Quels avantages et inconvénients pour le bail réel solidaire ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Juin 2023, Elisabeth Borne annonce vouloir élargir le nombre de ménages éligibles au BRS. Qu’est-ce que ce dispositif d’aide à l’accès à la propriété ? Qui est éligible en 2024 ? Quels sont les avantages et les inconvénients du Bail réel Solidaire ? Focus...
Le Bail Réel Solidaire : C'est Quoi ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une initiative instaurée par la loi Macron le 6 août 2015, conçue pour faciliter l'accès à la propriété aux ménages aux revenus modestes. L’idée est de séparer la propriété du terrain, détenue par un Organisme Foncier Solidaire (OFS), de celle du bâti, acquise par l'acheteur. Cette approche réduit considérablement le coût d'achat du logement, rendant la propriété plus accessible.
Le BRS propose un bail de longue durée, fixé à quatre-vingts ans, permettant aux ménages de revendre leur bien tout en limitant la spéculation. Ce dispositif s'inscrit dans une perspective de long terme, tant pour les résidents que pour les collectivités et les OFS.
Pour prétendre au Bail réél Solidaire, il est impératif d'utiliser le logement comme résidence principale. 2 options sont envisageables : acheter un bien immobilier déjà existant, qu'il requière ou non des travaux de rénovation, ou un logement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Je souhaite acheter neuf à Nantes en VEFAQui est éligible au BRS ?
Ce dispositif est soumis à des plafonds de ressources, qui sont de 25 à 30% plus élevés que ceux requis pour un logement social. Ce ne sont pas donc nécessairement les plus démunis qui bénéficient du BRS, mais plutôt une population aux revenus moyens, solvable, qui n'est pas en situation de précarité.
Les plafonds de revenus 2024 pour être éligible au BRS
| Composition du foyer | Plafond zone A | Plafond zone B et C |
|---|---|---|
| 1 personne | 35 515 € | 26 921 € |
| 2 personnes | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 personnes | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 personnes | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 personnes ou plus | 73 732 € | 50 489 € |
Les Avantages du Bail Réel Solidaire
Le BRS qui devrait se développer dans les années à venir comporte un certain nombre d’avantages. Il rend l'accession à la propriété plus abordable grâce à la dissociation du foncier et du bâti et à une TVA réduite. Les acquéreurs peuvent parfaitement cumuler un BRS avec un prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro). De plus, le BRS assure une certaine sécurité en cas de revente avec la garantie de rachat par l'OFS.
Le premier avantage (et pas des moindres) du BRS est évidemment le prix d’achat du logement. Dans le cas d’un achat immobilier via le dispositif du BRS, les ménages acquièrent la propriété des murs de leur logement, mais pas celle du terrain. De ce fait, le prix d'achat est en moyenne 30% inférieur au prix du marché.
Dans les zones où le terrain est particulièrement rare, l'écart de prix peut même atteindre 50%. Après l'acquisition des murs du logement, les ménages paient une redevance, semblable à un loyer, à l'OFS propriétaire du terrain. En Île-de-France, cette redevance s'élève à environ 2 euros par mètre carré de logement par mois.
Outre les prix attractifs, en choisissant le Bail Réel Solidaire pour accéder à la propriété, les acquéreurs (désignés comme les preneurs) jouissent de plusieurs avantages :
- Application d'une TVA réduite à 5,5 % pour l'achat d'un logement neuf.
- Possibilité de bénéficier d'une diminution de la taxe foncière variable selon la municipalité.
- Opportunité de financer l'acquisition immobilière, notamment grâce à des dispositifs tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
La durée du bail peut également être renouvelée pour assurer sa pérennité, ce qui contribue à stabiliser la valeur de la construction sur le long terme.
Les inconvénients du Bail Réel Solidaire
Malgré ses avantages, le BRS présente également quelques menus inconvénients. L'éligibilité est limitée par des plafonds de revenus, et les acquéreurs doivent s'acquitter d'une redevance mensuelle pour l'usage du terrain. Cette redevance qui se veut symbolique peut représenter plus d’une centaine d’euros par mois selon la typologie du logement.
Le logement doit être utilisé comme résidence principale, ce qui limite son usage. La revente du logement est également encadrée, avec un prix de cession inférieur au marché. Dans ce cadre, plusieurs conditions doivent être remplies :
- respecter le plafond de vente établi, qui correspond au prix de vente maximal au mètre carré du bien immobilier, déterminé pour chaque zone géographique concernée par le BRS.
- respecter le plafond de ressources fixé en fonction de la zone géographique de la résidence et du nombre d'habitants, correspondant aux plafonds du PSLA.
La plus-value sera en outre très limitée. En général, le prix de vente est équivalent au prix d'achat initial du logement, mais la plus-value est ajustée selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et l'Indice du Coût de la Construction (ICC).
Quels changements pour le BRS en 2024 ?
En juin 2023, la Première ministre Élisabeth Borne a dévoilé les initiatives du gouvernement destinées à renforcer le secteur du logement. Une des mesures clés annoncées est la stimulation de la croissance du Bail Réel Solidaire (BRS). Dans cette optique, une révision à la hausse des plafonds de ressources est prévue, dans le but d'élargir le nombre de ménages pouvant bénéficier de ce dispositif.
Mise en place grâce à la loi « Alur » de 2014, la production de logements sous le régime du Bail Réel Solidaire (BRS) a connu une croissance notable, bien qu'elle demeure relativement limitée par rapport aux besoins actuels. Actuellement, le BRS constitue 26 % de l'ensemble des logements neufs destinés à l'accession sociale, marquant une nette augmentation par rapport aux 7 % enregistrés à la fin de l'année 2021.
La réalisation de ces logements se concentre principalement dans les municipalités régies par l'article 55 de la loi « SRU » de 2000. Cette orientation s'explique par le fait que le Bail Réel Solidaire (BRS) contribue au quota obligatoire de 25 % de logements sociaux. En moyenne, les revenus des ménages qui acquièrent ces logements sont nettement inférieurs aux limites fixées pour l'accession sociale, et ils profitent souvent du Prêt Social Location-Accession (PSLA). La majorité de ces acquéreurs proviennent du secteur locatif, avec 49 % issus du secteur privé et 34 % du secteur social.
Le BRS est également présenté comme un outil de mixité sociale, s'adressant à une gamme étendue de ménages, des familles modestes aux classes moyennes. Dans les Yvelines, par exemple, les revenus des personnes concernées varient de deux SMIC à environ 5 000 euros par mois pour deux salaires.
Toutefois, des préoccupations subsistent quant à l'utilisation potentielle du BRS par des populations qui pourraient accéder à un logement dans les conditions du marché. Certains OFS, comme celui du Pays Basque, ont réorienté leurs opérations vers les communes rurales pour mieux répondre aux besoins de la majorité de la population.
Les dirigeants d'OFS expriment leur inquiétude quant à l'ouverture des plafonds d'accès aux logements intermédiaires et soulignent que le BRS devrait rester dans le domaine du logement social. Ils attendent les décisions du ministère du Logement concernant les plafonds de ressources.
