Baisse record des prix immobiliers à Nantes : Le moment d’acheter ou investir ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 10 janvier 2024

[ mis à jour le 12 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

L'année 2023 a été témoin d'une chute notable des prix de l'immobilier dans toutes les grandes métropoles françaises, une situation qui n'avait pas été observée depuis une décennie. Cette baisse fluctue selon les régions, mais apparaît comme la plus importante dans la métropole de Nantes, ce qui la place en tête des métropoles françaises en termes de dévaluation immobilière. Nantes se retrouve donc, après une longue période de hausse des prix et des taux de crédit, au cœur d'une tendance déclinante qui interpelle autant les acteurs du marché que les potentiels acquéreurs et investisseurs.

Trouver un appartement neuf à prix sacrifié à Nantes

Ce contexte particulier soulève plusieurs questions : Quelles sont les causes de cette baisse spectaculaire ? Comment se positionne Nantes par rapport aux autres grandes villes françaises ? Et surtout, quelles sont les implications pour ceux qui envisagent d'acheter ou d'investir dans l'immobilier nantais ?

Nous reviendrons ici sur les chiffres et les statistiques récentes du marché immobilier nantais, les facteurs sous-jacents de cette tendance et examinerons les perspectives de l'immobilier à Nantes pour 2024.

Nantes dans le contexte national : une baisse record parmi les grandes villes

L’année 2023 se termine avec une situation immobilière singulière à Nantes, comme sur tout le territoire national. Avec une baisse de 8% du prix au mètre carré en un an, Nantes a enregistré la chute des prix la plus importante parmi les grandes métropoles françaises et a fini l’année à un prix moyen autour de 3562€/m². Dans l'immobilier neuf à Nantes, le prix médian a baissé de 5% sur l’année 2023 pour atteindre 5212€/m². Cette baisse spectaculaire contraste fortement avec l’état du marché sur ces 3 dernières années, et se démarque des tendances observées dans d'autres grandes villes, où les baisses ont été généralement plus modérées.

Pour mettre en perspective, Paris, souvent considérée comme le baromètre du marché immobilier français, a vu le prix de son mètre carré diminuer de 5,3% pour atteindre 9 644 euros au début de 2024 (Source : Capital Immobilier). Bien que significative, cette baisse reste inférieure à celle observée à Nantes. D'autres grandes villes ont également connu des réductions de prix, mais aucune n'a atteint l'ampleur de celle de Nantes. Parmi elles, on notera Lyon qui affiche une baisse de 5,9%, Bordeaux avec –4,9% ou encore Toulouse avec –3,5%.

La seule exception dans la liste est Montpellier, qui nage à contre-courant de la tendance avec une hausse générale des prix du mètre carré de +2,1%, continuant ainsi sur sa lancée de croissance des dix dernières années. Cette divergence souligne la variabilité des marchés immobiliers locaux en France et la nécessité d'analyser chaque ville dans son contexte spécifique.

©Andrii Yalanskyi - Shutterstock

Cette situation exceptionnelle de baisse des prix peut s'expliquer par plusieurs facteurs. Ces derniers temps, le durcissement des conditions de crédit et la solvabilité limitée des ménages, exacerbés par un contexte économique incertain sur fond de crises successives (COVID, Ukraine, pénuries de matériaux, inflation...), ont mené à une forte hausse des taux de crédit et des prix de l’immobilier.

Les taux, remontés à des niveaux inédits depuis une dizaine d’années, ont grandement affecté la capacité d'emprunt et le pouvoir d’achat de la population française. Résultat : une nouvelle crise a frappé le secteur immobilier avec une chute vertigineuse des ventes dans tout le pays, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf.

Suite à cette crise, ce n’était qu’une question de temps avant que le marché ne commence à se rééquilibrer doucement, le frein de la demande ayant exercé une pression à la baisse sur les prix.

Conséquences et perspectives pour les acheteurs et investisseurs

La baisse significative des prix immobiliers à Nantes, bien que représentant une phase de correction du marché, ouvre de nouvelles perspectives pour les acheteurs et les investisseurs. Cette situation, unique parmi les grandes métropoles françaises, influence directement les stratégies d'achat et d'investissement dans la ville.

