Super Pinel : ce qu'il faut savoir pour investir à Nantes
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Relancer la crise du logement neuf
- Le Pinel : le dispositif actuel
- Le Super Pinel, c’est pour bientôt !
- La RE 2020 : le climat avant tout
- Améliorer la qualité d’usage dans les logements neufs
- Pinel vs Super Pinel : une cohabitation qui vise à s’éteindre
- Les taux de la loi Pinel baissent progressivement
- Et si une solution existait pour garder un avantage fiscal avec le Pinel ?
Toujours à l’étude et bien gardé au chaud, le Super Pinel se fait désirer. Investisseurs et promoteurs sont dans les starting-blocks et attendent avec impatience ce nouveau décret qui sera présenté prochainement. Il devrait permettre de relancer la construction neuve mais également de faire évoluer la loi actuelle en intégrant de nouveaux critères d’éligibilité.
Ce dispositif de défiscalisation largement plébiscité par les français n’a pas dit son dernier mot et offre de nombreux avantages à la fois pour les investisseurs que pour les locataires. Le Pinel ou Super Pinel continuera de dynamiser le parc immobilier neuf à Nantes et de répondre ainsi aux besoins en matière de logement.
Relancer la crise du logement neuf
En raison de la crise sanitaire, le secteur de l’immobilier neuf a été paralysé pendant plusieurs mois. La situation étant préoccupante, la réaction du gouvernement a été quasi immédiate en proposant un plan de relance national permettant de refaire partir à la hausse la délivrance des permis de construire. Le Super Pinel est l’une des solutions à l’étude pour redynamiser le marché tout en tenant compte des conséquences causées par les confinements.
La vente de logements neufs à Nantes n’a pas été si mauvaise depuis la sortie du Covid. Selon les statistiques fournies par l’Observatoire Nantais du Financement du Logement en Loire Atlantique (OFILA), le volume des ventes a augmenté de 3,7 % à Nantes Métropole et 16,3 % en dehors de l’aire urbaine. Le volume des transactions est naturellement lié à l’âge et au profil des acquéreurs et on constate que les accédants ont plus acheté que les primo-accédants qui semblent préférer l’ancien.
Le gouvernement a mis en place différents dispositifs en faveur du logement permettant de relancer la construction du logement neuf en instaurant des dialogues et tables rondes entre une multitude d’acteurs du domaine :
- Le rapport Rabsamen : sur la relance de l'immobilier neuf en France
- Habiter la France de demain : consultation citoyenne sur l’habitat de demain, plus écologique
- La RE 2020 : nouvelle réglementation thermique
- Le référentiel en matière de qualité d’usage d’un logement
Le Pinel : le dispositif actuel
Destinée à booster le parc locatif immobilier français, la loi Pinel n’a plus à faire ses preuves. Ce dispositif est entré en vigueur en 2014, succédant à la loi Duflot. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € en réalisant un investissement locatif dans de l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans les zones géographiques encadrées par la loi. Le Pinel autorise deux investissements par an, dans la limite de 300 000 €.
L’acquéreur du bien immobilier doit cependant être soumis à des critères d’éligibilité afin de pouvoir bénéficier des avantages que procure la loi Pinel pour investir convenablement :
- Le logement neuf doit obligatoirement respecter la réglementation RT 2012 qui encadre les normes de construction
- Le bien doit être loué pendant une période de 6 ans minimum
- La location de l’appartement doit être non meublée et être la résidence principale de l’occupant
- Le propriétaire ou bailleur doit respecter les plafonds de loyers fixés
- Le locataire ne peut pas louer un appartement si ses ressources sont supérieures aux plafonds dictés par la loi
Le dispositif était voué à s’éteindre à la fin de l’année 2021. Seulement, Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement en a décidé autrement et a annoncé la prolongation du dispositif Pinel jusqu’en 2024 selon certaines conditions qui seront détaillées un peu plus bas dans cet article. Mais ce n’est pas tout ! La loi Pinel va bien avoir un successeur qui sera le Super Pinel qui entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2023. Cette version améliorée tiendra compte des enjeux et problématiques actuelles. Alors, concrètement, qu’est-ce qui va changer ? Comment va se passer la cohabitation entre les deux dispositifs ? Tant de questions qui restent pour le moment en suspens...
Le Super Pinel, c’est pour bientôt !
Le Super Pinel ou loi Pinel plus est dans les tuyaux depuis un moment et est attendue au tournant...
Des bruits de couloir racontent que les critères d’éligibilité seront à la fois plus stricts pour les futurs acquéreurs et que les normes de construction des logements neufs vont évoluer. Voilà de quoi donner du fil à retorde aux professionnels du bâtiment.
