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M. & Mme Dubois étaient locataires d'un T3 en zone A à 1 000 €/mois
Avec leur revenu fiscal de référence de 35 000 € ils sont éligibles au Prêt à Taux Zéro
Leur nouvelle mensualité s'élève à 1 150 €/mois, ils sont devenus propriétaires de leur résidence principale pour 150 € de plus par mois*
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
T3
Frais de notaire
Apport de 10%
Cuisine| Coût total | 336 600 € |
| Emprunt | 307 600 € |
| PTZ | 112 500 € à 0% |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 271€/mois |
T3
Frais de notaire
Apport de 10%| Coût total | 280 800 € |
| Emprunt | 252 800 € |
| PTZ | Non éligible |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 278€/mois |
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
Agence de Nantes
Pour un premier achat, le LMNP reste souvent le plus lisible, surtout sur un studio, un T1 ou un petit T2 destiné à un étudiant ou à un jeune actif. Le logement est loué meublé, les loyers sont déclarés en BIC et le régime réel peut permettre de déduire les charges et d’amortir le bien. À Nantes, cette stratégie se défend surtout près des campus, du centre, des transports et des quartiers animés.
Le dispositif Jeanbrun / Relance logement s’adresse plutôt aux investisseurs déjà fortement imposés ou disposant de revenus fonciers à optimiser. Son intérêt repose sur l’amortissement fiscal du bien et la possibilité de déduire certaines charges. Il concerne la location nue longue durée, dans le neuf collectif ou dans l’ancien avec travaux. C’est moins un produit de premier achat qu’un outil patrimonial à comparer au rendement net réel.
Le LLI peut convenir à un investisseur qui vise des locataires aux revenus intermédiaires : jeunes actifs, couples, salariés du privé ou agents publics. Le logement est loué sous plafonds de loyers et de ressources, en échange d’avantages sur le prix d’achat et la fiscalité. Le dispositif peut être pertinent dans les secteurs bien desservis de Nantes Métropole, mais il demande de vérifier le montage juridique, les plafonds applicables et l’écart avec un loyer libre.
Le neuf convient aux investisseurs qui veulent limiter les travaux, sécuriser la performance énergétique et bénéficier de garanties de construction. L’ancien peut offrir un prix d’entrée plus bas, mais il impose de vérifier le DPE, la copropriété, le coût des travaux et le régime fiscal mobilisable. Denormandie, Malraux ou Monuments historiques peuvent avoir du sens dans l’ancien, mais seulement si l’adresse et les travaux entrent clairement dans le cadre du dispositif.
Les résidences étudiantes ou seniors peuvent convenir à un investisseur qui cherche une gestion déléguée. Le logement est souvent exploité sous bail commercial, avec des loyers versés selon les clauses du contrat. L’intérêt dépend moins de la ville que de la qualité de l’exploitant, de la durée du bail, de la répartition des charges, de l’indexation des loyers et des conditions de sortie.
Le studio et le T1 ciblent surtout les étudiants et jeunes actifs. Le T2 reste le format le plus polyvalent : il touche les jeunes actifs, les couples, les salariés en mobilité et les étudiants en fin de parcours. Le T3 est plus cohérent dans les quartiers résidentiels ou en première couronne, auprès de ménages déjà installés dans la métropole.
Loi Jeanbrun à Nantes : jusqu'à 12 000 €/an d'amortissement, 60 000 € d'économies d'impôts sur 9 ans. Le déficit s'impute directement sur votre revenu global.
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Le logement locatif Intermédiaire (LLI) est ouvert aux particuliers en 2026. Achetez neuf avec une TVA réduite à 10% et bénéficiez de l'exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans.
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À 2h15 de Paris et 45 minutes des plages de l’Atlantique, Nantes est une métropole à l’économie innovante et dynamique, classée 8ème ville étudiante de France. Un réseau de transports en commun performant, une vie culturelle foisonnante... la seule ville française à avoir été élue capitale verte de l’Europe, offre un cadre de vie privilégié qui attire en moyenne 9 400 nouveaux habitants par an.
