Morgane Caillière

le mardi 12 mai 2026

[ mis à jour le mardi 12 mai 2026 ]

Passoires thermiques : le projet de loi Lecornu veut rouvrir les vannes

Le 23 avril 2026, à Marseille, Sébastien Lecornu a fait machine arrière. Les logements classés G, déjà interdits à la location depuis janvier 2025, et les F, qui devaient l'être en 2028, pourraient être à nouveau loués sous condition de travaux. Décryptage d'une mesure qui inverse cinq ans de loi Climat, et panorama des parcs immobiliers des dix plus grandes métropoles françaises.

Un virage à 180 degrés

Ce sera l'un des virages politiques les plus inattendus de ce printemps. Le 23 avril, dans une déambulation marseillaise au pas de course, Sébastien Lecornu et son ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont dévoilé un projet de loi baptisé «relance logement ». Au cœur du texte, une bombe : un propriétaire de logement F ou G pourra de nouveau le louer, à condition de s'engager à le rénover. C'est exactement l'inverse de ce que prévoyait la loi Climat et Résilience de 2021.

Petit rappel des règles d'avant. Depuis le 1er janvier 2023, les pires passoires, les G+, celles qui consomment plus de 450 kWh par m² et par an, étaient interdites à la location. Le 1er janvier 2025, le couperet est tombé sur l'ensemble des G. Et le calendrier prévoyait encore les F en 2028, puis les E en 2034. L'idée du législateur de 2021 était simple : si les bailleurs ne rénovent pas, on leur retire le marché.

Cinq ans plus tard, le gouvernement constate l'échec. Les travaux n'ont pas suivi, mais les biens sortent du marché locatif par paquets entiers, dans une France où trouver à se loger devient un exploit. D'où la formule lapidaire du Premier ministre : il faut « inverser la charge ». Plutôt que d'exiger les travaux avant la location, on autorise à louer en attendant. « Il faut savoir un tout petit peu changer de méthode, sans forcément changer l'ambition », a-t-il glissé à Marseille, concédant publiquement que c'est son ministre du Logement, issu des Républicains, qui a gagné l'arbitrage.

Comment ça marchera

Le mécanisme tient en quelques lignes. Le propriétaire d'un logement F ou G qui veut le louer signera un engagement formel à rénover, avec deux délais :

• trois ans pour une maison individuelle ;
• cinq ans pour un appartement en copropriété, le temps d'un vote en assemblée générale.

À l'échéance, le DPE doit avoir progressé suffisamment pour que le bien quitte la catégorie passoire. En cas de défaut, la sanction sera fiscale : selon Vincent Jeanbrun, interrogé sur RTL, le fisc considérera les loyers encaissés comme « indûment perçus ». Pas de retrait du droit de louer, donc, mais une menace de redressement. L'idée tient en une phrase : on permet au bailleur de toucher des loyers pendant qu'il rénove, mais on lui colle une épée de Damoclès financière au-dessus de la tête.

La mesure n'est pas tombée du ciel. Elle reprend la proposition de loi déposée au Sénat en février 2025 par la sénatrice centriste Amel Gacquerre, et adoptée par la Haute Assemblée le 1er avril suivant. Le projet gouvernemental sera examiné au Sénat à l'été. L'exécutif espère un vote avant la fin de l'année. Mais sans majorité stable à l'Assemblée, l'aventure est incertaine.

L'objectif chiffré, lui, est sans ambiguïté : 650 000 à 700 000 logements remis sur le marché locatif d'ici 2028.

Où sont les passoires, et combien sont-elles vraiment ?

Avant de regarder les effets locaux, un détour s'impose par les chiffres nationaux. L'Observatoire national de la rénovation énergétique, publié par le ministère de la Transition écologique en novembre 2025, recense 3,9 millions de passoires F+G parmi les résidences principales au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. 5,4 millions au total si l'on intègre les résidences secondaires et les logements vacants.

