Quels critères font grimper le prix d’un appartement à Nantes ?

Amélie Caralp

le 25 février 2022

[ mis à jour le 25 février 2022 ]

Les priorités des futurs acquéreurs ont été bouleversées par la crise de la Covid-19. Envie d’espace extérieur, éloignement des grands centres-villes, pièce supplémentaire pour s’adapter au télétravail... Ces critères sont devenus monnaie courante depuis maintenant 2 ans et ont bien évidemment impacté de plein fouet le marché de l’immobilier nantais, faisant varier très fortement le prix de l'immobilier neuf à Nantes comme de l’ancien .

Meilleursagents* propose une étude complète portant sur 150 000 transactions effectuées sur les deux dernières années détaillant les critères qui influent le plus sur la variation du prix d’un appartement à Nantes et dans 51 villes de France. Focus sur le marché nantais.

La date de construction de l’immeuble : premier critère influant sur le prix d’un appartement à Nantes

Selon l’étude de Meilleursagents, la date de construction de l’immeuble est le premier critère pouvant entrainer une hausse du prix d’un appartement à Nantes.

Ainsi, le charme de l’ancien ne semble pas opérer sur le marché nantais, contrairement aux marchés immobiliers toulousains ou montpelliérains. Un immeuble construit avant 1800 ferait grimper le prix du logement de 19,9% dans la Ville Rose et de 14,6% à Montpellier. À Nantes cependant, sur la base des biens étudiés, le caractère ancien de l’immeuble ne fait pas évoluer le prix d’achat, ni à la hausse, ni à la baisse.

Il semble que les acquéreurs soient plus friands de logements neufs à Nantes puisque le prix a tendance à grimper de 12,6% pour les immeubles construits après 2004. C’est d’ailleurs la caractéristique qui fait le plus augmenter le prix de vente d’un bien à Nantes. Les appartements dans des immeubles construits entre 1915 et 1945 sont également plutôt plébiscités puisqu’ils font augmenter les prix de 8,5%, tout comme les logements situés dans des résidences datant de 1991 à 2003, qui font s’envoler les prix de 8,4%.

Comparaison du prix de vente d’un appartement 3 pièces de 65 m² Rue de Strasbourg, en très bon état, avec terrasse de 10m² et place de parking, selon son année de construction :

Année de construction	Prix de vente
	Prix moyen	Prix maximum	Prix au m² moyen	Prix au m² maximum
1922	260 700€	297 434€	4 010€	4 575€
1946	256 200€	292 371€	3 941€	4 498€
1972	254 200€	290 028€	3 910€	4 461€
2021	316 300€	360 371€	4 866€	5 544€

Cette différence de coût est en partie liée à la valeur verte des logements, qui est plus élevée sur des résidences récentes que dans des bâtiments plus anciens. La consommation énergétique et l’impact écologique des logements étant depuis quelques années devenus des préoccupations primordiales pour les acquéreurs, un appartement mieux isolé et permettant de réaliser des économies sur les factures d’énergie sera de ce fait plus demandé, et donc forcément plus cher.

Cette augmentation des prix concernant des appartements plus récents fait ainsi état d’une forte demande sur le marché nantais. Alors que plus de 80% des logements nantais ont été édifiés avant 2005**, les promoteurs immobiliers à Nantes s’efforcent de combler cette demande en multipliant les constructions d’appartements neufs. Actuellement, 57 programmes immobiliers neufs sont en cours de commercialisation dans la ville de Nantes, soit plus de 3 200 logements qui seront livrés d’ici le dernier trimestre 2024.

La localisation centrale, un élément crucial pour le prix d’un appartement à Nantes

Contrairement à Marseille ou Nice où une localisation en centre-ville fait perdre de la valeur au logement (-3,9% à Marseille et –3,4% à Nice), ce critère influe positivement sur le prix des appartements à Nantes. En cause surement, une raréfaction des biens sur ce secteur très prisé et extrêmement dynamique. Qu’il s’agisse d’un achat pour une résidence principale ou pour un investissement locatif à Nantes, le centre-ville est toujours une bonne option. Mais une option qui a un prix.

Un appartement en centre-ville de Nantes se vendra en moyenne 7,6% plus cher que dans les autres quartiers. La différence est d’autant plus frappante dans l’immobilier neuf, étant donné que les programmes neufs en centre-ville sont peu nombreux.