Avec une rentabilité locative affichant 3 à 5 % de rendement brut selon le quartier, une tension locative constante et une vacation proche du niveau 0, l'investissement locatif à Nantes séduit les investisseurs avertis.
Pourquoi, comment et où investir à Nantes en 2026 ? IMMO9 vous donne toutes les clés pour réussir son investissement locatif à Nantes et en périphérie.
SOMMAIRE
Le marché nantais reste majoritairement locatif : selon l’Insee, seuls 36,4 % des ménages de la ville de Nantes sont propriétaires de leur résidence principale en 2023, contre 49,2 % à l’échelle de Nantes Métropole. La ville-centre, où les locataires sont donc majoritaires, concentre l’essentiel de la demande.
Cette demande est nourrie en profondeur par le poids étudiant (Nantes Université et ses 42 500 étudiants) sur un marché où la construction neuve n’a pas suivi les objectifs de la métropole ces dernières années. La tension locative en découle mécaniquement.
Ses effets se mesurent : l’Insee recense 6,1 % de logements vacants dans la ville de Nantes en 2023 et 5,3 % à l’échelle de Nantes Métropole, une vacance contenue. Les loyers, documentés par l’Observatoire locatif privé Cina-Auran, s’établissent à un médian de 12 €/m² hors charges sur l’agglomération, la commune de Nantes évoluant entre 11,8 et 13,2 €/m² selon les quartiers. La ville reste par ailleurs soumise au régime des zones tendues, qui limite la hausse des loyers à la relocation ou au renouvellement de bail jusqu’au 31 juillet 2026.
Face à cette demande, l’offre neuve peine à suivre. Le prix moyen du neuf atteint 4 538 €/m² hors parking sur Nantes Métropole au 1er trimestre 2026, contre 4 845 €/m² un an plus tôt selon la FPI, soit un recul de 6,4 %, pour les appartements neufs à Nantes intra muros. Pour répondre au besoin, le Programme local de l’habitat fixe un objectif de 6 000 nouveaux logements par an, dont 2 000 logements sociaux.
Nantes Métropole compte 400 871 emplois sur son territoire en 2023 selon l’Insee, dont 89,4 % d’emplois salariés. Le tissu économique local repose aussi sur 23 779 établissements recensés fin 2024. Cette base alimente une demande locative qui ne dépend pas seulement des étudiants, mais aussi des actifs, cadres, ingénieurs, soignants, salariés en mobilité et jeunes ménages.
Dans le Baromètre Arthur Loyd 2026, Nantes se classe 3e des très grandes métropoles sur la thématique « connectivité, capital humain et transitions ». Sa connexion à Paris reste un argument d’attractivité, avec des trajets directs en TGV autour de deux heures selon les horaires.
L’économie nantaise s’appuie sur plusieurs filières identifiées. Nantes Métropole Entreprises recense 30 500 emplois directement liés au numérique, répartis dans près de 3 000 entreprises, 30 000 emplois dans la santé, 13 700 emplois dans les industries culturelles et créatives, 4 000 emplois liés à l’alimentation dans plus de 400 entreprises de la métropole, ainsi que 25 000 emplois aéronautiques en Pays de la Loire, dont 5 000 chez Airbus.
Le numérique et la santé renforcent particulièrement l’Île de Nantes. Doctolib y a inauguré en septembre 2025 son deuxième siège national, dans le nouveau quartier de la santé, avec 400 salariés installés dans 7 000 m² de bureaux. En 2026, l’entreprise a annoncé la création d’un laboratoire d’intelligence artificielle clinique avec le CHU de Nantes, doté de 20 M€ d’investissement.
Pour un investisseur, ces données permettent de mieux qualifier la demande locative. Les studios et T1 restent adaptés aux étudiants et jeunes actifs. Les T2 répondent davantage aux salariés en mobilité, jeunes cadres et couples sans enfant. Les T3 trouvent leur logique dans les quartiers résidentiels et les communes de première couronne, auprès d’actifs déjà installés dans la métropole.
