Location des logements DPE F et G : ce que le vote du Sénat change (ou pas)

Morgane Caillière

le mercredi 15 juillet 2026

[ mis à jour le mercredi 15 juillet 2026 ]

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi « relance et décentralisation du logement » porté par le ministre Vincent Jeanbrun. Pour les bailleurs, la disposition clé se loge à l'article 6 : plusieurs dérogations au critère de décence énergétique permettraient de maintenir en location un logement classé F ou G au DPE, notamment quand les travaux sont impossibles, bloqués par la copropriété ou déjà contractualisés.

Avant d'entrer dans le détail, gardez en tête que ce vote n'est qu'une première étape. Le texte, transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet, sera examiné à la rentrée et peut encore évoluer. Jusqu'à la promulgation de la loi, les règles actuelles continuent de s'appliquer intégralement.

Ce que les sénateurs ont voté sur la location des logements DPE F et G

Les sénateurs n'ont pas abrogé l'interdiction ; ils ont créé une série de dérogations au critère de décence énergétique. La première concerne les contrats de travaux : un logement qui n'atteint pas le niveau exigé serait réputé décent si son propriétaire a conclu, avant le 1er janvier 2030, un contrat permettant de l'atteindre.

Cette tolérance vaudrait trois ans au plus à compter de la signature, cinq ans quand le contrat est conclu par la copropriété. Ces deux dérogations sont d'ailleurs temporaires, avec une extinction programmée en 2033 et 2035.

Le texte couvre aussi les travaux impossibles : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, ou refus de l'administration. Le propriétaire devrait alors démontrer qu'il a réalisé tous les travaux d'amélioration restés possibles.

En copropriété, même logique lorsque l'assemblée générale a refusé les travaux depuis moins de dix-huit mois malgré les démarches du bailleur, à condition là aussi d'avoir mené tous les travaux possibles à l'échelle du logement. Et si le DPE collectif établit que l'immeuble atteint le niveau requis, le logement serait réputé décent.

Pour un bail en cours à la date d'une échéance, le logement ne serait considéré comme non décent qu'au premier renouvellement ou à la première reconduction tacite du contrat, et au plus tard trois ans après cette échéance. Enfin, la réduction ou la suspension de loyer prononcée par le juge devrait tenir compte de la diligence du propriétaire, sans excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance du logement.

Interdiction de location des DPE F et G : le calendrier ne bouge pas

Le Sénat n'a pas touché aux échéances issues de la loi Climat et Résilience de 2021 : en France métropolitaine, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Les dates restent donc en place ; ce sont leurs effets que le texte viendrait amortir, via les dérogations décrites plus haut.

Côté volumes, le parc locatif privé comptait environ 1,1 million de logements classés F ou G au 1er janvier 2025 selon les statistiques ministérielles du SDES. Le chiffre d'environ 700 000 biens, cité pendant les débats, correspond à une estimation gouvernementale.

Autre règle inchangée, et pleinement applicable aujourd'hui : le gel des loyers des logements F et G, en vigueur depuis 2022. Impossible de les augmenter, y compris entre deux locataires ou au renouvellement du bail, tant que le logement reste classé F ou G.

La nouveauté climatique : le confort d'été entre dans la loi

Examiné pendant une vague de chaleur, le texte intègre la notion de confort d'été dans la définition de la rénovation énergétique performante et dans les plans pluriannuels de travaux des copropriétés. Les travaux limitant la surchauffe estivale deviendraient ainsi l'un des postes pris en compte dans une rénovation performante, sans que le texte fixe de seuil chiffré de confort d'été.

Dans les secteurs patrimoniaux concernés, l'accord conforme de l'Architecte des bâtiments de France serait par ailleurs remplacé par un avis simple pour l'installation de fermetures et de protections solaires extérieures.

Un dispositif soutenu et discuté : les positions en présence

Le gouvernement présente la mesure comme un moyen de remettre sur le marché des centaines de milliers de biens dans un contexte de pénurie locative, le ministre estimant que le texte « ouvre la voie à des centaines de milliers de rénovations supplémentaires ». Une partie des sénateurs y voit une réponse pragmatique aux blocages rencontrés par les bailleurs, notamment en copropriété.

Les groupes de gauche et les associations de locataires considèrent pour leur part que ces dérogations affaiblissent le critère de décence énergétique, la sénatrice Viviane Artigalas jugeant que « le projet multiplie les dérogations permettant de conserver le caractère décent d'un logement ». La filière de la rénovation s'interroge de son côté sur un possible report de chantiers.

Pour un bailleur, ce débat a surtout une conséquence concrète : le dispositif reste politiquement discuté et pourra être amendé à l'Assemblée nationale. Mieux vaut donc raisonner sur le droit en vigueur tant que le parcours parlementaire n'est pas achevé.

Ce qui s'applique aujourd'hui pour les bailleurs et les locataires

Tant que la loi n'est pas votée par les deux chambres puis promulguée, le droit actuel reste entier : interdiction de louer un G, gel des loyers des F et G, obligation de remise du DPE, critères de décence et recours du locataire devant le juge.

Relouer un logement G en anticipant une réforme encore incertaine exposerait donc le bailleur aux recours prévus pour la location d'un logement non décent : demande de mise en conformité et, le cas échéant, réduction ou suspension du loyer prononcée par le juge.

Pour la suite, le gouvernement souhaite un examen à l'Assemblée nationale dès la rentrée. À la mi-juillet, le dossier législatif mentionne seulement la saisine de la commission des affaires économiques, sans date de séance ni rapporteur désignés. La procédure accélérée engagée le 25 juin permet de réunir une commission mixte paritaire après une seule lecture par chambre.

Avant tout chantier, vérifiez votre étiquette DPE

Deux réformes du mode de calcul ont récemment fait évoluer le classement de nombreux logements sans le moindre chantier. Depuis juillet 2024, la correction appliquée aux surfaces de moins de 40 m² a fait sortir environ 140 000 logements des classes F et G selon le gouvernement.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l'étiquette des logements chauffés à l'électricité. Pour un diagnostic antérieur à ces réformes, une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur, ce qui peut suffire à régler la question avant d'engager des dépenses.

Questions fréquentes

Puis-je remettre en location mon logement classé G dès maintenant ?

Non. L'interdiction en vigueur depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine s'applique tant que la réforme n'est pas promulguée. Le vote du Sénat n'a, à ce stade, aucun effet juridique sur les baux.

L'interdiction de location des logements DPE F en 2028 est-elle annulée ?

Non, le calendrier est maintenu. Ce que le texte prévoit, ce sont des dérogations conditionnelles, dont la principale repose sur un contrat de travaux de rénovation conclu avant 2030. Le dispositif peut encore évoluer à l'Assemblée nationale.

Un locataire pourra-t-il toujours saisir le juge ?

Oui, la demande de mise en conformité d'un logement non décent subsiste. Le texte encadre toutefois la sanction : la réduction ou la suspension de loyer devrait tenir compte de la diligence du propriétaire, dans la limite du coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique.

Sources : Sénat, texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026 et dossier législatif ; Assemblée nationale, dossier n° 3058 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience et textes d'application (Légifrance) ; SDES, ministère de la Transition écologique ; ANIL ; ministère de la Ville et du Logement ; Franceinfo ; Public Sénat ; service-public.fr.

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