Normes PMR et logement neuf : l'accessibilité dans les programmes immobiliers neufs

Amélie Caralp

le 23 mars 2022

[ mis à jour le 01 juin 2022 ]

L’avantage principal des logements du parc immobilier neuf à Nantes est qu’ils respectent un certain nombre de normes promptes à valoriser grandement le patrimoine à la revente. Normes environnementales, normes phoniques mais aussi normes d’accessibilité sont donc de mise dans l’immobilier neuf. Si les deux premières permettent d’augmenter la valeur verte et le confort des programmes immobiliers neufs, la dernière assure quant à elle un accueil indifférencié aux parties communes et logements pour les Personnes à Mobilité Réduite. Quelles sont les normes PMR dans un logement neuf ? Comment sont-elles mises en œuvre ? Sont-elles obligatoires ? Immo9 répond à vos questions.

Logement PMR : définition

“Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.”

Les normes PMR dans les logements neufs permettent de rendre accessibles les logements et les parties communes des programmes neufs aux personnes présentant un handicap, quel qu’il soit. On pense ainsi souvent aux personnes en fauteuil roulant, mais les normes PMR des logements neufs doivent aussi bien s’adapter aux personnes malvoyantes par exemple.

“Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap.”

Dans l’immobilier neuf, l’obligation d’accessibilité porte tout autant sur les logements que sur les parties communes. Ainsi, les circulations extérieures et intérieures, les portes et sas, les ascenseurs, les locaux collectif et certaines places de stationnement doivent être adaptés aux personnes à mobilité réduite. L’accessibilité ne définit pas uniquement la possibilité de se déplacer grâce à des largeurs de circulation suffisantes pour laisser passer un fauteuil roulant. Il s’agit aussi d’adapter la signalisation ou les équipements pour les rendre utilisables et compréhensibles par tous.

Bien que la mise en place de telles normes ait un coût, cela accroit la valeur du bien en cas de revente, de la même manière que le respect des normes environnementales. Un avantage certain des logements neufs par rapport à un parc immobilier ancien, très peu voire pas du tout adapté aux personnes à mobilité réduite.

Les textes officiels concernant les normes PMR dans les logements neufs

La loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN de 2018 a modifié par le décret n°2019-305 du 11 avril 2019 les dispositions du Code de la Construction et de l’habitat concernant les normes PMR. Ce décret prévoit que 20% des appartements en rez-de-chaussée, ou en étage desservi par un ascenseur, d’un bâtiment d'habitation collectif neuf devront être des logements PMR.

Le décret prévoit que les autres logements du bâtiment devront être évolutifs. Dès la construction, les logements doivent permettre à une personne en fauteuil roulant de circuler dans le séjour et d’utiliser les WC. Ils devront également pouvoir s’adapter aux normes PMR facilement, sans avoir besoin d’effectuer de gros travaux qui toucheraient à la structure ou aux réseaux encastrés dans les cloisons.

La loi ELAN met également en place l’obligation de prévoir un ascenseur aux normes PMR pour tous les bâtiments comportant plus de 2 étages. L’ascenseur doit desservir tous les étages, y compris l’étage comprenant le parking et les locaux communs. Pour les immeubles de 2 étages ou moins, une rampe d’accès est obligatoire si l’accès aux locaux communs ou caves par exemple n’est pas au même niveau que le rez-de-chaussée.

Le respect des normes PMR est-il obligatoire pour tous les logements ?

Le respect des normes PMR n’est donc pas obligatoire pour l’ensemble des logements neufs. Dans le cadre de programmes immobiliers neufs, les parties communes de la copropriété doivent cependant être totalement adaptées et accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Les maisons neuves quant à elles ne doivent pas nécessairement répondre à l’intégralité des normes PMR. Seules les maisons individuelles destinées à être louées, mises à disposition ou revendues doivent s’y conformer. Si elles sont destinées au seul usage du propriétaire, il n’y a pas d’obligation de conformité à la règlementation.

Quelles sont les normes PMR dans un logement neuf ?

Les normes PMR d’un logement neuf concernent aussi bien les équipements et la structure intérieure de l’appartement que les parties communes de la résidence. Il est en effet nécessaire que le bâtiment en lui-même soit entièrement adapté et accessible aux personnes à mobilité réduite.

