Loi Pinel 2023 ou Pinel Plus ? Le choix est vôtre

Charlotte Costa

le 07 octobre 2022

[ mis à jour le 07 octobre 2022 ]

3. C’est le nombre de mois qu’il reste à la loi Pinel telle qu’on la connait aujourd’hui.

À compter du 1^er janvier 2023, la sphère de l’investissement immobilier va connaitre de sérieux changements, conformément à la loi des finances établie pour 2022. Si le dispositif Censi-Bouvard ne sera pas reconduit pour une année supplémentaire, la loi Pinel va elle aussi devoir s’adapter et cohabiter avec son successeur, le dénommé Pinel Plus.

Mise en place à l’origine pour relancer la construction de logements neufs à Nantes, ou dans n’importe quelle autre métropole française, la loi Pinel a su séduire bon nombre d’investisseurs. Toutefois, il était temps d’apporter un brin de nouveauté et de donner un second souffle au dispositif, sans pour autant le rendre moins attractif.

On fait le point sur les changements à venir pour cette année 2023.

Loi Pinel 2023 : la RE2020, un critère d’éligibilité fondamental

© faithie – Shutterstock

Repoussée à maintes reprises, la mise en application de la RE2020 a finalement eu lieu le 1^er janvier 2022.

Successeur logique de la RT2012, elle se veut plus moderne et plus engagée sur le plan environnemental et énergétique. Si elle s’est autant faite attendre et qu’elle a longtemps été redoutée par la plupart des acteurs de la promotion immobilière, la RE2020 tend à révolutionner la façon de bâtir en France. Elle tient un rôle capital dans l’objectif neutralité carbone du pays d’ici 2050.

C’est d’ailleurs la RE2020 qui donne le la à la globalité du nouveau format de la loi Pinel 2023. Cette nouvelle mouture, imaginée par Emmanuelle Wargon, ancienne ministre déléguée au Logement permettra de construire des logements hautement performants. Elle s’attardera à répondre principalement à 3 objectifs : les logements bas carbone, la consommation énergétique et le confort d’été.

Objectif n°1 - Produire des logements bas carbone

Construire est une chose. Construire bien et dans le respect de l’environnement en est une autre.

La construction est à ce jour l’un des secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre de la planète. Environ 60 % des émissions de CO² d’un bâtiment interviennent lors de sa phase de construction et 40 % lors de son exploitation.

Parce que les processus de construction doivent impérativement changer, la RE2020 inclus dans son calcul, le cycle de vie global d’un bâtiment. À partir du démarrage du chantier, tous les postes (matériaux, transport, etc.…) qui rejettent des émissions de gaz à effet de serre sont estimés avec précision.

Afin d’entrer dans un cercle plus vertueux, la RE2020 préconise ainsi largement le recours à des matériaux de construction plus écologiques et biosourcés capables de peu rejeter le carbone dans l’air mais aussi de le stocker. Parmi les stars du genre, Le bois. Ce matériau présente des propriétés bien plus interessantes que le béton. Il est 12 fois plus isolant, permet d’optimiser la performance thermique et donc de contrôler sa consommation énergétique.

Objectif n°2 - Réduire la consommation énergétique des bâtiments neufs

La hausse flagrante des prix de l’énergie ces derniers mois donne à réfléchir sur la dépendance énergétique des français. Avant que s’éclairer ou se chauffer ne devienne un luxe, la RE2020 a pour ambition d’atteindre une CEP NR (Consommation d’Énergie Primaire Non Renouvelable) de 70kWhep/m²/an et une CEP (Consommation d’Énergie Primaire) de 85kWhep/m²/an.

Si on vulgarise ces indicateurs techniques, les bâtiments RE2020 doivent réduire de 30 % leurs besoins énergétiques. La nouvelle réglementation environnementale vise également dès 2025 la sortie des énergies fossiles. Les chaudières à gaz individuel installées dans la plupart des programmes d’aujourd’hui devront être remplacées par des systèmes plus écologiques dans les programmes de demain : pompe à chaleur, chaufferie biomasse.

Un logement sera éligible à la RE2020 et donc au Pinel Plus si les logements produisent moins de 14 kgCo2/an/m² entre 2022 et 2025. À compter de 2025, le seuil sera de 6,5 kg/CO2/m²/an.

Objectif n°3 - Garantir un confort d’été

©New Africa - Shutterstock

Les étés deviennent de plus en plus chauds. Ces mois de juillet et d’août qualifiés de caniculaires ont été pour certains ménages un véritable calvaire, avec des températures frôlant parfois les 40°C à l’intérieur. Si faire tourner son ventilateur à plein régime est une solution permettant de rendre la situation plus supportable, les logements doivent être capables de garder de la fraicheur de jour comme de nuit.

