L’engagement de location en loi Pinel peut être prolongé 2 fois
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Comment prolonger la durée de location de son investissement en loi Pinel ?
- Prolongation de l’engagement de location la 7ème année
- Prolongation de l’engagement de location la 10ème année
- Pourquoi prolonger l’engagement de location en loi Pinel ?
- Exemple d’un prolongement d’engagement de location Pinel
- Que faire après 12 ans de mise en location d’un logement Pinel ?
Créée en 2014 pour relancer la construction de logements neufs et pour soutenir l’investissement locatif en France, la loi Pinel continue de séduire les investisseurs immobiliers, même après 8 ans d’existence. Pour bon nombre d’entre eux, ce dispositif leur permet de se constituer un patrimoine solide et de percevoir un complément de revenus confortable afin de préparer des projets de vie.
L’avantage principal de la loi Pinel reste la défiscalisation. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf, un investisseur peut réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 63 000 €. Pour en bénéficier, il doit proposer son bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Parce qu’on ne sait jamais ce que nous réserve l’avenir, la loi Pinel est un dispositif qui s’adapte aux besoins de chacun.
Si la durée minimale d’un investissement Pinel est de 6 ans, celle-ci peut être prolongée pour 9 ans ou pour 12 ans. Pourquoi prolonger l’engagement de location ? Comment optimiser votre investissement Pinel ? On vous répond.
Comment prolonger la durée de location de son investissement en loi Pinel ?
Que ce soit pour louer à un proche, diversifier son patrimoine immobilier ou bien encore préparer sa retraite, la loi Pinel convient à un grand panel de profils investisseurs. Accessible au plus grand nombre, il n’y a nul besoin d’être un expert de l’immobilier pour tirer avantage de la loi Pinel. Seul un accompagnement avec un professionnel suffit pour la comprendre et profiter de sa fiscalité.
Grâce à sa flexibilité et sa capacité à s’adapter, la loi Pinel permet à un investisseur s’il le souhaite de proroger la durée de location de son appartement. De cette façon, il peut continuer à défiscaliser et à profiter de ses recettes locatives, dans le respect des conditions imposées par la loi Pinel. Les 9 premières années, le pourcentage annuel de défiscalisation est de 2 %, il passe à 1 % les 3 dernières années.
Toutefois, le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement choisie et du prix de revient de l’investissement. Il englobe toutes les sommes investies : prix de l’appartement, frais de notaire, TVA, taxe de publicité foncière, commissions, etc... Voici les taux de réduction prévus par le dispositif :
- 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
- 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
- 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans;
Prolongation de l’engagement de location la 7ème année
Les experts en investissement et en gestion de patrimoine vous le diront. Il est conseillé de débuter un investissement Pinel avec un engagement locatif initial de 6 ans. De cette façon, au terme de la 6ème année, vous pouvez faire le point sur l’évolution de vos besoins et décider de ce que vous souhaitez faire : revendre, louer hors dispositif Pinel ou habiter le logement.
Si vous ne souhaitez rien de tout cela, vous avez la possibilité de prolonger la réduction d’impôt Pinel en conservant le bien sous le dispositif plus longtemps. L’avantage fiscal est prorogeable par période triennale et peut donc durer 6, 9 ou bien 12 ans. Pour allonger l’avantage de 6 ans à 9 ans, il suffit d’en faire la déclaration à l’administration fiscale via le formulaire 2044 EB et de cocher la case “Pinel métropole ou Pinel outre-mer : première prorogation triennale de l’engagement initial de location de 6 ans”.
BON À SAVOIR
Par mesure de précaution, nous vous invitons à tout de même prévenir le fisc de votre souhait de prolonger la réduction d’impôt, via le cadre “remarque” à la fin de la déclaration.
Prolongation de l’engagement de location la 10ème année
À l’heure actuelle, aucun investisseur ne peut prolonger son engagement de location Pinel de 9 ans à 12 ans. Le dispositif n’existe pas depuis aussi longtemps. Les premiers investissements Pinel datent de 2014 et pourront être prolongés de 9 ans à 12 ans qu’à partir de 2024. Néanmoins, le texte officiel du code des impôts (BOFIP) prévoit et anticipe ce cas de figure.
Des dispositions seront prises le moment venu, mais il semblerait qu’une case fasse son apparition sur les formulaires de déclaration fiscale. Vous devrez vraisemblablement effectuer les démarches pour prolonger votre investissement au cours à partir de la 10ème année.
Pourquoi prolonger l’engagement de location en loi Pinel ?
L’intérêt de proroger son engagement de location Pinel est de pouvoir continuer à réduire ses impôts. Sur 6 ans, le montant maximal de défiscalisation est de 36 000 €. Il passe à 54 000 € pour un engagement locatif de 9 ans et à 63 000 € sur 12 ans. Prolonger son engagement de 6 ans à 9 ans, puis de 9 ans à 12 ans n’impacte en rien le montant de la réduction d’impôt.
