Gouvernement Bayrou : vers un retour du statut du bailleur privé ?
SOMMAIRE
- Une crise locative persistante en ce début d’année 2025
- Une "mission flash" dédiée au statut
- Quels avantages pour les investisseurs privés ?
- Investir dans le neuf ou l’ancien
- Amortir la valeur du bien
- Un rapport présenté déjà présenté en 2023
- Les autres mesures prévues pour relancer le logement
- Quid de l’exonération des droits de succession pour les logements neufs ?
En visite à Chambéry le 24 janvier dernier, Valérie Létard a annoncé des mesures phares pour relancer le logement. Parmi elles, la volonté de créer un statut du bailleur privé, une information qu’elle a d’ailleurs confirmé auprès des Echos et de la cérémonie des vœux d’Action Logement.
Mais en quoi consiste ce statut et comment permettrait-il de redonner un coup de pouce à l’investissement locatif ? Éléments de réponse dans cet article.
Une crise locative persistante en ce début d’année 2025

Bien que le marché immobilier montre des signes de redressement, la situation du secteur locatif reste critique en France. Interrogé par BFM, Loïc Cantin, président de la Fnaim, avertit que la crise du logement, particulièrement dans le secteur locatif, risque de s'aggraver en 2025 après deux années déjà difficiles.
L’offre locative a chuté d’environ 30 % en trois ans, selon les dernières données Se Loger. Une baisse qui peut s’expliquer par l’essor des plateformes de location touristiques et l’application de la Loi Climat & Résilience, avec l’interdiction de location des passoires thermiques. Les coûts élevés de rénovation dissuadent d’ailleurs de nombreux propriétaires à mettre leurs biens en conformité.
Loïc Cantin regrette aussi que de plus en plus de logements soient loués meublés et dénonce un véritable « échappatoire » de la location vide vers le meublé. Leur part dans les locations est d’ailleurs passée de 9 à 14 % en 2006 et 2021. À Paris, la part a même monté de 14 à 29 %.
Face à cet état de fait, la ministre entend relancer l’investissement locatif avec un statut du bailleur privé.
Une "mission flash" dédiée au statut

Concrètement, ce statut viserait à professionnaliser les investisseurs privés, soumis à des taxes élevées à plusieurs niveaux : charges, IFI et impôts sur les revenus locatifs. L’objectif est de proposer un régime fiscal avantageux pour inciter les propriétaires à louer leurs biens vacants sur de longues périodes.
En 2008, la Fnaim avait déjà proposé de simplifier l’investissement locatif privé tout en le rendant plus attractif. Le dispositif envisagerait d’introduire un amortissement du bien immobilier, comme cela se fait dans plusieurs pays européens. Les investisseurs seraient alors considérés comme de véritables acteurs économiques, leur permettant de déduire cet amortissement de leur revenu global. Une telle mesure allègerait significativement la fiscalité pesant sur les loyers et renforcerait l’attractivité de la location de longue durée.
Pour soutenir cette mesure, Valérie Létard a annoncé le lancement d’une « mission flash » dédiée au statut des bailleurs privés, lors de la cérémonie des vœux d’Action Logement, confirmant l’intérêt croissant pour cette réforme structurelle du marché locatif :
Je défends le statut du bailleur privé. Et d’ailleurs, dans son discours de politique générale, le Premier ministre a dit qu’il fallait soutenir l’investissement locatif privé. Nous avons rédigé une lettre de mission que nous allons confier à un ou deux parlementaires, avec volonté d’aboutir en 2026.
Quels avantages pour les investisseurs privés ?

