Exonération de taxe foncière 2026 : quels propriétaires sont concernés ?

Morgane Caillière

le vendredi 04 septembre 2026

[ mis à jour le vendredi 04 septembre 2026 ]

Les avis de taxe foncière 2026 sont disponibles depuis le 27 août dans les espaces particuliers sur impots.gouv.fr pour les propriétaires non mensualisés ; les mensualisés pourront consulter le leur à partir du 19 septembre. La taxe est due par principe par toute personne propriétaire ou usufruitière d'un bien immobilier au 1er janvier. Mais plusieurs catégories de contribuables peuvent en être exonérées, totalement ou partiellement.

En 2026, les règles reposent sur quatre leviers : l'âge, les revenus, certaines allocations et les caractéristiques du logement. Les plafonds de ressources ont par ailleurs été revalorisés pour tenir compte des revenus perçus en 2025.

1. Les exonérations liées à votre situation personnelle

Âge, handicap, allocations sociales : ces exonérations concernent principalement l'habitation principale et dépendent de votre situation et, le plus souvent, de vos revenus. Une exception existe pour les propriétaires de plus de 75 ans, dont l'exonération peut, sous conditions, s'étendre à une résidence secondaire qu'ils habitent.

Aspa et Asi : une exonération totale, sans condition de revenus

Deux allocations ouvrent droit à une exonération de taxe foncière sur la résidence principale sans avoir à respecter le plafond de revenu applicable aux personnes âgées : l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) et l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi).

Cette exonération porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), mais pas sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Un propriétaire exonéré peut donc recevoir un avis comportant une somme à régler.

Propriétaires de plus de 75 ans : une exonération sous condition de revenus

Un propriétaire âgé de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 peut être totalement exonéré de taxe foncière sur le logement qu'il habite.

Cette exonération dépend toutefois de son revenu fiscal de référence 2025. L'article 1417 du Code général des impôts fixe pour 2026 un plafond de 12 793 € pour une part de quotient familial en métropole, auquel s'ajoutent 3 416 € par demi-part supplémentaire. Pour un couple disposant de deux parts fiscales, le RFR 2025 ne doit ainsi pas dépasser 19 625 €.

Plafonds de revenus pour l'exonération 2026 (métropole)

Ces montants ont été publiés par le Bulletin officiel des finances publiques le 30 juin 2026. Des plafonds spécifiques existent en Guadeloupe, Martinique, à La Réunion, en Guyane et à Mayotte.

Un point moins connu concerne les résidences secondaires : l'administration fiscale indique que l'exonération accordée aux plus de 75 ans peut aussi s'étendre à une résidence secondaire, dès lors que le contribuable l'habite et respecte les conditions de ressources.

Allocation aux adultes handicapés (AAH) : une exonération sous condition de revenus

La perception de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) peut ouvrir droit à une exonération totale de taxe foncière sur l'habitation principale.

Contrairement à l'Aspa et à l'Asi, cette exonération reste conditionnée au revenu fiscal de référence, avec les mêmes plafonds que pour les plus de 75 ans (voir le tableau ci-dessus) : 12 793 € pour une part, 19 625 € pour deux parts ou 26 457 € pour trois parts en métropole. L'âge n'est donc pas le critère déterminant : ce sont le bénéfice de l'allocation et le niveau de ressources qui ouvrent le droit.

Entrée en Ehpad ou maison de retraite : l'ancien logement peut rester exonéré

L'entrée en Ehpad, en maison de retraite ou dans certains établissements de soins de longue durée ne fait pas nécessairement perdre l'avantage fiscal attaché à l'ancienne résidence principale.

Le dispositif reste accessible aux personnes qui auraient bénéficié de l'exonération en raison de leur âge ou de leur situation : bénéficiaires de l'Aspa, de l'Asi ou de l'AAH, et propriétaires de plus de 75 ans respectant le plafond de revenus. Une condition demeure : le propriétaire doit conserver la jouissance de son ancien logement, qui ne doit pas devenir la résidence principale d'une autre personne, même à titre gratuit. Le conjoint, le partenaire de Pacs, les personnes à charge ou le concubin qui y résidaient déjà au moment du départ peuvent toutefois continuer à l'occuper.

Perte du droit à l'exonération : une sortie progressive sur quatre ans

Perdre le bénéfice de l'exonération, par exemple en dépassant le plafond de revenus ou en cessant de percevoir une allocation, ne fait pas revenir immédiatement la totalité de la taxe foncière. L'exonération est maintenue pendant les deux années qui suivent la dernière année d'exonération. La troisième année, un abattement des deux tiers de la valeur locative s'applique, puis un abattement d'un tiers l'année suivante.

Un plafond dérogatoire subsiste par ailleurs pour certains contribuables ayant bénéficié de l'exonération de taxe d'habitation accordée en 2014 (article 28 de la loi de finances rectificative du 8 août 2014). Pour eux, le seuil applicable en 2026 peut atteindre 16 209 € pour une part en métropole, majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire. Ce plafond majoré ne constitue donc pas le plafond général applicable en 2026.

Entre 65 et 75 ans : pas d'exonération, mais 100 € de moins

Une confusion revient souvent chez les propriétaires de 65 à 75 ans : l'âge seul ne permet pas d'être exonéré. En revanche, les personnes de plus de 65 ans et de 75 ans au plus au 1er janvier 2026 peuvent bénéficier d'un dégrèvement automatique de 100 € sur la taxe foncière de leur habitation principale, lorsque leur RFR 2025 respecte les mêmes plafonds de ressources.

