Loi Pinel+ : quels changements avec l’arrivée de la nouvelle loi ?

Amélie Caralp

le 18 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

Publié le 18 Mars 2022, le décret Pinel+* trace les contours et conditions du nouveau dispositif, avant son entrée en vigueur au 1^er Janvier 2023. Cohabitant avec le dispositif Pinel actuel, le Pinel plus permettra aux investisseurs dans l’immobilier neuf à Nantes et dans d’autre métropoles, de continuer à bénéficier des taux pleins. De nouvelles conditions, concernant notamment les logements et leur emplacement, devront cependant être respectées pour pouvoir en bénéficier. Immo9 fait le point sur les nouveautés du dispositif Pinel+.

Pinel plus (+) : les conditions

Tout comme le dispositif Pinel, le Pinel+, porté par la ministre du logement Emmanuelle Wargon, est soumis à plusieurs conditions, concernant l’investisseur lui-même, le bien en question, son emplacement, la mise en location et les locataires.

Afin de pouvoir profiter de la réduction d’impôts offerte par le Pinel plus, il faudra :

• Être fiscalement domicilié et payer ses impôts en France
• Investir dans un appartement neuf durable dans l’une des zones éligibles Pinel+
• Ne pas dépasser deux investissements par an et par foyer fiscal
• Louer l’appartement neuf nu, à titre de résidence principale, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Mettre le bien en location au maximum 12 mois après sa date de livraison ou sa date d’achat
• Respecter le montant de loyer maximum et le plafond de ressources des locataires imposés par la zone dans laquelle se trouve le bien

Le montant maximum d’investissement qui pourra être pris en compte pour bénéficier de la loi Pinel+ est de 300 000 euros et/ou 5 500€/m² par logement.

Plafond de loyer Pinel plus

Comme le dispositif Pinel actuel, le Pinel+ est soumis à un plafond de loyer en fonction de la zone où se situe le bien. Voici le montant maximum des loyers à appliquer en fonction de la zone Pinel :

Plafond de ressources des locataires Pinel+

Comme pour le loyer, les ressources des locataires sont soumises à un plafond afin de pouvoir louer le bien en loi Pinel+ et ainsi profiter de la réduction d’impôts offerte par le dispositif. Le revenu fiscal de référence à ne pas dépasser dépend de la composition du foyer des locataires ainsi que de la zone Pinel+ dans laquelle se trouve le bien.

Comparaison des taux loi Pinel et loi Pinel plus

La loi Pinel+ cohabitera dès le 1^er Janvier 2023 avec le dispositif Pinel actuel. Si les critères du Pinel (+) seront plus exigeants, les taux de réduction d’impôts du nouveau dispositif seront à cette date plus intéressants que ceux du Pinel classique.

Voici les taux de réduction d’impôts qui seront applicables dès 2023 dans le cadre d’un investissement en Pinel plus :

Dans le même temps, pour les investisseurs choisissant d’investir en Pinel classique, les taux de réduction d’impôts baisseront progressivement jusqu’à la disparition totale du dispositif au 31 décembre 2024.

Les programmes éligibles à la loi Pinel plus

Afin de pouvoir profiter du Pinel plus, l’investisseur devra choisir un logement qui répond aux critères imposés par le nouveau dispositif. Plus exigeants, ces critères ont pour objectif de pousser à l’investissement dans des programmes immobiliers plus durables et tournés vers l’avenir.

Les logements éligibles devront donc cocher plusieurs cases, tant sur le plan des performances énergétiques que sur le plan des prestations liées au confort de vie. La nouvelle règlementation RE2020** et le référentiel du logement de qualité*** de Laurent Girometti et François Leclerq, sont ainsi les documents de référence pour définir si un programme est éligible ou non au Pinel+.

Du côté des performances énergétiques, les logements éligibles au Pinel+ devront à la fois afficher un DPE d’étiquette B en 2023 et A dès 2025, et respecter les taux des 6 indicateurs du jalon 2025 de la RE2020, à savoir :

Une dérogation existe pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er Janvier 2022 : ils seront éligibles au Pinel+ s’ils respectent les critères du label E+C- et présentent une étiquette DPE de niveau A.

Concernant les prestations du logement qui le rendent éligibles à la loi Pinel plus, celui-ci devra obligatoirement comprendre :

• Un espace extérieur (jardin, balcon, terrasse, loggia...) respectant une surface minimum
• Une double orientation à partir du T3
• Une surface minimale en fonction de sa typologie
• Une surface minimale pour chaque pièce avait été évoquée mais n'a pour l'instant pas été retenue

Ces surfaces ont été déterminées comme suit :

Exemple de programme immobilier neuf éligible Pinel+ à Nantes

Un programme immobilier neuf à Nantes présente d’ores-et-déjà les critères d’éligibilité au Pinel+. Au cœur du futur quartier République, ce programme neuf propose 68 logements du studio au 4 pièces en duplex. La résidence est labelisée E3C2 et les prestations intérieures répondent aux exigences énoncées : triple exposition à partir du 2 pièces, larges ouvertures, espaces extérieurs pour chaque logement... Ce programme sera livré au 4^ème trimestre 2023.

Le zonage Pinel+

Le Pinel+ sera applicable dans les zones Pinel Abis, A et B1 pour les programmes immobiliers définis comme précurseurs en matière d’écologie et de qualité de vie. Mais elle prévoit également la possibilité de bénéficier des taux de réduction maximaux si le programme immobilier neuf se situe dans des zones spécifiques.

Les quartiers prioritaires de la ville sont ainsi éligibles au dispositif, sans qu’il soit besoin d’investir dans un programme immobilier durable répondant aux critères énumérés plus haut (jalon 2025 de la RE2020 et critères de qualité du référentiel).

Les quartiers prioritaires de la ville, ou QPV, sont inscrits dans le cadre de la Politique de la ville, visant à réduire les inégalités au sein de ces territoires. Plusieurs actions sont menées afin d’estomper les inégalités sociales, culturelles et économiques. On compte notamment des actions dans les domaines de :

• Le logement et les espaces publics
• L'éducation
• La formation, l’emploi et l’insertion professionnelle
• La sécurité
• Le renforcement du lien social

Souvent délaissés des investisseurs, les quartiers prioritaires devraient désormais s’avérer plus attractifs. Ils représentent également une véritable opportunité pour les investisseurs puisque les prix au m² y sont généralement moins élevés et les possibilités de plus-value à la revente potentiellement plus intéressantes.

Certains QPV sont promis à un bel avenir, il est donc important de savoir les repérer afin de s’assurer un investissement sans risque. À Nantes par exemple, le quartier Bellevue, en plein renouvellement urbain, ou le quartier Bottière Pin Sec qui accueillera de toutes nouvelles infrastructures et un pôle commercial dans les prochaines années, peuvent être de très bonnes options. Il est cependant important de bien se renseigner sur le quartier en question et sur la demande locative, ou de se faire accompagner par un courtier en immobilier neuf afin de sécuriser votre investissement en Pinel+.

Liste des quartiers prioritaires de la ville à Nantes

Nantes comptabilise 12 quartiers prioritaires de la ville, éligibles au dispositif Pinel plus :

• Bellevue
• Bottière Pin Sec
• Bout des Landes – Bout des Pavés - Chêne des Anglais
• La Halvêque
• La Petite Sensive
• Le Breil
• Le Clos Toreau
• Le Ranzay
• Les Dervallières
• Malakoff
• Port Boyer

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