TVLH : la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation arrive à Nantes en 2027
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Dès le 1er janvier 2027, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) remplacera la TLV et la THLV. À Nantes, classée en zone tendue, cette taxe s'appliquera automatiquement à tout logement vide depuis plus d'un an, avec un taux de départ de 17 % de la valeur locative. Les propriétaires qui n'anticipent pas devront composer avec un calendrier serré et des taux potentiellement plus élevés que sous les anciens régimes.
TLV et THLV : La fusion
Deux taxes, deux régimes, deux bénéficiaires différents. Depuis des années, la fiscalité des logements vacants en France fonctionnait sur un système à deux étages que même les professionnels de l'immobilier peinaient à expliquer clairement. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), prévue à l'article 232 du Code général des impôts (CGI), frappait automatiquement les biens inoccupés en zone tendue et alimentait le budget de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), codifiée à l'article 1407 bis du CGI, relevait d'une délibération locale et profitait aux communes. L'article 108 de la loi de finances pour 2026 met fin à cette dualité en créant la TVLH, inscrite dans un nouvel article 1406 bis du CGI.
Le produit de la TVLH sera affecté au bloc communal (communes ou EPCI compétents) et non plus à l'État ni à l'Anah, sous déduction des frais d'assiette et de recouvrement prélevés par l'État, soit 4,4 % du produit brut. Les maires gagnent un levier fiscal direct pour lutter contre la vacance, avec des taux qui peuvent grimper bien au-delà des anciens barèmes.
À Nantes, la TVLH s'appliquera de plein droit
Nantes et sa métropole figurent parmi les 28 agglomérations classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013. Au 1er janvier 2027, la TVLH frappera donc tout logement non meublé à usage d'habitation laissé vacant depuis au moins un an, sans qu'aucune délibération municipale ne soit nécessaire.
Le barème de droit commun fixe le taux à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année de vacance, puis à 34 % à partir de la deuxième. La commune peut aller plus loin : par délibération prise avant le 15 avril 2027, elle peut majorer ces taux jusqu'à 30 % la première année et 60 % la deuxième.
Un propriétaire nantais possède un T3 de 65 m² dans le quartier Hauts-Pavés, vacant depuis septembre 2025. La valeur locative cadastrale du bien est estimée à 5 400 € par an. Au 1er janvier 2027, le logement sera considéré comme vacant depuis plus d'un an, la durée de vacance antérieure à 2027 étant prise en compte à titre transitoire.
Résultat : une facture de 918 € dès la première année (5 400 × 17 %). Si le bien reste vide en 2028, la note passera à 1 836 € (5 400 × 34 %). Et si Nantes Métropole vote le taux maximal de 60 %, la facture pourrait atteindre 3 240 € annuels.
Hors zone tendue : un régime facultatif mais un calendrier serré
En dehors des zones tendues, la TVLH ne frappe que les logements vacants depuis au moins deux ans et reste facultative : la commune ou l'EPCI doté d'un programme local de l'habitat (PLH) doit voter une délibération pour l'instaurer. Le taux est alors fixé librement dans la limite de 50 % de la valeur locative cadastrale.
Les délibérations d'instauration doivent être adoptées avant le 1er octobre 2026 pour une application au 1er janvier 2027. Le taux, quant à lui, peut être voté jusqu'au 15 avril 2027. Pour les investisseurs qui détiennent des biens en Loire-Atlantique, au-delà du périmètre nantais (Pornic, Guérande, Ancenis), la question se pose dès maintenant : leur commune va-t-elle saisir cet outil ?
Autre rupture importante : les anciennes délibérations relatives à la THLV cessent de produire leurs effets au 1er janvier 2027. Les 6 417 collectivités qui avaient instauré la THLV en 2024 devront donc repasser par une nouvelle délibération si elles souhaitent maintenir la taxation. Faute de quoi, les logements vacants de leur territoire ne seront tout simplement plus taxés à partir de 2027.
Qui est exonéré de la TVLH ?
