Un Bail Réel Solidaire 2024 plus juste, plus accessible, mieux ciblé...

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 05 janvier 2024

[ mis à jour le 22 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

En 2024, Patrice Vergriete, Ministre délégué au logement tente d’endiguer la crise immobilière en réajustant (entre autres) les dispositifs d’aide à la propriété. Suite à l’élargissement du PTZ aux classes moyennes, l’ancien maire de Dunkerque augmente substantiellement les plafonds de ressources pour le Bail Réel Solidaire (BRS), débloquant l’accès à la propriété à 3,8 millions de ménages supplémentaires. Focus.

Qu’est-ce que le Bail réel solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS), introduit par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, est défini dans le Code de la Construction et de l'Habitation aux articles L.255-1 et suivants.

Il s’agit d’une forme de bail où un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) accorde à un preneur des droits réels pour l'accession à la propriété de logements neufs (le plus souvent), avec une durée de bail allant de 18 à 99 ans. Ce mécanisme repose sur la séparation du foncier et du bâti : l'acquéreur devient propriétaire des murs du logement, tandis que le terrain est loué à un organisme de foncier solidaire (OFS) pour un loyer modique, généralement entre 1 € et 2 € le m² par mois.

Plus concrètement, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif qui permet à des ménages, sous certaines conditions de ressources, d'acquérir un logement neuf à un prix inférieur d'environ 30 à 40 % par rapport au marché. Les avantages d'acheter en BRS incluent également une TVA réduite à 5,5% pour les logements neufs, un abattement de la taxe foncière dans certaines communes, une garantie de rachat du logement par l'OFS, et la possibilité de financer l'acquisition avec un prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants.

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Qui peut prétendre au BRS en 2024 ?

Pour bénéficier du BRS, il faut répondre à certaines conditions, notamment en termes de ressources, qui sont réglementées par des plafonds dépendant de la composition du foyer et de la zone d'habitation. En 2024, ces plafonds sont fixés par décret et varient selon les zones géographiques (Zone A, B, C). Le logement acquis doit être occupé en tant que résidence principale.

Un arrêté du 11 décembre 2023, qui entre en vigueur le 1er janvier 2024 rehausse les plafonds de ressources pour le BRS. Les augmentations concernent toutes les zones géographiques et compositions de foyer. Par exemple, pour un foyer de 5 personnes, cela représente une augmentation des plafonds de ressources d'environ 42 %.

Les plafonds de revenus 2024

Nombre de personneszone A et Abiszone B1zone B et C
137 58137 58132 672
256 16956 16943 633
373 62967 51752 470
487 90980 874 63 346
5104 59295 73974 518
6117 694107 73783 983
par personne supplémentaire 13 115 12 004

La production de logements BRS en augmentation

un camion jouet dépose des cubes de bois sur lesquels il est écrit 2024
©Jo Panuwat D - Shutterstock

Depuis son entrée en vigueur en 2014, le Bail Réel Solidaire a connu une montée en puissance notable : de 22 logements livrés en 2020 à près de 950 en 2022. Avec l'élargissement des critères d'éligibilité, on prévoit une augmentation de la production de près de 600 logements par an, soit une hausse de plus de 50 % par rapport au rythme actuel. Plus de 11 500 logements sont en programmation au sein des plus de 150 offices fonciers solidaires (OFS) à travers le territoire national.

L'attrait pour ces logements pourra être renforcé par des mesures fiscales avantageuses, notamment une TVA réduite, avec un investissement de l'État de près de 14 000€ par logement.

Le BRS en soutien à la classe moyenne

L’élargissement du BRS s'inscrit dans une volonté plus large de soutenir la classe moyenne, prise entre des aides ciblant les revenus très bas et des marchés immobiliers inaccessibles.

La conjoncture actuelle est particulièrement défavorable aux classes moyennes, avec une augmentation des prix de l'immobilier, une hausse fulgurante des taux d'intérêt et des conditions d'emprunt de plus en plus restrictives. Devant la crise du logement et du financement, les classes moyennes se retrouvent dans une situation paradoxale : malgré des revenus stables et des emplois en CDI, elles peinent à accéder à la propriété.

Focus sur les taux de crédits en janvier 2024
Selon les dernières données fournies par les partenaires bancaires de Pretto, en ce début d'année, les emprunteurs peuvent obtenir des prêts à des taux variant entre 4% et 4,50% pour une durée de 25 ans, en fonction de leurs revenus. Pour ceux dont les revenus annuels sont inférieurs à 40.000 €, les offres de taux s'échelonnent approximativement à 4,20% pour un emprunt sur 15 ans, à 4,30% pour 20 ans et à 4,40% pour 25 ans.

