Vous souhaitez défiscaliser jusqu’à 63 000€ en achetant un appartement neuf DPE A ? Investir en Pinel plus à Nantes, c’est miser sur un immobilier éco-responsable à haute valeur ajoutée. Les DPE A représentent 2% du parc immobilier français. Ils permettent des économies d’énergie conséquentes, un argument qui pèse lourd dans un contexte de flambée des prix de l’énergie.

Qu'est-ce que la loi Pinel Plus ?

La loi Pinel Plus, introduite par un décret du 18 mars 2022, est une évolution du dispositif Pinel existant depuis 2014, visant à réorienter l’investissement locatif du privé vers des logements éco-responsables à l’impact environnemental limité.

Cette nouvelle variante, effective dès 2023, se concentre sur la promotion de l'immobilier durable et des quartiers prioritaires. Elle offre des avantages fiscaux significatifs, avec des réductions pouvant aller jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, comparativement aux 42 000 € du Pinel classique pour le même investissement.

Combien puis-je économiser avec le Pinel plus ?

La loi Pinel plus permet de réduire son impôt sur le revenu pour l’achat et la location à prix plafonnés d’un appartement neuf en zone dite “tendue”. C’est le cas de Nantes et de l’intégralité de sa métropole. Les montants de réduction fiscales pour un achat de 300 000€ s’élèvent à :

• 21% du prix de l’appartement (soit 43 000€) pour 12 ans de location,
• 18% du prix (soit 54 000€) pour 9 ans de location,
• 12% du prix (soit 36 000€) pour 6 ans de location.

2. Quelle différence avec la loi Pinel ?

Les exigences

La principale différence entre la loi Pinel Plus et la loi Pinel réside dans les exigences de durabilité et les zones d'application. Le Pinel Plus impose des normes de construction plus strictes conformes à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), notamment en termes de performance énergétique et d'utilisation de matériaux écologiques. De plus, il encourage les investissements dans les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV), visant à réduire les inégalités territoriales.

La réduction fiscale

Pour illustrer la différence entre le dispositif Pinel classique et le nouveau dispositif Pinel Plus en termes de réduction fiscale, considérons deux couples d'investisseurs : John et Mary, qui investissement dans le quartier Nantais Zola en Pinel classique, et Margaret et Edward, qui optent pour le Pinel Plus à Saint-Herblain. Les deux couples d'investisseurs investissent dans un appartement neuf de type T3, mais à des prix différents.

John et Mary : Investissement en Pinel classique

• Prix de l'appartement : 280 000 €
• Durée d'engagement : 12 ans
• Taux de réduction fiscale : 14% du prix d'achat
• Calcul de la réduction fiscale : 280 000 € x 14% = 39 200 €
• Réduction fiscale annuelle : 39 200 € / 12 ans = 3 266,67 € par an

John et Mary bénéficieront d'une réduction d'impôt totale de 39 200 € sur 12 ans, soit une économie fiscale annuelle de 3 266,67 €. Cela leur permet de diminuer significativement le coût de leur investissement immobilier tout en s'engageant à louer leur bien sous conditions de loyers et de ressources des locataires.

Margaret et Edward : Investissement en Pinel Plus

• Prix de l'appartement : 300 000 €
• Durée d'engagement : 12 ans
• Taux de réduction fiscale : 21% du prix d'achat
• Calcul de la réduction fiscale : 300 000 € x 21% = 63 000 €
• Réduction fiscale annuelle : 63 000 € / 12 ans = 5 250 € par an

Margaret et Edward, en optant pour le dispositif Pinel Plus, bénéficient d'une réduction fiscale plus avantageuse due à des taux plus élevés et un engagement similaire. Leur économie d'impôt totale s'élève à 63 000 € sur 12 ans, ce qui équivaut à une réduction annuelle de 5 250 €. Le Pinel Plus est conçu pour encourager les investissements dans des zones très demandées et promouvoir des logements de haute qualité énergétique.

En comparant ces deux scénarios, il est évident que le dispositif Pinel Plus offre une réduction fiscale nettement plus avantageuse. Bien que Margaret et Edward aient payé un prix plus élevé pour leur appartement, l'économie d'impôt supplémentaire compensera largement cette différence au fil du temps. Cela les positionne avantageusement pour un investissement à long terme, surtout dans des zones où la demande locative est forte et les critères d'éligibilité au Pinel Plus sont respectés.

3. Quels sont les critères d'un logement éligible Pinel Plus ?

Investir avec le dispositif Pinel plus impose l’achat d’un appartement neuf présentant les mêmes exigences que celles de la loi Pinel avec 2 critères supplémentaires :

De l’espace intérieur et extérieur

Les critère de consommation énergétique & d’isolation

Le second critère concerne à la fois les économies d’énergie et l’impact environnemental et un critère de respect de l’environnement. Le tableau suivant détaille les critères de confort et les plafonds imposés pour les logements éligibles au Pinel Plus en 2024 :

Investir en quartier prioritaire à Nantes

Investir dans un quartier prioritaire à Nantes permet de bénéficier des avantages du Pinel Plus sans nécessairement respecter les critères éco-responsables ou de confort exigés par ce dernier.

Si vous investissez en Pinel plus en QPPV (quartiers prioritaires des politiques de la ville) à Nantes, vous pourrez bénéficier des taux de réduction fiscale maximums (jusqu’à 63 000€) pour l’achat d’un appartement neuf standard.

Les QPPV à Nantes Métropole

• Bellevue
• Malakoff
• Le Breil
• Les Dervallières
• Château - Mahaudières
• Le Clos Toreau
• Le Sillon De Bretagne
• Plaisance
• Bout Des Landes Bout Des Pavés Chêne Des Anglais
• La Boissière
• La Petite Sensive
• La Halvêque
• Le Ranzay
• Port Boyer
• Bottière Pin Sec

4. Pourquoi choisir le Pinel Plus ?

En optant pour le Pinel Plus, les investisseurs bénéficient d'une réduction fiscale nettement plus importante qu’avec le Pinel classique mais également de normes de construction garantissant une meilleure qualité de vie et d'une valorisation potentielle de leur bien grâce à des critères écologiques avancés.

Un appartement neuf acheté à 300 000 € peut offrir une réduction fiscale de 5 250 € par an avec le Pinel Plus, contre 3 500 € avec le Pinel classique.

Les logements Pinel Plus sont-ils vraiment économes ?

Une étude “Performance énergétique du logement et consommation d’énergie” de Paris Dauphine, du Conseil d’Analyse Économique (CAE) du Crédit Mutuel et d’Euro-information s’est penché sur une comparaison de consommation entre les différents DPE basée sur les enseignements des données bancaires des ménages.

En dépit des ajustements comportementaux entrainés par un gain de performance du DPE (les ménages consomment plus quand le DPE est bon), l’étude qui propose un mode de diagnostic en corrélation plus étroite avec la consommation réelle révèle qu’entre un DPE A (obligatoire pour un appartement éligible Pinel plus) et un DPE G, un gap de 89% existe sur la facture annuelle d’énergie.

Selon cette même étude, l’économie d’énergie avec un bon DPE est particulièrement visible sur les petites surfaces du type T1 ou studio.