Un regain de souffle pour les acheteurs

Pour les acheteurs, notamment ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété, la baisse des prix peut représenter une opportunité. Avec des coûts d'acquisition plus abordables, l'accès à la propriété devient plus accessible pour une plus grande partie de la population. De plus, la stabilisation des taux est un premier signe du redressement du marché qui devrait s’opérer en 2024. Cela pourrait particulièrement bénéficier aux jeunes ménages et aux professionnels cherchant à s'établir dans une métropole dynamique comme Nantes.

La hausse des loyers, du pain béni pour les investisseurs

Du côté des investisseurs, la baisse des prix à l'achat, couplée à la hausse des loyers, peut offrir des rendements locatifs attractifs. Les petites surfaces, notamment les appartements de type T1 et T2, qui ont connu une augmentation significative des loyers que nous détaillerons plus bas, pourraient être particulièrement intéressants pour les investissements locatifs, en particulier dans un contexte où la demande locative reste forte, ce qui est le cas à Nantes

À plus long terme, les perspectives du marché immobilier à Nantes dépendront de plusieurs facteurs, notamment l'évolution de l'économie locale, les politiques de logement et d'urbanisme, et les tendances démographiques. Si la baisse des prix peut être vue comme une correction temporaire, elle pourrait également signaler un ajustement plus profond du marché, nécessitant une surveillance et une analyse continue.

© OSABEE – Shutterstock

Les chiffres clés de l'immobilier à Nantes en janvier 2024

En ce début de janvier 2024, les données de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) révèlent des chiffres significatifs concernant le marché immobilier nantais. Le prix moyen au mètre carré pour l'achat d'un logement (tous biens confondus) dans la ville de Nantes s'établit à 3.846€ en janvier 2024, marquant une baisse notable de 5,7% par rapport à la même période l’année dernière.

Pour ce qui est de l’immobilier neuf à Nantes, nous n’avons pas encore les chiffres de la FPI pour le dernier trimestre 2023, mais le 3ème trimestre observait déjà une baisse du prix moyen au mètre carré de 4,7% par rapport au T3 2022 (De 5017€ à 4782€).

Cette diminution des prix est encore plus perceptible lorsqu'on la considère sur une période plus courte de trois mois, avec une réduction de 2,7%. Sur un horizon de trois ans, la tendance reste similaire, avec une baisse globale de 2,5%. Ces chiffres témoignent d'un ralentissement marqué du marché, contrastant avec la dynamique habituellement observée dans cette métropole.

La distinction entre les types de biens immobiliers offre une perspective plus nuancée. En janvier 2024, le prix moyen pour une maison à Nantes est de 4.943€/m², tandis que pour un appartement, il est de 3.602€/m². Cette différence de prix entre maisons et appartements souligne des préférences et des dynamiques variées au sein du marché immobilier de la ville.

Il est également intéressant de noter que, malgré cette baisse générale, le prix moyen du mètre carré à Nantes reste supérieur de 17% à celui du département de la Loire-Atlantique, qui s'élève à 3.202 euros. Cette différence met en évidence l'attractivité persistante de Nantes en tant que métropole régionale, malgré le contexte de baisse des prix.

La situation des loyers à Nantes

Parallèlement à l'évolution des prix de vente, la dynamique des loyers à Nantes mérite une attention particulière. Selon les données de l'Observatoire Clameur, le loyer médian pour un appartement à Nantes, toutes surfaces confondues, s'établit à 13 €/m², hors charges, au cours des quatre derniers trimestres. Cette valeur indique une tendance à la hausse des loyers, avec une augmentation de 2,9% par rapport à l'année précédente.

Comme mentionné plus haut, cette progression des loyers, combinée avec la baisse des prix de vente, constitue une opportunité non négligeable pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à Nantes en 2024. En effet, la rentabilité locative gagnant en attractivité, cela peut être une fenêtre à ne pas louper pour les investisseurs.

L'analyse détaillée des loyers selon les typologies de logements révèle entre autres que les loyer médian pour un appartement T1 atteint 17€/m², soit +5,7% par rapport à l’année dernière et +15,7% sur les 5 dernières années. Les T2 et T3, eux, culminent respectivement à 13€ et 11€/m² soit une légère hausse de +1,8% sur un an et +5,2% et +6% sur 5 ans.

Au vu de la croissance démographique de la métropole nantaise, qui accueille chaque année de nombreux nouveaux résidents de tous les profils (notamment beaucoup d’étudiants), le chef-lieu du Pays de la Loire reste fortement attractif aux yeux des Français pour poser ses valises. La tension locative y est toujours forte, en particulier pour les petites surfaces, et assure un bon rendement sur un investissement immobilier.

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