Immobilier neuf à Nantes : le BRS+ ouvre l'accession solidaire aux classes moyennes
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Comment fonctionne le BRS classique à Nantes ?
- Le BRS+ : ce que change l'expérimentation 2026 pour les classes moyennes
- Le BRS+ relève les plafonds de 43 % pour un couple
- T3 à 3 200 €/m² : les prix du BRS+ par typologie
- Quatre quartiers prioritaires pour les opérations BRS+
- Simulation : T3 en BRS+ à Bas-Chantenay pour un couple primo-accédant
- Ce que le BRS+ ne permet pas : points de vigilance avant de signer
198 400 €. C'est le prix d'un T3 neuf de 62 m² à Nantes en BRS+, contre environ 267 000 € sur le marché libre. Nantes Métropole propose depuis début 2026 le « BRS+ », une version élargie du Bail Réel Solidaire qui cible les ménages aux revenus trop élevés pour le BRS classique, mais insuffisants pour acheter au prix du marché.
Ce dispositif permet d'accéder à un logement neuf avec une décote d'environ 25 % par rapport au marché libre, selon Nantes Métropole. Tour d'horizon du dispositif, des conditions et des programmes disponibles.
Comment fonctionne le BRS classique à Nantes ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) dissocie la propriété du bâti, achetée par l'acquéreur, de celle du foncier, conservée par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). À Nantes, cet OFS s'appelle Atlantique Accession Solidaire. L'acquéreur achète son logement à prix réduit et verse une redevance foncière mensuelle à l'OFS pour l'occupation du terrain.
Les conditions de revente sont strictement encadrées : le prix de cession est plafonné au prix d'achat majoré de l'indice de référence des loyers, complété des travaux réalisés dans la limite de 6 000 euros.
Fin 2024, Nantes Métropole avait agréé 920 logements BRS, dont 460 sur la seule année 2024 via Atlantique Accession Solidaire. Le BRS donne droit au Prêt à Taux Zéro, à la TVA réduite à 5,5 % et à un abattement de 30 % sur la taxe foncière.
Un T2 en BRS classique s'achète aujourd'hui autour de 3 200 €/m² à Nantes, contre des prix de marché libre qui dépassent les 4 000 €/m² selon les secteurs. La redevance foncière mensuelle du BRS classique varie de 0,15 à 0,82 €/m² selon les résidences, soit un coût additionnel de l'ordre de 10 à 50 euros par mois pour un T2.
À Nantes, un T2 en BRS classique s'achète autour de 3 200 €/m², soit 25 à 40 % en dessous du marché libre, grâce à la dissociation foncier/bâti gérée par l'OFS Atlantique Accession Solidaire.
Le BRS+ : ce que change l'expérimentation 2026 pour les classes moyennes
Depuis début 2026, Nantes Métropole expérimente le bail réel intermédiaire, désigné « BRS+ » dans les communications locales. Ce dispositif est porté par la même OFS Atlantique Accession Solidaire, avec le même mécanisme de dissociation foncier/bâti, mais des plafonds de ressources relevés pour toucher des ménages plus aisés que les bénéficiaires du BRS classique. L'expérimentation court jusqu'à fin 2027, date d'adoption du prochain Plan local de l'habitat.
La redevance foncière du BRS+ est fixée à 1,20 €/m² habitable par mois, contre 0,15 à 0,82 €/m² pour le BRS classique. Pour un T3 de 62 m², cela représente 74 euros par mois. En contrepartie, les prix de vente sont supérieurs à ceux du BRS classique, tout en restant inférieurs d'environ 25 % aux prix du marché libre selon Nantes Métropole.
Le BRS+ relève les plafonds de 43 % pour un couple
| Composition du foyer | BRS classique | BRS+ |
|---|---|---|
| 1 personne | 2 793 €/mois | 3 566 €/mois |
| 2 personnes | 3 730 €/mois | 5 329 €/mois |
| 3 personnes | Non publié | 6 406 €/mois |
| 4 personnes | Non publié | 7 673 €/mois |
T3 à 3 200 €/m² : les prix du BRS+ par typologie
| Typologie | Prix BRS+ (€/m²) | Réduction annoncée vs marché |
|---|---|---|
| T1 – T2 | 3 600 €/m² | –25 % selon Nantes Métropole |
| T3 – T4 | 3 200 €/m² | –25 % selon Nantes Métropole |
| T5 et plus | 3 000 €/m² | –25 % selon Nantes Métropole |
Quatre quartiers prioritaires pour les opérations BRS+
Les premières opérations BRS+ se concentrent sur quatre secteurs identifiés par Nantes Métropole comme prioritaires : Bas-Chantenay (ouest de Nantes), Doulon-Gohards (est), Mellinet (sud) et la ZAC de La Baule à Saint-Herblain, commune limitrophe de Nantes.