Mais ce stock est en chute libre. En deux ans, il a perdu plus de 800 000 unités, et ce n'est qu'un début. La réforme du DPE des petites surfaces de juillet 2024 a déjà fait baisser le compteur. Et depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui devrait sortir entre 700 000 et 850 000 logements supplémentaires de la catégorie passoire, sans qu'aucun travail n'ait été engagé, par simple effet de calcul. La Base de données nationale des bâtiments du CSTB, qui intègre déjà cette réforme, anticipe une baisse de 23 % à l'échelle française. Autrement dit : avant même que la loi Lecornu n'entre en vigueur, le problème politique se réduit déjà mécaniquement.

Géographiquement, le déséquilibre est massif. L'Île-de-France concentre 17,4 % de passoires, suivie d'un croissant centre-nord (Bourgogne-Franche-Comté, Normandie, Hauts-de-France) autour de 16 %. À l'opposé, PACA, l'Occitanie et les Pays de la Loire restent sous les 10 %. Deux facteurs expliquent l'essentiel des écarts : l'âge du bâti et l'altitude. Plus de la moitié des maisons situées au-dessus de 800 mètres sont des passoires, contre 20 % en plaine, selon une étude des quatre agences d'urbanisme d'Auvergne-Rhône-Alpes publiée fin 2024 avec l'ADEME. Et les logements construits avant 1948 affichent 44 à 45 % de F+G, contre 1 à 2 % pour ceux construits après 2001.

Panorama dans les dix plus grandes métropoles

Voici, métropole par métropole, l'état du parc.

Paris et le Grand Paris : l'épicentre

C'est ici que la mesure jouera à plein. Selon l'Apur, qui a publié en juin 2024 une note détaillée sur les effets de l'arrêté petites surfaces, la Métropole du Grand Paris compte 906 000 logements diagnostiqués, dont 22 % de passoires F+G, soit près de 199 000 logements, ramenés à 181 000 après la réforme. À Paris intramuros, l'estimation redressée Insee/Apur publiée en 2022 donnait 326 000 résidences principales classées F ou G. Soit 31 % du parc parisien. 54 % si l'on y ajoute les E.

Aucune autre métropole française n'approche ces niveaux. Le bâti haussmannien sans isolation, les copropriétés d'avant-guerre, les chambres de bonne chauffées à l'électricité, la densité, tout concourt. Depuis 2022, la stratégie observée chez beaucoup de bailleurs parisiens face à l'interdiction de louer est sans ambiguïté : vendre plutôt que rénover.

Lyon : 126 000 passoires recensées, et une dynamique de rénovation au point mort

Pour la deuxième métropole de France, le chiffre de référence dort dans le Schéma directeur des énergies de 2019, document adopté par le conseil métropolitain et toujours cité dans le PCAET 2030 : 126 560 logements classés F ou G, soit 17,5 % d'un parc de 722 220, et 90 000 ménages en précarité énergétique. Les données sont antérieures à la réforme du DPE de 2021, mais elles restent l'ordre de grandeur de référence à Lyon.

C'est sur ce diagnostic que la Métropole a bâti, sous Bruno Bernard, l'objectif d'éco-rénover 200 000 logements d'ici 2030 via le dispositif ECORENO'V hérité de l'ère Collomb. Le candidat écologiste avait promis 10 000 rénovations par an. Le résultat, scruté en septembre 2025 par Mediacités à partir des chiffres de l'ALEC Lyon, est moins glorieux : 32 197 logements rénovés depuis 2015, soit environ 3 250 par an sur le mandat. Un tiers de la promesse.

Le 17 novembre 2025, la Métropole a tenté un coup. Elle a créé, avec le mouvement Solidarités Nouvelles pour le Logement, une Coopérative Logement d'Abord : une foncière publique qui rachète les passoires vacantes, les rénove au niveau BBC, et les remet en logement social. Le vice-président Renaud Payre l'avait formulé sans détour : « Nous voulons parler aux petits propriétaires de passoires thermiques. »

La Coopérative et la loi Lecornu visent en réalité le même type de bien, les passoires sorties du marché, mais à partir de logiques opposées : rachat pour rénover en social, ou retour à la location privée sous engagement. À Lyon, sur un parc actualisé d'environ 100 000 passoires F+G, la collision est frontale.

