Pinel Nantes 2022 : dernière année pour profiter des taux pleins !!

Amélie Caralp

le 23 février 2022

[ mis à jour le 21 novembre 2022 ]

Située en zone B1 du dispositif, Nantes est encore éligible au Pinel en 2022. Mais cette année sera la dernière pour pouvoir bénéficier des taux de réduction d’impôts maximaux prévus par ce dispositif de défiscalisation immobilière. Dès le 31 décembre, les investisseurs en loi Pinel à Nantes devront, au choix, voir leur réduction d’impôt diminuer ou bien respecter les exigences du Pinel+.

Pourquoi investir en Pinel à Nantes en 2022 ?

©Olesya Tseytlin - Shutterstock

Nantes est une ville idéale pour réaliser un projet d’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Métropole estudiantine, elle accueille plus de 60 000 étudiants chaque année, soit autant de locataires potentiels. Sa croissance démographique est également particulièrement attractive, puisque la ville de Nantes affiche un score de +10,9% sur les 10 dernières années. Avec 61,2% de locataires, il est évident que le marché locatif nantais est très tendu, ce qui est propice à un bel investissement locatif.

Investir en Pinel 2022 à Nantes, c’est aussi disposer d’un bien attractif pour les locataires de par ses prestations et performances. Un bien sans travaux, avec un espace extérieur, une place de parking, dans une résidence neuve et sécurisée et permettant de réaliser de belles économies sur les factures énergétiques sera plus à même de plaire aux locataires qu’un bien ancien proche de la passoire énergétique et présentant très peu de prestations.

La baisse des taux de réduction d’impôts Pinel après 2022

Autre très bonne raison d’investir en Pinel en 2022 à Nantes : il s'agit de la dernière année à taux plein pour que les investisseurs concrétisent leur projet d’investissement locatif dans le neuf. Car dès le 1^er Janvier 2023, l’avantage fiscal sera revu à la baisse, peu importe la durée de mise en location du bien. Une deuxième baisse des taux est d’ores-et-déjà programmée pour le 1^erJanvier 2024.

Nos programmes Pinel à Nantes en 2022

Terrain de nombreux projets urbains, la ville de Nantes regorge de programmes immobiliers neufs en cours de construction. La plupart d’entre eux sont éligibles au dispositif Pinel en 2022. 56 programmes neufs à Nantes même sont actuellement en cours de commercialisation, soit 3 180 logements neufs dont les dates de livraison s’étalent jusqu’au 4^ème trimestre 2024.

8 programmes immobiliers éligibles Pinel à Nantes seront livrés entre le 1^er et le 2^ème trimestre 2022. Cela représente 487 appartement neufs, du studio au 4 pièces. Les prix démarrent à 179 000€ pour un studio de 31,5 m² à Hauts Pavés - Saint-Félix et grimpent jusqu’à 655 036€ pour un appartement de 4 pièces en duplex de 100m² dans le même quartier.

Certains quartiers sont tout particulièrement propices à l’investissement Pinel en 2022 à Nantes. C’est le cas par exemple de l’ Île Beaulieu , témoin de plusieurs projets urbains de grande ampleur qui favorisent la construction de résidences neuves éligibles Pinel. Actuellement, 10 programmes neufs sont en cours de commercialisation, dont 4 seront livrés en 2022. Idéaux pour un investissement Pinel grâce à leurs prestations modernes et leur localisation impeccable, ces 236 logements neufs sont disponibles à partir de 176 200€ pour un studio de 30,5m². En tout, 550 appartements neufs sur l’Île de Nantes seront livrés d’ici le 1^er trimestre 2024.

© Henryk Sadura - Shutterstock

Les conditions du dispositif Pinel en 2022

Prolongé jusqu’en 2024, le dispositif Pinel à Nantes n’a pas été modifié en 2022 comme ce fut le cas en 2021. Le Pinel 2022 présente donc les mêmes conditions que l’année précédente. La loi Pinel s’adresse ainsi aux investisseurs désireux de réaliser leur projet d’investissement locatif dans l’une des zones du dispositif (zone Abis, A ou B1). Certaines conditions doivent être réunies afin de pouvoir prétendre à la réduction d’impôts offerte par le dispositif Pinel :

• L’appartement acquis doit être neuf ou en VEFA
• Il doit se situer dans une ville des zones Pinel éligibles
• Le bien doit être mis en location nue, en tant que résidence principale pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
• L’appartement neuf doit être mis en location au maximum 12 mois après son acquisition. Dans le cas d’une VEFA, le délai est de 30 mois après la signature de l’acte authentique d’achat
• L’investissement est limité à deux biens par an et par foyer fiscal, d’une valeur totale maximale de 300 000€ et/ou de 5 500€/m²

Concernant les réductions d’impôts, elles resteront également les mêmes jusqu’au 31 Décembre 2022 :