Afin de soutenir la mise en location de logements sur de longues périodes en zones tendues, le statut du bailleur privé pourrait apporter certains avantages :
Investir dans le neuf ou l’ancien
Parmi eux, l’avantage de pouvoir investir dans l’immobilier neuf ou ancien. La réforme ambitionne également de rendre la fiscalité plus claire et plus accessible.
Dans le neuf, l’investisseur pourrait bénéficier d’une exonération de taxe foncière durant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux. Dans l’ancien, l’avantage est de pouvoir générer une plus-value intéressante malgré des frais de notaire plus élevés. À titre informatif, certains dispositifs comme la loi Denormandie permettent dejà aux investisseurs de réduire leur fiscalité sur toute la durée de location.
Amortir la valeur du bien
Ce nouveau statut permettrait aux propriétaires d’amortir chaque année la valeur de leur bien, réduisant ainsi leurs revenus fonciers imposables. Ce mécanisme entraînerait une baisse importante de leur fiscalité tout en favorisant la mise en place de loyers plus accessibles. En offrant une visibilité à long terme sur les charges fiscales et les revenus nets, il apporterait une stabilité financière aux bailleurs.
Un rapport présenté déjà présenté en 2023

Lors du Conseil national de l’habitat (CNH) du 18 décembre 2023, un groupe de travail composé de la Fnaim, de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier), de Plurience et de la FFB (Fédération Française du Bâtiment) avait présenté trois propositions majeures pour la création du statut du bailleur privé. Parmi les propositions principales avancées :
La mise en place d’un régime unique pour les bailleurs privés, permettant :
- Un amortissement annuel de 2 % du prix du bâti sur 50 ans.
- L’amortissement des gros travaux sur 15 ans.
- L’imputation intégrale du déficit foncier, contre une limite actuelle de 10 700 € par an.
L’introduction d’un suramortissement pour les logements répondant à certains critères, notamment :
- Les loyers intermédiaires ou sociaux dans des zones tendues (5 à 6 % par an de la valeur du bien).
- Les logements neufs conformes à la norme RE2020 ou ayant un DPE A ou B.
- Les logements rénovés pour sortir du statut de passoire énergétique ou améliorer leur classe DPE de leurs niveaux.
- Les transformations de locaux tertiaires en logements.
L’orientation de l’épargne financière longue des ménages (assurance-vie, PER) vers le logement locatif, avec l’instauration de quotas de titres destinés à soutenir ce secteur.
Les autres mesures prévues pour relancer le logement

En parallèle, d’autres mesures font l’objet des discussions pour l’avenir du logement en 2025. Parmi elles, l'extension du PTZ à tout le territoire a été évoqué par François Bayrou dans une lettre adressée aux parlementaires, pour relancer l’accession à la propriété.
Pour accompagner la réforme, François Bayrou a promis une enveloppe de 100 millions d’euros destinée aux maires bâtisseurs. Si la réforme aboutit, le nouveau PTZ pourrait supprimer les restrictions géographiques, permettant à de nombreux primo-accédants de se loger sur l’ensemble du territoire.
Quid de l’exonération des droits de succession pour les logements neufs ?
Le projet de loi de finances 2025 proposait une mesure visant à stimuler le marché immobilier neuf : l’exonération des droits de succession ou de donation pour les logements neufs. Cette initiative avait été adoptée en commission des finances avant d’être abandonnée lors de la chute du gouvernement Barnier.
La mesure devait concerner les logements neufs acquis entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025 pour des montants allant jusqu’à 150 000 € par donateur et par bénéficiaire. Pour en bénéficier, le bien doit être utilisé comme résidence principale, par le propriétaire, ses héritiers ou un locataire répondant à des plafonds de ressources et de loyers similaire au dispositif Pinel. Le bien devra être également conservé pendant au moins trois ans.
Si le sujet n’a pas été abordé par François Bayrou, Valérie Létard est restée ferme sur ses positions pour relancer le logement :
« La profession nous a encouragé à aller dans la direction d’une mesure intermédiaire en tout cas conjoncturelle sur l’année 2025 sur laquelle on compte sur le Sénat pour porter l’amendement et embarquer le gouvernement de manière à ce que les parents, grands-parents qui feraient une donation à leurs enfants à leurs petits-enfants seraient exempts de frais de succession à partir du moment que cela concerne une résidence principale des enfants dans le neuf »
Valérie Létard, ministre déléguée au Logement
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