 1^er trimestre 2024, répartis au cœur de 5 programmes neufs à Vertou. L’investissement locatif est possible dès 159 000€ pour un studio de 33,5m² avec balcon de 13m². Le prix au m² ne dépasse pas la barre des 4 000€ : 3 988€/m². Soit une économie moyenne possible de près de 25 000€ sur un appartement de ce type qui aurait été acheté à Nantes.

Pour l’achat de cet appartement précisément, le montant maximal du loyer sera de 496€ par mois. La rentabilité locative brute s’élèvera à 3,6%. Après application de la réduction d’impôts Pinel due pour une mise en location de 12 ans, elle monte à 4,6%.

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