À Saint-Étienne, l'autre grand pôle régional, l'agence epures a publié en décembre 2024 une étude intitulée Chaud devant. Elle dénombre 19 500 passoires F+G sur la ville-centre, dont 4 600 dans le parc locatif privé. Une masse considérable dans un bassin marqué par sa population étudiante et sa forte proportion de petites surfaces.

Marseille : 67 000 ménages vulnérables, et un PLH tout neuf qu'on espère ne pas devoir réécrire

L'Insee PACA a livré en septembre 2024 une donnée précieuse à l'échelle de la métropole Aix-Marseille-Provence : 67 000 ménages en situation de vulnérabilité énergétique, soit 8,5 % des 790 000 ménages. Le climat méditerranéen fait baisser le taux, mais il masque une concentration extrême dans les arrondissements anciens de Marseille.

Le 22 février 2024, la Métropole a adopté à l'unanimité son tout premier Programme local de l'habitat, doté de 430 millions d'euros sur cinq ans. Au cœur du plan, porté par David Ytier, vice-président chargé du logement : 16 000 réhabilitations énergétiques par an sur les 92 communes, et le traitement prioritaire de 1 200 logements indignes par an.

Pour la ville intramuros, les Actes des États généraux du logement publiés par la Ville de Marseille en 2022 recensent 28 000 passoires énergétiques parmi les 453 657 logements marseillais, et 100 000 logements énergivores au sens large (E, F, G). 70 % de ces passoires sont situées en copropriété privée. Elles sont massivement concentrées dans les 1er, 2e et 3e arrondissements, là où le bâti haussmannien et d'avant-guerre n'a jamais été rénové. C'est exactement le terrain de la SPLA-IN, la société publique d'aménagement créée après les effondrements de la rue d'Aubagne. Les associations marseillaises l'ont rappelé dès l'annonce du 23 avril : à Marseille, le traitement de l'habitat indigne repose précisément sur la pression de l'interdiction de louer.

Lille : 167 000 logements énergivores dans la métropole

L'Insee Hauts-de-France a publié en octobre 2024 une étude majeure sur la performance énergétique régionale. La région détient le triste record du deuxième taux le plus élevé de France métropolitaine, avec 16 % de passoires. La Métropole Européenne de Lille compte 167 000 logements classés E+F+G, soit 35 % du parc, moins que la moyenne régionale (42 %), mais en volume absolu le plus important des Hauts-de-France. Le chiffre F+G seul n'est pas isolé dans la publication ; on l'estime, en transposant la structure régionale, entre 65 000 et 75 000 logements pour la MEL.

Toulouse : la bonne élève

L'AUAT, l'agence d'urbanisme toulousaine, a publié en mars 2026 une étude de 44 pages couvrant huit intercommunalités du grand Sud-Ouest. Verdict pour Toulouse Métropole : 8 % de passoires en moyenne sur les 185 000 DPE collectés (40 % du parc), soit 13 000 à 16 000 logements F+G diagnostiqués. 79 % des logements y sont classés A à D, mieux que la moyenne nationale. Climat doux, parc récent, chauffage majoritairement au gaz. La combinaison joue à plein.

Bordeaux : la Gironde, département le moins exposé de Nouvelle-Aquitaine

À l'échelle régionale, l'Insee Nouvelle-Aquitaine recense 12,4 % de logements classés F ou G, contre 14,5 % au national. La Gironde, département de Bordeaux, est de loin la moins exposée de la région. Une autre étude Insee, parue en décembre 2025, mesure cette fois la vulnérabilité énergétique des ménages, c'est-à-dire la part de ceux dont les dépenses théoriques de chauffage dépassent 9,2 % du revenu disponible : 12,2 % en Gironde, soit 87 100 ménages, soit 5,2 points sous la moyenne nationale. Climat océanique tempéré, bâti récent et revenus médians supérieurs jouent tous dans le même sens.

