Fin de l'unanimité : les copropriétés peuvent désormais interdire les Airbnb

Morgane Caillière

le jeudi 30 avril 2026

[ mis à jour le jeudi 30 avril 2026 ]

Par sa décision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé l'article de la loi Le Meur qui permet aux copropriétés d'interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers, là où l'unanimité était jusqu'ici requise. Le dispositif, contesté par une SCI au nom du droit de propriété, est désormais validé sur le plan constitutionnel, même si le contrôle du juge civil reste possible sur les conditions de mise en œuvre. Pour les copropriétaires comme pour les investisseurs Airbnb, la donne change concrètement à compter des prochaines assemblées générales.

Une décision attendue depuis seize mois

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, avait introduit une nouveauté majeure dans le statut de la copropriété : la possibilité d'interdire les locations meublées de tourisme par un vote relevant de l'article 26, contre une exigence d'unanimité qui découlait jusqu'ici des règles générales de modification du règlement de copropriété. La mesure visait à faciliter la lutte contre les nuisances liées aux passages touristiques en copropriété et à libérer du logement pour la location longue durée.

La SCI de la Barge rousse, propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété qui avait voté l'interdiction le 13 mars 2025, a contesté cette disposition par une question prioritaire de constitutionnalité. L'argumentation, portée par Me Xavier Demeuzoy et Me Jean-Marin Leroux-Quétel : une atteinte disproportionnée au droit de propriété, à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle. Le tribunal judiciaire de Caen a transmis la question le 24 septembre 2025, la Cour de cassation l'a renvoyée au Conseil constitutionnel le 18 décembre 2025.

Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil a rejeté la QPC et déclaré conformes à la Constitution les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi Le Meur. Il a estimé que la mesure poursuivait deux objectifs d'intérêt général, lutte contre les nuisances et lutte contre la pénurie de logements en longue durée, et que les garanties encadrant le dispositif rendaient l'atteinte au droit de propriété proportionnée. Le Conseil a toutefois rappelé que l'interdiction reste soumise au contrôle du juge judiciaire, notamment au regard de la destination de l'immeuble.

Cinq conditions à respecter pour qu'un vote soit valide

Le dispositif validé n'est pas un blanc-seing. Le Conseil constitutionnel a rappelé que l'interdiction par vote ne peut intervenir qu'à des conditions strictement encadrées.

1. Le règlement de copropriété doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (clause d'habitation bourgeoise).

2. La décision doit réunir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, au sens de l'article 26 de la loi de 1965. Le calcul intègre les tantièmes détenus par chaque copropriétaire. À défaut d'atteindre cette majorité, la passerelle de l'article 26-1 peut permettre un second vote immédiat à la majorité des voix de tous les copropriétaires, si les seuils préalables sont réunis.

3. L'interdiction ne peut viser que les résidences secondaires, jamais les résidences principales.

4. Elle ne porte que sur les locations de courte durée. La location longue durée, nue ou meublée, reste autorisée.

5. L'interdiction doit être justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge judiciaire.

Le Conseil a également souligné que l'interdiction est réversible : la copropriété peut revenir sur sa décision par un nouveau vote à la même majorité. Une copropriété peut donc voter, défaire, et revoter, au gré de l'évolution de sa population et de ses préoccupations.

Un basculement par rapport à la règle de l'unanimité

Avant la loi Le Meur, interdire les meublés touristiques en copropriété passait par une modification du règlement de copropriété qui se heurtait, dans la plupart des cas, à l'exigence d'unanimité, c'est-à-dire en pratique l'impossibilité quasi totale d'un vote contraignant : un seul copropriétaire bailleur Airbnb suffisait à bloquer la résolution. La règle de l'article 26 change l'équation. Dans une copropriété où les copropriétaires détiennent des tantièmes équivalents, deux tiers d'entre eux peuvent désormais faire passer une interdiction. Lorsque les tantièmes sont inégaux, le calcul devient plus subtil : un investisseur Airbnb détenant à lui seul plus d'un tiers des voix peut empêcher l'atteinte de la majorité de l'article 26, sous réserve de l'éventuelle application de la passerelle de l'article 26-1.

Pour les investisseurs en LMNP qui exploitaient leur bien en location courte durée, le risque devient concret. Pour les copropriétaires qui subissaient les passages, les valises à roulettes et la rotation permanente d'occupants, c'est un levier nouveau d'autodéfense collective.

Le marché du meublé touristique en France, un poids lourd

L'enjeu économique de la décision se mesure à la taille du parc concerné. Le phénomène Airbnb a connu une croissance fulgurante depuis dix ans, alimentant la pénurie de logements en longue durée dans les zones tendues.

800 000 logements étaient mis en location touristique en France en 2021, contre 300 000 en 2016, selon les chiffres cités lors des travaux préparatoires de la loi Le Meur. La grande majorité de ces biens se trouve dans des copropriétés des centres-villes touristiques, là où la loi Le Meur trouvera sa pleine portée.

À Nantes, la plateforme AirDNA recense environ 3 677 biens Airbnb et Vrbo, avec un taux d'occupation moyen de 60 % et un prix moyen de l'ordre de 82 $ la nuit. Ces données donnent un ordre de grandeur du marché local, sans permettre d'isoler les seuls logements situés en copropriété.