Nantes Métropole poursuit sa progression démographique. Selon l’Insee, elle compte 689 456 habitants en 2023, dont 327 734 dans la ville de Nantes. Entre 2017 et 2023, sa population progresse de 1,1 % par an en moyenne.
La démographie de Nantes Métropole, c’est :
La croissance démographique est un critère déterminant lors du choix d’une ville pour un investissement locatif. Plus celle-ci est importante, plus la demande locative est potentiellement élevée.
La pression sur le logement étudiant reste forte à Nantes, dans un contexte de progression continue des effectifs et de marché locatif tendu.
Données 2025-2026 de L’Étudiant, de Nantes Université et de l’académie de Nantes
Nantes confirme son poids dans l’enseignement supérieur. Dans son classement 2026, L’Étudiant place la métropole au 5e rang des meilleures villes étudiantes de France, après une progression de trois places par rapport à 2025. La ville arrive aussi première ex aequo sur le critère emploi. La part d’étudiants atteint 9,87 % de la population de l’unité urbaine.
Le bassin étudiant dépasse largement l’échelle de la seule ville-centre. L’académie de Nantes compte 154 947 étudiants selon les données de référence 2024 publiées par le rectorat. Nantes Université rassemble de son côté 42 500 étudiants, dont 5 000 internationaux.
Cette dynamique soutient la demande locative en petites surfaces. Selon L’Étudiant, le loyer moyen d’un studio s’établit à 514 € dans l’unité urbaine de Nantes. L’offre de logement y est qualifiée d’avantageuse, mais la tension locative reste classée comme tendue. La ville compte 7,38 lits Crous pour 100 étudiants en 2025-2026.
Le Médiacampus a ouvert sur l’Île de Nantes en 2017. En 2019, la municipalité y a installé le pôle universitaire dédié aux cultures numériques. Le nouvel hôpital Loire Santé est désormais annoncé pour 2028.
À l’horizon 2031, le campus santé Franceline Ribard doit regrouper 6 900 étudiants et élèves en formation médicale, paramédicale ou sociale sur l’Île de Nantes.
Ici comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend de votre profil. Plusieurs options sont possibles et dépendent de votre budget et de l’emplacement choisi.
Les petites surfaces sont à privilégier dans les quartiers étudiants ; les surfaces plus grandes en périphérie ou à proximité des bassins d’emplois. Autre critère majeur dans le choix d’une location : depuis la crise sanitaire et ses confinements, les logements avec balcon, terrasse ou jardin sont clairement sollicités ; et ce dans toutes les grandes métropoles de France.
Quel que soit votre choix, sachez qu’à Nantes, le risque de vacance locative reste limité par la tension du marché, à condition que le loyer proposé corresponde aux prix du secteur et à l’état réel du logement.
Au prix moyen FPI du 1er trimestre 2026, soit 4 538 €/m² hors parking sur Nantes Métropole, un budget de 200 000 € permet de viser environ 44 m² hors frais annexes. Ce budget correspond donc au gabarit d’un T2, hors stationnement, frais d’acquisition, mobilier et éventuelles options.
À partir d’un T2 neuf de 40 m² acheté autour de 181 500 € hors parking et d’un loyer médian observé dans Nantes entre 11,8 et 13,2 €/m² hors charges, le rendement brut ressort entre 3,1 % et 3,5 %. Ce calcul constitue une hypothèse prudente, car il s’appuie sur les loyers du parc privé existant et non sur les seuls logements neufs ou meublés.
Le choix dépend surtout du mode de location : le LMNP correspond aux logements meublés, le dispositif Jeanbrun / Relance logement vise la location nue longue durée, tandis que le LLI s’adresse aux opérations en logement intermédiaire avec loyers et ressources des locataires plafonnés.
Dispositif Jeanbrun/relance logement (ou encore bailleur privé), statut LMNP, loi Malraux... La pluralité des dispositifs fiscaux permet aux contribuables de défiscaliser une partie de leurs impôts et de toucher des revenus supplémentaires tout en se constituant un patrimoine immobilier.