C'est dans ce contexte que Bordeaux Métropole a voté, le 25 mars 2022, sa feuille de route Rénovation énergétique de l'habitat 2022-2026. Objectif : 11 500 rénovations par an toutes classes confondues, via le dispositif Ma Rénov Bordeaux Métropole, pour un effet levier estimé à 456 millions d'euros de travaux sur le territoire. Pour les ménages très modestes propriétaires d'une passoire, l'aide cumulée avec MaPrimeRénov' peut couvrir jusqu'à 90 % des travaux.

Pour Bordeaux intramuros, les estimations DPE bruts (heero) donnent autour de 5 à 6 % de passoires dans l'ancien, soit de l'ordre de 8 000 logements. Une spécificité locale change la donne : les biens d'avant 1975, qui concentrent l'essentiel des F et G, sont massivement présents dans la « ville ancienne » soumise au plan de sauvegarde et de mise en valeur. Un statut patrimonial qui rend l'isolation par l'extérieur impossible et complique sérieusement le remplacement des menuiseries.

Nice : le paradoxe du climat protecteur et du bâti défaillant

L'étude de l'Insee PACA de septembre 2024 livre une analyse fine des Alpes-Maritimes. Le climat y réduit la vulnérabilité énergétique de 10,2 points par rapport à la moyenne nationale : c'est l'effet « riviera ». Mais la qualité de l'isolation du bâti la fait remonter de 2,9 points, le pire score des départements littoraux de PACA. Résultat : un taux global faible, autour de 8 à 10 %, mais une concentration des passoires dans des poches précises (Vieux-Nice, quartier du Port, Riquier, copropriétés des années 60-70 du bassin du Paillon) où dominent le bâti d'avant 1948 et les copropriétés jamais rénovées.

La Métropole Nice Côte d'Azur a été reconnue Autorité organisatrice de l'habitat en mai 2023. Son guichet métropolitain, intégré depuis 2025 au dispositif France Rénov', a financé 4 500 diagnostics et 600 suppressions de chauffage au fioul pour 620 000 euros. Démarrage modeste pour une métropole de 51 communes.

Sur les 40 800 DPE enregistrés à Nice depuis 2006, environ 5 % concernent des passoires selon les estimations heero. Mais 31 % des maisons et 42 % des biens construits avant 1919 restent F ou G. Le centre ancien concentre l'essentiel de ces logements, dans un marché par ailleurs tendu par la pression de la location touristique sur les petites surfaces.

Nantes : la métropole la moins exposée, mais l'une des plus actives

En avril 2021, l'AURAN chiffrait à environ 10 % la part des passoires en Loire-Atlantique, soit 58 000 logements parmi les 250 000 construits avant 1975. L'Insee Pays de la Loire a livré début 2025 le chiffre métropolitain le plus précis : 29 211 ménages en vulnérabilité énergétique à Nantes Métropole, soit 9,5 %. C'est le taux le plus faible de toutes les intercommunalités ligériennes, et l'un des plus faibles de France. Forte croissance constructive depuis 2000, chauffage majoritairement au gaz, revenus médians au-dessus de la moyenne régionale : la combinaison joue à plein.

Cela n'a pas dissuadé la collectivité d'agir. Johanna Rolland, présidente de Nantes Métropole, et Tristan Riom, vice-président chargé de l'énergie, ont mobilisé 56 millions d'euros pour la rénovation énergétique des logements entre 2018 et 2025. À cela s'ajoute, depuis 2023, un plan anti-crise du logement doté de 47 millions d'euros, qui couvre majoritairement la construction neuve, avec une enveloppe dédiée à la rénovation : 12,1 millions pour 1 047 logements du parc privé et 4,6 millions pour 505 logements sociaux. Trois cents copropriétés ont par ailleurs été auditées via Mon Projet Rénov, dont 57, soit 3 000 logements, ont obtenu un financement pour atteindre le niveau BBC.