Afin d’éviter l’installation massive du mastodonte de la pollution, le climatiseur, la RE2020 fonde l’un de ses principes sur le confort d’été. Mesuré en degré.heure, cet indicateur devra afficher un chiffre inférieur à 1250DH par an. En d’autres termes, la température d’un logement ne pourra excéder 30°C le jour et 28°C la nuit plus de 25 jours consécutifs.

Les logements Pinel+ doivent suivre un calendrier de performance énergétique

L’objectif cette version 2.0 de la loi Pinel en 2023 est très clair : transformer les processus de construction en tenant compte des défis actuels. Parce que le monde ne s'est pas fait en une poignée de jours, l’exécutif a établi un calendrier permettant aux acteurs de la promotion immobilière de s’adapter aux nouvelles exigences de la RE2020. En fonction de leur année d’acquisition, les logements seront éligibles ou non au Pinel Plus.

• Les logements acquis en 2023 doivent respecter le jalon 2025 de la RE2020 ;
• Les logements acquis en 2024 doivent respecter le jalon 2025 + avoir l’étiquette A du DPE ;
• Les logements acquis en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022 doivent avoir le label E+C- + l’étiquette A du DPE ;
• Les logements acquis en 2023 ou 2024 plus anciens ou qui ont fait l’objet d’une réhabilitation doivent avoir un DPE A ou B.

Loi Pinel 2023 : le rapport Girometti-Leclerc, place au confort d’intérieur et d’extérieur

Issu de la démarche gouvernementale “Habiter la France de demain”, le référentiel de qualité au sein des logements dresse un état des lieux des conditions de vie des français dans leur habitation. En comparant nos modes de vie à ceux de nos voisins européens, les deux experts Laurent Girometti et François Leclerc ont mis en évidence plusieurs problèmes : hauteur sous plafond, surface minimale, présence d’un espace extérieur, luminosité, etc..

Depuis quelques années, le logement collectif en France est mal aimé. Pourtant essentiel pour limiter l’étalement urbain dans les grandes métropoles, les français rêvent encore et toujours de la maison individuelle avec sa parcelle de jardin. Tout l’intérêt de cette étude est de redonner de l’attrait au logement collectif en améliorant certains points. Plusieurs recommandations inscrites dans le référentiel ont été retenues comme critères d’éligibilité au Pinel+.

Des surfaces minimales selon la typologie du bien

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Les lois qui se sont succédées portant sur la surface minimale au sein des logements n’ont fait qu’améliorer le confort intérieur. Le Pinel Plus, successeur de la loi Pinel en 2023 se veut encore plus ambitieux que cela et tient à offrir un cadre de vie idéal aux locataires des logements. Pour qu’un appartement soit éligible au nouveau dispositif, il devra désormais présenter une surface minimale habitable en corrélation avec la typologie.

Avoir un balcon, une terrasse, une loggia ou un jardin est également devenu un critère indispensable. Depuis la crise sanitaire du Covid-19, l’envie des ménages de posséder un espace extérieur privatif s’est exacerbée. Ainsi, la deuxième condition en matière de confort pour qu’un logement soit éligible Pinel+ est la présence d’un tel espace. Là encore, la superficie est réglementée selon la typologie du bien.

Des surfaces minimales selon la typologie du logement

Priorité sur le confort au sein des logements

La luminosité naturelle d’un logement est un point sous-estimé et qui a pourtant une grande importance. Si elle influe sur la valeur marchande du bien ou encore sur le confort de vie des occupants, elle permet également de faire des économies sur ses factures énergétiques. Exposé sud ou sud-ouest, un appartement sera baigné de lumière une grande partie de la journée.

Pour ce qui est d’un investissement en Pinel Plus, les appartements à partir des 3 pièces devront obligatoirement avoir une double exposition. L’obligation devient recommandation pour les studios et les deux pièces.

Loi Pinel 2023 : dynamiser les quartiers prioritaires

La conformité à la RE2020 et aux critères de qualité des logements que nous venons d’aborder sont les conditions additionnelles pour pouvoir investir en Pinel+ et continuer de défiscaliser à hauteur de 63 000 €. Toutefois, une autre option existe pour les investisseurs qui souhaitent investir avec la loi Pinel en 2023, tout en défiscalisant à taux pleins : l’investissement dans un programme au sein d’un quartier prioritaire.

