Choisir entre location vide ou meublée pour votre investissement à Nantes

Amélie Caralp

le 24 juin 2022

[ mis à jour le 24 juin 2022 ]

Vous avez pour projet d’acquérir un appartement neuf à Nantes , ou venez de l’acheter, et souhaitez le mettre en location mais hésitez encore entre location vide ou meublée ? Immo9 détaille pour vous les différences entre ces deux types de location et vous donne tous ses conseils pour une rentabilité locative boostée et une vacance locative minimale.

Quelle différence entre location meublée ou vide ?

Au-delà du caractère meublé ou non du bien, la location vide ou meublée présente de nombreuses différences à prendre en considération lors d’un investissement locatif. Chacune des deux présente des avantages et des inconvénients liés à ses spécificités.

La première différence de taille va être l’ameublement du bien, cela va de soi. Un logement loué nu ne nécessite aucun aménagement particulier, pas même celui de la cuisine. Cependant, mettre en location un appartement avec une cuisine entièrement vide, sans plan de travail, meubles et plaques de cuisson par exemple, risque de pénaliser grandement le bailleur. Peu de locataires sont prêts à investir leur argent dans une cuisine quand la plupart des appartements concurrents proposent un aménagement minimum. Mis à part cet aspect, non obligatoire, aucun aménagement n’est attendu dans une location vide.

Pour une location meublée en revanche, la liste de l’ameublement obligatoire est précise. En clair, chaque pièce doit pouvoir être utilisée de manière effective par le locataire dès son arrivée. Il faudra donc d’équiper le logement avec au minimum :

• La cuisine :
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur et congélateur ou à minima un emplacement de congélation
• Vaisselle en quantité suffisante pour que tous les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Le séjour :
• Table
• Sièges (chaises, fauteuil, canapé...)
• Les chambres :
• Literie (sommier + matelas)
• Couette ou couverture
• Oreiller
• Système d’occultation des fenêtres (stores, volets, rideaux occultants...)
• Les aménagements divers :
• Luminaires dans chaque pièces
• Étagères de rangement
• Matériel d’entretien et de ménage adapté (aspirateur pour de la moquette, balai, serpillère...)

Lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie, les ameublements de l’appartement doivent être passés en revue. Le bailleur est en effet tenu de faire réparer ou de remplacer tous les équipements inclus dans la location et il est donc primordial de connaître leur état de départ. Dans le cadre d’une location vide avec cuisine équipée, les éléments présents devront également être réparés ou remplacés par le bailleur en cas de disfonctionnement ou de panne.

Durée du bail et du préavis

Une autre différence de taille est la durée du bail de la location vide ou meublée. Pour un appartement loué meublé, la durée du bail est d’un an reconductible tacitement, pour un logement elle est de trois ans.

Cette différence impacte directement le propriétaire, qui ne pourra pas récupérer son logement avant la fin du bail. Il devra donc attendre 1 an ou 3 ans pour pouvoir donner congé au locataire. Pour rappel, le congé ne peut être donné au locataire que pour raison légitime : récupération du logement pour l’occuper au titre de résidence principale, pour loger ses descendants ou ascendants, revente, manquements grave du locataire.

Les délais de préavis sont également différents, qu’il s’agisse du préavis donné par le propriétaire ou le locataire. Pour une location meublée, le locataire devra donner son préavis au minimum 1 mois avant de quitter le logement, et ce quelle que soit la zone du bien ou la situation du locataire. Le propriétaire devra quant à lui respecter un préavis de 3 mois pour donner congé au locataire.

Dans le cadre d’une location vide, la durée du préavis est généralement de 3 mois pour le locataire et de 6 mois pour le propriétaire. Cependant, certaines conditions peuvent venir réduire le préavis du locataire à 1 mois :

• Le logement est situé en zone dite tendue
• La situation professionnelle du locataire a évolué (perte d’emploi, mutation, premier emploi, nouvel emploi consécutif à la perte d’un emploi)
• L’état de santé du locataire justifie un changement de domicilie
• Le locataire bénéficie du RSA ou de l’Allocation Adulte Handicapé
• Le locataire a obtenu un logement social
• Le locataire ou l’un de ses enfants est victime de violences au sein du foyer