À titre d’exemple, nous avons comparé les logements de deux programmes neufs en cours de commercialisation à Nantes. L’un d’eux se situe dans le quartier Erdre, l’autre en centre-ville, dans le quartier Madeleine. On observe une très nette variation de prix entre ces deux quartiers, avec, sans surprise, des prix nettement plus élevés en centre-ville :

Sur cet exemple de deux résidences aux prestations de qualité quasiment similaires, l’écart de prix est particulièrement frappant. Pour un appartement deux pièces, on observe une différence de prix au m² de près de 40% et de quasiment 75% pour les appartements de 3 et 4 pièces. Bien qu’il ne soit pas toujours aussi marqué, cet écart de prix est bel et bien très présent entre les logements du centre-ville et les autres, y compris dans l’immobilier ancien.

Prestations intérieures et extérieures, qu’est-ce qui joue le plus sur la facture ?

Les prestations des logements ne sont pas ce qui fait le plus évoluer le prix d’un appartement à Nantes. Cependant, il existe quelques caractéristiques qui peuvent tirer à la hausse la valeur d’un bien.

Depuis la crise de la Covid-19 et les confinements successifs, les extérieurs ont de plus en plus la côte et se monnaient de plus en plus cher. À Nantes, un appartement équipé d’un balcon ou d’une terrasse verra ainsi son prix augmenter de 7,6% en moyenne par rapport à un bien sans extérieur. Prenons l’exemple d’un appartement de 2 pièces de 45m², dans une résidence datant de 2015. En fonction de la présence et de la taille de la terrasse, les prix auront tendance à varier, comme le montrent les estimations ci-dessous :

Un véritable écart existe entre un appartement avec et sans extérieur. Sur cet exemple précis, la différence est d’environ 5 000€. Plus l’extérieur est spacieux, plus l’écart se creuse. Une observation qui n’a rien de vraiment étonnant puisque les espaces extérieurs sont désormais considérés comme de véritables extensions des pièces de vie. Selon le baromètre IMOP d’Harris Interactive***, 58% des français considèrent que la présence d’un espace extérieur pour leur résidence principale est le critère majoritaire, devant la proximité avec les commerces, l’isolation thermique et la luminosité. Une fois de plus, la demande grandissante et la rareté, notamment en centre-ville, ont tendance à tirer vers le haut le prix des logements disposant de ce critère, devenu quasiment incontournable.

Par ailleurs, alors que la présence d’une pièce supplémentaire ou d’un espace dédié au télétravail s’est fait ressentir par bon nombre de ménages durant la crise de la Covid-19, ce n’est pas ce critère qui tend à faire augmenter le prix d’un appartement à Nantes. Il s’agit de la présence d’une deuxième salle de bain, qui serait responsable d’une hausse de prix d’environ 4,8% par rapport à un logement qui n’en disposerait que d’une seule.

Tours et rez-de-chaussée, des caractéristiques pénalisantes

Au même titre que les caractéristiques faisant grimper en flèche les prix des appartements à Nantes, certains critères sont au contraire plutôt pénalisants pour les propriétaires souhaitant revendre leur logement. Mais ils peuvent être l’occasion d’acquérir un bien à un prix légèrement inférieur aux prix du marché nantais.

Parmi ces spécificités, on trouve notamment les appartements en rez-de-chaussée, qui infligent une décote moyenne de 3,5% au prix de vente par rapport à un appartement situé en étage (jusqu’au 5^ème étage). Les appartements situés au-delà du 6^ème étage bénéficient pour leur part d’une augmentation de 3%. La décote imputée aux rez-de-chaussée se doit cependant d’être modérée, puisqu’elle peut amplement être contrebalancée par la présence d’un jardin privatif par exemple.

Mais la caractéristique qui pèse certainement le plus sur le prix de vente d’un appartement est le nombre d’étages présents dans l’immeuble. Par rapport à une résidence de 3 étages maximum, un bâtiment affichant entre 4 et 6 étages fera baisser d’environ 3,1% le prix de ses logements. À partir de 7 étages et au-delà, il faudra s’attendre à une baisse de prix à hauteur d’environ 11,7%. Cette décote peut être en partie compensée par la présence d’un ascenseur qui valorise les logements de l’ordre de 3,5% du prix de vente.

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