©Jerome.Romme - Shuttertsock

Les plafonds Pinel 2022

Afin de pouvoir prétendre à la réduction d’impôts Pinel 2022, les investisseurs devront également prendre garde à respecter les plafonds imposés par le dispositif. Il existe, en fonction de la zone Pinel de la ville où a été réalisé l’investissement, des plafonds de loyer et des plafonds de ressources des locataires à respecter. Située en zone B1 du dispositif, Nantes répond donc aux plafonds spécifiques à cette zone :

Plafond de loyer

Les appartements neufs ouvrant droit à la réduction d’impôts en 2022 sont soumis un plafond de loyer en fonction de la zone où ils se trouvent. Pour les investisseurs ayant fait le choix d’acheter dans l'immobilier neuf à Nantes, le plafond de loyer à respecter sera de 10,55€/m².

La formule de calcul du loyer Pinel est la suivante : 10,55 x surface utile x (0,7 + 19/surface utile)

À titre d’exemple, pour un appartement de 55m², le loyer Pinel à Nantes sera de : 10,55 x 55 x(0,7 + 19/55) = 606,6€/mois.

Plafond de ressources des locataires

Autre plafond à respecter pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôts Pinel en 2022, le plafond de ressources des locataires. En fonction de la composition du foyer fiscal du ou des locataires, les plafonds à ne pas dépasser seront les suivants :

Comment bénéficier des réductions d’impôts maximales après 2022 ?

À partir du 1^er Janvier 2023, les taux de réduction d’impôts du Pinel classique vont commencer à diminuer, pour s’éteindre totalement fin 2024. Durant cette période, le Pinel classique cohabitera avec le dispositif Pinel+, qui prévoit de conserver les taux maximaux de réduction d’impôts, à condition que les investissements respectent de nouvelles conditions. Les investisseurs devront donc investir soit dans un programme immobilier durable, soit dans un programme neuf dans un quartier prioritaire de la ville.

Investir dans l’immobilier durable

©Franck Boston - Shutterstock

Les programmes immobiliers neufs qui seront éligibles au Pinel+ devront respecter certaines conditions supplémentaires. Un logement neuf ou en VEFA ne sera effectivement plus automatiquement éligible au dispositif, même s’il est situé dans une zone Pinel.

Le programme devra ainsi être “durable”, c’est à dire qu’il devra respecter certains critères en termes de performances énergétiques et d’émission de carbone. Plus précisément, il devra être au niveau du jalon 25 de la RE2020.

En plus des caractéristiques écologiques, les logements devront respecter un certain nombre de critères édictés par le référentiel du logement de qualité*. Les logements devront entre autres :

• Respecter une surface minimale par typologie de bien : 28m² pour un studio, 45m² pour un appartement neuf de 2 pièces, 62m² pour un 3 pièces, 79m² pour un logement de 4 pièces et 96m² pour un 5 pièces.
• Respecter une superficie minimale pièce par pièce
• Présenter une double exposition
• Disposer d’un espace extérieur

Investir dans un quartier prioritaire de la ville

Si le logement acquis ne remplit pas les conditions environnementales et de confort requises par le Pinel+, il devra alors se situer dans un quartier prioritaire de la ville, dans l’une des zones éligibles Pinel. Le logement devra toujours être neuf, mais les critères concernant les performances seront moins élevés.

Investir dans un programme immobilier neuf en quartier prioritaire de la ville présente plusieurs avantages. Ces quartiers, souvent délaissés par les investisseurs, présentent effectivement des prix au m² moins élevés, et disposent en même temps de nombreux atouts pouvant attirer de potentiels locataires : proximité des transports en commun, bassins d’emploi et universités, projets urbains d’envergure... Ces quartiers sont bien souvent le meilleur moyen d’obtenir une belle rentabilité locative et parfois même une plus-value à la revente plus importante que dans un autre quartier.

La liste des QPV de Nantes

©Mathieu Poiron - Wikimedia Commons

À Nantes, il existe 12 quartiers prioritaires de la ville. Certains d’entre eux présentent des atouts indéniables, comme les quartiers Bellevue et Bottière Pin Sec, en plein renouvellement urbain qui accueilleront très prochainement de nouvelles infrastructures et de nombreux logements neufs. Le quartier Le Breil se trouve quant à lui à proximité immédiate du campus du Tertre de l’Université de Nantes, ce qui en fait une adresse idéale pour un investissement locatif en Pinel+ à destination des étudiants. Malakoff peut également s’avérer être une très bonne option compte tenu de sa proximité avec l’hypercentre de Nantes.

Voici la liste complète des quartiers prioritaires de la ville de Nantes, éligibles à l’investissement en Pinel plus :

• Bellevue
• Bottière Pin Sec
• Bout des Landes – Bout des Pavés - Chêne des Anglais
• La Boissière
• la Halvêque
• La Petite Sensive
• Le Breil
• Le Clos Toreau
• Le Ranzay
• Les Dervallières
• Malakoff
• Port Boyer

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