La loi prévoit quatre cas d'exclusion du champ de la taxe. Le logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année échappe à la TVLH. Le propriétaire qui démontre que la vacance est indépendante de sa volonté (bien proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur) bénéficie également d'une exonération. Les logements détenus par les organismes HLM et certaines SEM de construction sont exclus, de même que les dépendances du domaine public.
En revanche, la question des logements inhabitables, ceux nécessitant des travaux lourds pour être mis en location, reste ouverte. Le texte de la TVLH ne mentionne pas explicitement ce cas d'exonération, contrairement aux anciens régimes de la TLV et de la THLV. Selon le site gouvernemental Zéro Logement Vacant, ce cas devrait être traité de la même manière, mais aucune confirmation réglementaire n'est encore parue.
Déclarer l'occupation de ses biens
La TVLH ne crée pas de déclaration supplémentaire, mais le fait générateur de l'impôt, l'occupation du logement au 1er janvier de l'année de taxation, repose sur la déclaration d'occupation que chaque propriétaire doit effectuer et mettre à jour en cas de changement sur la plateforme « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) de la Direction générale des finances publiques. Cette obligation, instaurée par l'article 1418 du CGI, sert déjà au calcul de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sera désormais le principal outil de contrôle de la TVLH.
Un propriétaire qui omet de déclarer, ou qui déclare des informations inexactes, s'expose à un redressement. La collectivité peut procéder à un signalement auprès du service des impôts, qui adressera un courrier au propriétaire. Sans contestation dans les 30 jours, un rôle supplémentaire est émis. Un propriétaire nantais qui n'actualise pas ses déclarations GMBI avant le 1er janvier 2027 pourrait se retrouver taxé à tort, et la charge de la preuve pour contester sera de son côté.
La TVLH pour les investisseurs nantais
Nantes reste sous forte tension locative, et le parc vacant y est limité : selon le recensement Insee de 2022, la commune comptait environ 11 800 logements vacants, soit 6,1 % de son parc, une proportion stable depuis 2016. Au niveau national, environ 3 millions de logements étaient vacants au 1er janvier 2025 selon l'Insee, dont 427 000 logements structurellement vides en zone tendue.
Pour les propriétaires qui détiennent un bien vide en attente de travaux, entre deux locataires ou dans l'attente d'une vente, la TVLH change la donne. La THLV rapportait déjà 170 millions d'euros aux communes en 2024. Côté TLV, le nombre de logements assujettis avait doublé en sept ans, passant de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024. La TVLH, avec ses taux potentiellement plus élevés et son produit communal, amplifiera cette dynamique.
Les trois réflexes qui s'imposent pour les propriétaires concernés :
- Actualiser sans délai sa déclaration d'occupation sur GMBI.
- Si un bien est vacant, documenter les démarches actives de mise en location ou de vente (mandats, annonces datées, devis de travaux) pour pouvoir invoquer la vacance involontaire.
- Évaluer si une occupation temporaire d'au moins 91 jours consécutifs dans l'année, en location classique ou en meublé, permet de sortir du champ de la taxe à moindre coût.
La TVLH s'inscrit dans un mouvement fiscal plus large qui incite les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. À Nantes, où la demande locative reste sous tension et où les dispositifs de défiscalisation offrent des alternatives à la vacance, cette nouvelle taxe pèsera dans l'arbitrage entre louer, vendre ou rénover.
- La TVLH fusionne la TLV et la THLV en un impôt unique affecté au bloc communal, applicable dès 2027.
- À Nantes (zone tendue) : taxation automatique après un an de vacance, à 17 % puis 34 %, majorable jusqu'à 60 %.
- Hors zone tendue : taxation facultative après deux ans de vacance, plafonnée à 50 %, sur délibération avant le 1er octobre 2026.
- Quatre cas d'exonération prévus par la loi (voir section dédiée ci-dessus).
- Déclaration d'occupation obligatoire sur « Gérer mes biens immobiliers » ; les anciennes délibérations THLV deviennent caduques.
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