“Pour les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Pinel, l’engagement initial de location peut être prorogé, selon le cas, pour une période triennale de location renouvelable une fois s’il était d’une durée de six ans et d’une seule période triennale s’il était d’une durée de neuf ans.”
La seule différence de partir sur un engagement initial de 9 ans est que c’est uniquement plus long. Vous n’aurez de fait pas la possibilité de revendre le bien au bout de 7 ou 8 ans après l’avoir amorti. Quand bien même vous pensez à conserver votre investissement plus longtemps, nous vous conseillons de commencer par vous engager sur la durée minimale. Vous ne serez pas bloqué et vous pourrez choisir de continuer ou d’arrêter.
Exemple d’un prolongement d’engagement de location Pinel
Sébastien et Jeanne ont pour projet d’investir dans l’immobilier pour préparer leur retraite, et choisissent la loi Pinel. Tous les deux cadres, leur imposition annuelle est de 8 000 €. Ils jettent leur dévolu sur un appartement de 3 pièces d’environ 75 m² à Nantes au prix de 290 000 €. Le couple dispose d’un apport personnel de 50 000 € et obtient un emprunt bancaire de 240 000 € sur 25 ans pour une mensualité de 1 193 €.
Nantes est située en zone B1 du dispositif Pinel. Le loyer est donc plafonné à 10,55 €/m². Le loyer de l’appartement en centre-ville de Nantes de Sébastien et Jeanne est de 780 € par mois.
Débutants en matière d’investissement, Sébastien et Jeanne s’engagent dans un premier temps sur 6 ans. En fonction de leurs perspectives professionnelles, ils n’excluent pas le fait de déménager et ne veulent avoir à gérer leur bien à distance. Le taux de défiscalisation de 12 % s’applique au montant de leur acquisition, soit 34 800 €. L’économie est donc de 5 800 par an et de 483 € par mois.
À l’issue de ces 6 années, les revenus du couple augmentent. Ils prennent la décision de prolonger leur engagement de location Pinel jusqu’à 9 ans pour continuer à défiscaliser. Ils signent un bail avec un nouveau locataire et bénéficient d’une réduction d’impôt globale de 18 %.
Avec un taux de défiscalisation annuel toujours à 2 % par an, la réduction d’impôt est de 17 400 € (3 ans x 2% x 290 000 €). Au global, Sébastien et Jeanne économisent 52 200 € d’impôts (34 800 € + 17 400 €). Qu’ils choisissent une période initiale d’engagement de 6 ans ou de 9 ans, le montant de l’avantage fiscal est le même.
Satisfaits de tout ce que leur apporte la loi Pinel, ils prorogent une dernière fois la durée de l’engagement de location, jusqu’à 12 ans. Le taux atteint alors 21 % du prix du bien. À la différence des deux premiers reports, le dernier offre 1 % par an, pendant 3 ans. La réduction d’impôt de Sébastien et Jeanne est de 8 700 € (3 ans x 1 % x 290 000 €). Au total, le couple défiscalise 60 900 € (34 800 € + 17 400 € + 8 700 €).
Que faire après 12 ans de mise en location d’un logement Pinel ?
Hélas, les avantages de la loi Pinel ne s’étendent pas au-delà de 12 ans de mise en location. Une fois cette échéance atteinte, vous avez profité d’une réduction d’impôt maximale et votre bien a pu prendre de la valeur à travers le temps. Entre revendre, relouer ou habiter votre logement, plusieurs solutions s’offrent à vous. Et il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Vous devez simplement prendre la meilleure décision en fonction de votre projet.
À l’issue des engagements locatifs, qu’ils soient de 6 de 9 ou de 12 ans, la revente est l’option la plus logique et la plus fréquente de la part des investisseurs. Les avantages fiscaux ont expiré et vous ne courrez aucun risque de subir des sanctions de l’administration fiscale pour un arrêt anticipé. Vous pouvez donc très bien revendre votre logement pour réaliser vos projets de vie ou bien injecter l’argent de la revente dans un nouvel investissement immobilier.
Une autre option à considérer est la relocation hors dispositif Pinel. Rien ne vous empêche au terme de votre investissement de relouer le logement sans plafond de loyer, ni plafond de ressources. Vous serez donc libre de fixer le montant du loyer et de choisir n’importe quel candidat à la location. Veillez tout de même à être en adéquation avec les prix pratiqués sur le marché locatif de la ville où se situe votre logement.
Si vous avez investi en Pinel dans le but d’habiter le logement c’est le moment. Nombreux sont les contribuables qui investissent dans la pierre pour avoir un toit permanent ou un pied-à-terre au moment de la retraite. En plus d’être touristiques, les villes du littoral attirent de plus en plus de locataires à l’année, ce qui amène les promoteurs à construire de nouveaux programmes éligibles Pinel.