Location meublée ou vide : avantages et inconvénients

Ces différences entre location meublée et vide mènent forcément à des avantages et des inconvénients pour les deux options. En voici un résumé :

Fiscalité location meublée ou vide

La fiscalité de votre investissement dépendra également de si la location est vide ou meublée. Les revenus tirés d’une location vide seront imposés au titre des revenus fonciers quand les revenus tirés d’une location meublée seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour votre location vide, il existe deux régimes d’imposition en fonction des revenus tirés de vos locations :

• Le régime microfoncier, qui s’applique automatiquement dès lors que le revenu brut de votre location n’excède pas 15 000€/an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire automatique de 30% sera appliqué sur le montant déclaré.
• Si vos revenus bruts dépassent les 15 000€/an, ou si vous en faites la demande, vous devrez déclarer ces derniers au régime réel d’imposition. Dans ce cas, le revenu imposable sera égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le montant des frais et charges déductibles (au montant réel et justifié).

Pour une location meublée, les régimes d’imposition possibles restent les mêmes, cependant les plafonds et montant des abattements diffèrent. Le régime microfoncier est applicable jusqu’à 72 600€ de revenus annuels et l’abattement forfaitaire qui s’applique automatiquement est de 50% des revenus locatifs.

Les différents dispositifs de défiscalisation

Afin d’optimiser votre fiscalité lors de votre investissement locatif, il existe différents dispositifs de défiscalisation immobilière, qui imposent au choix la location vide ou meublée de votre logement :

• La loi Pinel : ce dispositif concerne uniquement les appartements achetés neufs ou en VEFA. L’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000€. Il doit en contrepartie mettre son bien neuf en location vide à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Il doit également respecter les plafonds de loyer et de ressources de locataires imposés par la zone Pinel où se situe l’appartement.
• La loi Pinel+ : ce dispositif remplacera à terme la loi Pinel dont les taux vont progressivement baisser dès 2023. Les investisseurs devront opter pour des appartements neufs dans des programmes durables ou dans un quartier prioritaire de la ville et pourront ainsi continuer à profiter des taux maximaux de réduction d’impôts : 12% pour une mise en location pendant 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. La location doit être vide et respecter le plafond de loyer et de ressources des locataires des zones Pinel.
• La loi Censi-Bouvard : ce dispositif est destiné à l’investissement en résidence de service neuve. L’investisseur peut défiscaliser jusqu’à 11% du prix HT du logement et récupérer la TVA si l’exploitant propose au moins trois services. Le bien doit être loué meublé pour au moins 9 ans, par bail commercial à l’exploitant de la résidence.

Quelle différence de loyer entre vide et meublé à Nantes?

Il existe effectivement une différence de prix assez importante entre un appartement loué meublé et un appartement loué vide. Les logements meublés à Nantes se louent en effet en moyenne 20 à 25% plus cher que les locations vides. Actuellement, on constate des prix moyens de 19,67€/m² pour les appartements meublés à la location contre 15,53€/m² pour les locations vides, toutes typologie et tous quartiers confondus.

Dans le détail, on constate que l’écart le plus important entre les locations meublées et vides porte sur les studios puis les 2 pièces. Plus l’appartement est grand, plus l’écart entre les deux tend à s’amenuiser.

Cela peut s’expliquer par le fait que la demande s’amenuise elle aussi : les appartements de type T3 et plus sont souvent destinés à des familles, qui cherchent moins souvent à louer un bien meublé. Les studios et T2 sont quant à eux destinés majoritairement aux étudiants et jeunes actifs qui n’ont pas encore eu le temps d’acquérir leur propre ameublement.

Vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif des prix au m² pour les locations meublées ou vides à Nantes. Les montants sont donnés à titre indicatif et se basent sur un panel de logements actuellement sur le marché de la location:

Bien que les écarts de prix soient particulièrement importants, il est primordial de garder en tête que les frais pour la mise en location d’un appartement meublé sont également plus nombreux : achat des meubles, électroménagers et fournitures et réparation de ceux-ci pourront venir fortement grever votre rentabilité nette. Il faut donc bien prendre en considération ces dépenses avant de faire votre choix entre location meublée ou vide.

Pas de ralentissement en vue pour la démographie à Nantes et en Loire Atlantique

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