Un propriétaire de 70 ans avec une part fiscale et 12 000 € de RFR bénéficie donc, en principe, d'une réduction de 100 € et non d'une exonération totale.

2. Les exonérations liées à votre logement

Indépendamment de l'âge ou des revenus, la nature du bien peut ouvrir droit à une exonération temporaire : construction neuve, rénovation énergétique ou dispositifs locaux. La plupart dépendent d'une délibération de la commune ou de l'intercommunalité. Ces exonérations sont un levier utile pour investir dans l'immobilier locatif à Nantes.

Logement neuf : jusqu'à 2 ans d'exonération

Une construction nouvelle, une reconstruction ou une addition de construction à usage d'habitation peut être exonérée de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achèvement. Un logement achevé en 2026 peut donc ouvrir droit à l'exonération en 2027 et 2028.

Le propriétaire doit déclarer la construction dans les 90 jours suivant son achèvement : une déclaration tardive peut faire perdre une partie, voire la totalité, des deux années d'exonération.

Attention, l'exonération n'est pas toujours totale. La commune peut limiter l'exonération de sa part à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable, et l'intercommunalité peut supprimer l'exonération pour la part qui lui revient. Mieux vaut donc vérifier les délibérations locales avant d'intégrer deux années sans taxe foncière dans le budget d'un achat immobilier neuf à Nantes.

Rénovation énergétique : jusqu'à 3 ans (logement de plus de 10 ans)

Les propriétaires d'un logement de plus de dix ans peuvent bénéficier d'une exonération de 50 à 100 % de la taxe foncière, lorsque leur commune ou leur intercommunalité a instauré ce dispositif.

Les travaux doivent correspondre à des prestations de rénovation énergétique et à des équipements éligibles. Le propriétaire doit avoir dépensé plus de 10 000 € au cours de l'année précédant la première année d'exonération, ou plus de 15 000 € sur les trois années précédentes. L'exonération court alors pendant trois ans, et aucune nouvelle période ne peut être accordée au même logement durant les dix années suivantes.

Il s'agit d'une exonération facultative : elle n'existe que dans les communes ou EPCI qui l'ont votée. À Nantes, rénover un logement ancien peut aussi ouvrir droit à d'autres avantages fiscaux.

Logement neuf très performant : jusqu'à 5 ans

Un autre régime vise les constructions neuves à haute performance dont les performances énergétiques et environnementales dépassent les critères réglementaires. Les communes et intercommunalités peuvent accorder une exonération de 50 à 100 % pendant cinq ans.

Lorsque l'exonération classique de deux ans applicable aux constructions nouvelles s'applique également, l'articulation entre les deux dispositifs dépend des parts communale et intercommunale concernées. Cette exonération n'est donc pas automatique pour tout logement conforme à la RE2020 : le bien doit satisfaire aux critères spécifiques du dispositif et la collectivité doit avoir délibéré en sa faveur.

Location-accession : jusqu'à 15 ans

Certains logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession disposent d'un régime beaucoup plus long. Service-Public.fr indique qu'ils peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l'année qui suit leur achèvement, sous réserve de vérifier l'application selon les caractéristiques de l'opération.

Le bail réel solidaire (BRS) obéit à une règle différente : il peut ouvrir droit à un abattement de taxe foncière décidé localement, mais ne constitue pas en lui-même une exonération générale de TFPB.

Rénovation avec aide de l'Anah en ZFRR : 15 ans

En zone France ruralités revitalisation (ZFRR), les communes et EPCI peuvent exonérer pendant 15 ans certains logements locatifs conventionnés, acquis puis améliorés avec une aide de l'Anah par une personne physique. La commune ou l'EPCI doit avoir adopté le dispositif, et la décision de subvention de l'Anah doit intervenir au plus tard dans les deux ans à compter de l'année suivant l'acquisition.

L'exonération court à partir de l'année qui suit l'achèvement des travaux et cesse si le logement n'est plus loué pendant au moins douze mois consécutifs.

Meublés de tourisme et chambres d'hôtes en ZFRR

Une commune ou une intercommunalité située en zone France ruralités revitalisation peut aussi voter une exonération de taxe foncière en faveur des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes.

Cette exonération n'est jamais nationale ni automatique : elle dépend d'une délibération locale, et le propriétaire doit adresser sa déclaration et ses justificatifs au service des impôts avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle il demande l'exonération.

3. Les réductions à ne pas confondre avec une exonération

Plusieurs mécanismes allègent la facture sans supprimer la taxe foncière.

Le dégrèvement de 100 € réservé à certains propriétaires de 65 à 75 ans n'est pas une exonération. Le plafonnement en fonction des revenus n'en est pas une non plus : il permet, sous conditions, de supprimer la seule part de taxe foncière qui dépasse 50 % des revenus du foyer.

Un logement normalement destiné à la location non meublée peut ouvrir droit à un dégrèvement lorsqu'il reste vacant pendant au moins trois mois consécutifs, pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire. La vacance doit concerner tout le logement ou une partie susceptible d'être louée séparément. Même logique pour le BRS : la collectivité peut accorder un abattement, mais le propriétaire n'est pas automatiquement exonéré.

Exonération de taxe foncière 2026 : le tableau récapitulatif

Dernier réflexe à garder en tête : dans presque tous les cas d'exonération de TFPB, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due. La présence d'un montant sur l'avis 2026 ne signifie donc pas forcément que l'exonération de taxe foncière n'a pas été appliquée.

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Hervé Koffel

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