Loi Pinel+ : quels changements avec l’arrivée de la nouvelle loi ?

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Avatar de l'auteur "Amélie CARALP" Amélie Caralp

le 18 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Publié le 18 Mars 2022, le décret Pinel+* trace les contours et conditions du nouveau dispositif, avant son entrée en vigueur au 1er Janvier 2023. Cohabitant avec le dispositif Pinel actuel, le Pinel plus permettra aux investisseurs dans l’immobilier neuf à Nantes et dans d’autre métropoles, de continuer à bénéficier des taux pleins. De nouvelles conditions, concernant notamment les logements et leur emplacement, devront cependant être respectées pour pouvoir en bénéficier. Immo9 fait le point sur les nouveautés du dispositif Pinel+.

Pinel plus (+) : les conditions

©CHOTTHANIN THITIAKARAKIAT-Shutterstock

Tout comme le dispositif Pinel, le Pinel+, porté par la ministre du logement Emmanuelle Wargon, est soumis à plusieurs conditions, concernant l’investisseur lui-même, le bien en question, son emplacement, la mise en location et les locataires.

Afin de pouvoir profiter de la réduction d’impôts offerte par le Pinel plus, il faudra :

Le montant maximum d’investissement qui pourra être pris en compte pour bénéficier de la loi Pinel+ est de 300 000 euros et/ou 5 500€/m² par logement.

Plafond de loyer Pinel plus

Comme le dispositif Pinel actuel, le Pinel+ est soumis à un plafond de loyer en fonction de la zone où se situe le bien. Voici le montant maximum des loyers à appliquer en fonction de la zone Pinel :

Zone Plafond de loyer
Abis 17,62€/m²
A 13,09€/m²
B1 10,55€/m²

Plafond de ressources des locataires Pinel+

Comme pour le loyer, les ressources des locataires sont soumises à un plafond afin de pouvoir louer le bien en loi Pinel+ et ainsi profiter de la réduction d’impôts offerte par le dispositif. Le revenu fiscal de référence à ne pas dépasser dépend de la composition du foyer des locataires ainsi que de la zone Pinel+ dans laquelle se trouve le bien.

Nombre de personnes qui occupent le foyer Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€
+ 1 personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€
2 personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€
3 personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€
4 personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€
Par personne à charge supplémentaire + 13 734€ + 12 573€ + 9 200€

Comparaison des taux loi Pinel et loi Pinel plus

©Jerome.Romme - Shuttertsock

La loi Pinel+ cohabitera dès le 1er Janvier 2023 avec le dispositif Pinel actuel. Si les critères du Pinel (+) seront plus exigeants, les taux de réduction d’impôts du nouveau dispositif seront à cette date plus intéressants que ceux du Pinel classique.

Voici les taux de réduction d’impôts qui seront applicables dès 2023 dans le cadre d’un investissement en Pinel plus :

Durée de la mise en location taux de réduction d'impôts Montant maximal de la réduction d'impôts Pinel+
6 ans 12% 36 000 euros
9 ans 18% 54 000 euros
12 ans 21% 63 000 euros

Dans le même temps, pour les investisseurs choisissant d’investir en Pinel classique, les taux de réduction d’impôts baisseront progressivement jusqu’à la disparition totale du dispositif au 31 décembre 2024.

Date d'achat du logement neuf
Durée d'engagement Jusqu'au 31/12/2022 Jusqu'au 31/12/2023 Jusqu'au 31/12/2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%
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Les programmes éligibles à la loi Pinel plus

©Franck Boston - Shutterstock

Afin de pouvoir profiter du Pinel plus, l’investisseur devra choisir un logement qui répond aux critères imposés par le nouveau dispositif. Plus exigeants, ces critères ont pour objectif de pousser à l’investissement dans des programmes immobiliers plus durables et tournés vers l’avenir.

Les logements éligibles devront donc cocher plusieurs cases, tant sur le plan des performances énergétiques que sur le plan des prestations liées au confort de vie. La nouvelle règlementation RE2020** et le référentiel du logement de qualité*** de Laurent Girometti et François Leclerq, sont ainsi les documents de référence pour définir si un programme est éligible ou non au Pinel+.