La décision du Conseil constitutionnel n'enclenche pas mécaniquement une vague d'interdictions : encore faut-il que la clause d'habitation bourgeoise figure au règlement et qu'une majorité de copropriétaires soit motivée pour porter le sujet en assemblée générale. La mesure répond toutefois à une demande ancienne de copropriétaires confrontés à la rotation des locations touristiques dans leur immeuble.

Ce que change la décision pour les investisseurs

Pour un propriétaire qui exploite déjà un bien en location courte durée, la première étape est de relire son règlement de copropriété et d'y chercher la mention d'une clause d'habitation bourgeoise. Si la clause existe, le bien est potentiellement exposé à un vote d'interdiction lors d'une assemblée générale future.

La présence aux AG devient stratégique. Un copropriétaire absent ou non représenté laisse le terrain libre à la résolution. Côté contentieux, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d'assemblée générale, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Le recours se fait devant le tribunal judiciaire. Plusieurs avocats spécialisés dans le droit de la copropriété anticipent une multiplication de ces contentieux dans les mois qui viennent, notamment sur la portée de la clause d'habitation bourgeoise, la destination de l'immeuble et la régularité du vote.

L'autre point souvent mal compris est que l'interdiction ne ferme pas la porte à toute exploitation locative. La location longue durée, nue ou meublée, reste autorisée. Pour beaucoup d'investisseurs, le passage en LMNP longue durée ou en bail mobilité peut sécuriser le projet sans renoncer aux loyers, même si le rendement net diminue par rapport à la courte durée.

Au-delà des règles de copropriété, la loi Le Meur introduit une contrainte énergétique propre aux meublés de tourisme. Dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, les nouveaux meublés autorisés depuis le 21 novembre 2024 doivent présenter un DPE classé de A à E, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034. À partir de 2034, l'obligation s'étendra à l'ensemble des meublés de tourisme hors résidence principale, qui devront respecter les exigences de performance énergétique applicables aux logements décents.

Vers un afflux de contentieux ?

La validation par le Conseil constitutionnel n'a pas levé toutes les incertitudes opérationnelles. Plusieurs zones de litige sont déjà identifiées par les avocats du secteur. Première zone : l'interprétation de la clause d'habitation bourgeoise. Une clause bourgeoise simple, qui tolère certaines professions libérales tout en excluant les activités commerciales, ne se confond pas avec une clause bourgeoise exclusive qui réserve l'immeuble à l'habitation et exclut aussi les activités professionnelles. La jurisprudence récente, notamment l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 20 mars 2025 (n° 24/10669), a rappelé que l'analyse devait se faire au cas par cas.

Deuxième zone : la qualification commerciale ou non de l'activité. Plusieurs décisions admettent qu'une location touristique sans services para-hôteliers ne revêt pas un caractère commercial. Les copropriétés qui voteraient une interdiction sans vérifier la nature exacte de l'activité s'exposent à une annulation judiciaire de leur résolution.

Troisième zone : la possibilité de revote permanent. Une copropriété qui vote, défait, et revote crée une instabilité normative qui peut elle-même faire l'objet de contestations.

Pour les investisseurs en cours d'acquisition, la vérification du règlement de copropriété devient une étape de due diligence aussi importante que le DPE ou la situation locative. Mieux vaut se rapprocher d'un conseiller spécialisé en investissement locatif pour sécuriser le projet en amont, plutôt que de découvrir une clause d'habitation bourgeoise après signature.

Les règlements de copropriété récents doivent désormais trancher

La loi Le Meur a introduit une autre nouveauté, moins commentée mais qui joue à plus long terme : l'article 8-1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'article 6 de la loi Le Meur, impose que tout règlement de copropriété établi à compter de l'entrée en vigueur de la loi mentionne de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme. La question, jusqu'ici parfois implicite ou laissée à l'interprétation, doit désormais être tranchée dès la rédaction du règlement.

Conséquence concrète : les copropriétés dont le règlement est établi depuis l'entrée en vigueur de la loi affichent leur position sans ambiguïté. La date pertinente est celle de l'établissement du règlement de copropriété, et non celle de la livraison de l'immeuble. Pour un investisseur intéressé par les programmes neufs, la lecture du règlement permet de connaître la position dès l'achat, sans qu'il soit nécessaire de se livrer à une analyse de jurisprudence sur la portée d'une clause d'habitation bourgeoise. Cela ne signifie pas que le neuf est systématiquement plus permissif que l'ancien : certains règlements de copropriété peuvent désormais prévoir l'interdiction dès l'origine.

Cette obligation de transparence va se diffuser progressivement à l'ensemble du parc, à mesure que de nouvelles copropriétés se constituent. Le stock ancien, lui, restera soumis à l'analyse au cas par cas, avec les zones d'incertitude que la décision du Conseil constitutionnel a explicitement laissées au juge.

Sources

Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel

Loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, Légifrance

Tramway Nantes : 6 nouvelles stations en 2027

Morgane Caillière

le 29-04-2026

< Article précédent