Contrat de location : les pièges à éviter pour une location sereine
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Éléments essentiels d'un contrat de location
- Informations clés et description du logement
- Durée, loyer et dépôt de garantie
- Clauses abusives à éviter
- Travaux, réparations et résiliation
- Droits du locataire et frais supplémentaires
- Obligations légales des parties
- Obligations du propriétaire
- Obligations du locataire
- 2 conseils pour éviter les pièges qui peuvent se cacher dans un contrat de location
- 1 - Vérifier le contrat de location à la loupe
- 2 – Garder la documentation en lien avec la location
Dans un contexte où le marché immobilier locatif est de plus en plus tendu, se mettre à la recherche d’un logement à la location peut rapidement tourner au casse-tête tant il faut se montrer réactif et ne pas laisser passer les biens disponibles. Attention, ce n’est pas pour autant qu’il faut confondre vitesse et précipitation. Certaines personnes aux intentions douteuses peuvent parfois essayer de vous piéger.
Cet article a justement pour but de vous éclairer sur les pièges à éviter à la signature de votre contrat de location, en mettant l’accent sur plusieurs points dont les éléments inclus dans le bail, les clauses abusives et les obligations légales des parties. On vous donne des conseils pour redoubler de vigilance afin de réussir la signature de votre bail et partir du bon pied avec votre bailleur.
Éléments essentiels d'un contrat de location
Toutes les conditions de location d’un logement neuf à Nantes ou bien dans une autre ville de France sont écrites dans le contrat de location. Aussi appelé bail de location, ce document lie pour une certaine durée un propriétaire et un locataire. Il a une réelle valeur légale et mentionne toutes les conditions, droits et obligations de chacune des deux parties.
Si pour une quelconque raison les modalités ne sont pas respectées, l’un comme l’autre peut faire appel à la justice. Le contrat de location est le seul rempart contre les litiges, il fait mention des engagements et responsabilités du propriétaire et du locataire. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de bien le lire avant de le signer.
Voici les principaux éléments qui doivent figurer dans un contrat de location.
Informations clés et description du logement
Un contrat de location d’un logement à usage d’habitation doit inclure des informations sur les parties, à savoir le propriétaire et locataire, ainsi qu'une description précise du logement : adresse, surface, équipements...
Selon l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL), un contrat de location doit être écrit et contenir au minimum les informations suivantes :
- L'identité des parties ;
- La date de prise d'effet et la durée du bail ;
- La description précise du logement et de ses équipements ;
- Le montant du loyer et des charges ;
- Le montant et la destination du dépôt de garantie ;
- Les modalités de révision du loyer ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les conditions de résiliation.
Durée, loyer et dépôt de garantie
Le contrat de location doit préciser la durée de la location, qui peut être déterminée, pour une durée fixe ou indéterminé. Par exemple, dans le cadre de la location d’un logement en loi Pinel qui est non-meublé, la durée du bail est fixée à 3 ans. Pour un appartement meublé, la durée légale est de 1 an et 9 mois si le locataire est étudiant.
Le contrat de location indique également le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de paiement et de révision du loyer. À titre d’information, selon l’ Observatoire des Loyers Clameur, le loyer médian en France en 2022 s’élève à 16,14 €/m² pour un studio, 12,12 €/m² pour un T2, 10,32 €/m² pour un T3 et 9,07 €/m² pour un T4.
La loi encadre les augmentations de loyer : elles ne peuvent pas dépasser l'indice de référence des loyers (IRL) fixé par l'INSEE, sauf en cas de travaux importants réalisés dans le logement. En 2022, l'IRL a augmenté de 4,64 % par rapport à 2021. Aussi, les loyers des logements loués en Pinel sont différents car ils sont soumis à des plafonds de loyers.
Autre point de vigilance à la lecture du contrat de location, le dépôt de garantie. Le montant de celui-ci est généralement équivalant à un mois de loyer hors charges. Selon la loi, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer pour une location vide et deux mois pour une location meublée. Il doit être restitué au locataire dans un délai de 2 mois maximum après la restitution des clés, déduction faite des éventuelles réparations locatives ou des loyers impayés.
Clauses abusives à éviter
Malgré un encadrement juridique strict et bien règlementé, certains contrats de location peuvent contenir des clauses abusives qui déséquilibrent les droits et obligations de chacune des deux parties. Il est important de savoir les repérer et de s’en prémunir pour éviter tout litige ou contentieux.
Même si une clause abusive est inscrite dans le contrat de location, elle est automatiquement reconnue comme non valide. En général, il suffit que le locataire en fasse part à son bailleur et la situation se résout. L’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié le 24 mars 2014 recense toutes les clauses réputées non écrites.
Travaux, réparations et résiliation
Les clauses relatives aux travaux et réparations à effectuer sont souvent celles qui font l'objet de plus de litiges entre propriétaires et locataires. Le contrat de location ne doit pas transférer au locataire la responsabilité de réaliser des travaux ou des réparations qui relèvent de la responsabilité du propriétaire.
