Le formulaire 2044 EB : la marche à suivre pour déclarer son engagement de location
Charlotte Costa
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Vous venez tout juste de concrétiser un projet d’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien ? Vous devez dès à présent passer par la case paperasse administrative. Si investir dans la pierre peut vous offrir tout un florilège d’avantages patrimoniaux et fiscaux, la validation par l’administration fiscale est obligatoire pour en avoir la jouissance.
Parmi les formulaires à remplir et à communiquer au fisc, il y a le 2044 EB. Cette suite de chiffres et de lettres ne vous dit peut-être rien mais cet imprimé sert à déclarer son engagement de location sous le statut de bailleur privé. Où se procurer le formulaire ? Quand l’envoyer au centre des impôts ? Comment le remplir ? On vous donne la marche à suivre sur le remplissage du formulaire 2044 EB.
À quoi sert le formulaire 2044 EB ?
Afin de maintenir un certain niveau d’offre de logements en France, l’État a au cours de ces dernières décennies, mis en place divers dispositifs de soutien à la construction et à la réhabilitation de logements du parc locatif. Les programmes de défiscalisation permettent aux investisseurs de profiter d’une fiscalité allégée, tout en renflouant le stock de logements disponibles à la location pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires.
Tous les dispositifs d’investissements locatifs en vigueur aujourd’hui supposent la mise en location du bien pendant un certain nombre d’années. C’est précisément sur cette durée d’engagement locatif que le propriétaire perçoit un pourcentage de réduction fiscale. Pour en profiter pleinement, l’investisseur doit avertir l’administration fiscale. Et la validation passe par le remplissage du formulaire 2044 EB.
L’imprimé 2044 EB doit être joint au moment de la déclaration des revenus fonciers, autrement dit des recettes locatives, à la déclaration des revenus, la 1ère année suivant l’acquisition du bien ou l’achèvement des travaux. Selon le dispositif choisi, le formulaire 2044 ou 2044 spécial doit également être transmis aux impôts afin de déclarer les charges déductibles dans le cadre du régime réel.
L’investisseur dispose d’un délai de 1 an pour déclarer son investissement locatif à l’autorité compétente, c’est-à-dire son centre des impôts. Cette dernière peut régulièrement procéder à des contrôles fiscaux afin de s’assurer que le logement est mis en location selon les critères fixés par le dispositif choisi. L’administration fiscale peut vérifier la durée du bail, le montant du loyer, les ressources du locataire et le statut d’habitation.
Plusieurs dispositifs d’investissement locatif sont concernés par le formulaire 2044 EB. Afin de profiter de leurs avantages fiscaux, les investisseurs ayant acheté un bien au sein d’un programme de défiscalisation en loi Pinel, Pinel breton, loi Duflot, Denormandie et Scellier doivent remplir l’imprimé 2044 EB.
Où peut-on trouver le formulaire 2044 EB ?
L’imprimé Cerfa 2044 EB est disponible en ligne sur le site impots.gouv.fr en cliquant sur ce lien. Vous pouvez l’imprimer, le remplir, puis l’envoyer par courrier au centre des impôts qui vous est rattaché. Le formulaire peut être aussi être récupéré directement en support papier dans n’importe quel centre des impôts.
Pour éviter les erreurs, le fisc recommande vivement procéder au remplissage du formulaire 2044 EB en ligne, sur le site officiel des impôts. Munissez-vous de votre identifiant fiscal (lisible sur votre avis d’imposition) et de votre mot de passe et connectez-vous à votre espace personnel. Une fois sur la page “déclaration d’impôts”, cliquez sur l’onglet “déclarations annexes”, puis sur le formulaire à remplir.
Quand faut-il remplir le formulaire 2044 EB ?
L’investisseur de tout programme de défiscalisation doit remplir et transmettre le formulaire 2044 EB à l’administration fiscale l’année de mise en exploitation du logement. Autrement dit, le bailleur dispose d’un délai d’un an à partir de la date d'achèvement des travaux du programme ou de l’acquisition du bien pour retourner sa déclaration.
Attention, vous ne devez pas attendre d’avoir trouvé un locataire pour entamer la démarche. La date de référence n’est pas celle de la signature du bail mais bien celle à partir de laquelle le logement peut être exploité pour de la location. En loi Pinel par exemple, le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison (VEFA) ou l’acquisition.
Justement, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, la date à partir de laquelle le délai d’un an démarre, varie en fonction du type d’acquisition :
- à partir de la date d’acquisition du logement pour les logements neufs déjà livrés, les logements réhabilités, les logements qui font l’objet de transformation d’un local dont l’usage n’est pas l’habitation ;
- à partir de la date d’achèvement des travaux pour les logements à réhabiliter et les logements qui font l’objet de travaux pour la construction ou la livraison d’un immeuble au sens de la TVA ;
- à partir de la date d’achèvement du logement pour les logements en VEFA, les logements construits par le contribuable, les locaux transformés en logements par le contribuable, les logements inachevés et qui seront achevés par le contribuable.
Comment remplir le formulaire 2044 EB pour un investissement en loi Pinel ?
La loi Pinel est le dispositif d’investissement locatif le plus connu. Créé en 2014, il connait encore aujourd’hui un franc succès. Chaque année, près de la moitié des logements neufs qui sont vendus à travers l’hexagone sont des investissements Pinel. Si vous investissez dans l’un des nombreux programmes de défiscalisation, le formulaire 2044 EB servira à collecter toutes les informations relatives à votre investissement.
Une fois le formulaire 2044 EB remplis et transmis au fisc, l’investisseur ne peut plus changer de dispositif de défiscalisation. C’est pourquoi il est très important de penser en amont à ses objectifs et l’usage du bien. En loi Pinel, il est possible de louer son logement à un membre de sa famille ascendant ou descendant. Ce n’est pas le cas avec les autres dispositifs.
Remplir le formulaire 2044 EB : la marche à suivre
Le formulaire 2044 EB compte une dizaine de pages à remplir. Bien que sa mise en page et ses consignes soient simples à lire, son remplissage doit être réalisé avec minutie. Une erreur, aussi petite soit-elle peut causer l’annulation des avantages fiscaux initialement promis. Pour être certain de profiter de sa défiscalisation, vous devez remplir tous les champs liés à votre état civil et votre acquisition.
- Page n°1 : informations relatives au propriétaire du logement (nom, prénom, adresse) et sélection du dispositif de défiscalisation correspondant au type d’avantage fiscal souhaité.
- Page n°2 à la page n°4 : champs concernant le logement acquis (adresse du bien, type d’acquisition, date d’acquisition, prix d’achat, prix de revient, date de dépôt du permis de construire, etc..). Il faut uniquement renseigner les informations de votre investissement selon les caractéristiques de votre logement.
- Page n°5 : caractéristiques de la location (surface du logement, montant du loyer mensuel hors charges, coordonnées du locataire). À savoir que les loyers doivent obligatoirement respecter les plafonds Pinel en vigueur selon le zonage.
- Page n°6 à la page n°9 : choix de la durée de l’engagement de location initial pour 6 ou 9 ans, engagement du propriétaire à respecter les conditions du dispositif avec date et signature. L’engagement de location Pinel peut être prolongé 2 fois, par période triennale, dans la limite de 12 ans.
- Page n°10 à la page n°22 : notice explicative servant d’aide à la déclaration et au remplissage du formulaire 2044 EB.