La loi Pinel est abrogée depuis fin 2024. Le "statut" du Bailleur privé (qui n'est pas un statut mais un dispositif de défiscalisation) appelé dispositif Jeanbrun soutient désormais l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Pour investir son épargne dans l’immobilier ancien, la loi Cosse ancien, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de défiscaliser via un investissement immobilier voué à la location. À vous de déterminer quel dispositif de défiscalisation immobilière convient à votre profil et sera le plus rentable. Petit tour de piste des différentes options :
Intégré au budget 2026, le dispositif Jeanbrun (officiellement appelé « Relance logement ») succède au Pinel et ne crée pas un "statut" du bailleur privé (comme annoncé) à proprement parler, mais bien un dispositif de défiscalisation. Son principe : un mécanisme d'amortissement fiscal permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers, combiné à la possibilité d'imputer le déficit foncier sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €).
Les points clés :
Ouvert aux particuliers, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) peut être étudié en 2026 pour investir dans l'immobilier neuf, sous réserve de respecter les conditions du dispositif.
Ce dispositif permet aux investisseurs de profiter d'une TVA réduite offrant une économie d’environ 10 % sur le coût d’acquisition par rapport à un bien soumis à la TVA classique, puis d’une exonération de taxe foncière pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans.
Par ailleurs, grâce à des plafonds de loyers encadrés, le risque de vacance locative peut être limité si le logement correspond à la demande locale et si le loyer reste cohérent avec le marché.
Les conditions sont :
Le dispositif LLI offre un compromis entre un loyer libre et un loyer social. Il peut être intéressant si vous ciblez un public de locataires plus large, composé de ménages aux revenus intermédiaires, et que vous recherchez un investissement locatif stable sur le long terme.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui louent un logement meublé. Les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, il est possible de déduire les charges supportées et d’amortir le mobilier ainsi qu’une partie du bien immobilier, dans les conditions prévues par la fiscalité applicable.
Vous relevez du statut LMNP si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie : vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 €, ou elles restent inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Deux régimes d’imposition sont alors possibles :
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien, sauf exceptions prévues par la loi.
Les résidences de services, étudiantes ou seniors, peuvent convenir aux investisseurs qui cherchent une gestion locative déléguée. Le logement est généralement loué meublé à un exploitant professionnel dans le cadre d’un bail commercial. Le propriétaire perçoit alors des loyers selon les conditions prévues au bail, sous réserve de la solidité de l’exploitant et des clauses contractuelles.
Ce type d’investissement peut relever du LMNP. Il peut aussi permettre, sous conditions, de récupérer la TVA sur le prix d’achat lorsque les services et les critères fiscaux requis sont réunis. Avant de signer, il faut vérifier la durée du bail, la répartition des charges, les conditions de renouvellement, l’indexation des loyers, les obligations de travaux et les conditions de sortie.
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000 € pour l’achat d’un bien ancien à rénover, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Entrée en vigueur en 2019, elle vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes.
Vous devez louer le logement non meublé, en résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans. Comme pour la désormais abrogée loi Pinel, le taux de réduction fiscale varie ensuite selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) et peut atteindre jusqu’à 21 % du montant investi, dans la limite des plafonds applicables. Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien ancien à restaurer dans un secteur patrimonial éligible. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux, sous conditions, en contrepartie d’une location nue pendant 9 ans. Le taux de réduction est fixé à 22 % ou 30 % selon le secteur concerné.
À Nantes, ce dispositif doit être étudié au cas par cas selon l’adresse, le périmètre patrimonial, l’autorisation des travaux et le coût global de restauration.
Le régime Monuments historiques concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que certains immeubles assimilés. Il permet, sous conditions, de déduire les charges foncières liées à l’immeuble. Lorsque l’immeuble produit des revenus, le déficit foncier éventuel peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.
Ce régime s’adresse à des opérations patrimoniales spécifiques, avec un niveau de contrainte élevé sur les travaux, la conservation de l’immeuble et les autorisations administratives. Il ne doit pas être confondu avec Denormandie ou Malraux, qui relèvent d’autres logiques fiscales.
Pour l'investissement locatif à Nantes, les conseils des experts sont :