Du côté des performances énergétiques, les logements éligibles au Pinel+ devront à la fois afficher un DPE d’étiquette B en 2023 et A dès 2025, et respecter les taux des 6 indicateurs du jalon 2025 de la RE2020, à savoir :

Indicateur Définition Seuil maximum logement collectif Seuil maximum maison individuelle
Bbio Besoins bioclimatiques du bâtiment : traduit le besoin en énergie du bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage artificiel 65 points 63 points
Cep Consommation en énergie primaire : elle est calculée en fonction du chauffage, du refroidissement, de la production d'eau chaude sanitaire, de l'éclairage... 85 kWhep/(m².an) 75 kWhep/(m².an)
Cep,nr Consommation en énergie primaire non renouvelable : calcule plus précisément l'utilisation d'énergies non renouvelable du bâtiment 70 kWhep/(m².an) 55 kWhep/(m².an)
DH Degrés - heure : il calcule le nombre de degrés-heures d'inconfort dans chaque partie du bâtiment pour en exprimer l'intensité et la durée 1250 1250
Ic Énergie Indice carbone énergie : calcule l'impact carbone de la consommation d'énergie primaire du bâtiment sur 50 ans 320 kgCO²/m² 160 kgCO²/m²
Ic Construction Indice carbone construction : calcule l'impact carbone sur la durée de la construction du bâtiment (transports, installation, maintenance...) 650 kq éq.CO²/m² 530 kq éq.CO²/m²

Une dérogation existe pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1er Janvier 2022 : ils seront éligibles au Pinel+ s’ils respectent les critères du label E+C- et présentent une étiquette DPE de niveau A.

Concernant les prestations du logement qui le rendent éligibles à la loi Pinel plus, celui-ci devra obligatoirement comprendre :

Ces surfaces ont été déterminées comme suit :

Typologie du logement Surface minimale Surface minimale par pièce
Séjour- Cuisine Chambre Surface de l'extérieur
Studio 28m² 23m² 3m²
T2 45m² 25m² 12m² 3m²
T3 62m² 27m² 10,5m² et au moins une de 12m² 5m²
T4 79m² 29m² 10,5m² et au moins une de 12m² 7m²
T5 96m² 31m² 10,5m² et au moins une de 12m² 9m²

Exemple de programme immobilier neuf éligible Pinel+ à Nantes

Un programme immobilier neuf à Nantes présente d’ores-et-déjà les critères d’éligibilité au Pinel+. Au cœur du futur quartier République, ce programme neuf propose 68 logements du studio au 4 pièces en duplex. La résidence est labelisée E3C2 et les prestations intérieures répondent aux exigences énoncées : triple exposition à partir du 2 pièces, larges ouvertures, espaces extérieurs pour chaque logement... Ce programme sera livré au 4ème trimestre 2023.

©Bati-Nantes

Le zonage Pinel+

Le Pinel+ sera applicable dans les zones Pinel Abis, A et B1 pour les programmes immobiliers définis comme précurseurs en matière d’écologie et de qualité de vie. Mais elle prévoit également la possibilité de bénéficier des taux de réduction maximaux si le programme immobilier neuf se situe dans des zones spécifiques.

Les quartiers prioritaires de la ville sont ainsi éligibles au dispositif, sans qu’il soit besoin d’investir dans un programme immobilier durable répondant aux critères énumérés plus haut (jalon 2025 de la RE2020 et critères de qualité du référentiel).

Les quartiers prioritaires de la ville, ou QPV, sont inscrits dans le cadre de la Politique de la ville, visant à réduire les inégalités au sein de ces territoires. Plusieurs actions sont menées afin d’estomper les inégalités sociales, culturelles et économiques. On compte notamment des actions dans les domaines de :

Souvent délaissés des investisseurs, les quartiers prioritaires devraient désormais s’avérer plus attractifs. Ils représentent également une véritable opportunité pour les investisseurs puisque les prix au m² y sont généralement moins élevés et les possibilités de plus-value à la revente potentiellement plus intéressantes.

Certains QPV sont promis à un bel avenir, il est donc important de savoir les repérer afin de s’assurer un investissement sans risque. À Nantes par exemple, le quartier Bellevue, en plein renouvellement urbain, ou le quartier Bottière Pin Sec qui accueillera de toutes nouvelles infrastructures et un pôle commercial dans les prochaines années, peuvent être de très bonnes options. Il est cependant important de bien se renseigner sur le quartier en question et sur la demande locative, ou de se faire accompagner par un courtier en immobilier neuf afin de sécuriser votre investissement en Pinel+.

Liste des quartiers prioritaires de la ville à Nantes

©Mathieu Poiron - Wikimedia Commons

Nantes comptabilise 12 quartiers prioritaires de la ville, éligibles au dispositif Pinel plus :

SOURCES
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