Côté ville-centre, les DPE bruts donnent 3,8 à 5 % de passoires, soit moins de 10 000 logements. Le volume est modeste, mais la cohérence de la politique métropolitaine repose en bonne partie sur la pression réglementaire qui poussait les bailleurs à rénover. C'est précisément ce que les élus écologistes nantais ont rappelé après l'annonce du 23 avril.

Strasbourg : 27 000 passoires officielles et un plan offensif

En février 2024, Pia Imbs, présidente de l'Eurométropole, annonçait 27 000 logements F+G dans le territoire, et 13 % des appartements du parc privé concernés, lors du lancement de l'aide MaRénov dotée de 60 millions d'euros jusqu'en 2026. L'objectif local est offensif : 8 000 rénovations par an, dont 6 000 dans le parc privé. Une politique enclenchée avec cohérence depuis 2024.

Rennes : la précision bretonne

L'Audiar a publié dès septembre 2022 une note dédiée modélisant la performance énergétique du parc local. Le chiffre est précis : 28 000 logements F+G estimés sur Rennes Métropole, soit environ 12 % des 230 000 résidences principales. Ces 28 000 logements sont à l'origine de 19 % des émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel local. Comme à Nantes, la Bretagne reste l'une des régions les moins exposées au phénomène (10 à 11 %).

Les voix qui contestent

L'opposition est venue vite, et de plusieurs camps.

Le Réseau Action Climat parle d'un « recul » qui ne sera pas une bonne nouvelle pour la précarité énergétique. La Confédération nationale du logement va plus loin : son président Eddie Jacquemart évoque une « moquerie » envers les populations fragiles. Son argument est simple : la loi de 2021 prévoyait déjà un délai pour faire les travaux, les propriétaires ne les ont pas faits. Pourquoi le second délai marcherait-il mieux que le premier ?

À gauche, Nathalie Artaud, porte-parole de Lutte Ouvrière, fait sienne une formule cinglante : le Premier ministre « va bientôt se comporter en marchand de sommeil pour masquer son refus de réquisitionner les logements vides ».

La Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre) prend un autre angle. Son directeur des études, Manuel Domergue, accepte le principe d'une rénovation pendant l'occupation, mais demande une contrepartie : que les loyers baissent tant que les travaux n'ont pas eu lieu. Argument central, et que personne ne peut écarter d'un revers de main : pendant la période de rénovation, c'est le locataire qui paye les factures de chauffage d'un logement mal isolé. Le gouvernement, pour l'heure, n'a annoncé aucune compensation côté locataire.

Côté propriétaires, c'est l'inverse. L'Union nationale des propriétaires immobiliers salue un « geste » envers les Français qui cherchent à se loger ou à louer. Et Nicolas Dupont-Aignan dénonce, sur le mode souverainiste, des « pompiers pyromanes » qui ont eux-mêmes fragilisé le marché et viennent maintenant en proposer le sauvetage.

Calendrier

Le projet de loi sera examiné en Conseil des ministres dans les prochaines semaines, première lecture au Sénat à l'été, vote final espéré avant fin 2026. D'ici là, le régime actuel s'applique : les logements G restent interdits à la location.

Au-delà des seules passoires, le texte « relance logement » prévoit aussi un troisième plan national de rénovation urbaine (ANRU 3), un élargissement du dispositif Jeanbrun de soutien aux maisons individuelles anciennes, et une décentralisation de l'attribution des logements sociaux vers les maires. Autant de chantiers à suivre.

Reste, en filigrane de ce panorama, une géographie très inégale. Paris, Lille, Strasbourg, Lyon et le centre de Marseille concentrent l'essentiel des passoires françaises. C'est sur ces parcs très différents par leur âge, leur structure, leur dynamique politique locale, que la nouvelle loi viendra se déployer.

Sources

• Observatoire national de la rénovation énergétique (SDES, ministère de la Transition écologique), Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, novembre 2025 : statistiques.developpement-durable.gouv.fr
• Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d'Azur n° 133, Logement : plus d'un ménage sur dix en situation de vulnérabilité énergétique, septembre 2024 : insee.fr
• Ville de Marseille, Actes des États généraux du logement, novembre 2022 : marseille.fr

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