Loyers impayés et expulsion : le nouveau cadre juridique applicable en 2026
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Les décrets du 12 février 2026 : détecter les impayés plus tôt
- Un nouveau seuil de déclenchement de l'impayé
- La CCAPEX devient décisionnaire
- Le socle Kasbarian-Bergé de 2023, toujours en vigueur
- La clause résolutoire obligatoire
- Le commandement de payer raccourci à six semaines
- Les délais de grâce raccourcis
- Ce que le bailleur doit retenir en pratique
- La GLI, filet de sécurité complémentaire
- Record 2025 : 30 500 ménages expulsés, les associations alertent
- Sources
Depuis le 13 février 2026, deux décrets modifient le traitement des impayés de loyer. Un impayé est désormais reconnu dès 450 euros de dette ou trois mois de retard, la CCAPEX devient décisionnaire sur le maintien des APL, et le versement direct de l'aide au bailleur est facilité. Ces textes complètent un cadre déjà durci par la loi Kasbarian-Bergé de 2023 : clause résolutoire obligatoire, commandement de payer ramené à six semaines, délais de grâce réduits. Décryptage complet des règles applicables aux bailleurs en 2026.
Les décrets du 12 février 2026 : détecter les impayés plus tôt
Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84, publiés au Journal officiel le 13 février 2026, ne modifient pas les délais judiciaires d'expulsion. Leur objet est de réorganiser le traitement administratif des impayés pour les locataires bénéficiaires d'une aide au logement (APL, ALS ou ALF). Deux changements majeurs.
Un nouveau seuil de déclenchement de l'impayé
Le décret n° 2026-84 redéfinit la notion d'impayé locatif pour les allocataires. Jusqu'à présent, la CAF ou la MSA (Mutualité Sociale Agricole) considérait un impayé constitué lorsque la dette cumulée atteignait deux fois le montant du loyer mensuel net. Le nouveau texte fixe deux critères alternatifs : une dette dépassant 450 euros, ou un défaut de paiement persistant depuis plus de trois mois. Ce seuil plus lisible permet un signalement plus précoce et, selon la situation du dossier, le versement direct de l'aide au bailleur. Ces nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2027.
La CCAPEX devient décisionnaire
Le décret n° 2026-83 réorganise les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Chaque département disposera d'une commission centrale, de commissions locales et de sous-commissions territoriales. Jusqu'ici, la CCAPEX émettait des avis que la CAF ou la MSA n'étaient pas tenues de suivre. Elle prend désormais un rôle décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l'aide au logement.
Le texte réaffirme un principe : le maintien de l'aide est la règle, y compris après résiliation judiciaire du bail, tant que l'occupant s'acquitte de l'indemnité d'occupation fixée par le juge. La suspension reste une mesure d'exception, réservée aux cas de mauvaise foi avérée ou de troubles de jouissance constatés par décision de justice. Les commissaires de justice devront par ailleurs signaler à la CCAPEX les décisions judiciaires d'expulsion et les décisions accordant des délais de paiement dans un délai de cinq jours après notification. Le signalement des commandements de payer est également encadré par le décret, mais sans ce même délai chiffré.
Le socle Kasbarian-Bergé de 2023, toujours en vigueur
Les décrets de février s'ajoutent à un cadre déjà modifié en profondeur par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé. Trois dispositions de cette loi structurent la procédure d'expulsion pour impayés telle qu'elle s'applique en 2026.
La clause résolutoire obligatoire
Depuis le 29 juillet 2023, tout nouveau contrat de bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. La loi autorise aussi d'y inclure le défaut d'assurance habitation et les troubles de jouissance, mais ces motifs ne font pas partie du socle rendu obligatoire par le texte. La Chambre nationale des commissaires de justice rappelle que l'absence de clause résolutoire valide dans le bail expose le bailleur à une procédure plus longue, puisque le juge dispose alors d'une marge d'appréciation plus large sur la résiliation.
