Rentabilité locative à Nantes : où et comment obtenir le meilleur rendement pour votre investissement ?

Amélie Caralp

le 06 avril 2022

[ mis à jour le 13 avril 2022 ]

Investir dans l’immobilier neuf à Nantesne se fait pas sans préparation. La ville de Nantes coche toutes les cases pour un investissement immobilier réussi : tension locative forte, marché de l’immobilier neuf dynamique, démographie croissante, attractivité entretenue par d’importants bassins d’emploi et une large offre de formations dans l’enseignement supérieur... Elle attire ainsi tout profil de locataires, de l’étudiant aux familles en passant par les jeunes cadres. Si sur le papier l’investissement immobilier y semble sans danger, en vérité, la rentabilité locative à Nantesdépend d’un certain nombre de critères que l’investisseur averti devra veiller à prendre en considération.

Rentabilité locative à Nantes : comment la calculer ?

©metamorworks - Shutterstock

Pour un investisseur, le rendement locatif du logement qu’il décide d’acquérir est une préoccupation majeure. La rentabilité locative est le ratio permettant de mesurer ce que rapporte la location d’un logement par rapport à son prix de revient. Elle est exprimée en pourcentage et généralement définie sur une base annuelle.

La rentabilité locative à Nantes dépend d’un certain nombre de caractéristiques. Il existe plusieurs sortes de rentabilité locative, plus ou moins précises et calculées de manière différente.

Les différents type de rentabilité locative

On compte principalement 3 types de rentabilité locative :

• La rentabilité locative brute, qui calcule le rendement annuel d’un logement par rapport à son prix de revient (prix d’achat + frais de notaires), sans tenir compte des charges ou frais divers. La formule de calcul est simple : (prix de revient / loyer annuel) x100.
• La rentabilité nette, qui déduit du rendement locatif les charges à payer (frais de gestion, frais bancaires, impôts, charges non récupérables...). Elle se calcule de cette manière : (prix de revient / (loyer annuel – charges))x100.
• La rentabilité nette-nette, qui prend en compte l’imposition et les éventuels avantages fiscaux permis par l’investissement locatif, comme la réduction d’impôts Pinel ou Censi Bouvard par exemple. Il n’existe pas de formule type pour pouvoir calculer ce type de rentabilité, car de nombreux facteurs différant d’un investisseur à l’autre sont à prendre en considération : revenu imposable, régime d’imposition, dispositif fiscal...

La rentabilité locative brute est la plus simple à calculer, et peut l’être avant même de vous positionner sur un bien. Les autres types de rentabilité locative sont certes plus précis mais nécessitent d’avoir des informations complémentaires et plus détaillées sur le bien en question. Ces informations sont parfois compliquées à obtenir si vous n’êtes pas déjà engagés dans le processus d’achat du bien. Les conseillers Immo9 peuvent cependant vous aider à y voir plus clair et vous apporter de l’aide dans cette étape.

Exemple de calcul de la rentabilité locative à Nantes

Jonathan et Renan veulent investir dans un studio à Nantes à destination des étudiants. Leur courtier en immobilier neuf leur en propose un de 27m² avec balcon de 2m² dans le quartier Erdre, au prix de 133 000€, et un second de 33m² dans le quartier Hauts Pavés Saint-Félix au prix de 163 000€. Les deux sont idéalement placés pour accueillir des étudiants. Avant de prendre sa décision, le couple décide de comparer les rentabilités locatives des deux appartements neufs.

Pour le studio à Nantes Erdre, le prix de revient (frais de notaires à 2,5% inclus) s’élève à 136 325€. Le montant maximal du loyer mensuel hors charges sera de 539€ (source Meilleursagents.com). La rentabilité locative brute de cet appartement sera donc de 5,6%.

Pour le studio situé dans le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix, le prix de revient en incluant les frais de notaire serait de 167 025€. Le logement pourrait être loué au maximum 722€/mois (source Meilleursagents.com), soit une rentabilité locative brute de 5,2% maximum.

Après ce calcul, Jonathan et Renan choisissent donc d’investir dans le studio à Erdre, moins cher à l’achat et dont la rentabilité locative est potentiellement plus élevée.

La rentabilité locative à Nantes quartier par quartier

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Évidemment, la rentabilité locative à Nantes dépend grandement du quartier dans lequel se situera le bien dans lequel vous souhaitez investir. En effet, chaque quartier propose des prix à l’achat plus ou moins élevés. Il en va de même pour les montants des loyers.

Afin de vous permettre une première approche globale de la rentabilité locative brute dans l’immobilier neuf dans les différents quartiers de Nantes, nous avons analysé l’ensemble des programmes neufs en cours de commercialisation dans les différents quartiers afin de déterminer des prix au m² moyens cohérents et représentatifs du marché du neuf actuel. L’exemple se base sur un studio de 33m². Les prix et rentabilités locatives brutes sont données à titre indicatif.

Tous nos programmes immobiliers neufs à Nantes pour votre investissement locatif

Calculez votre rentabilité locative à Nantes en fonction du type de logement

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En plus de l’emplacement, la typologie du bien que vous choisirez pour votre investissement locatif impactera votre rentabilité locative. Il est également très important d’associer la typologie du bien à l’emplacement. Un quartier étudiant sera particulièrement propice à un investissement dans un studio quand un quartier résidentiel attirera plus particulièrement des familles et sera donc idéal pour investir dans un T3 ou plus.

Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons sélectionné quelques exemples d’appartements neufs parmi les programmes neufs en cours de commercialisation à Nantes. Cette sélection de logements neufs du studio au 3 pièces vous permettra de vous faire une idée plus précise sur la rentabilité locative que vous pouvez attendre en fonction du type de bien que vous visez. Le montant de loyer maximum est donné à titre indicatif et correspond au montant maximum préconisé par le site meilleursagents.com. Ce prix n’est pas applicable pour un appartement loué grâce à un dispositif exigeant un plafonnement de loyer (loi Pinel par exemple).

Nous avons sélectionné 4 quartiers particulièrement dynamique en termes d’immobilier neuf et recherchés par les locataires. Voici les rentabilités locatives brutes possibles en fonction de la typologie de bien :

Rentabilité locative pour un studio à Nantes

Rentabilité locative pour un T2 à Nantes

Rentabilité locative pour un T3 à Nantes

Optimiser votre rentabilité locative à Nantes grâce aux dispositifs de défiscalisation

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Afin d’optimiser votre rentabilité locative à Nantes, il peut être intéressant de s’orienter vers des logements éligibles aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Dans l’immobilier neuf, les deux principaux dispositifs destinés à booster l’investissement locatif sont la loi Pinel et la loi Censi Bouvard. Ces deux dispositifs ne visent pas le même type de locations, puisque la loi Pinel s’adresse aux investisseurs souhaitant louer leur logement vide, tandis que la loi Censi Bouvard concerne les logements situés en résidences de services et loués meublés.

Dans tous les cas, les dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous permettre de maximiser la rentabilité locative de votre appartement. Attention cependant, dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, il faudra respecter un plafond de loyer. Ce plafond de loyer pourra légèrement faire baisser votre rentabilité locative en fonction du quartier où se trouvera le bien. Afin de vous assurer la meilleure rentabilité possible, n’hésitez pas à réaliser des simulations en compagnie de nos courtiers en immobilier neuf.

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