Normes PMR et programme neuf : l’accessibilité dans les parties collectives

Dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs, les normes PMR s’appliquent dès les parties communes afin de les rendre accessibles à tous. Sont concernés :

• Les espaces et circulations extérieurs
• Les circulations des parties communes intérieures
• Les locaux à usage commun comme local poubelle ou local vélo
• Les éléments à usage privatifs situés dans les parties communes comme les parkings, les caves, les celliers...
• Les équipements comme les boîtes aux lettres, les systèmes permettant l’ouverture des portes...
• L’ascenseur

Concernant les espaces et circulations extérieurs, le cheminement pour accéder aux bâtiment et locaux devra afficher une largeur minimale de 1,20m. Par ailleurs, les parties communes doivent être éclairées et une signalétique adaptée doit permettre d’identifier facilement le parking accessible.

Les circulations intérieures doivent quant à elle prévoir des aires de rotation et de circulation adaptées. Les aires de rotation doivent présenter un diamètre minimum de 1,50m et les couloirs une largeur de 1,20m. La signalétique dans les parties communes (accès au parking, place réservée PMR, numéro des bâtiments et logements...) doit être facilement identifiables et reconnaissable afin de permettre aux personnes handicapées de pouvoir se repérer et s’orienter facilement. Ces mêmes critères s’appliquent aux locaux à usage commun.

Pour les parkings, au moins 5% du nombre total des places doit être réservé PMR et présenter une largeur minimale de 3,30m. Les portes doivent quant à elle avoir une largeur de 0,90m avec une largeur de passage de 0,83m. Les sas doivent être suffisamment grands pour permettre un espace de manœuvre pour chaque porte.

Concernant les équipements des parties communes, certaines règles sont également à respecter. Les systèmes de contrôle d’accès et de communication tels qu’interphones ou visiophones doivent être située à une hauteur comprise entre 0,90m et 1,30m et être éloignés de plus de 40cm de tout obstacle à l’approche d’un fauteuil roulant (angle rentrant, paroi...). 30% des boîtes aux lettres doivent également répondre à ces critères d’accessibilité. Enfin, les revêtements de sol doivent être appropriés et permettre un déplacement facile des résidents en fauteuil roulant.

Pour les bâtiments collectifs de plus de 2 étages, l’ascenseur a été rendu obligatoire par la loi ELAN. Il doit également respecter certaines normes pour être accessible aux personnes handicapées :

“Tous les ascenseurs doivent pouvoir être utilisés par les personnes handicapées. Les caractéristiques et la disposition des commandes extérieures et intérieures à la cabine doivent, notamment, permettre leur repérage et leur utilisation par ces personnes. Dans les ascenseurs, des dispositifs doivent permettre, d'une part, de s'appuyer et, d'autre part, de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d'alarme.”

Les normes PMR à l’intérieur du logement neuf

Les normes PMR dans le logement neuf touchent plusieurs aspects, de la structure aux équipements de l’habitation. Les largeurs de portes et les rayons de rotation sont les mêmes que dans les parties communes du bâtiment. Il doit être possible de manœuvrer circulairement dans toutes les pièces du logement. Les toilettes doivent quant à eux présenter un espace libre de 80cm sur 130 cm à côté de la cuvette. La cuisine doit devra mesurer à minima 2,10m sur 2,10m.

Concernant les appareils électriques, les normes PMR des logements neufs impliquent qu’ils puissent être accessibles facilement par tous. Les interrupteurs, prises et autres appareils électriques doivent ainsi être placés à une hauteur de 0,90m à 1,30m.

Les espaces extérieurs privatifs tels que balcons ou terrasses devront également être accessibles : largeur minimale de 0,80m, ressaut de l’intérieur à l’extérieur du logement compris entre 15 et 25cm, hauteur du seuil de 2cm maximum.

Les normes PMR et les travaux modificatifs acquéreur

Les travaux modificatifs acquéreurs ou TMA ne sont pas incompatibles avec les normes PMR dans un logement neuf. Des TMA peuvent être réalisés, y compris dans les logements faisant partie des 20% de logements PMR imposés par la loi ELAN. Ils sont cependant contraints par ces normes et doivent donc respecter certains critères pour être réalisables :

• La demande doit être faite expressément par l’acquéreur
• Un contrat de TMA est obligatoire
• Le logement doit toujours pouvoir être visité par une personne handicapée, quel que soit son handicap
• Les aménagements prévus doivent pouvoir être facilement réversibles
• Les plans avant et après TMA doivent être annexés au contrat et à l’acte authentique

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