Le commandement de payer raccourci à six semaines
Avant la loi Kasbarian-Bergé, le locataire disposait de deux mois pour apurer ses arriérés après réception d'un commandement de payer signifié par un commissaire de justice. La loi ramène ce délai à six semaines. La Cour de cassation a toutefois jugé le 13 juin 2024 (avis n° 24-70.002) que ce nouveau délai ne s'applique qu'aux baux conclus après le 29 juillet 2023. Les baux antérieurs restent soumis au délai de deux mois initialement prévu au contrat. Un commandement fondé sur un mauvais délai expose la procédure à une contestation sérieuse.
Les délais de grâce raccourcis
La loi du 27 juillet 2023 a également réduit les délais de grâce que le juge de l'exécution peut accorder au locataire pour quitter le logement : la fourchette passe de « trois mois à trois ans » à « un mois à un an ». Le juge conserve la possibilité d'accorder un échéancier de remboursement pouvant aller jusqu'à trois ans si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant et peut régler sa dette.
Ce que le bailleur doit retenir en pratique
Deux calendriers coexistent selon la date de signature du bail. Pour un bail signé après le 29 juillet 2023, le commandement de payer laisse six semaines au locataire et la clause résolutoire est obligatoire. Pour un bail antérieur, le délai reste de deux mois.
Dans les deux cas, selon Benoît Santoire, président de la CNCJ, le délai minimal entre le premier impayé et l'expulsion est de huit mois, mais il se rapproche plus souvent de deux ans dans les faits, en raison notamment des délais d'audiencement. La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période, sauf exceptions (squat, relogement proposé, violences conjugales).
Les décrets de février 2026 ne raccourcissent pas ces délais judiciaires. Leur apport pour le bailleur est indirect : en abaissant le seuil de signalement à 450 euros de dette, ils permettent une intervention administrative et sociale plus précoce, avec la possibilité d'un versement direct de l'aide au bailleur selon la situation du dossier.
La GLI, filet de sécurité complémentaire
Aucun cadre législatif ne supprime le risque d'impayé. La garantie loyers impayés (GLI) reste l'outil de prévention le plus direct pour un bailleur privé. Cette assurance prend en charge les loyers non perçus dès le premier mois d'impayé, couvre les frais de procédure et, selon les contrats, les dégradations locatives. Selon les assureurs spécialisés, son coût se situe généralement entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel charges comprises.
La plupart des contrats exigent une clause résolutoire valide dans le bail, ce que la loi Kasbarian-Bergé rend désormais systématique pour les nouveaux baux. La GLI est incompatible avec le recours à un garant personne physique (caution), sauf dans le cas des étudiants et apprentis. Pour un investisseur locatif, le coût de la GLI se déduit des revenus fonciers au régime réel.
Record 2025 : 30 500 ménages expulsés, les associations alertent
Ces évolutions législatives prennent place dans un contexte tendu. Selon les données de la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) publiées le 17 mars 2026, 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement en 2025, soit une hausse de 27 % par rapport à 2024. Les commissaires de justice ont délivré 175 000 commandements de payer (+2,4 %) et signifié 59 200 décisions de justice (+30,4 %). Les expulsions ont ainsi presque doublé depuis 2022, passant de 16 200 à 30 500 en trois ans selon Batiweb. Benoît Santoire replace ces chiffres dans le contexte d'un parc d'environ 15 millions de logements en location en France et souligne que la proportion d'impayés reste faible.
La Fondation pour le logement des défavorisés analyse la tendance différemment. Manuel Domergue, son directeur des études, relie cette hausse au durcissement de la procédure judiciaire depuis la réforme Kasbarian-Bergé. Il constate « des décisions de justice plus sévères et des expulsions avec le concours de la force publique plus systématiques », avec « moins de sursis, moins de tolérance pour les personnes âgées, malades, avec des enfants en bas âge ».
Les associations de défense du droit au logement dénoncent la tension entre l'accélération des procédures et l'insuffisance du parc social pour absorber les ménages expulsés. Dans un cahier publié en octobre 2025, la Fondation pour le logement observe que 45 % des étapes d'hébergement des ménages expulsés durent trois mois ou moins, un chiffre qui ne mesure pas le retour à un logement stable mais la brièveté des solutions transitoires.
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