Pourtant, la demande de logements neufs à Nantes est bien présente. Selon le Programme Local de l’Habitat de la métropole de Nantes (PLH), le cap est de maintenir un niveau de production de 6000 logements neufs par an, pour répondre aux exigences de la population. Johanna Roland, la maire de Nantes, tient à la fois à satisfaire les besoins des ménages déjà présents sur le territoire et ceux des néo-nantais qui arrivent toujours plus nombreux conquis par l’attractivité de Nantes.
Cependant, les promoteurs immobiliers n’auront pas d’autres choix que de se plier aux exigences du gouvernement et de respecter ainsi deux documents officiels qui ont fait couler beaucoup d’encre ces dernières semaines : la RE 2020 & le référentiel du logement de qualité. Ces rapports vont peser lourd dans la balance et auront un fort impact sur l’élaboration et la mise en application du Super Pinel.
Zoom sur ces dispositifs.
La RE 2020 : le climat avant tout
La RE 2020 est la nouvelle réglementation en matière de construction thermique et environnementale des bâtiments neufs. Elle remplace donc la RT 2012 qui est devenue à ce jour obsolète. Après de multiples enquêtes auprès de différents panels français, les politiques publiques se sont rendu compte qu’au fil du temps, les constructions immobilières actuelles polluaient trop et ne respectaient pas les normes et les évolutions climatiques.
Les collectifs récents ont donc du progrès à faire en matière d’isolation thermique, plus spécifiquement l’été pour faire face aux fortes chaleurs qui sont de plus en plus récurrentes. C’est dans ce cadre-là que la RE 2020 intervient principalement. Réguler et optimiser les usages thermiques au sein d’un logement, à la fois en hiver qu’en été pour ne pas surconsommer. Mais aussi de diminuer drastiquement les émissions de carbone que rejettent les programmes immobiliers neufs.
Le saviez-vous ?
La construction d'un logement neuf rejette de l'ordre de 55 tonnes de CO2. Découpée en 2 parties, la première concerne l'impact des matériaux primaires et l'autre le déroulement du chantier.
Améliorer la qualité d’usage dans les logements neufs
En quelques années, les spécificités techniques des constructions neuves se sont améliorées alors que la qualité de vie a baissé. Quid de ce constat, Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement a confié à Laurent Girometti et François Leclercq la mission de réaliser un guide incluant des préconisations en matière de qualité de vie dans un logement.
Ces derniers se sont intéressés dans un premier temps à la raison qui a provoqué cette baisse de qualité au fil du temps. Le prix du foncier dû à l’attractivité des métropoles a considérablement augmenté causant la hausse des prix de construction. Nos voisins européens allemands et belges arrivent à maitriser leurs coûts de construction tout en préservant un certain niveau de qualité.
Pour ce qui est de la France et des recommandations faites par les deux professionnels de l’habitat, les espaces doivent être revus et agrandis. Les confinements et le télétravail ont accéléré cette prise de conscience. Un appartement neuf de 3 pièces devrait se situer en 63 et 75 m² et non pas 60 m² comme c’est le cas aujourd’hui.
Les espaces extérieurs sont des éléments qui ne sont pas assez pris en considération lors de la construction. C’est un travail difficile mais ces derniers doivent être vus comme le prolongement des pièces intérieures tout en s’intégrant dans le paysage local.
Pinel vs Super Pinel : une cohabitation qui vise à s’éteindre
La loi Pinel et son successeur, le Super Pinel vont devoir cohabiter pendant quelques années le temps que le dispositif se mette en place et que tous les collèges d’acteurs en prennent possession. Bien que les critères d’éligibilité diffèrent selon les deux décrets, la loi Pinel tend à s’éteindre quoi qu’il arrive laissant place à la nouvelle génération.
Les taux de la loi Pinel baissent progressivement
Déjà prolongée une première fois, le projet de loi des finances relance le Pinel jusque fin 2024. Attention cependant, les taux de défiscalisation vont progressivement baisser afin d’inciter les investisseurs à se tourner vers le nouveau dispositif.
| Durée d'engagement | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| 6 ans | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % |
Et si une solution existait pour garder un avantage fiscal avec le Pinel ?
Coup de théâtre jeudi 14 octobre lorsque Emmanuelle Wargon a annoncé garder les taux pleins du Pinel pour certains investissements immobiliers qui respectent certains critères. Le logement doit avoir une superficie minimale correspondant aux recommandations données dans le référentiel. Il doit se situer en zone de la politique de la ville et respecter des normes environnementales qui figurent dans la RE2020 : double exposition, présence d’un espace extérieur.
