Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Groupe IMMO9
le 31 mars 2023
[ mis à jour le 31 mars 2023 ]
SOMMAIRE
Pour aider les ménages aux revenus modestes à acquérir leur résidence principale, l’État a mis en place plusieurs dispositifs d’accession à la propriété. Parmi eux, on compte le Bail Réel Solidaire, mis en place par la loi ALUR de 2016. En dissociant le foncier du bâti, il permet à des ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires dans l’immobilier neuf ou ancien grâce à des prix plus abordables. Vous souhaitez devenir propriétaire à Nantes, et vous aimeriez en savoir plus sur ce dispositif ? Voici tout ce que vous devez savoir.
Le Bail Réel Solidaire : définition et avantages
Aides financières, prêts aidés, TVA réduite ou vente de HLM… Il existe différents types de dispositifs d’accession sociale à la propriété. Le Bail Réel Solidaire, lui, est une forme de contrat qui unit l’acquéreur bénéficiaire à un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Comment fonctionne le BRS ?
Le principe du Bail Réel Solidaire est de séparer en deux la propriété du logement, avec le bâti d’un côté et le foncier de l’autre. Concrètement, cela signifie qu’il est possible de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement sans avoir la propriété du terrain sur lequel ils sont construits. Le terrain est alors détenu par l’Organisme Foncier Solidaire, qui loue le foncier à l’acquéreur contre une redevance. Le Bail Réel Solidaire est donc un bail de très longue durée, entre 18 et 99 ans.
En devenant propriétaire du bâti uniquement, le ménage éligible peut ainsi réaliser entre 20 et 40 % d’économies sur l’achat de son logement, qui est également soumis à des prix de vente plafonnés. Cela permet donc à ces ménages d’acquérir leur résidence principale à prix raisonnable, y compris dans une zone tendue.
Quels sont les avantages offerts par le BRS ?
Au-delà des économies réalisées au moment de l’achat, le Bail Réel Solidaire permet de bénéficier de plusieurs avantages financiers et fiscaux.
- Premièrement, il permet de bénéficier d’une TVA réduite de 5,5 % (contre 20 %) pour l’achat d’un logement neuf.
- Il permet également, dans certaines communes, de bénéficier d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 et 100 %.
- Enfin, le BRS est cumulable avec d’autres dispositifs d’accession sociale à la propriété, notamment le Prêt à Taux Zéro. Si vous êtes éligible à ce type de prêt, vous n’aurez plus qu’à compléter votre financement avec un prêt complémentaire.
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Quelles sont les conditions pour obtenir un BRS ?
Comme tout dispositif d’accession sociale à la propriété, le Bail Réel Solidaire est soumis à différents critères d’éligibilité, notamment des conditions de ressource.
Les plafonds de ressources
Pour pouvoir signer un Bail Réel Solidaire, le ménage ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus. Différents plafonds s’appliquent alors en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique (zonage A, B, C) dans laquelle le ménage souhaite acquérir un logement. Les revenus pris en compte sont les revenus fiscaux de référence de l’année N-2 du foyer. Les plafonds sont révisés chaque année et correspondent à ceux du prêt Social Location-Accession.
À titre d’exemple, pour un foyer constitué de deux personnes, les plafonds de ressource 2023 sont fixés à 49 720 € en zones A bis et A et à 35 899 € en zones B1, B2 et C.
Les zones éligibles
Il est possible de bénéficier d’un Bail Réel Solidaire dans toute la France, quelle que soit la zone où se situe la commune où on souhaite acquérir un logement via ce dispositif.
Pour rappel, le zonage ABC définit les différentes zones géographiques comme suit :
- Zone A : Paris agglomération, Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les grandes métropoles de province ;
- Zone A bis : Paris, Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise ;
- Zone B1 : autres grandes agglomérations et communes de plus de 250 000 habitants ou avec un marché immobilier tendu, grande couronne parisienne (hors zones A bis ou A), pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d’Outre-Mer ;
- Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, pourtour de l'Île-de-France, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, communes avec un marché immobilier tendu ;
- Zone C : reste du territoire (qui représente la plus grande zone).
Les autres critères à respecter
Pour pouvoir signer un Bail Réel Solidaire, le ménage doit s’engager à faire du logement acquis sa résidence principale. Cela signifie qu’il doit l’habiter la majeure partie de l’année, et qu’il ne peut le louer sur une longue durée.
En cas de revente du bien, le Bail Réel Solidaire doit être repris par un nouvel acquéreur éligible au dispositif. Il en est de même en cas de donation ou de succession. Dans tous les cas, le nouveau propriétaire bénéficie d’un BRS d’une durée égale à celle du bail initial.
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