Ces quatre zones ont en commun d'être des quartiers en mutation, où des programmes neufs sont en cours de livraison ou de commercialisation, et où la demande en accession dépasse largement l'offre accessible.
Bas-Chantenay, ancien quartier industriel le long de la Loire, est le plus avancé : plusieurs programmes y sont déjà proposés en BRS par Atlantique Accession Solidaire. Le secteur bénéficie d'une restructuration urbaine de grande envergure, avec de nouveaux équipements publics et une prolongation prévue de la ligne de tramway. Doulon-Gohards, vaste opération d'aménagement dans l'est nantais, accueillera ses premiers logements BRS+ en 2027.
Le projet prévoit un écoquartier de 600 logements, dont une part significative en accession aidée. Mellinet, au sud, profite de la reconversion de l'ancienne caserne militaire en un quartier résidentiel mixte. Saint-Herblain, enfin, bénéficie de la ZAC de La Baule avec un accès direct au tramway et une offre commerciale de proximité.
Simulation : T3 en BRS+ à Bas-Chantenay pour un couple primo-accédant
Profil : couple, 2 revenus, 5 800 €/mois, primo-accédants. Les revenus fiscaux de référence annuels du couple (environ 69 600 €) les placent, après application du coefficient familial (1,5 pour 2 personnes), dans la tranche 4 du PTZ zone A (revenu de 46 400 €). La quotité PTZ appliquée est de 20 %.
- Bien : T3 de 62 m², quartier Bas-Chantenay, programme neuf RE2020
- Prix BRS+ : 3 200 €/m² × 62 m² = 198 400 €
- TVA : 5,5 % (au lieu de 20 %)
- Redevance foncière : 1,20 €/m² × 62 m² = 74 €/mois
- Apport : 18 400 € (environ 9 % du prix)
- PTZ éligible : oui (zone A, primo-accédants, tranche 4), 39 680 € (20 % de 198 400 €)
- Emprunt principal : 198 400 € – 18 400 € – 39 680 € = 140 320 € à 3,35 % sur 20 ans = 821 €/mois
- Coût mensuel total : 821 € (emprunt) + 74 € (redevance) = 895 €/mois
- Taux d'endettement : 15,4 %, bien en dessous du plafond réglementaire de 35 %
Sans le dispositif, le même bien au prix du marché libre (autour de 267 000 € selon l'estimation Nantes Métropole à –25 %) représenterait, avec un emprunt de 248 600 € à 3,35 % sur 20 ans, une mensualité de 1 423 €. Le BRS+ génère une économie estimée à 528 €/mois dans ce scénario.
Pour un couple gagnant 5 800 €/mois, le BRS+ ramène la mensualité de 1 423 € à 895 €/mois sur un T3 neuf (emprunt + redevance), grâce au PTZ de 39 680 € (tranche 4, 20 %) et à la TVA réduite à 5,5 %.
Ce que le BRS+ ne permet pas : points de vigilance avant de signer
Le BRS n'est pas un outil de spéculation : la plus-value à la revente est plafonnée à l'évolution de l'IRL, augmentée des travaux dans la limite de 6 000 euros. En cas de succession, si les héritiers dépassent les plafonds de ressources du dispositif, la revente à l'OFS est obligatoire.
La location est autorisée uniquement pour motif valable (mutation professionnelle, chômage) et dans la limite des plafonds BRS ; la sous-location de type Airbnb est interdite. Enfin, le BRS+ est une expérimentation limitée à fin 2027 : les conditions du dispositif pourraient évoluer à l'adoption du prochain Plan local de l'habitat.
Le BRS+ est une expérimentation qui court jusqu'à fin 2027. La revente est encadrée, la location limitée, et la sous-location de type Airbnb interdite.
Pour en savoir plus sur le BRS à Nantes, voir également nos articles sur le BRS et sur l'accession abordable à Nantes. Les primo-accédants qui souhaitent vérifier leur éligibilité au BRS+ peuvent se rapprocher d'Atlantique Accession Solidaire ou consulter la plateforme officielle BoRiS.
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