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Si ce ne sont la plupart du temps pas les secteurs de prédilection des ménages, les quartiers prioritaires peuvent pourtant s’avérer être prometteurs. En plus de faire l’objet de projets de rénovation urbaine, les opérations immobilières qui sont implantées dans ces quartiers ne sont ni soumises à la RE2020, ni aux critères de confort. Un acquéreur qui choisit l’un de ces quartiers pour son investissement Pinel en 2023 profitera des taux maximums de défiscalisation, soit 63 000 €.

Loi Pinel 2023 : la fin d’une ère, le début d’une nouvelle

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel dans la version que l’on connait actuellement est amenée à disparaitre à la fin de l’année 2024. Après 10 ans de bons et loyaux services, elle aura permis à de nombreux investisseurs de profiter de ses multiples avantages, comme la défiscalisation à hauteur de 63 000 € ou la création de son patrimoine immobilier.

Comme la plupart des transitions, celle entre la loi Pinel et le Pinel+ se fera en douceur. Durant les deux prochaines années, les deux dispositifs vont cohabiter l’un avec l’autre. Cela permettra à tous les acteurs et professionnels de se familiariser avec le Pinel+, mais également de rectifier si besoin ses contours et de le pérenniser.

Les taux de réduction d’impôt Pinel baissent en 2023, puis 2024

Dès le 1^er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt Pinel vont diminuer. Un second palier de décote s’appliquera début 2024. En effet, l’entrée en vigueur de la nouvelle règlementation environnementale RE2020 marque un nouveau tournant pour la production des logements neufs et donc l’avenir des dispositifs d’investissement immobilier. L’exécutif se devait de réagir et de proposer des solutions adéquates face aux enjeux climatiques et énergétiques actuels.

La réduction d’impôt qui est appliqué pour un investissement Pinel dépend du prix de revient du bien, et de la durée d’engagement choisie par l’acquéreur. Plus elle est longue, plus l’avantage fiscal sera intéressant, et inversement. Au lieu des 12 %, 18 % et 21 % applicables jusqu’à la fin de l’année, les taux en 2023 et 2024 deviendront un peu moins avantageux.

Pour profiter des avantages de la loi Pinel avant la fin de l’année 2022, tournez-vous vers des programmes en phase de pré-commercialisation. C’est l’une des seules garanties pour passer devant le notaire et signer l’acte authentique.

Loi Pinel 2023 ou Pinel Plus : les conditions de base restent identiques

Le Pinel+ n’est qu’une version améliorée de son prédécesseur, la loi Pinel. Si elle permet à tout contribuable de réduire ses impôts à hauteur de 63 000 € pour l’achat d’un appartement neuf, il y a toutefois quelques critères à respecter :

• Faire l’achat d’un appartement neuf livré ou en VEFA dans une zone éligible (A, A bis ou B1) ;
• Mettre son appartement à la location non-meublée pendant 6, 9 ou 12 ans au choix ;
• Louer son appartement à un loyer égal ou inférieur au plafond de loyer en vigueur selon le zonage ;
• Choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas le plafond de ressources en vigueur prévu par le zonage ;
• Réaliser au maximum 2 investissements Pinel ou Pinel+ par an, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m².

Loi Pinel 2023 : les plafonds de loyers et de ressources

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Que vous investissiez avec la loi Pinel en 2023 ou avec le Pinel+, les plafonds de loyers et de ressources sont les mêmes. Tous les deux sont régis par le zonage Pinel qui permet d’identifier les territoires en tension. Ces zones Pinel sont au nombre de 5 mais seulement 3 d’entre elles sont éligibles à l’investissement locatif : A, A bis et B1.

Les plafonds de loyers Pinel 2023

Condition sine qua non pour bénéficier de tous les avantages inhérents au Pinel : le respect du loyer plafonné. L’investisseur qui endosse également le rôle bailleur doit mettre son logement à un loyer qui ne dépasse pas le barème en vigueur pour les baux établis ou reconduits en 2022. Ce plafond est fixé selon le zonage.

Pour la zone A bis il est de 17,62 €/m², pour la zone A de 13,09 €/m², et pour la zone B1 de 10,55 €/m². Pour connaitre la valeur locative de votre bien, vous pouvez utiliser notre calculateur de loyer Pinel ci-dessous.

Les plafonds de ressources Pinel 2023

Le dispositif Pinel a pour but premier d’aider les ménages aux revenus modestes de se loger dans les grandes métropoles, où les loyers sont souvent plus élevés. C’est pourquoi les appartements loués via la loi Pinel ou le Pinel+ ne s’adressent pas à tout le monde. L’investisseur doit sélectionner des locataires dont les revenus annuels sont inférieurs au barème en vigueur. Ce dernier tient compte du nombre d’occupants dans le foyer et du revenu fiscal de référence de l’année N-2 :

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