Par ailleurs, un locataire doit laisser l’accès à son logement pour la réalisation d’éventuels travaux commandés par le propriétaire. Si les réparations durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder à son locataire une baisse du loyer proportionnelle à la durée des travaux. En revanche, le locataire ne peut pas demander une indemnité.
Promulguée récemment, la loi Climat et Résilience prévoit qu’un locataire puisse effectuer à ses frais, des travaux de rénovation énergétique. Le propriétaire doit être averti au préalable et à un délai de 2 mois pour répondre. En l’absence de réponse, la demande vaut accord tacite.
En ce qui concerne la résiliation du bail, un propriétaire n’a pas le droit de mettre fin au contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription à une assurance aux risques locatifs. Aucune clause ne peut permettre la résiliation d’un bail au moyen d’une ordonnance que le locataire ne peut pas contester.
Un locataire s’il souhaite donner congé avant le terme du bail doit respecter un délai de préavis de 3 mois et de 1 mois si le logement est en zone tendue. La liste des communes en zone tendue est à retrouver ici.
Droits du locataire et frais supplémentaires
Le contrat de location ne doit pas contenir de clauses qui limitent les droits du locataire, comme celles qui interdisent de recevoir des invités. De même, les frais supplémentaires, comme les frais d'agence ou les frais de renouvellement du bail, doivent être précisés dans le contrat pour éviter les surprises. Selon la loi ALUR, ces frais sont encadrés et ne peuvent pas dépasser un certain montant et dépendent de la surface du logement et de sa location : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 €/m² pour les autres situations. Les frais d’état des lieux, de visite et de rédaction du bail sont partagés entre le propriétaire et le locataire.
Enfin, il est important de noter que le locataire peut bénéficier de certaines aides financières pour couvrir les frais de location, comme l'aide personnalisée au logement (APL) ou l'allocation de logement sociale (ALS). Ces aides sont attribuées en fonction des ressources du locataire et du montant du loyer.
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Propriétaires comme locataires ont des obligations à honorer à partir de la signature du contrat de location. Si ce n’est qu’un bout de papier, le bail de location sert avant tout à protéger les deux parties et d’avoir de véritables moyens au regard de la loi si l’un ou l’autre manque à ses engagements volontairement ou non.
Voici la liste des principales obligations d’un propriétaire et d’un locataire.
Obligations du propriétaire
- Fournir un logement décent et conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur, avec une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, des sanitaires et une cuisine permettant la préparation des repas.
- Assurer l'entretien et les réparations nécessaires au bon fonctionnement du logement, ainsi que la sécurité des équipements électriques et gaz, ainsi que celle des installations de chauffage et de plomberie.
- Respecter les règles de fixation et d'évolution du loyer, notamment en cas de révision ou de renouvellement du bail, en fonction de la surface et des caractéristiques du logement, ainsi que de la localisation géographique.
- Respecter les règles d'encadrement des loyers dans les zones tendues, où le loyer ne peut pas dépasser un certain plafond fixé par arrêté préfectoral. Les villes de Lyon, Lille, Montpellier ou encore Bordeaux ont mis en place l’encadrement des loyers.
- Éditer et transmettre des quittances de loyer au locataire à chaque paiement du loyer. Elles doivent faire mention du montant du loyer et des charges, la période à laquelle il se rapporte, ainsi que le détail des sommes versées par le locataire.
Obligations du locataire
- Payer le loyer et les charges aux dates prévues dans le contrat de location.
- Assurer la jouissance paisible du logement et respecter les règles de bon voisinage, notamment en ce qui concerne le bruit et la propreté.
- Assurer l'entretien courant du logement et effectuer les réparations locatives qui lui incombent, comme le changement des ampoules ou le débouchage des canalisations.
- Respecter la durée du contrat de location et le préavis en cas de résiliation du contrat.
- Laisser le logement en bon état de propreté et de réparations, conformément à l'état des lieux d'entrée.
2 conseils pour éviter les pièges qui peuvent se cacher dans un contrat de location
1 - Vérifier le contrat de location à la loupe
Comme nous le disions en introduction, il ne faut jamais mélanger vitesse et précipitation. Pourtant, par peur de manquer une occasion, on peut être tenté de signer le contrat de location sans même lire toutes les clauses de ce dernier. C’est une erreur à ne pas commettre.
Il est très important de vérifier attentivement le contrat de location avant de le signer, en s'assurant que toutes les clauses sont conformes à la loi et que le logement correspond bien à la description qui en est faite. En cas de doute ou de questions sur les clauses du contrat, vous pouvez faire appel à un professionnel de l'immobilier.
2 – Garder la documentation en lien avec la location
Il est également vivement conseillé de garder une copie du contrat de location et des pièces justificatives telles que les quittances de loyer, l'état des lieux et autres documents importants. Cette documentation peut être utile en cas de conflit avec le propriétaire ou de litige.
Si des dysfonctionnements ou des pannes surviennent, il est important de signaler rapidement le problème au propriétaire afin qu'il puisse effectuer les réparations nécessaires. Afin de déceler une éventuelle anomalie, il est judicieux de faire des relevés des compteurs d’eau et d’électricité à fréquence régulière.