Outre ces taux d’emprunt qui barrent la route à de nombreux aspirants propriétaires, les banques exigent désormais un apport personnel conséquent, fermant définitivement l’accès au rêve immobilier pour une large majorité de primo-accédants.

Bien qu'aucune législation n'impose explicitement un apport pour l'octroi d'un crédit, la norme conseillée jusqu'à récemment était d'au moins 10% de la valeur de l'acquisition. Les courtiers signalent un tournant significatif survenu en 2023. Aujourd'hui, pour maximiser ses chances d'obtenir un prêt immobilier, un apport de 20% devient la nouvelle référence. Ainsi, pour un bien immobilier d'une valeur de 200.000 euros, un apport personnel de 40.000 euros est désormais couramment requis.

Vers un Prêt à Taux Bonifié pour les classes moyennes

Face à cette situation, des mesures sont envisagées pour faciliter l'accès au crédit immobilier pour les classes moyennes. Selon Bruno Lemaire, un prêt à taux bonifié (PTB) serait en discussion, destiné spécifiquement à cette tranche de la population. Bien que les détails restent à préciser, l'objectif est de compenser la hausse des taux d'intérêt et rendre l'accession à la propriété plus abordable.

L’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

le prêt à taux 0 a été élargi à deux tranches d’impositions supplémentaires en 2024
©Kapustin Igor - Shutterstock

Le projet de loi de finances pour 2024 prévoit le maintien du prêt à taux zéro (PTZ) pour tous les logements neufs en BRS, indépendamment du zonage de la commune. Outre cette première annonce, le PTZ est depuis le 1er janvier étendu à deux tranches d’imposition supplémentaire.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un dispositif crucial du marché immobilier français depuis 1995, profitera à aux classes moyennes en 2024. Ces changements, annoncés par le gouvernement français, visent à rendre la propriété plus accessible et comprennent une prolongation du dispositif jusqu'en 2027, un recentrage sur les types de logements et zones géographiques spécifiques, une révision des plafonds de revenus, mais également une augmentation de l'aide pour les ménages les plus modestes ainsi que pour les locataires de logements sociaux.

Les nouveaux plafonds de revenus pour la Zone A passeront de 22 000 € à 25 000 €, soit une augmentation de 14%. La quotité financée par le PTZ pour les ménages les plus modestes passera de 40% à 50%, et l'aide pour les locataires de logements sociaux doublera de 10% à 20%. Ces ajustements sont particulièrement notables dans les zones A et B1, où les prix de l'immobilier sont généralement plus élevés.

Ces modifications devraient augmenter le nombre de foyers éligibles au PTZ, avec environ 29 millions de foyers fiscaux pouvant bénéficier du nouveau dispositif, contre 23 millions actuellement. De plus, l'aide de l'État pourrait atteindre entre 5 000 et 40 000 € par achat immobilier, ce qui aurait pour effet de ramener le taux d'intérêt moyen d'une opération de 4,4 % à environ 3 %.

Comment se passe la revente d’un BRS ?

En tant que propriétaire d'un logement acquis via un Bail Réel Solidaire (BRS), vous pouvez le revendre ou le donner, mais vous devez respecter certaines conditions réglementées par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Les futurs acquéreurs doivent être agréés par l'OFS et répondre à des conditions d'éligibilité spécifiques, notamment en termes de revenus.

Pour la revente, la cession ou la donation, le propriétaire doit s'assurer que le nouveau ménage a des revenus inférieurs aux plafonds de ressources de l'accession sociale (PSLA).

Voici les plafonds de ressources PSLA pour 2024 selon la composition du ménage et la zone géographique :

L'OFS fixe et encadre le prix de vente des logements BRS pour maintenir leur accessibilité économique et sociale. Le prix de vente est généralement limité à la valeur initiale d'acquisition du logement, actualisée selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l'Indice du Coût de la Construction (ICC). Le logement doit en outre être utilisé comme résidence principale par les nouveaux acquéreurs.

Si le propriétaire ne trouve pas rapidement d'acquéreur, il peut confier la revente à l'OFS. En cas de succession, le logement BRS ne peut être transmis aux héritiers que si ces derniers respectent le plafond de ressources en vigueur. Sinon, ils doivent céder le bail à un acquéreur agréé par l'OFS dans un délai d'un an.

Pour éviter les pièges lors de la revente, il est conseillé de trouver un acquéreur respectant toutes les conditions d'éligibilité et de se rapprocher d'un organisme expérimenté dans la vente de logements BRS. Il est également important de s'acquitter de toutes les redevances dues à l'OFS pour assurer une transaction réussie.

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